Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren hat sich eine moderate Aufwärtsdynamik etabliert, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt erfasst. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes, während die Neubautätigkeit weiterhin auf niedrigem Niveau verharrt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 EUR/m². Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis bei etwa 5.100 EUR/m² lag, was einer Quartalsveränderung von rund 1,4% entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo laut den verfügbaren Daten ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 5.050 EUR/m² verzeichnet wurde, zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung von etwa 2,4%.

Die Jahresentwicklung verdeutlicht eine robuste Wertsteigerung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 4.919 EUR/m² lag, entspricht dies einem Zuwachs von etwa 5,1%. Diese Entwicklung signalisiert eine nachhaltige Erholung des Marktsegments nach den Verwerfungen der Jahre 2023 und 2024.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist geprägt von einer fundamentalen Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage. Der Markt hat sich nach den turbulenten Vorjahren gefestigt und zeigt eine kontinuierliche Erholungstendenz. Die Transaktionszahlen haben sich auf einem moderaten Niveau stabilisiert, wobei die Vermarktungszeiten im Vergleich zum Vorquartal leicht gesunken sind.

Die Neubautätigkeit im Einfamilienhaussegment bleibt schwach, was die Angebotsseite zusätzlich einschränkt. Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser sind weiterhin rückläufig, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen könnte. Die Nachfrage wird hauptsächlich durch Familien getragen, die von den wieder stabileren Finanzierungsbedingungen profitieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken. Während die innerstädtischen Lagen in Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf und Prenzlauer Berg Spitzenpreise von über 7.000 EUR/m² erreichen, liegen die Preise in den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau teilweise unter 4.000 EUR/m².

Besonders gefragt sind weiterhin Häuser in den grünen Randbezirken wie Steglitz-Zehlendorf und Köpenick, wo die Kombination aus urbanem Anschluss und naturnaher Wohnlage geschätzt wird. Die Preiserhöhung in diesen Lagen liegt leicht über dem stadtweiten Durchschnitt. In den zentrumsnahen Lagen ist hingegen eine gewisse Marktsättigung zu beobachten, was sich in einer moderateren Preisentwicklung niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerung erwartet. Experten prognostizieren für 2026 eine jährliche Preissteigerung von 3-4% im Häusersegment. Die anhaltende Angebotsknappheit wird voraussichtlich preistreibend wirken, während steigende Baukosten und restriktive Baulandpolitik das Angebot weiter einschränken dürften.

Ab 2026/2027 könnte eine leichte Entspannung eintreten, sofern die angekündigten Neubauinitiativen greifen. Die demografische Entwicklung Berlins mit kontinuierlichem Zuzug wird jedoch die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 5.379 EUR/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo der Preis bei 5.280 EUR/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 1,9%. Diese Entwicklung zeigt eine leichte Beschleunigung gegenüber der Vorquartalsentwicklung.

Im Jahresvergleich fällt die Preisentwicklung jedoch deutlich verhaltener aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 5.349 EUR/m² beträgt die Steigerung lediglich 0,6%. Dies deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, in der sich der Markt nach den starken Schwankungen der Vorjahre stabilisiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt ein interessantes Bild: In den ersten drei Quartalen 2025 standen fast 34.000 Inserate lediglich rund 8.500 Transaktionen gegenüber. Dies entspricht einer Steigerung des Angebots um 5% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, während die Transaktionszahlen nur moderat zunahmen.

Der Bestandsmarkt erweist sich als stabilisierender Faktor mit rund 6.100 Transaktionen bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 EUR/m² und einer positiven Preisentwicklung von 3,2%. Die Neubautätigkeit bleibt weiterhin schwach, was sich in den geringen Fertigstellungszahlen widerspiegelt. Die Leerstandsquote liegt weiterhin auf historisch niedrigem Niveau unter 1%, was die Angebotsknappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg zeigt eine stark fragmentierte Struktur. In den Premium-Lagen von Mitte und Prenzlauer Berg werden Spitzenpreise von über 8.000 EUR/m² für Neubauwohnungen erreicht, während in den Außenbezirken wie Lichtenberg oder Reinickendorf Bestandswohnungen teilweise unter 4.000 EUR/m² gehandelt werden.

Besonders dynamisch entwickeln sich die sogenannten Schwellenquartiere wie Wedding oder Neukölln-Nord, wo die Gentrifizierung voranschreitet und überdurchschnittliche Preissteigerungen zu beobachten sind. Die etablierten Wohnlagen in Charlottenburg und Wilmersdorf zeigen hingegen eine stabilere, aber moderatere Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs im Bereich von 2-4% jährlich erwartet. Das verstärkte Interesse von Investoren am Berliner Markt dürfte die Nachfrage zusätzlich stützen. Die geplante Intensivierung der Bautätigkeit ab 2026/2027 könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen.

Risikofaktoren bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und mögliche Zinserhöhungen. Die strukturelle Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung wird jedoch voraussichtlich preisunterstützend wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für Häuser zur Miete liegen keine expliziten Durchschnittsmieten vor, jedoch lassen sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten Rückschlüsse ziehen. Die Entwicklung der Neuvertragsmieten zeigt im dritten Quartal 2025 einen Anstieg von 0,7% gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo die durchschnittliche Miete für Häuser bei etwa 12,80 EUR/m² lag, ist von einem aktuellen Niveau von rund 13,00 EUR/m² auszugehen.

Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg der Neuvertragsmieten 3,8%, was angesichts der allgemeinen Inflationsentwicklung als moderate Steigerung zu bewerten ist. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern wider, insbesondere von Familien, die sich den Hauskauf noch nicht leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist geprägt von einem sehr begrenzten Angebot. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist im Vergleich zum Vorquartal weiter gesunken, was zu einer beschleunigten Vermietung führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei unter 30 Tagen für attraktive Objekte.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die mehr Wohnraum und einen Garten suchen. Auch internationale Fachkräfte und Expats zeigen verstärktes Interesse an Miethäusern, insbesondere in den grünen Außenbezirken. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage. In den bevorzugten Villenvierteln wie Grunewald oder Dahlem werden Spitzenmieten von über 20 EUR/m² erreicht, während in den östlichen Randbezirken wie Hellersdorf Miethäuser teilweise unter 10 EUR/m² angeboten werden.

Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Bezirken mit guter Infrastruktur wie Steglitz, Lichterfelde oder Frohnau. Hier liegen die Mieten typischerweise zwischen 12 und 16 EUR/m². Die Innenstadtlagen spielen im Miethaussegment eine untergeordnete Rolle, da hier das Angebot äußerst begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietsteigerung von 3-5% jährlich erwartet. Die anhaltende Knappheit an Miethäusern bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird preistreibend wirken. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung und der Kaufkraft der Haushalte abhängen. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der stadtweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen bei 16,00 EUR/m². Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, wo die Durchschnittsmiete bei 15,20 EUR/m² lag, was einem Quartalsanstieg von 5,3% entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch markantere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 10%, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht. Diese Entwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die angespannte Marktsituation.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit charakterisiert. Die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal weiter gesunken, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei unter zwei Wochen, in begehrten Lagen oft nur bei wenigen Tagen.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt schwach, was die Angebotsseite weiter einschränkt. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem Bedarf, der durch Zuzug und Haushaltsneugründungen entsteht. Die Leerstandsquote verharrt auf historisch niedrigem Niveau unter 0,8%, was praktisch Vollvermietung bedeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Berliner Bezirken ist erheblich: Während in Marzahn-Hellersdorf durchschnittlich 11,90 EUR/m² gezahlt werden, erreichen die Mieten in der City-West knapp 20,00 EUR/m². In den angesagten Innenstadtbezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Durchschnittsmieten zwischen 17 und 19 EUR/m².

Die dynamischste Entwicklung zeigen die sogenannten Schwellenbezirke wie Wedding, Moabit und Neukölln, wo die Gentrifizierung voranschreitet und überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu verzeichnen sind. In den etablierten Wohnlagen der westlichen Bezirke wie Charlottenburg und Wilmersdorf ist die Entwicklung moderater, aber auf hohem Niveau stabil.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, allerdings mit leicht abgeschwächter Dynamik. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 4-6%. Die verhaltene Entwicklung ist teilweise auf die leicht gestiegene Arbeitslosenquote in Berlin zurückzuführen, die jedoch noch keine merkliche Schwächung der Mietennachfrage bewirkt hat.

Eine Entspannung könnte frühestens ab 2026/2027 eintreten, wenn die geplanten Neubauinitiativen greifen. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird jedoch mittelfristig bestehen bleiben. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der Mietendeckel-Nachfolger könnten die Preisentwicklung dämpfen, aber nicht die grundlegende Marktdynamik ändern.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Die moderate Aufwärtsentwicklung der Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment spiegelt die fundamentale Knappheit an Wohnraum wider. Während der Kaufmarkt eine gewisse Konsolidierung zeigt, bleibt der Mietmarkt hochdynamisch mit teilweise zweistelligen Jahressteigerungsraten.

Die strukturellen Herausforderungen – insbesondere die schwache Neubautätigkeit und der kontinuierliche Zuzug – werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Berliner Markt, was die Nachfrage zusätzlich stützt. Eine nachhaltige Entspannung ist erst bei einer deutlichen Ausweitung des Wohnungsangebots zu erwarten, was frühestens ab 2026/2027 realistisch erscheint.