Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach der Konsolidierungsphase des zweiten Quartals setzt sich die Erholung fort, wobei strukturelle Herausforderungen wie die anhaltende Angebotsknappheit und gedämpfte Neubauaktivitäten den Markt weiterhin prägen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Berlin 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine deutliche Steigerung von 5,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine beschleunigte Aufwärtsdynamik im Vergleich zum Vorquartal, welches eine Steigerung von 2,8 Prozent gegenüber Q1 2025 verzeichnete.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 5,1 Prozent, was auf eine kontinuierliche und stabile Aufwärtsbewegung des Marktsegments hindeutet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro und 1,2 Millionen Euro.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Segment der Kaufhäuser bleibt weiterhin gedämpft. Die Baugenehmigungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent zurückgegangen, was hauptsächlich auf die anhaltend hohen Baukosten, gestiegene Zinsen und regulatorische Hürden zurückzuführen ist. Diese Entwicklung verstärkt den bereits bestehenden Angebotsmangel zusätzlich.

Der Leerstand bei Eigentumshäusern ist praktisch nicht vorhanden und liegt unter einem Prozent. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer hohen Marktanspannung führt. Verkaufsobjekte finden in der Regel innerhalb von vier bis acht Wochen neue Eigentümer, sofern sie marktgerecht bepreist sind. Im Vergleich zum zweiten Quartal, wo die durchschnittliche Vermarktungsdauer noch bei sechs bis zehn Wochen lag, hat sich die Marktdynamik leicht beschleunigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Bezirken Berlins bleiben erheblich. In den zentrumsnahen Lagen wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenzlauer Berg und Mitte liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 6.500 und 8.000 Euro. Diese Premium-Lagen verzeichneten im Vergleich zum Vorquartal Preissteigerungen von bis zu 6 Prozent.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Köpenick, Spandau und Reinickendorf bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Stadtflucht-Bewegung und verbesserten Infrastrukturanbindungen. Die südwestlichen Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Wannsee bleiben mit Preisen zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter traditionell hochpreisig, wobei hier die Wertsteigerung mit 3 bis 4 Prozent moderater ausfällt als im Gesamtmarkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die prognostizierten jährlichen Steigerungsraten liegen zwischen 1 und 3 Prozent, gestützt durch die anhaltend hohe Nachfrage, das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Berlins und die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort.

Die Neubauaktivität dürfte frühestens ab Mitte 2026 wieder anziehen, wenn sich die Rahmenbedingungen bei Baukosten und Zinsen stabilisiert haben. Bis dahin wird der Markt von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt bleiben, was den Preisdruck aufrechterhalten dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro. Dies entspricht einer Preisentwicklung von plus 3,2 Prozent in den ersten drei Quartalen 2025. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.985 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies eine Steigerung von 3,1 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Erholung gegenüber der Stagnationsphase des Vorjahres. Neubauwohnungen erreichen dabei Spitzenpreise von bis zu 8.500 Euro pro Quadratmeter in Premiumlagen, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 3.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Marktdynamik

Im dritten Quartal 2025 wurden rund 6.100 Transaktionen im Bestandsmarkt für Eigentumswohnungen verzeichnet. Dies stellt eine leichte Erholung gegenüber dem zweiten Quartal dar, in dem etwa 5.800 Transaktionen registriert wurden. Das Transaktionsvolumen beginnt sich damit von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 zu erholen, liegt aber weiterhin etwa 20 Prozent unter dem Vorkrisenniveau von 2019.

Ein besonderes Segment stellen Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte dar. Diese erreichten im dritten Quartal durchschnittlich 2.467 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 11 Prozent zum Vorquartal entspricht. Das Transaktionsvolumen für Mehrfamilienhäuser stieg auf 728,6 Millionen Euro, ein Plus von rund 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Mit 145 Kauffällen verzeichnete Berlin im Vergleich zum Vorjahresquartal etwas weniger Transaktionen, zeigt aber langfristig einen klaren Aufwärtstrend.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt weiterhin unter dem erforderlichen Niveau. Pro Quartal werden durchschnittlich nur 2.000 bis 2.500 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei mindestens 5.000 Einheiten pro Quartal liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Bezirke hinweg zeigt sich stark fragmentiert. In den zentralen Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.500 Euro. Diese Lagen verzeichneten im Quartalsvergleich Preissteigerungen von 4 bis 5 Prozent.

Die westlichen Innenstadtbezirke Charlottenburg und Schöneberg bewegen sich mit 5.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Hier war die Preisentwicklung mit 2 bis 3 Prozent moderater. In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau liegen die Preise zwischen 3.200 und 4.200 Euro pro Quadratmeter, wobei diese Gebiete teilweise die stärksten relativen Preissteigerungen von bis zu 6 Prozent aufweisen.

Besonders begehrt bleiben Wohnungen in sanierten Altbauten in Szenevierteln wie Prenzlauer Berg und Charlottenburg, wo Spitzenpreise von über 9.000 Euro pro Quadratmeter für Luxusobjekte erreicht werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau mit moderaten Steigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten weiterhin gestützt.

Die Finanzierungsbedingungen könnten sich ab 2026 verbessern, was die Nachfrage zusätzlich stimulieren würde. Allerdings bleibt das strukturelle Problem des Angebotsmangels bestehen, was größere Preiskorrekturen nach unten unwahrscheinlich macht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Berlin stellt ein verhältnismäßig kleines, aber stabiles Segment dar. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen im dritten Quartal 2025 zwischen 2.200 und 4.500 Euro monatlich, je nach Größe, Ausstattung und Lage. Pro Quadratmeter werden für Miethäuser durchschnittlich 14 bis 18 Euro verlangt, wobei dieser Wert leicht über dem Durchschnitt für Mietwohnungen liegt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise für Häuser um etwa 3 bis 4 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung liegt im Trend des Gesamtmietmarktes, wobei das begrenzte Angebot an Miethäusern zu einer stabilen Nachfrage führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Berlin ist traditionell sehr begrenzt und macht weniger als 5 Prozent des gesamten Mietmarktes aus. Die meisten verfügbaren Objekte befinden sich in den Randbezirken und werden häufig von Familien mit Kindern nachgefragt, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 5 bis 7 Jahren und damit deutlich über dem Durchschnitt von Mietwohnungen. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was das ohnehin knappe Angebot zusätzlich verknappt. Neubauten im Miethaus-Segment sind äußerst selten und beschränken sich meist auf hochpreisige Objekte in Premium-Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den südwestlichen Bezirken Zehlendorf, Dahlem und Wannsee erzielt, wo monatliche Mieten von 3.500 bis 5.000 Euro für gehobene Objekte keine Seltenheit sind. In diesen traditionellen Villenvierteln liegt die Quadratmetermiete bei 16 bis 20 Euro.

In den östlichen Randbezirken wie Köpenick, Mahlsdorf und Biesdorf sind Miethäuser zu moderateren Preisen zwischen 1.800 und 2.800 Euro monatlich verfügbar. Die Quadratmeterpreise liegen hier bei 11 bis 14 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer grünen Umgebung und guten Verkehrsanbindung, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Die nördlichen Bezirke Reinickendorf und Pankow bieten ein mittleres Preisniveau mit Monatsmieten zwischen 2.200 und 3.200 Euro. Hier findet sich ein ausgewogenes Verhältnis zwischen städtischer Infrastruktur und suburbaner Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben. Die begrenzte Verfügbarkeit und konstante Nachfrage werden die Preise auf dem aktuellen Niveau halten oder zu moderaten Steigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich führen.

Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da Neubauten in diesem Segment wirtschaftlich meist nicht attraktiv sind. Die Tendenz geht eher dahin, dass bestehende Miethäuser in Eigentumsobjekte umgewandelt werden, was das Angebot weiter verknappen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Mietpreis von 16,00 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 15,30 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von 4,6 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung hat sich damit im Vergleich zum Vorquartal beschleunigt, was auf die anhaltende Angebotsknappheit und die starke Nachfrage zurückzuführen ist. Neuvertragsmieten liegen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent über den Bestandsmieten, was die Diskrepanz zwischen Alt- und Neumietern weiter verstärkt.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot hat sich im Jahr 2025 leicht erhöht. In den ersten drei Quartalen wurden fast 34.000 Mietwohnungsinserate registriert, was 5 Prozent mehr Angebote als im Vorjahreszeitraum bedeutet. Dem stehen jedoch nur etwa 8.500 tatsächliche Vertragsabschlüsse gegenüber, was die hohe Selektivität der Vermieter und die intensive Konkurrenzsituation unter den Wohnungssuchenden verdeutlicht.

Die Neubautätigkeit zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Im dritten Quartal wurden etwa 2.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dennoch bleibt die Neubauquote mit hochgerechnet 10.000 Einheiten pro Jahr weit hinter dem geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens 20.000 Einheiten zurück.

Die Fluktuation im Bestand ist historisch niedrig. Mieter geben bestehende Mietverhältnisse aufgrund der Marktlage nur selten auf, was zu einer Verkrustung des Marktes führt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf 8,5 Jahre verlängert, verglichen mit 7,2 Jahren im zweiten Quartal 2025.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Bezirken zeigt erhebliche Unterschiede. In Marzahn-Hellersdorf liegt die Durchschnittsmiete bei 11,90 Euro pro Quadratmeter und damit am unteren Ende der Skala. Diese östlichen Plattenbaugebiete bieten noch verhältnismäßig bezahlbaren Wohnraum, verzeichnen aber auch hier Steigerungsraten von 8 bis 10 Prozent im Jahresvergleich.

Am oberen Ende der Preisskala findet sich die City-West mit knapp 20 Euro pro Quadratmeter. Die beliebten Innenstadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg bewegen sich zwischen 17 und 19 Euro pro Quadratmeter. Diese zentrumsnahen Lagen verzeichneten Steigerungen von 5 bis 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Die mittleren Lagen wie Tempelhof, Schöneberg und Steglitz liegen mit 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter im Berliner Durchschnitt. Hier ist die Nachfrage besonders von Familien und Berufstätigen hoch, die eine gute Balance zwischen Erreichbarkeit und Wohnqualität suchen.

Prognose und Ausblick

Der Berliner Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von strukturellen Herausforderungen geprägt sein. Die Prognose geht von weiteren Mietsteigerungen von 5 bis 8 Prozent jährlich aus, sofern keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Die Neubautätigkeit dürfte sich langsam erholen, wird aber frühestens 2027 ein Niveau erreichen, das den tatsächlichen Bedarf deckt. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf bezahlbarem Wohnraum, gefördert durch städtische Programme und Kooperationen mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen planen, ihre Neubauziele auf 7.000 Wohnungen pro Jahr zu erhöhen.

Die zentrale Herausforderung bleibt die Entwicklung der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen. Ohne eine deutliche Ausweitung des Angebots wird der Preisdruck bestehen bleiben. Politische Diskussionen über weitere Regulierungen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Wiedereinführung eines Mietendeckels könnten die Marktdynamik beeinflussen, wobei die Erfahrungen aus der Vergangenheit die Wirksamkeit solcher Maßnahmen in Frage stellen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine zweigeteilte Entwicklung. Während sich die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen stabilisiert haben und moderate Preissteigerungen verzeichnen, bleibt der Mietmarkt angespannt mit deutlichen Preissteigerungen. Die strukturellen Probleme – insbesondere der Wohnungsmangel und die schwache Neubautätigkeit – bestehen fort und werden die Marktentwicklung auch in den kommenden Jahren maßgeblich prägen. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Bezirken spiegeln die sozioökonomische Diversität Berlins wider und bieten differenzierte Investitions- und Wohnmöglichkeiten für verschiedene Zielgruppen.