Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsdynamik mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt der dominierende Faktor, während die Nachfrage auf hohem Niveau stabil verharrt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor weiter nach oben entwickelt, wobei besonders der Häusermarkt mit einer Steigerung von über 5 Prozent hervorsticht.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 Euro. Dies stellt einen bemerkenswerten Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls eine robuste Aufwärtsdynamik mit einer Preissteigerung von etwa 5 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Berliner Häusermarktes wider, der trotz makroökonomischer Herausforderungen eine beachtliche Wertstabilität und Wachstumsdynamik aufweist. Die Kaufpreise haben sich nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 wieder auf einen stabilen Wachstumspfad eingependelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit bestimmt. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was die extreme Verknappung verfügbarer Objekte unterstreicht. Besonders besorgniserregend ist der Rückgang der Baugenehmigungen um 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und verschärfte regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist.

Die Neubautätigkeit bleibt mit lediglich 2.500 fertiggestellten Wohneinheiten im dritten Quartal weit hinter dem geschätzten jährlichen Bedarf von 20.000 Einheiten zurück. Diese eklatante Lücke zwischen Angebot und Nachfrage sorgt für anhaltenden Preisdruck und verschärft die ohnehin angespannte Marktsituation. Die Nachfrage bleibt trotz gestiegener Preise auf hohem Niveau stabil, getragen von der anhaltenden Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsstandort.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während für das dritte Quartal 2025 keine detaillierten stadtteilspezifischen Daten für Häuser vorliegen, zeigt sich im Gesamtmarkt eine deutliche Spreizung zwischen verschiedenen Bezirken. Traditionell beliebte Lagen wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg verzeichnen überdurchschnittliche Preise, während periphere Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau noch relative Kaufgelegenheiten bieten.

Die Suburbanisierungstendenz der vergangenen Jahre hat zu einer verstärkten Nachfrage nach Einfamilienhäusern am Stadtrand geführt, was dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen beigetragen hat. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung, die den gestiegenen Ansprüchen an Wohnqualität und Homeoffice-Möglichkeiten Rechnung tragen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin. Experten erwarten, dass die strukturellen Angebotsengpässe mindestens bis Ende 2026 bestehen bleiben werden. Erst für 2027 wird mit einer möglichen Entspannung durch eine Intensivierung der Bautätigkeit gerechnet, wobei dies stark von der Entwicklung der Baukosten und der regulatorischen Rahmenbedingungen abhängt.

Die anhaltende Zuwanderung nach Berlin, kombiniert mit dem demografischen Wandel und veränderten Wohnbedürfnissen, wird die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Mittelfristig ist daher mit einer jährlichen Preissteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich zu rechnen, sofern keine unerwarteten makroökonomischen Schocks eintreten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro auf. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei etwa 5.279 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 1 bis 2 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt mit einer Preissteigerung von etwa 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine solide Aufwärtsdynamik.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei Häusern, bleibt aber dennoch auf einem robusten Wachstumspfad. Nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 hat sich der Markt stabilisiert und zeigt wieder kontinuierliche Wertzuwächse.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufwohnungen wird von einer anhaltenden Angebotsknappheit dominiert. Die Neubautätigkeit bleibt trotz hoher Nachfrage auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die komplexen Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist. Das hohe Investoreninteresse, insbesondere von institutionellen Anlegern, stützt die Nachfrage zusätzlich und trägt zur Preisstabilität bei.

Der Gesamtmarkt ist weiterhin von einem extrem angespannten Angebot gekennzeichnet. Die wenigen verfügbaren Objekte finden schnell Käufer, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer deutlich unter den Werten der Vorjahre liegt. Besonders in begehrten Lagen kommt es häufig zu Bieterwettbewerben, die die Preise zusätzlich nach oben treiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen zeigt eine starke Fragmentierung über die verschiedenen Bezirke Berlins. In beliebten Vierteln wie der City-West erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Analog zu den Mietpreisen, die in diesen Lagen bis zu 20 Euro pro Quadratmeter erreichen, liegen auch die Kaufpreise entsprechend höher.

Zentrale Lagen in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnen weiterhin überdurchschnittliche Preise und starke Nachfrage. Gleichzeitig gewinnen auch Bezirke wie Lichtenberg oder Tempelhof-Schöneberg an Attraktivität, was sich in steigenden Preisen niederschlägt. Die traditionell günstigeren Außenbezirke holen preislich auf, bieten aber immer noch relative Kaufgelegenheiten für preissensitive Käufer.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau mit moderaten Steigerungsraten. Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich erst ab 2026/2027 für eine leichte Entspannung am Markt sorgen. Bis dahin werden die strukturellen Faktoren wie Angebotsknappheit, stabile Nachfrage und niedriges Zinsniveau für eine Fortsetzung des Aufwärtstrends sorgen.

Mittelfristig ist mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich zu rechnen. Die Attraktivität Berlins als internationaler Wirtschafts- und Kulturstandort wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin stützen. Risikofaktoren bleiben mögliche Zinserhöhungen und eine Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien, die die Nachfrage dämpfen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittspreise speziell für Mietshäuser nicht separat ausgewiesen werden, orientiert sich das Preisniveau am allgemeinen Mietmarkt, der bei durchschnittlich 13,03 Euro pro Quadratmeter liegt. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 0,85 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 12,92 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einem Mietpreisanstieg von 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Mietshäusern wider, insbesondere für Familien, die mehr Wohnraum und private Außenflächen suchen, ohne die hohen Kaufpreise stemmen zu müssen oder wollen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einer extrem angespannten Angebotslage geprägt. Die Fluktuation in bestehenden Mietverhältnissen ist gering, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots und verstärkt den Konkurrenzdruck unter Wohnungssuchenden.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, getrieben von Familien und Haushalten, die mehr Platz benötigen. Die Corona-Pandemie hat zu einer nachhaltigen Veränderung der Wohnbedürfnisse geführt, wobei Häuser mit Garten und zusätzlichen Räumen für Homeoffice besonders begehrt sind. Das geringe Angebot kann diese Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu schnellen Vermietungen und teilweise zu informellen Aufschlägen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Lage innerhalb Berlins. In peripheren Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf liegen die Mieten mit etwa 11,90 Euro pro Quadratmeter unter dem städtischen Durchschnitt, während in bevorzugten Lagen wie der City-West Spitzenmieten von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Besonders gefragt sind Häuser in grünen, familienfreundlichen Bezirken mit guter Infrastruktur wie Steglitz-Zehlendorf, Pankow oder Reinickendorf. Hier liegen die Mieten typischerweise über dem Berliner Durchschnitt, aber unter den Spitzenwerten der zentralen Innenstadtlagen. Die Stadtrandlagen profitieren von ihrer relativen Erschwinglichkeit bei gleichzeitig gutem Platzangebot und sind daher besonders bei Familien mit Kindern beliebt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern. Der Mietmarkt wird weiterhin durch den anhaltenden Angebotsmangel geprägt bleiben, wobei eine signifikante Entspannung nicht in Sicht ist. Die Arbeitsmarktsituation in Berlin bleibt stabil, was die Nachfrage nach Mietobjekten weiter stützt.

Mittelfristig ist mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent zu rechnen, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen wie Mietpreisbremse oder möglichen neuen Mieterschutzgesetzen abhängen wird. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird jedoch dafür sorgen, dass der Markt angespannt bleibt und Mieter weiterhin mit einem knappen Angebot und steigenden Preisen konfrontiert sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Mietpreis von 13,03 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen auf. Dies stellt einen moderaten Anstieg von 0,85 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,92 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einem Anstieg von etwa 5,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Aufwärtsdynamik im Berliner Mietwohnungsmarkt, der trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse weiterhin Preissteigerungen verzeichnet. Die Mietentwicklung verläuft dabei regional sehr unterschiedlich, wobei zentrale und beliebte Lagen überdurchschnittliche Steigerungsraten aufweisen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was faktisch einer Vollvermietung gleichkommt. Die Neubautätigkeit mit nur etwa 2.500 fertiggestellten Einheiten im dritten Quartal bleibt weit hinter dem Bedarf zurück und kann die strukturelle Unterversorgung nicht annähernd ausgleichen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau stabil. Berlin verzeichnet weiterhin einen positiven Wanderungssaldo, und die Haushaltsverkleinerung führt zu einem zusätzlichen Bedarf an Wohnungen. Besichtigungstermine für freie Wohnungen sind regelmäßig überlaufen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Diese Marktmacht der Vermieter führt zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mieter und teilweise zu informellen Zusatzzahlungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Berlin zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Bezirken und Kiezen. In Marzahn-Hellersdorf liegt die Durchschnittsmiete mit etwa 11,90 Euro pro Quadratmeter am unteren Ende der Preisskala, während in der City-West Spitzenmieten von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Spreizung von fast 70 Prozent verdeutlicht die starke Fragmentierung des Berliner Mietmarktes.

Zentrale und traditionell beliebte Viertel wie Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Friedrichshain-Kreuzberg fungieren weiterhin als Preistreiber. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot besonders deutlich, was zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt. Gleichzeitig holen auch bisher günstigere Bezirke wie Neukölln oder Wedding preislich auf, da sie zunehmend von der Verdrängung aus den teureren Innenstadtlagen profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Experten erwarten weiterhin moderate Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der Neubautätigkeit abhängen wird.

Eine leichte Entspannung wird frühestens ab 2026/2027 erwartet, wenn die aktuell geplanten Neubauprojekte fertiggestellt werden und zusätzlichen Wohnraum schaffen. Bis dahin wird der Markt von der strukturellen Unterversorgung geprägt bleiben. Die hohe Nachfrage, getrieben von Zuwanderung, Haushaltsverkleinerung und der Attraktivität Berlins als Lebens- und Arbeitsort, wird das Preisniveau weiter stützen.

Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Mieterschutzgesetze könnten die Preisentwicklung dämpfen, aber nicht die grundlegende Angebotsknappheit lösen. Langfristig bleibt die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Neubau und Nachverdichtung die einzige nachhaltige Lösung für die angespannte Marktsituation.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber herausfordernder Markt mit anhaltender Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Mit Preissteigerungen zwischen 0,85 und 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal zeigen alle Marktsegmente eine positive Entwicklung, wobei der Häusermarkt die stärkste Dynamik aufweist.

Die Neubautätigkeit bleibt mit nur 2.500 fertiggestellten Einheiten im Quartal weit hinter dem Bedarf zurück, was die Marktanspannung weiter verschärft. Erst ab 2026/2027 ist mit einer möglichen Entspannung durch verstärkte Bautätigkeit zu rechnen. Bis dahin werden Käufer und Mieter mit steigenden Preisen und einem knappen Angebot konfrontiert bleiben. Die regionale Preisspreizung innerhalb Berlins bleibt erheblich, wobei zentrale und beliebte Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen, während periphere Bezirke noch relative Erschwinglichkeit bieten.