Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Quartalsbericht für Wohnimmobilien mit Vergleich zum Vorquartal

Der Berliner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen über alle Segmente hinweg. Nach der Konsolidierungsphase des Vorquartals deutet sich eine nachhaltige Erholung an, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt widerspiegelt. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der deutschen Hauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro/m². Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 0,37 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.152 Euro/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich mit einem Plus von etwa 5 Prozent eine deutlichere Aufwärtsdynamik, ausgehend von damals 4.919 Euro/m².

Die Preisentwicklung signalisiert eine Stabilisierung des Marktes nach den volatilen Phasen der vergangenen Jahre. Die moderate Steigerungsrate zum Vorquartal deutet auf eine gesunde Marktentwicklung hin, die weder von spekulativen Übertreibungen noch von drastischen Korrekturen geprägt ist. Besonders bemerkenswert ist die kontinuierliche Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, die trotz der gestiegenen Finanzierungskosten anhält.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, trifft jedoch weiterhin auf ein begrenztes Angebot. Die Neubauaktivität verharrt auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die anhaltend hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien kann die starke Nachfrage nicht vollständig bedienen, wodurch sich ein deutlicher Verkäufermarkt etabliert hat.

Die Transaktionszahlen zeigen eine leichte Belebung gegenüber dem Vorquartal, wobei insbesondere gut erhaltene Bestandsimmobilien schnell Käufer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt, was die anhaltende Marktdynamik unterstreicht. Gleichzeitig führt die Angebotsknappheit dazu, dass Käufer zunehmend bereit sind, Kompromisse bei der Lage oder Ausstattung einzugehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Während in den zentralen und etablierten Wohnlagen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, bieten die Randbezirke weiterhin günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Besonders gefragt sind Häuser in den grünen Außenbezirken wie Zehlendorf, Köpenick und Pankow, wo Familien die Kombination aus urbanem Leben und naturnaher Umgebung schätzen.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die zur Miete angeboten werden, erzielen je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.500 und 3.000 Euro monatlich. Die höchsten Preise werden dabei in den südwestlichen Bezirken sowie in beliebten Vierteln mit guter Infrastruktur und Schulanbindung erzielt. Die nordöstlichen und südöstlichen Randbezirke bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, verzeichnen aber ebenfalls steigende Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die Zinsentwicklung relativ stabil bleibt und keine dramatischen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Berlin wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die wachsende Nachfrage zu decken.

Mittelfristig könnte eine Lockerung der Finanzierungsbedingungen oder staatliche Fördermaßnahmen für den Wohnungsbau zu einer Entspannung der Angebotssituation führen. Bis dahin dürfte der Markt für Hauskäufer weiterhin von Knappheit und moderaten Preissteigerungen geprägt sein.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin erreicht im dritten Quartal 2025 5.379 Euro/m². Dies markiert einen deutlichen Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.217 Euro/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Plus von etwa 3,2 Prozent.

Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung im Neubausegment, wo die Quadratmeterpreise mit durchschnittlich 8.390 Euro/m² deutlich über dem Gesamtdurchschnitt liegen. Hier wurde im Jahresvergleich sogar ein Plus von 5,5 Prozent verzeichnet. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen wider, die den aktuellen Standards entsprechen. Die Preise für Bestandswohnungen entwickeln sich moderater, profitieren aber ebenfalls von der allgemeinen Marktdynamik.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz steigender Baugenehmigungen weiterhin knapp. Die geringe Neubauaktivität, bedingt durch hohe Baukosten und komplexe Genehmigungsverfahren, kann die wachsende Nachfrage nicht ausgleichen. Der Markt hat sich zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt entwickelt, in dem gut positionierte Objekte häufig mehrere Interessenten anziehen.

Die Transaktionsvolumina für Bestandswohnungen zeigen eine steigende Tendenz, was auf eine Belebung des Marktes nach der vorherigen Konsolidierungsphase hindeutet. Käufer agieren zunehmend entschlossen, da sie weitere Preissteigerungen antizipieren. Gleichzeitig führt die Angebotsknappheit dazu, dass auch renovierungsbedürftige Objekte verstärkt nachgefragt werden, sofern sie sich in attraktiven Lagen befinden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Berlin ist erheblich und stark von der jeweiligen Lage abhängig. In den Premiumlagen der Bezirke Mitte und City-West werden Spitzenpreise erzielt, die teilweise deutlich über 8.000 Euro/m² liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Im Gegensatz dazu bieten Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf weiterhin erschwinglichere Optionen mit Quadratmeterpreisen, die teilweise unter 4.000 Euro liegen. Die mittleren Lagen in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf oder Prenzlauer Berg bewegen sich im Bereich zwischen 5.000 und 7.000 Euro/m². Besonders dynamisch entwickeln sich aktuell die sogenannten Szenebezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln, wo die Gentrifizierung zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der stabilen bis moderat steigenden Preisentwicklung. Die Dynamik wird maßgeblich von den Finanzierungskosten, der Entwicklung der Neubautätigkeit und der anhaltend hohen Nachfrage bestimmt werden. Insbesondere im Neubaubereich und im Premiumsegment werden weitere Preissteigerungen erwartet.

Die Erholung am Markt scheint nachhaltig, nachdem die Abwärtsbewegungen der vergangenen Quartale gestoppt wurden. Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, jedoch wird Berlin aufgrund seiner Attraktivität als Wirtschafts- und Kulturmetropole voraussichtlich ein Nachfrageüberhang bestehen bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Berlin typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro monatlich. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die Preisentwicklung folgt damit dem allgemeinen Trend steigender Mieten in der Hauptstadt, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zum Wohnungsmarkt moderat ausfallen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, sich aber den Kauf einer Immobilie aktuell nicht leisten können oder wollen. Die Mietpreise variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage der Objekte, wobei moderne, energieeffiziente Häuser in guten Lagen die höchsten Mieten erzielen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das vorhandene Angebot deutlich, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Besonders in gefragten Lagen mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur ist die Situation angespannt.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist gering, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauprojekte richten sich meist an das gehobene Marktsegment mit entsprechend hohen Mietpreisen. Der Bestand an älteren Mietshäusern wird nur selten erweitert, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser zeigen deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken. In den bevorzugten Lagen der südwestlichen Bezirke wie Zehlendorf, Dahlem oder Grunewald werden Spitzenmieten von bis zu 3.500 Euro und mehr für hochwertige Objekte erzielt. Diese Gebiete profitieren von ihrer grünen Umgebung, der Nähe zu internationalen Schulen und der gehobenen Nachbarschaft.

In den zentraleren Bezirken wie Prenzlauer Berg oder Charlottenburg sind Mietshäuser seltener und entsprechend teuer. Die östlichen und nördlichen Randbezirke bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Bezirke wie Reinickendorf oder Lichtenberg bieten noch vergleichsweise moderate Mieten zwischen 1.500 und 2.000 Euro für Reihenhäuser.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat ansteigen. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird zu einem kontinuierlichen Preisdruck führen. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen.

Eine signifikante Entspannung ist nicht in Sicht, da die strukturellen Probleme des Berliner Wohnungsmarktes auch das Segment der Mietshäuser betreffen. Die wachsende Bevölkerung und der Trend zu mehr Wohnfläche pro Person werden die Nachfrage weiter antreiben. Mittelfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch verstärkte Neubautätigkeit zu einer Marktentspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 16,00 Euro/m². Dies bedeutet einen Anstieg von etwa 1 bis 1,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei geschätzten 15,87 Euro/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von etwa 10 Prozent eine deutlich dynamischere Entwicklung, ausgehend von etwa 14,50 Euro/m² im dritten Quartal 2024.

Die Mietpreisentwicklung hat sich nach einer Phase der Stagnation wieder beschleunigt. Besonders im Segment der Neubauwohnungen und sanierten Altbauwohnungen werden überdurchschnittliche Mieten erzielt. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie bei Neubauten und umfassend sanierten Wohnungen nicht greifen. Die angespannte Marktlage führt dazu, dass Vermieter ihre Preisvorstellungen meist durchsetzen können.

Marktdynamik

Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist durch einen eklatanten Mangel an verfügbarem Wohnraum gekennzeichnet. Die Angebotslage ist besonders in beliebten Bezirken extrem angespannt, mit Leerstandsquoten nahe null. Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen häufig mehrere hundert Bewerbungen, was die Auswahlmöglichkeiten für Vermieter erhöht und den Druck auf Wohnungssuchende verstärkt.

Die Neubauaktivität stagniert weiterhin auf niedrigem Niveau, gehemmt durch hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und unsichere Finanzierungsbedingungen. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte können die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Gleichzeitig führt die anhaltende Zuwanderung nach Berlin zu einer kontinuierlich steigenden Nachfrage, die das bestehende Ungleichgewicht weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Spitzenmieten von fast 20 Euro/m² werden in den Premiumlagen von City-West und Mitte erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

Am anderen Ende des Spektrums liegen Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf, wo die Durchschnittsmieten mit etwa 11,90 Euro/m² noch vergleichsweise moderat ausfallen. Die mittleren Lagen in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Steglitz oder Reinickendorf bewegen sich im Bereich zwischen 14 und 17 Euro/m². Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in den Szenebezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln, wo die fortschreitende Gentrifizierung zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt.

Die traditionellen Arbeiterbezirke wie Wedding oder Spandau erleben ebenfalls steigende Mieten, bleiben aber noch unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete werden zunehmend von Studenten, Künstlern und jungen Familien entdeckt, die der Verdrängung aus den teureren Innenstadtbezirken ausweichen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent gerechnet. Die tatsächliche Entwicklung wird maßgeblich von politischen Interventionen, der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Entwicklung der Neubautätigkeit abhängen.

Die strukturellen Probleme des Berliner Wohnungsmarktes werden voraussichtlich bestehen bleiben. Ohne eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkten Neubau ist keine nachhaltige Entspannung zu erwarten. Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits bezahlbaren Wohnraum zu sichern und andererseits Anreize für private und öffentliche Investitionen in den Wohnungsbau zu schaffen.

Mittelfristig könnten technologische Innovationen im Bauwesen, vereinfachte Genehmigungsverfahren und neue Finanzierungsmodelle zu einer Belebung der Bautätigkeit führen. Bis diese Maßnahmen greifen, bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt jedoch ein Vermietermarkt mit steigenden Preisen und intensivem Wettbewerb um verfügbare Wohnungen.

Fazit

Der Berliner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Erholung nach der Konsolidierungsphase setzt sich fort, wobei die strukturellen Herausforderungen – insbesondere die Angebotsknappheit bei hoher Nachfrage – bestehen bleiben. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 5.171 Euro/m² für Häuser und 5.379 Euro/m² für Wohnungen sowie Mietpreisen von 16,00 Euro/m² für Wohnungen zeigt sich Berlin weiterhin als dynamischer, aber zunehmend hochpreisiger Immobilienmarkt.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine Entspannung der Marktsituation ermöglichen oder ob die Preisspirale sich weiter dreht. Für Marktteilnehmer bleibt Berlin trotz der hohen Preise ein attraktiver Standort mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.