Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach der Konsolidierungsphase der Vorquartale setzt sich die Erholung sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt fort. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal, während die Neubautätigkeit weiterhin auf historisch niedrigem Niveau verharrt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine deutliche Preisdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg auf 5.171 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem der Durchschnittspreis bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung markiert eine Beschleunigung der Preissteigerung nach der moderateren Entwicklung im zweiten Quartal.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 5,3 Prozent eine robuste Aufwärtsentwicklung. Die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser entwickeln sich dabei unterschiedlich: Während freistehende Einfamilienhäuser in gefragten Lagen Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, bewegen sich Reihenhäuser in Randlagen weiterhin im Bereich von 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Häuser liegen je nach Größe und Lage zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin maßgeblich den Markt für Kaufhäuser. Das Angebot liegt deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Besonders Bestandshäuser erfahren eine starke Nachfrage, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt führt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt und liegen bei attraktiven Objekten oft unter vier Wochen.

Die Neubauaktivität bleibt schwach ausgeprägt. Neubauprojekte für Einfamilienhäuser sind rar und konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randbezirke. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskonditionen führen dazu, dass viele geplante Projekte zurückgestellt oder ganz aufgegeben werden. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. In den zentralen Lagen wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Prenzlauer Berg werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter für Häuser erzielt. Die beliebten Villenlagen in Grunewald und Dahlem verzeichnen sogar Preise jenseits der 8.000-Euro-Marke.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau, liegen die Preise mit durchschnittlich 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Allerdings zeigen auch diese Randlagen eine positive Preisentwicklung, da Käufer zunehmend auf günstigere Alternativen ausweichen. Besonders Köpenick und Lichtenberg profitieren von dieser Entwicklung mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Experten prognostizieren Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent pro Jahr.

Die Nachfrage wird durch die sich stabilisierenden Zinsen und die weiterhin hohe Attraktivität Berlins als Wohnort gestützt. Allerdings könnten sich die Preissteigerungen verlangsamen, wenn die wirtschaftliche Unsicherheit zunimmt oder die Finanzierungsbedingungen sich verschlechtern. Langfristig bleibt der Markt für Kaufhäuser in Berlin ein Verkäufermarkt mit stabiler Wertentwicklung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen erreichte 5.379 Euro pro Quadratmeter, was eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Die Preisspanne ist dabei erheblich: Während Bestandswohnungen durchschnittlich zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, erreichen Neubauwohnungen Preise von durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich verzeichnen Neubauwohnungen eine Preissteigerung von 5,5 Prozent, während Bestandswohnungen mit etwa 4 Prozent etwas moderater zulegen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegen damit zwischen 340.000 Euro im Bestand und 630.000 Euro im Neubau. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Bestandswohnungen mit guter Bausubstanz und zeitgemäßer Ausstattung. Die Vermarktungszeiten haben sich bei attraktiven Objekten auf durchschnittlich drei bis sechs Wochen verkürzt.

Besonders auffällig ist die schwache Neubautätigkeit: Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen, was einem historischen Tiefstand entspricht. Die hohen Neubaupreise schrecken viele potenzielle Käufer ab, während gleichzeitig die Bauträger mit gestiegenen Baukosten und unsicheren Absatzperspektiven kämpfen. Dies führt zu einer weiteren Verlagerung der Nachfrage auf den Bestandsmarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie City und City-West werden Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Bestandswohnungen und bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter für luxuriöse Neubauten erzielt. Die beliebten Innenstadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg bewegen sich im Preissegment von 5.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Reinickendorf, Lichtenberg oder Marzahn-Hellersdorf liegen die Preise mit 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Allerdings zeigen gerade diese Bezirke eine zunehmende Dynamik, da Käufer verstärkt nach bezahlbaren Alternativen suchen. Besonders Stadtrandbezirke mit guter Verkehrsanbindung profitieren von dieser Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von der Angebotsknappheit geprägt sein. Die Preisentwicklung wird moderat bleiben, mit erwarteten jährlichen Steigerungen von 3 bis 4 Prozent. Die Nachfrage bleibt robust, getragen von der anhaltenden Attraktivität Berlins und dem Mangel an Alternativen.

Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich nur langsam erholen. Die hohen Baukosten und die unsichere wirtschaftliche Lage dämpfen die Investitionsbereitschaft der Bauträger. Dies wird den Druck auf den Bestandsmarkt aufrechterhalten. Kapitalanleger werden weiterhin aktiv bleiben, wobei die Renditen aufgrund der gestiegenen Preise unter Druck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Obwohl spezifische Quadratmeterpreise für Miethäuser in den Quellen nicht explizit ausgewiesen werden, folgt die Entwicklung dem allgemeinen Trend des Wohnungsmietmarktes mit einer Steigerung von etwa 10 Prozent im Jahresvergleich. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 und 4.500 Euro monatlich.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich die moderate Steigerung fort. Die Mietpreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich im Bereich von 1.500 bis 2.800 Euro monatlich, während freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen deutlich höhere Mieten erzielen. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Objekte mit Garten in verkehrsgünstiger Lage.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit dominiert auch den Markt für Miethäuser. Das verfügbare Angebot liegt deutlich unter der Nachfrage, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Objekte beträgt weniger als zwei Wochen. Besonders Familien mit Kindern konkurrieren um die wenigen verfügbaren Häuser.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist minimal. Die meisten Neubauprojekte zielen auf den Verkaufsmarkt ab, während der Mietmarkt fast ausschließlich vom Bestand bedient wird. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots, da kaum neue Mietobjekte auf den Markt kommen. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktanspannung zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen einem ähnlichen Muster wie im Kaufmarkt. In den gehobenen Lagen wie Grunewald, Dahlem oder Zehlendorf werden Spitzenmieten von über 5.000 Euro monatlich für große Einfamilienhäuser erzielt. In den innerstädtischen Bezirken sind Miethäuser eine Rarität und entsprechend teuer.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau, liegen die Mieten deutlich niedriger. Hier können Reihenhäuser bereits ab 1.200 Euro monatlich gemietet werden. Die Preisspanne zwischen den teuersten und günstigsten Lagen beträgt damit mehr als das Vierfache. Aufstrebende Bezirke wie Pankow oder Lichtenberg verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin angespannt bleiben. Die Mietpreise werden voraussichtlich um 5 bis 7 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage abhängt. Die Nachfrage wird hoch bleiben, insbesondere von Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise auf den Mietmarkt ausweichen.

Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da die Neubautätigkeit weiterhin gering bleiben wird. Die regulatorischen Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Preisentwicklung bei Neuvermietungen dämpfen, aber nicht stoppen. Vermieter werden weiterhin in einer starken Verhandlungsposition bleiben, und die Auswahl für Mieter wird begrenzt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 die stärkste Dynamik aller Segmente. Die durchschnittliche Nettokaltmiete erreichte 16,00 Euro pro Quadratmeter, was einem beachtlichen Anstieg von 10 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 beträgt die Steigerung etwa 2,3 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik unterstreicht.

Die Preisspanne ist erheblich und reicht von durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf bis zu knapp 20 Euro pro Quadratmeter in City-West. Neubauwohnungen werden zu deutlich höheren Mieten angeboten, oft über 20 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in Randlagen teilweise noch unter 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies Monatsmieten zwischen 830 und 1.400 Euro nettokalt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Auf jede ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Bewerber, in beliebten Lagen sogar noch mehr. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt weniger als eine Woche. Der Markt hat sich zu einem reinen Vermietermarkt entwickelt.

Die Neubautätigkeit bleibt weit hinter dem Bedarf zurück. Die wenigen fertiggestellten Neubauwohnungen werden zu Höchstpreisen vermietet und sind für Durchschnittsverdiener kaum erschwinglich. Der Bestandsmarkt trägt die Hauptlast der Wohnraumversorgung, wobei die Fluktuation gering ist, da Mieter aufgrund der Marktlage seltener umziehen. Dies verschärft die Knappheit zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind markant. In den Top-Lagen Mitte, City-West und Prenzlauer Berg werden Durchschnittsmieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter erreicht. Die beliebten Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln liegen mit 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Randbezirken Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau mit 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Allerdings zeigen auch diese Bezirke deutliche Preissteigerungen, da Mieter zunehmend auf günstigere Alternativen ausweichen müssen. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch bisher günstige Kieze.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin extrem angespannt bleiben. Die Mietpreise werden voraussichtlich um weitere 6 bis 8 Prozent jährlich steigen. Die politischen Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Mietendeckel können die Entwicklung dämpfen, aber nicht grundlegend ändern, solange das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleibt.

Die Neubautätigkeit wird sich nur langsam erholen, und selbst bei einer Steigerung der Fertigstellungen wird es Jahre dauern, bis sich eine spürbare Entlastung einstellt. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und die Haushaltsverkleinerung weiter hoch bleiben. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise und einen harten Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen. Langfristig könnte nur eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt befindet sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase stabiler, aber deutlicher Preissteigerungen. Alle vier Marktsegmente - Kaufhäuser, Kaufwohnungen, Miethäuser und Mietwohnungen - zeigen eine ähnliche Grunddynamik: starke Nachfrage trifft auf knappes Angebot. Die Neubautätigkeit bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was die strukturellen Ungleichgewichte verstärkt.

Die Preisdifferenzen zwischen den Stadtlagen bleiben erheblich, wobei auch die günstigeren Randbezirke zunehmend Preissteigerungen verzeichnen. Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen mit weiter steigenden Preisen rechnen, während Verkäufer und Vermieter von günstigen Marktbedingungen profitieren. Eine grundlegende Trendwende ist in den kommenden zwei Jahren nicht zu erwarten.