Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase. Mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten und einer anhaltend hohen Nachfrage präsentiert sich der Markt robust, wenngleich die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin eine zentrale Herausforderung darstellt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin bei 5.171 Euro. Dies markiert eine signifikante Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von 5,1 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 5,1 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Kaufpreise hindeutet.

Das Segment der Häuser zum Kauf erweist sich damit als das dynamischste aller Wohnimmobiliensegmente im dritten Quartal 2025. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei besonders nachgefragte Objekte in Top-Lagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitiger Angebotsknappheit. Das verfügbare Angebot an Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück, was zu einer schnellen Vermarktung führt. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft.

Die Neubauaktivität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt weiterhin verhalten. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und begrenzte Grundstücksverfügbarkeit hemmen die Entwicklung neuer Projekte. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich. Die Leerstandsquote im Segment der Häuser ist praktisch nicht existent und liegt nahe null.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während konkrete Preisdifferenzierungen nach Bezirken für das Haussegment im dritten Quartal 2025 nicht detailliert verfügbar sind, zeigt sich ein klares Gefälle zwischen zentralen und peripheren Lagen. Die höchsten Preise werden in den innenstadtnahen Bezirken sowie in etablierten Villenvierteln wie Grunewald, Dahlem und Zehlendorf erzielt. Hier können die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Am Stadtrand und in den östlichen Außenbezirken sind Häuser vergleichsweise günstiger zu erwerben, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen gestiegen sind. Besonders nachgefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung und grünem Umfeld, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen in diesen Gebieten niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 1 und 3 Prozent liegen. Diese Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Berlins und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort, wird die Preise weiterhin stützen.

Gleichzeitig wird die strukturelle Angebotsknappheit aufgrund der schwachen Neubautätigkeit fortbestehen. Eine nennenswerte Entspannung ist frühestens ab 2027 zu erwarten, sollten die aktuell gestiegenen Baugenehmigungszahlen tatsächlich in realisierte Projekte münden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 5.290 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von etwa 1,7 Prozent. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Preisniveau von rund 5.120 Euro beträgt die Wertsteigerung etwa 5 Prozent.

Das gesamtstädtische Preiswachstum zeigt sich moderat, aber positiv. Mit rund 6.100 Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro und einer Preisentwicklung von plus 3,2 Prozent ist die Abwärtsbewegung der Vorjahre definitiv gestoppt. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich je nach Größe zwischen 350.000 Euro für eine Zweizimmerwohnung und 650.000 Euro für eine Vierzimmerwohnung.

Marktdynamik

Die Transaktionsvolumen im Bestandsmarkt für Eigentumswohnungen beginnen sich von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 spürbar zu erholen. Das Wohnungsangebot ist im Jahr 2025 gestiegen: Fast 34.000 Inserate von Januar bis September stehen rund 8.500 Abschlüssen gegenüber, was 5 Prozent mehr Angebote als im Vorjahreszeitraum bedeutet.

Die Neubauaktivität bleibt jedoch ein zentrales Problem des Berliner Wohnungsmarktes. Im Neubausegment verhindern hohe Baukosten und Finanzierungshürden trotz gestiegener Genehmigungszahlen neue Bauaktivitäten. Die geringe Fertigstellungsquote führt zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte oder sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg zeigt sich stark fragmentiert. Eine einheitliche Entwicklung über alle Stadtteile wird nicht beobachtet. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den zentralen Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Spandau liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, oft zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Allerdings zeigen gerade diese Bezirke prozentual die stärksten Preissteigerungen, da sie von Käufern entdeckt werden, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Berliner Markt für Eigentumswohnungen, was die Nachfrage zusätzlich stützen dürfte. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die Preise dürften jährlich um 2 bis 4 Prozent steigen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Bautätigkeit ab 2026/2027 zu einer leichten Entspannung am Markt führen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin wird jedoch auch langfristig für eine robuste Preisentwicklung sorgen. Besonders im mittleren Preissegment wird die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt von Häusern liegen im dritten Quartal 2025 keine separaten Datenerhebungen vor, da dieser Marktbereich traditionell ein Nischensegment darstellt. Basierend auf den allgemeinen Mietmarktentwicklungen und Marktbeobachtungen kann jedoch von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden, abhängig von Lage, Ausstattung und Grundstücksgröße.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 dürfte die Mietpreisentwicklung bei Häusern der allgemeinen Marktentwicklung gefolgt sein, was einer Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent entspricht. Die Gesamtmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich typischerweise zwischen 2.000 und 4.500 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist in Berlin traditionell sehr begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte befinden sich in den Außenbezirken und werden häufig von Familien nachgefragt, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Hauses nicht leisten können oder wollen.

Die Nachfrage nach Häusern zur Miete ist in den letzten Quartalen stabil geblieben, wobei besonders Objekte mit guter Verkehrsanbindung und in familienfreundlichen Umgebungen schnell vermietet werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Objekten in attraktiven Lagen bei unter vier Wochen. Ein Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Grunewald, Dahlem, Zehlendorf und Frohnau erzielt. Hier können die Mieten für großzügige Einfamilienhäuser mit Garten durchaus 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen. In den östlichen Außenbezirken wie Köpenick, Mahlsdorf oder Biesdorf liegen die Mietpreise deutlich niedriger, oft zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter.

Eine wachsende Nachfrage zeigt sich in den sogenannten Speckgürtel-nahen Bereichen, wo die Kombination aus städtischer Infrastruktur und suburbaner Wohnqualität besonders geschätzt wird. Bezirke wie Reinickendorf oder Teile von Pankow verzeichnen hier eine verstärkte Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass das Segment der Häuser zur Miete weiterhin ein Nischenmarkt bleibt. Die Mietpreise dürften moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Das begrenzte Angebot wird voraussichtlich bestehen bleiben, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, angesichts der aktuell hohen Verkaufspreise. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, was die Mietpreise weiterhin stützen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Wohnungen in Berlin sind im dritten Quartal 2025 auf durchschnittlich 13,03 Euro pro Quadratmeter gestiegen, wobei andere Erhebungen einen stadtweiten Durchschnittsmietpreis von rund 16,00 Euro pro Quadratmeter verzeichnen. Die Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und die Berücksichtigung verschiedener Marktsegmente.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,92 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 0,85 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit 12,35 Euro pro Quadratmeter beträgt der Anstieg etwa 5,5 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine Verlangsamung des Mietpreisanstiegs im Quartalsvergleich bei gleichzeitig robustem Jahreswachstum.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, kann aber die hohe Nachfrage weiterhin nicht decken. Der Mietmarkt ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die Entwicklung der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen bleibt neben dem ungelösten Wohnungsmangel die zentrale Herausforderung für Berlin.

Die verhaltene Mietpreisentwicklung im Quartalsvergleich ist teilweise auf die leicht gestiegene Arbeitslosenquote in Berlin zurückzuführen, die jedoch noch keine merkliche Schwächung der Mietennachfrage bewirkt hat. Die strukturelle Angebotsknappheit, verstärkt durch die schwache Neubautätigkeit, bleibt das dominierende Marktmerkmal. Der Leerstand liegt weiterhin deutlich unter 2 Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Berliner Bezirken ist erheblich und reicht von 11,90 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf bis knapp 20 Euro pro Quadratmeter in der City-West. Die teuersten Mietpreise werden in den zentralen Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt.

In den Außenbezirken wie Spandau, Reinickendorf oder Lichtenberg liegen die Mieten deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Allerdings zeigt sich auch hier ein stetiger Aufwärtstrend, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in der Innenstadt in diese Bezirke ausweichen. Besonders Stadtteile mit guter S- und U-Bahn-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Entscheidungen zur Mietregulierung und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

Die anhaltend hohe Nachfrage wird durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Berlins getrieben, das sich in einem Wanderungsgewinn von knapp 10.000 Personen im ersten Halbjahr 2025 zeigt. Die Attraktivität Berlins als Wirtschaftsstandort bleibt ein stabilisierender Faktor für den Mietmarkt.

Eine spürbare Entspannung am Mietmarkt ist frühestens ab 2027 zu erwarten, sollte die Neubautätigkeit tatsächlich intensiviert werden. Bis dahin wird der Berliner Mietwohnungsmarkt von Knappheit, steigenden Preisen und intensivem Wettbewerb um verfügbare Wohnungen geprägt bleiben.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 zeigen sich nun wieder moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Der Markt ist durch die Zweiteilung zwischen stabilisierendem Bestandsmarkt und schwachem Neubausektor sowie die strukturelle Wohnungsknappheit aufgrund unzureichender Neubauaktivität gekennzeichnet.

Die dynamischste Entwicklung zeigt das Segment der Häuser zum Kauf mit einem Quartalsanstieg von 5,1 Prozent, während die anderen Segmente moderatere Steigerungsraten aufweisen. Die fundamentalen Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes – Angebotsknappheit, schwache Neubautätigkeit und hohe Nachfrage – werden auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben und für anhaltenden Preisdruck sorgen.