Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die strukturellen Herausforderungen durch Angebotsengpässe und schwache Neubauaktivität prägen weiterhin das Marktgeschehen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich die vorsichtige Erholung fort, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin liegt im Q3 2025 bei etwa 5.171 EUR/m², was eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt. Laut den Daten des Vorquartals von Certa Gutachten lag der Durchschnittspreis bei etwa 5.020 EUR/m², was einem Quartalswachstum von rund 3 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik mit einer Preissteigerung von 7 bis 9 Prozent gegenüber Q3 2024.

Besonders ausgeprägt ist die Preisentwicklung in den zentralen Stadtlagen. Im Bezirk Mitte beispielsweise erreichen die Quadratmeterpreise für Häuser mittlerweile 4.018 EUR/m², was einem Jahresanstieg von 9,6 Prozent gegenüber den 3.667 EUR/m² aus dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität der Innenstadtlagen trotz des allgemein hohen Preisniveaus.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin äußerst angespannt. Der Nachfrageüberhang ist ungebrochen hoch, während das verfügbare Angebot hauptsächlich aus Bestandsimmobilien besteht. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser ist aufgrund der persistierend hohen Baukosten und verschärften Finanzierungsbedingungen weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau.

Im Vergleich zum Q2 2025, als bereits eine leichte Belebung der Transaktionszahlen zu verzeichnen war, hat sich diese positive Tendenz im dritten Quartal fortgesetzt. Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent, was den enormen Nachfragedruck zusätzlich verdeutlicht. Verkäufer befinden sich in einer komfortablen Verhandlungsposition, wobei attraktive Objekte oft binnen kürzester Zeit mehrere Interessenten anziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Während in den zentralen Lagen wie Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Prenzlauer Berg die höchsten Preise aufgerufen werden und die Nachfrage besonders intensiv ist, zeigen sich in den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Reinickendorf deutlich moderatere Preisniveaus.

Die City-West und die historische Mitte bilden weiterhin die Spitze der Preisentwicklung, wobei hier vereinzelt Quadratmeterpreise von über 6.000 EUR/m² für besonders hochwertige Objekte erzielt werden. Am Stadtrand hingegen bewegen sich die Preise teilweise noch unter 4.000 EUR/m², allerdings mit steigender Tendenz aufgrund des Ausweichverhaltens vieler Käufer, die sich die Innenstadtlagen nicht mehr leisten können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die strukturellen Faktoren, die das Angebot begrenzen - insbesondere die schwache Neubauaktivität und die begrenzte Flächenverfügbarkeit - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage aufgrund der demographischen Entwicklung Berlins und der anhaltenden Zuwanderung robust bleiben.

Eine signifikante Entspannung ist nicht in Sicht, vielmehr wird mit einer Stabilisierung auf hohem Niveau gerechnet. Die Transaktionszahlen könnten sich weiter erholen, sofern die Zinsentwicklung nicht erneut negative Impulse setzt. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin kompetitive Marktbedingungen einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Berlin hat sich im Q3 2025 auf etwa 5.140 EUR/m² eingependelt, was einen Anstieg von circa 3,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 bedeutet. Laut den Daten des Certa Gutachtens lag der Durchschnittspreis im zweiten Quartal bei etwa 4.980 EUR/m², womit sich die positive Preisentwicklung bestätigt.

In den beliebten Innenstadtlagen zeigt sich die Dynamik noch ausgeprägter. Im Bezirk Mitte werden für Eigentumswohnungen durchschnittlich 6.429 EUR/m² aufgerufen, was nur eine marginale Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert von 6.374 EUR/m² darstellt, aber dennoch die Stabilität des oberen Preissegments unterstreicht. Die Jahresentwicklung zeigt insgesamt eine zunehmende Marktstabilisierung mit tendenziell steigenden Preisen.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt im Q3 2025 deutliche Zeichen einer Erholung. Mit etwa 34.000 Inseraten in den ersten drei Quartalen des Jahres hat sich das Angebot im Bestandssegment spürbar erhöht. Die Transaktionszahlen mit 6.100 Einheiten von Q1 bis Q3 zeigen einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum, was auf eine wiederkehrende Kaufbereitschaft hindeutet.

Trotz hoher Genehmigungszahlen bleibt die tatsächliche Neubauaktivität schwach. Die gestiegenen Baukosten, verschärfte Finanzierungsbedingungen und regulatorische Herausforderungen führen dazu, dass viele genehmigte Projekte nicht oder nur verzögert realisiert werden. Dies perpetuiert die strukturellen Angebotsengpässe, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die regionalen Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen sind weiterhin markant. Während in den zentralen Bezirken wie Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg Spitzenpreise von über 7.000 EUR/m² für Neubauwohnungen keine Seltenheit sind, bewegen sich die Preise in den Außenbezirken teilweise noch unter 4.000 EUR/m².

Besonders nachgefragt sind weiterhin die etablierten Wohnlagen in Prenzlauer Berg, Schöneberg und Wilmersdorf, wo sich eine kaufkräftige Mittelschicht konzentriert. Die Stadtrandbezirke profitieren zunehmend von Käufern, die aufgrund der Preisentwicklung in den Innenstadtlagen ausweichen müssen, was dort zu einer verstärkten Nachfrage und moderaten Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen deuten auf eine weitere Stabilisierung des Eigentumswohnungsmarktes bei moderat steigenden Preisen hin. Der Bestandswohnungsmarkt wird voraussichtlich weiterhin das Hauptangebot stellen, da der Neubau hinter der Nachfrage zurückbleibt. Dies wird den Preisdruck aufrechterhalten und weitere moderate Preissteigerungen begünstigen.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine leicht positive Marktentwicklung erwartet. Die Nachfrage dürfte robust bleiben, getragen von der anhaltenden Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsstandort. Gleichzeitig könnten sich die Finanzierungsbedingungen bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen verbessern, was die Kaufkraft potenzieller Erwerber stärken würde. Investoren sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt mit begrenzten Angeboten einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Spezifische Daten für Häuser zur Miete sind im Berliner Markt traditionell rar, da dieses Segment einen vergleichsweise kleinen Marktanteil ausmacht. Orientiert man sich am allgemeinen Mietspiegel für Wohnimmobilien, der im Q3 2025 bei durchschnittlich 13,03 EUR/m² liegt, ist für Mietshäuser von einem ähnlichen oder leicht höheren Niveau auszugehen. Dies entspricht einem Anstieg von 0,85 Prozent gegenüber dem Q2 2025, als der Durchschnitt bei 12,92 EUR/m² lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einem Anstieg von etwa 10 Prozent. Besonders in innenstadtnahen Gebieten, wo Häuser zur Miete eine Rarität darstellen, werden Premiumpreise aufgerufen, die deutlich über dem Durchschnitt liegen. Hier sind Mietpreise von 15 bis 20 EUR/m² oder mehr keine Seltenheit, insbesondere wenn es sich um modernisierte Altbauten oder hochwertige Neubauten handelt.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist von extremer Knappheit geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich diese Situation nicht verbessert, sondern eher noch verschärft. Die Neubauaktivität von Mietshäusern ist minimal, da Investoren aufgrund der hohen Baukosten und regulatorischen Unsicherheiten zurückhaltend agieren.

Das vorhandene Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf den Bestand, wobei Mieterwechsel selten sind und freiwerdende Objekte meist innerhalb kürzester Zeit neu vermietet werden. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Vermieter in einer starken Verhandlungsposition sind und oft aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen dem allgemeinen Muster des Berliner Immobilienmarktes. In beliebten Bezirken wie Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf oder Steglitz-Zehlendorf werden Spitzenmieten aufgerufen, die teilweise bei über 20 EUR/m² liegen. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern und Familien mit hohem Einkommen gefragt.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Reinickendorf, sind die Mieten deutlich moderater und bewegen sich eher im Bereich von 10 bis 12 EUR/m². Allerdings ist auch hier das Angebot an Mietshäusern sehr begrenzt, was zu einer stabilen Preisentwicklung mit leicht steigender Tendenz führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Markt der Mietshäuser deuten auf weiter steigende Mietpreise hin. Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivitäten zu erwarten sind und der Bestand weitgehend ausgeschöpft ist. Die Nachfrage bleibt aufgrund der demographischen Entwicklung und der Attraktivität des Wohnens im Haus mit Garten hoch.

In den nächsten 12 bis 24 Monaten ist mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Steigerungsraten in den gefragten Innenstadtlagen höher ausfallen dürften als in den Randbezirken. Mieter müssen sich auf einen hochkompetitiven Markt einstellen, in dem attraktive Objekte nur selten verfügbar sind und schnelles Handeln erforderlich ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im Q3 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 13,03 EUR/m², was einem Anstieg von 0,85 Prozent gegenüber dem Q2 2025 mit 12,92 EUR/m² entspricht. Diese moderate Quartalssteigerung täuscht jedoch über die deutlichere Jahresentwicklung hinweg: Im Vergleich zum Q3 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,35 EUR/m² lag, beträgt der Anstieg 5,5 Prozent.

In den Spitzenlagen der Innenstadt werden mittlerweile Mieten von bis zu 20 EUR/m² aufgerufen, insbesondere für neuwertige oder vollständig sanierte Wohnungen. Diese Premiumsegmente zeigen eine besonders dynamische Entwicklung, während das mittlere und untere Preissegment ebenfalls, wenn auch moderater, anzieht. Die Mietpreisentwicklung übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und stellt für viele Haushalte eine zunehmende finanzielle Belastung dar.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin maßgeblich den Berliner Mietwohnungsmarkt. In den ersten drei Quartalen 2025 wurden etwa 34.000 Wohnungen inseriert, was im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Steigerung darstellt. Dem stehen etwa 8.500 tatsächliche Vermietungen gegenüber, was die hohe Nachfrage und den intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen verdeutlicht.

Die Neubauaktivität für Mietwohnungen bleibt trotz hoher Genehmigungszahlen schwach. Die Diskrepanz zwischen genehmigten und tatsächlich realisierten Projekten ist erheblich und verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Die Leerstandsrate von Mietwohnungen verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent, was praktisch einen Vollvermietungsmarkt bedeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spreizung der Mietpreise zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken ist erheblich und hat sich im Q3 2025 weiter verstärkt. Während in Innenstadtdistrikten wie Mitte und der City-West Durchschnittsmieten von etwa 20 EUR/m² erreicht werden, liegen die Preise in Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf bei durchschnittlich 11,90 EUR/m².

Die traditionell beliebten Bezirke Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verzeichnen weiterhin die höchste Nachfrage und entsprechend hohe Mietpreise. Gleichzeitig gewinnen ehemals weniger gefragte Stadtteile wie Neukölln, Wedding oder Lichtenberg zunehmend an Attraktivität, was sich in steigenden Mieten niederschlägt. Diese Gentrifizierungsprozesse führen zu einer schrittweisen Angleichung der Mietpreise über die Stadtgrenzen hinweg, wobei die Kernbezirke ihre Premiumposition behalten.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen sind sich einig: Die Mietpreise in Berlin werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter steigen. Die strukturellen Faktoren, die zu dieser Entwicklung führen - hohe Nachfrage, geringes Angebot, schwache Neubauaktivität - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine moderate Stabilisierung könnte durch das leicht zunehmende Angebot eintreten, jedoch wird dies keinen signifikanten Entspannungseffekt auf die Nachfragesituation haben.

Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen und der soziale Wohnungsbau könnten mittelfristig dämpfende Effekte haben, jedoch ist kurzfristig keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen, bei denen schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft bei der Wohnungssuche erforderlich sind. Investoren und Vermieter können hingegen von stabilen Erträgen und Wertsteigerungen ausgehen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im Q3 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung auf hohem Preisniveau. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment sind moderate Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei die strukturellen Herausforderungen durch Angebotsengpässe und schwache Neubauaktivität weiterhin prägend sind. Die Nachfrage bleibt in allen Segmenten robust, getrieben von der anhaltenden Attraktivität Berlins als Lebens- und Arbeitsmittelpunkt.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 hat sich die vorsichtige Erholung des Marktes fortgesetzt. Die Transaktionszahlen steigen leicht, die Preise entwickeln sich moderat nach oben, und das Angebot zeigt erste Anzeichen einer Ausweitung, bleibt jedoch weit hinter der Nachfrage zurück. Die regionalen Unterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich, wobei die Innenstadtlagen ihre Premiumposition behaupten und die Außenbezirke zunehmend als Alternative entdeckt werden.

Für die kommenden Quartale ist keine grundlegende Änderung der Marktdynamik zu erwarten. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin herausfordernde Bedingungen einstellen, während Eigentümer und Vermieter von der stabilen Wertentwicklung profitieren können. Die Politik steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen die Angebotssituation zu verbessern und gleichzeitig die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu gewährleisten.