Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Marktsegmenten. Nach der schwierigen Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 setzt sich die Markterholung kontinuierlich fort. Die Marktdynamik wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig strukturell knappem Angebot geprägt, was zu anhaltenden Preisauftrieben in nahezu allen Segmenten führt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preissteigerung von 5,1 Prozent innerhalb eines Quartals zeigt die starke Nachfragedynamik in diesem Marktsegment.
Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung gegenüber dem dritten Quartal 2024 sogar 5,3 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung signalisiert eine nachhaltige Erholung des Häusermarktes nach der vorherigen Schwächephase. Die Preise haben sich damit deutlich von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 erholt und nähern sich wieder den historischen Höchstständen an.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt in Berlin strukturell angespannt. Die verfügbaren Objekte finden schnell Abnehmer, wobei sich die Nachfrage gleichermaßen auf Eigennutzer und Kapitalanleger verteilt. Besonders gefragt sind gut geschnittene Bestandsobjekte mit modernem Energiestandard sowie Häuser in etablierten Wohnlagen mit guter Infrastruktur.
Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke weiterhin auf niedrigem Niveau. Dies verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich und trägt zur Preisstabilität bei. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, da qualitativ hochwertige Objekte meist schon vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisentwicklung für Häuser zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken. Während in den zentralen und zentrumsnahen Lagen die Preise teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter liegen, sind in den Außenbezirken noch Häuser für unter 4.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Besonders begehrt sind die grünen Bezirke im Südwesten wie Zehlendorf und Steglitz sowie die aufstrebenden Lagen in Prenzlauer Berg und Friedrichshain.
Am Stadtrand, insbesondere in den östlichen Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg, zeigen sich moderate Preissteigerungen bei gleichzeitig höherer Verfügbarkeit. Diese Lagen profitieren zunehmend von der Verdrängung aus den hochpreisigen Innenstadtbezirken und der verbesserten Verkehrsanbindung.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Preissteigerung im Häusersegment zu rechnen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von der anhaltenden Urbanisierung und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau sollte die Finanzierungsbedingungen berechenbar halten.
Mittelfristig könnte sich das Angebot durch verstärkte Nachverdichtung und Ausweisung neuer Baugebiete am Stadtrand leicht erhöhen. Dennoch wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 5.379 Euro pro Quadratmeter. Alternative Erhebungen zeigen Werte zwischen 4.178 und 5.140 Euro pro Quadratmeter, wobei die Unterschiede auf verschiedene Erhebungsmethoden und Marktsegmente zurückzuführen sind. Der Bestandsmarkt weist dabei einen Durchschnittspreis von 5.140 Euro pro Quadratmeter auf.
Die Preisentwicklung zeigt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 0,6 Prozent, während der Bestandsmarkt eine dynamischere Entwicklung mit plus 3,2 Prozent aufweist. Diese Zahlen verdeutlichen die fortschreitende Stabilisierung nach der Marktkorrektur der Vorjahre.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt ein interessantes Bild: In den ersten drei Quartalen 2025 wurden fast 34.000 Wohnungen inseriert, jedoch nur rund 8.500 Transaktionen abgeschlossen. Dies deutet auf ein Überangebot an Inseraten bei gleichzeitig zurückhaltender Kaufbereitschaft hin. Im Bestandsmarkt wurden im dritten Quartal 2025 etwa 6.100 Transaktionen verzeichnet.
Die Neubauaktivität ist dramatisch eingebrochen und befindet sich auf einem historischen Tiefstand. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen. Trotz gestiegener Genehmigungszahlen bleiben neue Bauaktivitäten aufgrund hoher Kosten und restriktiver Finanzierungsbedingungen aus. Dies verschärft die strukturelle Angebotsknappheit weiter.
Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut geschnittene Bestandswohnungen mit zwei bis drei Zimmern. Käufer achten verstärkt auf energetische Standards und die Lagequalität. Der Leerstand ist minimal, qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden meist innerhalb kurzer Zeit verkauft.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg ist stark fragmentiert und zeigt keine einheitliche Tendenz. Die zentralen Lagen in Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg profitieren von einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage und verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, teilweise über 7.000 Euro.
In den Bezirken am Stadtrand wie Spandau, Reinickendorf oder Treptow-Köpenick liegen die Preise deutlich niedriger, oft zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da sie noch bezahlbaren Wohnraum bei gleichzeitig verbesserter Infrastruktur bieten.
Die sogenannten Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln zeigen eine heterogene Entwicklung mit starken Preisunterschieden je nach Mikrolage. Hier reicht die Spanne von 4.000 bis über 6.000 Euro pro Quadratmeter.
Prognose und Ausblick
Der Bestandsmarkt für Eigentumswohnungen hat sich stabilisiert und die Abwärtsbewegung der Jahre 2023/24 ist gestoppt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer moderaten Preisentwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen. Der Markt bewegt sich zwischen stabilisierten Zinsen und hoher Nachfrage auf der einen Seite sowie strukturellen Angebotsengpässen auf der anderen Seite.
Die anhaltend niedrige Neubauaktivität wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Dies könnte ab 2026 zu stärkeren Preisanstiegen führen, insbesondere wenn sich die Finanzierungsbedingungen weiter verbessern. Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuelle Stabilisierungsphase für Kaufentscheidungen nutzen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Für das Segment Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Dieses Marktsegment ist in Berlin traditionell sehr klein, da Häuser überwiegend zum Kauf angeboten werden oder von Eigentümern selbst genutzt werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte im Häusersegment werden meist zu Premiumpreisen vermietet.
Marktdynamik
Der Markt für Mietshäuser ist in Berlin äußerst limitiert. Die verfügbaren Objekte sind meist hochpreisige Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften in gehobenen Lagen, die sich an eine zahlungskräftige, oft internationale Klientel richten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt.
Neubauaktivitäten im Mietshäusersegment sind praktisch nicht vorhanden, da Entwickler sich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Der Leerstand in diesem Segment ist faktisch null.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Mietshäuser konzentrieren sich hauptsächlich auf die gehobenen Wohnlagen im Südwesten Berlins wie Grunewald, Dahlem und Zehlendorf. Hier werden für hochwertige Objekte Mieten von 3.000 bis 6.000 Euro monatlich erzielt. In den Außenbezirken sind vereinzelt günstigere Reihenhäuser zur Miete verfügbar, die sich im Preisbereich von 1.500 bis 2.500 Euro bewegen.
Prognose und Ausblick
Das Segment der Mietshäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischenmarkt bleiben. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten. Die Mietpreise werden voraussichtlich parallel zur allgemeinen Mietpreisentwicklung steigen, wobei Premium-Objekte überproportionale Steigerungen erfahren könnten.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der stadtweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen in Berlin bei 16,00 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorjahr dar, wobei unterschiedliche Erhebungen Steigerungsraten zwischen 2,1 und 10 Prozent ausweisen. Die große Spannweite erklärt sich durch verschiedene Marktsegmente und Erhebungsmethoden.
Die Neuvertragsmieten zeigen eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsdynamik. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten um durchschnittlich 2,1 bis 2,3 Prozent erhöht, wobei einzelne Teilmärkte deutlich stärkere Anstiege verzeichnen.
Marktdynamik
Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist weiterhin von einer starken Angebotsknappheit geprägt. Diese strukturelle Unterversorgung führt trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse zu kontinuierlichen Mietpreissteigerungen. Die Nachfrage bleibt auf sehr hohem Niveau, befeuert durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und die geringe Neubauaktivität.
Das verfügbare Angebot an Mietwohnungen ist äußerst knapp. Qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, häufig zu Preisen über der initial ausgeschriebenen Miete. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter einem Prozent und damit weit unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau von etwa drei Prozent.
Die Neubauaktivität im Mietsegment bleibt trotz politischer Bekenntnisse zum Wohnungsbau auf niedrigem Niveau. Private Investoren konzentrieren sich aufgrund besserer Renditen auf den Eigentumsmarkt, während kommunale und genossenschaftliche Bauträger durch begrenzte Mittel und langwierige Genehmigungsverfahren ausgebremst werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreise variieren erheblich zwischen den Berliner Bezirken und zeigen eine deutliche räumliche Fragmentierung. Den günstigsten Bezirk stellt Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter dar. Hier finden sich noch bezahlbare Wohnungen, allerdings meist in Plattenbausiedlungen mit eingeschränkter Infrastruktur.
Die teuersten Mieten werden in der City-West mit knapp 20,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Auch in Mitte, Prenzlauer Berg und Teilen von Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Durchschnittsmieten bei 18 Euro und mehr. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.
Die Bezirke am Stadtrand wie Spandau, Reinickendorf oder Lichtenberg bewegen sich im mittleren Preissegment zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie noch bezahlbaren Wohnraum bieten und von Infrastrukturinvestitionen profitieren.
Besonders dynamisch entwickeln sich die sogenannten Schwellenbezirke wie Neukölln und Wedding. Hier führt die fortschreitende Gentrifizierung zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen, wobei die Preisunterschiede innerhalb der Bezirke stark variieren.
Prognose und Ausblick
Der Mietmarkt in Berlin wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich ohne massive Neubauanstrengungen nicht auflösen lassen. Die verhaltene, aber stetige Aufwärtsdynamik bei den Mieten wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei jährliche Steigerungen von 2 bis 4 Prozent realistisch erscheinen.
Die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen bleiben neben dem ungelösten Wohnungsmangel die zentrale Herausforderung für Berlin. Politische Interventionen wie verschärfte Mietregulierungen könnten die Preisentwicklung dämpfen, gleichzeitig aber auch das ohnehin knappe Angebot weiter verringern.
Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erreicht werden. Die aktuellen Rahmenbedingungen mit hohen Baukosten, Fachkräftemangel und langwierigen Genehmigungsverfahren lassen jedoch keine schnelle Besserung erwarten. Mieter müssen sich daher auf weiter steigende Preise und einen hart umkämpften Wohnungsmarkt einstellen.
Fazit
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während der Kaufmarkt für Häuser mit über 5 Prozent Quartalswachstum eine bemerkenswerte Dynamik aufweist, entwickelt sich der Eigentumswohnungsmarkt moderater, aber stabil. Der Mietmarkt bleibt weiterhin hochgradig angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen bei extremer Angebotsknappheit.
Die strukturellen Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes – knappes Angebot, hohe Nachfrage, geringe Neubauaktivität – werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Investoren und Selbstnutzer finden aktuell stabile Marktbedingungen vor, während Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen. Die räumliche Fragmentierung des Marktes bietet jedoch weiterhin Chancen in den noch moderater bepreisten Außenbezirken.
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