Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung mit steigenden Transaktionsvolumina und stabilisierten Preisen. Nach der schwierigen Phase der vergangenen Jahre kehrt wieder mehr Dynamik in den Markt zurück, wobei sich die einzelnen Segmente unterschiedlich entwickeln.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin liegt im Q3 2025 bei 5.171 Euro/m². Dies stellt eine Steigerung von 5,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal dar, als der Preis noch bei 4.919 Euro/m² lag. Im Vergleich zum vorherigen Quartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.045 Euro/m² lag, zeigt sich eine Steigerung von 2,5 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung signalisiert eine nachhaltige Erholung des Hausmarktes.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser, die als Investmentprodukte gehandelt werden. Hier erreichten die Preise durchschnittlich 2.467 Euro/m², was einem Plus von 11 Prozent zum Vorquartal entspricht. Das Transaktionsvolumen für Mehrfamilienhäuser stieg auf 728,6 Millionen Euro – ein beachtliches Plus von rund 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Im längerfristigen Vergleich lag das durchschnittliche Quartalsvolumen bei 1,1 Milliarden Euro, was rund 21 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment zeigt eine deutliche Belebung. Mit 145 Kauffällen im Q3 2025 wurden zwar etwas weniger Transaktionen als im Vorjahresquartal registriert, jedoch zeigt sich langfristig ein klarer Aufwärtstrend. Im Vergleich zum Q2 2025, als noch von einer verhaltenen Nachfrage berichtet wurde, hat sich die Situation merklich verbessert. Die gestiegenen Transaktionsvolumina, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, deuten auf ein zunehmendes Vertrauen institutioneller und privater Investoren hin.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt konstant hoch, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke auf niedrigem Niveau. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots, was die Preise zusätzlich stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Lagen Berlins bleiben erheblich. Während in den zentrumsnahen Lagen und etablierten Villenvierteln wie Grunewald, Dahlem und Zehlendorf die höchsten Preise erzielt werden, bieten die Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf weiterhin vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten. Im Vergleich zum Q2 2025 haben sich diese Unterschiede weiter verstärkt, da besonders die Premium-Lagen von der Markterholung profitieren.

Die mittleren Lagen in Bezirken wie Pankow, Steglitz und Tempelhof verzeichnen eine stabile Nachfrage mit moderaten Preissteigerungen. Hier zeigt sich ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, was zu einer gleichmäßigen Preisentwicklung führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung im Häusersegment erwartet. Die stabilisierten Zinsen und die anhaltend hohe Nachfrage werden voraussichtlich zu Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich führen. Das Angebot wird weiterhin knapp bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität zu erwarten ist. Institutionelle Investoren dürften verstärkt in Mehrfamilienhäuser investieren, was dieses Segment besonders stützen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im Q3 2025 durchschnittlich 5.379 Euro/m². Im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 5.349 Euro/m² zeigt sich eine marginale Steigerung von 0,6 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Preisniveaus hindeutet. Gegenüber dem Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.290 Euro/m² lag, ergibt sich eine leichte Steigerung von 1,7 Prozent.

Der Bestandsmarkt zeigt eine deutlichere Erholung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro/m² und einer gesamtstädtischen Preisentwicklung von plus 3,2 Prozent. Eine typische Berliner Bestandswohnung mit etwa 70 m² Wohnfläche kostet derzeit rund 373.000 Euro, was etwa 160 Euro/m² mehr darstellt als im Vorquartal. Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Markt nach der Korrekturphase der vergangenen Jahre stabilisiert hat.

Im Neubausegment liegt der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 8.390 Euro/m², was einer Steigerung von etwa 5,5 Prozent entspricht. Trotz dieser Preissteigerung bleibt das Segment schwach, was sich in den niedrigen Transaktionszahlen widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt ein differenziertes Bild. Der Bestandsmarkt verzeichnet mit rund 6.100 Transaktionen im Q3 2025 eine spürbare Belebung gegenüber dem Vorquartal, in dem noch von einer verhaltenen Nachfrage berichtet wurde. Diese Entwicklung deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin, nachdem die Unsicherheiten der Vorjahre überwunden wurden.

Das Neubausegment hingegen befindet sich weiterhin in einer schwierigen Lage. Mit nur knapp 750 Kaufverträgen für Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2025 liegt die Aktivität deutlich unter dem historischen Durchschnitt. Die strukturellen Probleme durch niedrige Liquidität und hohe Finanzierungskosten belasten dieses Segment weiterhin erheblich. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Situation im Neubau kaum verbessert.

Die Angebotsseite bleibt angespannt. Die geringe Neubauaktivität führt zu einem strukturellen Angebotsengpass, der die Preise stützt. Der Leerstand bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was den Verkäufermarkt weiter festigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Bezirke zeigt eine starke Fragmentierung. Charlottenburg-Wilmersdorf führt weiterhin die Preisskala an und hat in den vergangenen zehn Jahren Preissteigerungen von mehr als 170 Prozent verzeichnet. Die Bezirke Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg folgen mit ebenfalls sehr hohen Quadratmeterpreisen. Diese Premium-Lagen profitieren besonders von der internationalen Nachfrage und der Knappheit des Angebots.

Im mittleren Preissegment befinden sich Bezirke wie Pankow, Prenzlauer Berg und Schöneberg, die eine stabile Nachfrage bei moderaten Preissteigerungen aufweisen. Die östlichen Randbezirke wie Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf bieten weiterhin die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, verzeichnen aber ebenfalls zunehmende Preise aufgrund der Verdrängungseffekte aus den teureren Innenstadtlagen.

Im Vergleich zum Q2 2025 haben sich die Preisunterschiede zwischen den Bezirken weiter verstärkt. Während die Top-Lagen überproportional von der Markterholung profitieren, zeigen die Randbezirke eine moderatere Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung im Wohnungssegment erwartet. Die Preise dürften um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, wobei die Premium-Lagen stärker zulegen werden als die Randbezirke. Der Bestandsmarkt wird sich voraussichtlich weiter stabilisieren, während das Neubausegment noch länger unter den strukturellen Problemen leiden wird.

Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und die begrenzte Neubauaktivität. Die stabilisierten Zinsen könnten mehr Käufer in den Markt bringen, was die Preise zusätzlich stützen wird. Allerdings bleibt die Erschwinglichkeit ein zunehmendes Problem, besonders für Erstkäufer.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen für Q3 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Basierend auf den Informationen aus Q2 2025 lag die durchschnittliche Miete für Einfamilienhäuser bei etwa 12 bis 15 Euro/m², wobei große Unterschiede je nach Lage und Ausstattung bestehen. Die Entwicklung dürfte sich analog zum allgemeinen Mietmarkt vollzogen haben, mit moderaten Steigerungen im einstelligen Prozentbereich.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser bleibt ein Nischensegment in Berlin. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit höherem Einkommen und Expatriates, die temporär in Berlin leben. Das Angebot ist extrem begrenzt, da die meisten Häuser entweder selbst genutzt oder verkauft werden. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich an dieser grundsätzlichen Marktstruktur wenig geändert.

Die Vermietung von Häusern erfolgt häufig über spezialisierte Makler oder direkt durch private Eigentümer. Die Mietdauer ist oft länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den etablierten Villenvierteln wie Grunewald, Dahlem und Zehlendorf sowie in den familienfreundlichen Bezirken wie Prenzlauer Berg und Friedrichshain erzielt. Hier können die Mieten für hochwertige Objekte 20 Euro/m² und mehr erreichen. In den Randbezirken wie Köpenick, Spandau oder Reinickendorf liegen die Mieten deutlich niedriger, oft zwischen 8 und 12 Euro/m².

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung. Häuser in der Nähe internationaler Schulen sind besonders bei ausländischen Familien begehrt und erzielen Premiummieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile bis leicht steigende Entwicklung der Hausmieten erwartet. Die begrenzte Verfügbarkeit wird weiterhin zu einem Vermietermarkt führen. Allerdings limitiert die hohe absolute Miethöhe das Nachfragepotenzial auf einen kleinen Kreis zahlungskräftiger Mieter. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da Neubauten von Einfamilienhäusern zur Vermietung wirtschaftlich selten attraktiv sind.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Berlin ist im Q3 2025 weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen je nach Quelle und Berechnungsmethode zwischen 12 und 14 Euro/m² für Bestandswohnungen. Im Vergleich zum Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei etwa 11,80 Euro/m² lag, zeigt sich eine weitere Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent. Der stetige Anstieg der Mietpreise setzt sich damit fort, wenn auch in moderaterem Tempo als in den Vorjahren.

Neuvertragsmieten liegen deutlich über dem Bestandsniveau und erreichen in gefragten Lagen 15 bis 18 Euro/m². Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft, dennoch finden Vermieter häufig Wege, höhere Mieten durchzusetzen, insbesondere bei möblierten Wohnungen oder nach umfassenden Modernisierungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Angebotsknappheit hat sich im Vergleich zum Q2 2025 nicht verbessert, sondern eher noch verschärft. Der Leerstand verharrt auf historisch niedrigem Niveau von unter 1 Prozent. Bei Neuvermietungen konkurrieren häufig Dutzende von Interessenten um eine Wohnung, besonders im mittleren und unteren Preissegment.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau bleibt schwach. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten machen Neubauprojekte für viele Entwickler unrentabel. Gleichzeitig steigt die Nachfrage weiter an, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und die Haushaltsverkleinerung. Diese Schere zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem extremen Vermietermarkt.

Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Situation für Wohnungssuchende weiter verschlechtert. Die durchschnittliche Suchdauer hat sich verlängert, und die Anforderungen der Vermieter an die Bonität der Mieter sind weiter gestiegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise pro Quadratmeter werden in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen. In diesen Top-Lagen liegen die Angebotsmieten häufig bei 16 bis 20 Euro/m² für Neubauwohnungen und 14 bis 17 Euro/m² für modernisierte Altbauwohnungen. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Im mittleren Segment befinden sich Bezirke wie Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf mit Mieten zwischen 10 und 14 Euro/m². Diese Bezirke bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien beliebt.

Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den östlichen Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick sowie in Spandau und Reinickendorf im Westen. Hier liegen die Mieten oft noch unter 10 Euro/m², allerdings steigen auch hier die Preise kontinuierlich. Im Vergleich zum Q2 2025 haben sich die Preisunterschiede zwischen den Bezirken leicht verringert, da die günstigeren Bezirke prozentual stärker zulegen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Berliner Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch durch regulatorische Maßnahmen gebremst. Eine jährliche Steigerung von 3 bis 5 Prozent erscheint realistisch, wobei in einzelnen Lagen und Segmenten auch höhere Steigerungen möglich sind.

Die Angebotsknappheit wird sich fortsetzen, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität absehbar ist. Die politischen Diskussionen um weitere Regulierungen des Mietmarkts könnten zu zusätzlicher Unsicherheit führen und private Investoren vom Neubau abschrecken. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug und die demografische Entwicklung hoch bleiben.

Mieter müssen sich auf eine weitere Verschärfung der Marktsituation einstellen. Die Konkurrenz um bezahlbare Wohnungen wird zunehmen, und die Anforderungen der Vermieter werden weiter steigen. Alternative Wohnformen wie Wohngemeinschaften oder das Ausweichen ins Umland könnten an Bedeutung gewinnen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während der Kaufmarkt, insbesondere für Häuser und Bestandswohnungen, eine spürbare Belebung erfährt, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt. Die Preise steigen in allen Segmenten, wenn auch in unterschiedlichem Tempo.

Die größten Herausforderungen bleiben die strukturelle Angebotsknappheit und die schwache Neubauaktivität. Diese Faktoren werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen und zu weiteren Preissteigerungen führen. Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft zunehmend wichtiger werden.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Lagen Berlins bleiben erheblich, wobei die Premium-Lagen weiterhin die stärkste Nachfrage und die höchsten Preise aufweisen. Die Randbezirke bieten noch relative Erschwinglichkeit, holen aber preislich auf. Insgesamt bleibt Berlin im nationalen und internationalen Vergleich eine attraktive Metropole mit weiterem Wachstumspotenzial, auch wenn die Erschwinglichkeit zunehmend zur Herausforderung wird.