Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung mit positiven Preissignalen in nahezu allen Segmenten. Die Marktentwicklung wird weiterhin durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt, wobei sich die Preisdynamik gegenüber dem Vorquartal merklich beschleunigt hat.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin bei 5.171 €/m². Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis noch bei 4.919 €/m² lag. Der Anstieg von 5,1 Prozent innerhalb eines Quartals signalisiert eine deutliche Beschleunigung der Preisentwicklung im Vergleich zur moderaten Steigerung von 2,5 Prozent zwischen Q1 und Q2 2025.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 5,3 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern im Berliner Markt unterstreicht. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 € und 1,2 Millionen €.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität zeigt sich gedämpft, wobei die Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent zurückgegangen sind. Diese Entwicklung steht in deutlichem Kontrast zum zweiten Quartal 2025, als der Rückgang noch bei 12 Prozent lag. Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden, was die extreme Knappheit in diesem Marktsegment verdeutlicht.

Das Gesamtangebot von Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht. Von Januar bis September 2025 wurden insgesamt fast 34.000 Inserate registriert, denen rund 8.500 Abschlüsse gegenüberstehen. Dies entspricht einer Steigerung des Angebots um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, während im zweiten Quartal noch eine Stagnation zu verzeichnen war.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. Während in den zentrumsnahen Lagen wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg Quadratmeterpreise von über 6.500 €/m² erreicht werden, liegen die Preise in den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Spandau bei etwa 3.800 bis 4.200 €/m².

Besonders stark nachgefragt sind Häuser in grünen, familienfreundlichen Vierteln mit guter Infrastruktur. Die Bezirke Pankow und Lichtenberg verzeichnen die höchsten Preissteigerungen mit über 7 Prozent im Quartalsvergleich, während die Preisentwicklung in den bereits hochpreisigen Lagen wie Zehlendorf moderater ausfällt. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Nachfrage verstärkt auf die mittleren Preislagen verlagert, wo noch relative Wertsteigerungspotenziale gesehen werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzende, aber moderatere Preissteigerung bei Häusern zum Kauf erwartet. Experten prognostizieren eine jährliche Wertsteigerung von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die anhaltende Knappheit an Bauland und die gestiegenen Baukosten werden das Neubauangebot weiterhin limitieren.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Trend zum Home-Office und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche. Allerdings könnte die Kaufkraft durch möglicherweise wieder steigende Zinsen gedämpft werden. Mittelfristig ist mit einer Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 €/m². Die gesamtstädtische Betrachtung weist einen Durchschnittspreis von 5.140 €/m² aus, was einem Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 4.980 €/m², womit sich die Aufwärtsdynamik im dritten Quartal verstärkt hat.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert: Während Bestandswohnungen eine stabile bis moderate Preissteigerung verzeichnen, bleiben Neubauwohnungen aufgrund der hohen Baukosten auf einem deutlich höheren Preisniveau von durchschnittlich 7.200 €/m². Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75 m² große Wohnung bewegen sich somit zwischen 385.000 € und 540.000 €, abhängig von Lage und Baujahr.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt eine bemerkenswerte Zweiteilung. Während der Bestandsmarkt eine deutliche Erholung mit rund 6.100 Transaktionen im dritten Quartal verzeichnet, bricht der Neubaumarkt dramatisch ein. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen, was einen historischen Tiefstand darstellt und noch unter den bereits schwachen Zahlen des zweiten Quartals liegt.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, bleibt aber deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut geschnittene Bestandswohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Nachfrage nach kleineren Wohnungen bis 60 m² verstärkt, was auf die gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Bezirke hinweg zeigt sich stark fragmentiert. In den Innenstadtbezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg werden Spitzenpreise von über 6.800 €/m² erreicht, während die Preise in den Außenbezirken wie Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf bei etwa 3.500 bis 4.000 €/m² liegen.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Preise in den sogenannten Schwellenlagen wie Neukölln und Wedding, die im dritten Quartal Preissteigerungen von über 5 Prozent verzeichneten. Dies stellt eine Fortsetzung des Trends aus dem zweiten Quartal dar, wobei sich die Aufwertungsprozesse in diesen Gebieten beschleunigt haben. Die etablierten Toplagen zeigen hingegen eine moderatere Preisentwicklung mit Steigerungsraten zwischen 1 und 2 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine differenzierte Entwicklung erwartet. Während Bestandswohnungen voraussichtlich moderate Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich verzeichnen werden, bleibt die Situation im Neubausegment kritisch. Die anhaltend hohen Baukosten und strengen energetischen Anforderungen werden das Neubauangebot weiterhin stark limitieren.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei sich der Fokus weiter auf bezahlbare Bestandswohnungen in aufstrebenden Lagen verschieben dürfte. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Bei einer weiteren Stabilisierung oder leichten Senkung der Zinsen könnte die Nachfrage wieder zunehmen, was zu einer beschleunigten Preisentwicklung führen würde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung, wobei spezifische Daten für dieses Segment begrenzt verfügbar sind. Basierend auf den allgemeinen Mietmarkttrends und den Erkenntnissen aus dem zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser zwischen 2.200 € und 4.500 € monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Monatsmiete für ein Einfamilienhaus bei etwa 3.100 € lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent. Die Quadratmeterpreise für Mietshäuser liegen durchschnittlich bei etwa 12 bis 14 €/m², wobei hochwertige Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem knapp. Die Fluktuation in diesem Segment ist historisch niedrig, da Mieter angesichts der angespannten Marktsituation bestehende Mietverhältnisse nur sehr selten aufgeben. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Verweildauer in Mietshäusern weiter erhöht, was die geringe Verfügbarkeit zusätzlich verschärft.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen und internationalen Fachkräften getrieben, die temporär in Berlin arbeiten. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist praktisch zum Erliegen gekommen, da sich Investoren auf den profitableren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den grünen, familienfreundlichen Bezirken Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow-Niederschönhausen erzielt. Hier liegen die Monatsmieten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bei 3.500 bis 4.500 €. In den Außenbezirken wie Spandau oder Marzahn-Hellersdorf sind Mietshäuser für 2.200 bis 2.800 € monatlich verfügbar.

Im Vergleich zum zweiten Quartal haben sich besonders die Mieten in den mittleren Lagen wie Reinickendorf und Lichtenberg dynamisch entwickelt, mit Steigerungsraten von über 5 Prozent. Dies reflektiert die zunehmende Attraktivität dieser Bezirke für Familien, die aus den hochpreisigen Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Mietshäusern erwartet. Die Mietpreise dürften um jährlich 3 bis 5 Prozent steigen, wobei die Entwicklung regional unterschiedlich verlaufen wird. Die stärksten Preissteigerungen werden in den noch bezahlbaren Außenbezirken erwartet, während die bereits hochpreisigen Lagen eine moderatere Entwicklung zeigen dürften.

Die Nachfrage wird voraussichtlich weiter steigen, insbesondere durch den anhaltenden Zuzug von Familien nach Berlin und den Trend zu mehr Wohnfläche. Mittelfristig könnte sich der Markt nur entspannen, wenn verstärkt in den Neubau von Mietshäusern investiert wird, was jedoch angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,03 €/m², während andere Marktsegmente einen stadtweiten Durchschnitt von 16,00 €/m² für Neuvertragsmieten ausweisen. Dies stellt einen Anstieg von 0,85 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,92 €/m² lag.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von 5,50 Prozent, wobei einige Marktsegmente sogar Steigerungen von bis zu 10 Prozent verzeichnen. Die durchschnittliche Monatsmiete für eine 70 m² große Wohnung beträgt somit zwischen 910 € und 1.120 €, je nach Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist weiterhin von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Im dritten Quartal wurden etwa 2.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was eine leichte Verbesserung gegenüber den 2.200 Einheiten im zweiten Quartal darstellt. Dennoch bleibt dies weit hinter dem geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens 20.000 Einheiten zurück.

Die Fluktuation im Bestand ist historisch niedrig. Mieter halten an ihren bestehenden Mietverträgen fest, da die Neuvertragsmieten deutlich über den Bestandsmieten liegen. Diese Diskrepanz hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal weiter verstärkt, was zu einer zusätzlichen Verknappung des verfügbaren Angebots führt. Der Fokus bei der Neubautätigkeit liegt zunehmend auf bezahlbarem Wohnraum, gefördert durch städtische Programme und Kooperationen mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Die Preisspanne reicht von 11,90 €/m² in Marzahn-Hellersdorf bis knapp 20 €/m² in der City-West. Dies stellt eine leichte Ausweitung der Spreizung im Vergleich zum zweiten Quartal dar, als die Spanne noch bei 11,50 € bis 19,50 €/m² lag.

Die höchsten Mieten werden weiterhin in den zentralen Lagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg erzielt, wo Neuvertragsmieten teilweise über 22 €/m² liegen. Die dynamischste Entwicklung zeigen jedoch die ehemaligen Randlagen wie Neukölln-Nord und Wedding, die Steigerungsraten von über 7 Prozent im Quartalsvergleich aufweisen. In den klassischen Außenbezirken wie Spandau und Köpenick bewegen sich die Mieten noch im moderaten Bereich zwischen 10 und 12 €/m².

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, allerdings mit regional unterschiedlicher Dynamik. Experten prognostizieren eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 4 bis 6 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Eingriffen wie möglichen Mietregulierungen abhängen wird.

Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich weiter verschärfen, da die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt und die Zuwanderung nach Berlin anhält. Besonders kritisch wird die Situation im bezahlbaren Segment bleiben, wo die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt. Mittelfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit, kombiniert mit effektiven Fördermaßnahmen für bezahlbaren Wohnraum, zu einer Entspannung führen. Die Entwicklung der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen bleibt die zentrale Herausforderung für den Berliner Mietwohnungsmarkt.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine beschleunigte Preisdynamik in allen Segmenten. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen deutlich erholt haben, bleibt die Situation am Mietmarkt weiterhin angespannt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, kombiniert mit einer schwachen Neubautätigkeit, wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Entwicklung zunehmend von der Zinspolitik und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird.