Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Hinweis: Die angeforderten Vergleichsdaten aus Q2 2025 von der URL https://www.certa-gutachten.de/marktberichte/berlin-q2-2025 stehen nicht zur Verfügung. Der vorliegende Bericht basiert auf den verfügbaren Marktdaten für Q3 2025.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorjahreszeitraum. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.919 Euro lag, entspricht dies einem beachtlichen Anstieg von 5,1 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern im Berliner Stadtgebiet.

Die Preisentwicklung im Jahresverlauf 2025 zeigt eine stetige Aufwärtsbewegung. Ausgehend von einem Jahresschnitt 2024 von 4.849 Euro pro Quadratmeter stieg der Durchschnittspreis auf 5.152 Euro, was die robuste Nachfrage nach Wohneigentum in Form von Häusern widerspiegelt. Diese Preissteigerung von über 300 Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres verdeutlicht die Dynamik des Berliner Immobilienmarktes im gehobenen Segment.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Berlin weiterhin hoch, was sich in der kontinuierlichen Preissteigerung manifestiert. Das Angebot kann mit der starken Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders im Segment der Einfamilienhäuser ist das verfügbare Angebot begrenzt, da Neubauaktivitäten in diesem Bereich aufgrund der knappen Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet stark eingeschränkt sind.

Die Neubautätigkeit für Einfamilienhäuser konzentriert sich hauptsächlich auf die Randbezirke Berlins, wo noch Baulandreserven vorhanden sind. Allerdings wird die Entwicklung durch hohe Baukosten und gestiegene Finanzierungskosten gebremst. Die Baugenehmigungen zeigen zwar eine positive Tendenz, jedoch wird ein Großteil der genehmigten Projekte aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht unmittelbar realisiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. In den zentrumsnahen Lagen und etablierten Villengegenden wie Zehlendorf, Grunewald und Dahlem werden Spitzenpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt erzielt. Hier können die Quadratmeterpreise für Häuser leicht das Doppelte des Berliner Durchschnitts erreichen.

Am Stadtrand und in den östlichen Außenbezirken sind Häuser deutlich erschwinglicher. Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Teile von Spandau bieten noch Kaufgelegenheiten unterhalb des städtischen Durchschnittspreises. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und der wachsenden Akzeptanz als Wohnstandorte für Familien, die sich zentrumsnahe Lagen nicht mehr leisten können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung im Segment der Kaufhäuser erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Angebot, wird voraussichtlich zu Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich führen. Besonders in den Randbezirken mit guter Verkehrsanbindung könnte die Wertsteigerung überdurchschnittlich ausfallen.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und den Baukosten abhängen. Sollten die Finanzierungskonditionen günstiger werden, könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu stärkeren Preissteigerungen führen. Langfristig bleibt der Markt für Häuser in Berlin aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit ein Verkäufermarkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro für Eigentumswohnungen liegt das Preisniveau leicht über dem Gesamtdurchschnitt von 5.140 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenzierung spiegelt die Heterogenität des Berliner Wohnungsmarktes wider, der von günstigen Bestandswohnungen in den Außenbezirken bis zu hochpreisigen Neubauwohnungen in Toplagen reicht.

Im Segment der Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte liegt der Quadratmeterpreis bei 2.467 Euro, während Wohn- und Geschäftshäuser mit 2.154 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Diese Preise zeigen einen Anstieg von 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was auf eine stabilisierende Marktentwicklung hindeutet. Die gesamtstädtische Preisentwicklung von plus 3,2 Prozent unterstreicht die Erholung des Marktes nach der vorangegangenen Schwächephase.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im dritten Quartal 2025 zeigt deutliche Zeichen einer Erholung. Das Transaktionsvolumen im Mehrfamilienhaussegment stieg beeindruckend auf 728,6 Millionen Euro, was einem Plus von etwa 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Mit etwa 6.100 Transaktionen im Bestandsmarkt hat sich die Handelsaktivität auf einem soliden Niveau stabilisiert.

Der Neubaumarkt hingegen befindet sich weiterhin in einer schwierigen Situation. Trotz gestiegener Baugenehmigungen wird kaum gebaut. Die Kombination aus niedriger Liquidität und hohen Bau- sowie Finanzierungskosten erweist sich als erhebliches Hindernis für Projektentwickler. Mit nur knapp 750 beurkundeten Kaufverträgen für Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2025 bleibt das Neubaesegment deutlich hinter den Erwartungen zurück. Die Neubaupreise stiegen dennoch um etwa 5,5 Prozent auf rund 8.390 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg zeigt eine starke Fragmentierung. Charlottenburg-Wilmersdorf hat sich als teuerster Bezirk etabliert, mit einem bemerkenswerten Preisanstieg von mehr als 170 Prozent in den vergangenen zehn Jahren. Die höchsten Quadratmeterpreise werden aktuell in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt.

In den zentrumsnahen Lagen und Szenebezirken liegen die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Besonders gefragt sind Wohnungen in gründerzeitlichen Altbauten in Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Schöneberg. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der kulturellen Vielfalt und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Außenbezirke wie Reinickendorf, Spandau oder Marzahn-Hellersdorf bieten dagegen noch erschwinglichere Kaufpreise. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 4.000 Euro, was diese Gebiete besonders für Erstekäufer und junge Familien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Erholung im Segment der Eigentumswohnungen erwartet. Die Stabilisierung der Transaktionszahlen und die leichte Preissteigerung deuten auf ein gesundes Marktumfeld hin. Es wird prognostiziert, dass die Preise im Bestandssegment weiter um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen werden.

Der Neubaumarkt wird voraussichtlich weiterhin unter Druck stehen, bis sich die Rahmenbedingungen verbessern. Eine Erholung ist erst zu erwarten, wenn die Baukosten sinken und die Finanzierungsbedingungen sich verbessern. Mittelfristig könnte die anhaltende Neubaulücke zu einer weiteren Verknappung des Angebots und damit zu stärkeren Preissteigerungen im Bestandssegment führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietheäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot. Obwohl konkrete Zahlen für das aktuelle Quartal nicht vollständig vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass die Mietpreise für Häuser weiterhin auf hohem Niveau verharren. Die Nachfrage nach Mietheäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die mehr Wohnraum und einen eigenen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Hauses nicht leisten können oder wollen.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser folgt dem allgemeinen Trend des Berliner Mietmarktes mit stetigen Steigerungen. Besonders in den familienfreundlichen Bezirken am Stadtrand sind Mietheäuser sehr gefragt, was zu Mietpreissteigerungen führt, die teilweise über dem Durchschnitt für Mietwohnungen liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietheäusern in Berlin ist strukturell begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt oder verkauft statt vermietet. Dies führt zu einer sehr angespannten Marktsituation mit wenigen verfügbaren Objekten und entsprechend hohem Wettbewerb unter den Interessenten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietheäuser ist praktisch nicht vorhanden. Investoren und Bauträger konzentrieren sich auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen, da diese eine höhere Rendite versprechen. Die wenigen neu errichteten Häuser werden überwiegend als Eigenheime verkauft und nicht zur Vermietung angeboten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit von Mietheäusern konzentriert sich hauptsächlich auf die Randbezirke Berlins. In Bezirken wie Reinickendorf, Spandau, Köpenick und Teilen von Steglitz-Zehlendorf finden sich noch vereinzelt Mietheäuser. Die Mietpreise variieren erheblich je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

In den zentrumsnahen Bezirken sind Mietheäuser eine absolute Rarität und werden, wenn überhaupt verfügbar, zu Spitzenpreisen vermietet. Die wenigen verfügbaren Objekte in Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf oder Prenzlauer Berg richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und erreichen Mietpreise, die deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird keine wesentliche Entspannung im Segment der Mietheäuser erwartet. Das strukturell begrenzte Angebot wird weiterhin auf eine hohe Nachfrage treffen, was zu weiteren Mietpreissteigerungen führen dürfte. Die zunehmende Umwandlung von Mietheäusern in Eigentumsobjekte könnte das Angebot zusätzlich verknappen.

Langfristig könnte sich der Trend zu flexibleren Wohnformen und die zunehmende Akzeptanz von Home-Office-Lösungen positiv auf die Nachfrage nach Mietheäusern in den Randbezirken auswirken. Dies könnte zu einer weiteren Preissteigerung in diesen Gebieten führen, während gleichzeitig die Verfügbarkeit weiter abnimmt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist im dritten Quartal 2025 weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die Mietpreise zeigen einen stetigen Aufwärtstrend, der dem Muster anderer deutscher Großstädte folgt. Die höchsten Mietpreise pro Quadratmeter werden aktuell in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen, wo die Nachfrage besonders stark ist.

Die durchschnittlichen Mietpreise haben sich im Vergleich zum Vorjahr weiter erhöht, wobei die Steigerungsraten je nach Bezirk und Wohnungssegment variieren. Besonders im Neubausegment und bei sanierten Altbauwohnungen werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise deutlich über dem Berliner Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich wird maßgeblich durch die anhaltende Angebotsknappheit bestimmt. Die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen kann die hohe Nachfrage nicht decken, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt. Besonders in den beliebten innerstädtischen Bezirken ist die Situation angespannt, mit Dutzenden von Bewerbern für jede verfügbare Wohnung.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau bleibt hinter den Erfordernissen zurück. Trotz politischer Bemühungen und gestiegener Baugenehmigungen wird nicht im erforderlichen Umfang gebaut. Die hohen Baukosten und die unsicheren regulatorischen Rahmenbedingungen schrecken viele Investoren ab. Dies verschärft die ohnehin angespannte Situation auf dem Mietwohnungsmarkt weiter.

Die Leerstandsquote in Berlin bleibt auf historisch niedrigem Niveau. Ein funktionierender Wohnungsmarkt benötigt eine Leerstandsquote von etwa 3 Prozent, um Umzüge und Sanierungen zu ermöglichen. In Berlin liegt diese Quote deutlich darunter, was die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt erheblich einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den Toplagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden Höchstmieten erzielt, die teilweise bei über 20 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen liegen.

Friedrichshain-Kreuzberg hat sich als einer der teuersten Bezirke für Mietwohnungen etabliert. Die Kombination aus zentraler Lage, urbaner Atmosphäre und guter Infrastruktur macht den Bezirk besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, was die Preise weiter nach oben treibt.

In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Teilen von Spandau sind die Mieten noch moderat. Hier profitieren Mieter von günstigeren Quadratmeterpreisen, müssen aber längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Diese Bezirke gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, was sich in steigenden Mieten niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturellen Probleme des Berliner Wohnungsmarktes – zu wenig Neubau, hohe Zuwanderung, begrenzte Flächenverfügbarkeit – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Experten rechnen mit weiteren Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich.

Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen und den sozialen Wohnungsbau werden sich fortsetzen, jedoch ist kurzfristig keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch Zuwanderung, demografische Entwicklung und die Urbanisierung.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch massiven Neubau erreicht werden. Die aktuellen Rahmenbedingungen lassen jedoch vermuten, dass die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleiben wird. Dies wird den Druck auf den Bestandsmarkt weiter erhöhen und zu einer fortgesetzten Verknappung bezahlbaren Wohnraums führen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während sich der Kaufmarkt stabilisiert und moderate Preissteigerungen verzeichnet, bleibt der Mietmarkt angespannt. Die strukturellen Herausforderungen – insbesondere die Neubaulücke und die hohe Nachfrage – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Wohnungssuchende müssen sich auf weiterhin steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.