Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Executive Summary

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung nach der Korrekturphase der Jahre 2023/2024. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 5.171 EUR für Häuser und 5.379 EUR für Eigentumswohnungen verzeichnet der Kaufmarkt moderate Preissteigerungen von 1-2% gegenüber dem Vorquartal. Der Mietmarkt bleibt mit durchschnittlich 16,00 EUR/m² auf hohem Niveau angespannt, wobei die strukturelle Angebotsknappheit trotz schwacher Neubautätigkeit weiterhin das Marktgeschehen dominiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 EUR/m². Dies stellt eine moderate Steigerung von etwa 1-2% gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei circa 5.100 EUR/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.919 EUR lag, entspricht dies einem Jahreswachstum von etwa 5%.

Die Preisentwicklung signalisiert eine Stabilisierung des Marktes nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024. Die moderate aber stetige Aufwärtsbewegung deutet auf ein wiederkehrendes Vertrauen der Marktteilnehmer hin, wobei die Preisdynamik deutlich unter den Steigerungsraten der Boomjahre vor 2022 liegt. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 775.650 EUR, was für viele Käufergruppen trotz gesunkener Zinsen eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin maßgeblich den Berliner Häusermarkt. Das verfügbare Angebot bleibt trotz leichter Verbesserungen gegenüber dem Vorquartal auf historisch niedrigem Niveau. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin schwach, was primär auf die gestiegenen Baukosten, verschärfte Finanzierungsbedingungen und regulatorische Hürden zurückzuführen ist. Experten prognostizieren erst ab 2026/2027 eine merkliche Belebung der Bautätigkeit.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt robust, getragen von verschiedenen Käufergruppen. Besonders Familien suchen verstärkt nach Wohneigentum im Grünen, während die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug nach Berlin die Nachfrage zusätzlich stützen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine verbesserte Marktstimmung hindeutet. Dennoch agieren Käufer preissensibler als in den Vorjahren und nutzen verstärkt Verhandlungsspielräume.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Fragmentierung über die verschiedenen Berliner Bezirke. In den zentralen und beliebten Vierteln wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenzlauer Berg und Friedrichshain verzeichnen Häuser überdurchschnittliche Preissteigerungen. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft 20-30% über dem städtischen Durchschnitt und erreichen in Spitzenlagen Werte von über 7.000 EUR/m².

Die peripheren Lagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während etablierte Randbezirke wie Steglitz-Zehlendorf und Köpenick stabile bis leicht steigende Preise aufweisen, bleiben die östlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg deutlich günstiger. Hier finden sich noch Häuser mit Quadratmeterpreisen unter 4.000 EUR, wobei auch diese Lagen von der allgemeinen Marktbelebung profitieren. Besonders nachgefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und grünem Umfeld.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich anhalten, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Preissteigerungen von 3-5% jährlich erscheinen realistisch, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der EZB abhängt.

Langfristig bleibt der Markt für Häuser in Berlin robust. Die anhaltende Attraktivität der Hauptstadt, kombiniert mit dem Trend zu mehr Wohnfläche und privatem Außenbereich, stützt die Nachfrage nachhaltig. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse, was zusätzliche Impulse für den Markt liefert. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe im Bereich der Grunderwerbsteuer oder verschärfte Energiestandards die Preisentwicklung dämpfen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Dynamik mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 EUR. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 3,9% gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.171 EUR/m² lag. Diese Entwicklung übertrifft damit leicht die Preissteigerungen im Häusersegment und deutet auf eine verstärkte Nachfrage nach Eigentumswohnungen hin.

Im Jahresvergleich bestätigt sich der positive Trend mit einer Steigerung von 5% gegenüber dem dritten Quartal 2024. Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet somit etwa 403.425 EUR. Die Preisentwicklung markiert das Ende der Abwärtsbewegung, die den Markt seit Mitte 2022 geprägt hatte, und signalisiert eine nachhaltige Markterholung. Besonders Bestandswohnungen in guten Lagen profitieren von der gestiegenen Nachfrage.

Marktdynamik

Das Angebotsvolumen für Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin auf niedrigem Niveau. Die angespannte Angebotssituation ist besonders in Innenstadtnähe ausgeprägt, wo die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Die Neubautätigkeit bleibt stark gedämpft, was hauptsächlich auf hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und regulatorische Hürden zurückzuführen ist.

Die Nachfrageseite zeigt sich robust und wird von verschiedenen Käufergruppen getragen. Selbstnutzer dominieren weiterhin den Markt, während Kapitalanleger nach der Zinskorrektur wieder verstärkt aktiv werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 3-4 Monate verkürzt, was die verbesserte Marktliquidität unterstreicht. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die City-West mit Charlottenburg und Wilmersdorf sowie die beliebten Innenstadtbezirke Mitte und Prenzlauer Berg, wo Quadratmeterpreise von 7.000 bis 9.000 EUR keine Seltenheit sind. In exklusiven Lagen wie dem Kollwitzkiez oder am Kurfürstendamm werden sogar Preise über 10.000 EUR/m² erzielt.

Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.500 EUR. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich nach wie vor in den östlichen Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, wo die Preise bei etwa 3.500 bis 4.000 EUR/m² liegen. Allerdings zeigen auch diese Lagen eine positive Preisentwicklung, getrieben durch die allgemeine Marktbelebung und Aufwertungstendenzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin fallen für die nächsten 12 bis 24 Monate moderat optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Erholung mit jährlichen Preissteigerungen von 3-6%. Die Stabilisierung der Zinsen auf einem moderaten Niveau und die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Hauptstadt stützen diese Einschätzung.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Neubautätigkeit abhängen. Sollten die angekündigten Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus greifen, könnte sich das Angebot ab 2026/2027 spürbar erhöhen. Dies würde den Preisdruck mildern, jedoch angesichts des aufgestauten Nachfrageüberhangs keine Trendwende herbeiführen. Risikofaktoren bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, mögliche Zinserhöhungen und regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau mit durchschnittlichen Mieten von etwa 16,00 EUR/m². Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Mieten moderat um 1-2% gestiegen oder stagnierten je nach Lage und Objektqualität. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die regulatorischen Rahmenbedingungen und die angespannte wirtschaftliche Lage wider.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von 3-4% gegenüber dem dritten Quartal 2024. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 2.400 EUR. Die Mietpreisentwicklung liegt damit leicht über der allgemeinen Inflationsrate, bleibt jedoch deutlich unter den Steigerungsraten früherer Jahre. Besonders nachgefragt sind Häuser mit Garten und moderner Energieeffizienz.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser wird weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit dominiert. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger nachgefragten Lagen. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser bleibt verschwindend gering, da sich Investoren primär auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt trotz der hohen Mietpreise ungebrochen stark. Hauptzielgruppe sind wohlhabende Familien, Expatriates und Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeiter suchen. Die leicht gestiegene Arbeitslosenquote hat bisher keine spürbaren Auswirkungen auf die Nachfrage gezeigt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, was auf die hohen Umzugskosten und die schwierige Suche nach Alternativen zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark innerhalb Berlins. In den premium Lagen der City-West, insbesondere in Grunewald, Dahlem und Westend, werden Spitzenmieten von 20,00 EUR/m² und mehr erzielt. Luxusobjekte mit besonderer Ausstattung oder in Wasserlage können sogar Mieten von über 25,00 EUR/m² erreichen.

In den günstigeren Stadtrandbezirken wie Reinickendorf, Spandau oder Marzahn-Hellersdorf liegen die Mieten für Häuser bei etwa 11,90 bis 13,00 EUR/m². Diese Bezirke profitieren zunehmend von Familien, die aufgrund der hohen Innenstadtmieten in die Peripherie ausweichen. Mittlere Lagen wie Tempelhof oder Lichtenberg bewegen sich im Bereich von 14,00 bis 16,00 EUR/m², wobei die Nähe zu S- und U-Bahnstationen einen erheblichen Preisaufschlag bedeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 2-4% jährlich. Die anhaltende Angebotsknappheit und die strukturell hohe Nachfrage werden den Mietmarkt weiterhin prägen. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Dynamik dämpfen, jedoch nicht zu sinkenden Mieten führen.

Langfristig bleibt der Markt für Mietshäuser in Berlin angespannt. Die geringe Neubautätigkeit in diesem Segment wird sich voraussichtlich fortsetzen, da der Bau von Mehrfamilienhäusern für Investoren attraktiver bleibt. Eine Entspannung könnte nur durch massive öffentliche Investitionen oder grundlegende Änderungen der Rahmenbedingungen erreicht werden. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und den Trend zu mehr Wohnfläche weiter gestützt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von 16,00 EUR/m² bei erheblichen Schwankungen je nach Lage und Ausstattung. Die Spanne reicht dabei von 11,90 EUR/m² in günstigen Lagen bis zu 20,00 EUR/m² in Premiumlagen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Mieten moderat um 1-2% gestiegen oder stagnierten, abhängig von der jeweiligen Teilmarktlage.

Im Jahresvergleich beträgt der Mietanstieg 3-4%, was etwa im Rahmen der allgemeinen Preisentwicklung liegt. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.120 EUR. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich dabei heterogen: Während Neuvertragsmieten teilweise deutlicher steigen, bleiben Bestandsmieten durch regulatorische Vorgaben weitgehend stabil.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz leichter Verbesserungen auf niedrigem Niveau. Die hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein strukturell zu geringes Angebot, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen konkurrieren oft Dutzende Interessenten um eine Wohnung, besonders in beliebten Kiezen und bei Objekten mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die Neubauaktivität bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Die für eine Marktentspannung notwendigen 20.000 bis 25.000 neuen Wohnungen jährlich werden bei weitem nicht erreicht. Die tatsächliche Fertigstellungsquote liegt bei etwa der Hälfte dieses Wertes. Die leicht gestiegene Arbeitslosenquote hat bisher keine spürbare Dämpfung der Nachfrage bewirkt, da Berlin weiterhin Zuzug verzeichnet und die Haushaltsverkleinerung anhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken bleiben erheblich und haben sich teilweise noch verstärkt. In den Top-Lagen der City-West, insbesondere in Charlottenburg-Wilmersdorf, sowie in den hippen Innenstadtbezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg werden regelmäßig Mieten von 18,00 bis 20,00 EUR/m² und mehr verlangt. Luxuswohnungen in Bestlagen überschreiten teilweise die 25,00 EUR/m² Marke.

Die mittleren Lagen wie Tempelhof-Schöneberg, Steglitz und Pankow bewegen sich im Bereich von 14,00 bis 16,00 EUR/m². Hier zeigt sich eine zunehmende Aufwertung, da immer mehr Mieter aus den teuren Innenstadtlagen in diese Bezirke ausweichen. Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den östlichen Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg sowie in Teilen von Spandau und Reinickendorf, wo die Durchschnittsmieten bei 11,90 bis 13,00 EUR/m² liegen.

Besonders dynamisch entwickeln sich ehemalige Randlagen mit guter Verkehrsanbindung. Bezirke wie Lichtenberg und Teile von Treptow-Köpenick verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, da sie von Gentrifizierungsprozessen erfasst werden. Die klassische Ost-West-Teilung des Mietmarktes löst sich zunehmend zugunsten einer kleinteiligeren Kiezstruktur auf.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen für die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes in den kommenden 12 bis 24 Monaten fallen verhalten optimistisch aus. Erwartet werden moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2-4% jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Entscheidungen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängt. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe werden die Dynamik weiterhin dämpfen.

Mittelfristig bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt angespannt. Ohne eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit ist keine grundlegende Entspannung zu erwarten. Die angekündigten Maßnahmen zur Wohnraumförderung könnten ab 2026/2027 erste Effekte zeigen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Der Nachfragedruck wird durch anhaltenden Zuzug, demografischen Wandel und sich verändernde Wohnbedürfnisse weiter hoch bleiben.

Risikofaktoren für stärkere Mietsteigerungen sind die mögliche Lockerung der Mietpreisbremse, steigende Energie- und Betriebskosten sowie die zunehmende Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Dämpfend könnten sich eine wirtschaftliche Rezession, verstärkte Abwanderung ins Umland oder massive staatliche Interventionen auswirken.

Fazit und Gesamtausblick

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den Turbulenzen der Jahre 2023 und 2024 haben sich die Märkte auf einem neuen Niveau eingependelt. Die Kaufpreise zeigen wieder eine leicht positive Tendenz, während der Mietmarkt von anhaltender Knappheit und regulatorischen Eingriffen geprägt bleibt.

Die strukturellen Herausforderungen des Berliner Immobilienmarktes bleiben bestehen: Eine wachsende Bevölkerung trifft auf ein zu geringes Neubauvolumen, was zu anhaltenden Angebotsengpässen führt. Die politischen Bemühungen zur Marktregulierung zeigen gemischte Effekte – während sie extreme Preissprünge verhindern, tragen sie auch zur Zurückhaltung privater Investoren bei.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Berlin trotz der aktuellen Herausforderungen ein attraktiver Immobilienstandort bleibt. Die langfristigen Fundamentaldaten – Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Dynamik und internationale Attraktivität – sprechen für eine fortsetzung der positiven Entwicklung, wenn auch mit moderateren Wachstumsraten als in der Vergangenheit.