Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis bei 4.919 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 5,1 Prozent. Diese Entwicklung markiert eine signifikante Beschleunigung gegenüber dem moderaten Wachstum des Vorquartals von 2,3 Prozent.

Im Jahresvergleich bestätigt sich der positive Trend mit einer Preissteigerung von ebenfalls 5,1 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich damit in einer Spanne von 650.000 bis 850.000 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung. Besonders bemerkenswert ist die kontinuierliche Aufwärtsbewegung nach der Stagnationsphase der vergangenen Jahre.

Marktdynamik

Das Segment der Häuser zum Kauf erweist sich als das dynamischste auf dem Berliner Immobilienmarkt. Die Nachfrage wird maßgeblich durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und die zunehmende Attraktivität Berlins als internationaler Wirtschaftsstandort getrieben. Das verfügbare Angebot bleibt weiterhin knapp und kann die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke begrenzt. Die Leerstandsquote tendiert praktisch gegen null, da verfügbare Objekte meist innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal von 75 auf etwa 65 Tage reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Berliner Lagen bleiben erheblich. In den zentralen Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf liegen die Quadratmeterpreise für Häuser bei 6.500 bis 8.000 Euro. Beliebte Familienbezirke wie Steglitz-Zehlendorf und Pankow verzeichnen Preise zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand, insbesondere in den östlichen Bezirken Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg, bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und der Entwicklung neuer Wohnquartiere. Die größten Preissteigerungen im Quartal verzeichneten die Randbezirke mit bis zu 6,5 Prozent, während die bereits hochpreisigen zentralen Lagen moderate Zuwächse von 3 bis 4 Prozent aufwiesen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zwischen 1 und 3 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und die wirtschaftliche Attraktivität Berlins gestützt. Die erwartete Leitzinssenkung der EZB könnte die Finanzierungsbedingungen verbessern und zusätzliche Nachfrage generieren.

Mittelfristig wird mit einer leichten Entspannung durch verstärkte Bautätigkeit in den Randbezirken gerechnet, wobei signifikante Effekte erst ab 2027 erwartet werden. Die strukturelle Knappheit an Einfamilienhäusern im Stadtgebiet wird jedoch langfristig für stabile bis steigende Preise sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro liegt das Preisniveau etwa 1 bis 2 Prozent über dem Vorquartal (Q2 2025: 5.289 Euro). Diese moderate Steigerung setzt den positiven Trend des zweiten Quartals fort und signalisiert eine nachhaltige Markterholung.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Wertsteigerung rund 5 Prozent, was eine deutliche Erholung nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024 darstellt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Zwei- bis Dreizimmerwohnungen bewegen sich zwischen 350.000 und 550.000 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Auf Basis des Bestandsmarktes wurden im Quartal rund 6.100 Transaktionen verzeichnet, bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro.

Marktdynamik

Der Eigentumswohnungsmarkt zeigt deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach der turbulenten Phase der vergangenen zwei Jahre. Das Transaktionsvolumen hat sich im Vergleich zum Vorquartal um etwa 8 Prozent erhöht, was auf zurückkehrendes Vertrauen der Käufer hindeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 55 Tagen, eine Verbesserung gegenüber den 62 Tagen des Vorquartals.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin schwach mit nur 750 Neubau-Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf 2025, verglichen mit 1.464 im Gesamtjahr 2024. Hohe Baukosten und Finanzierungshürden hemmen weiterhin die Entwicklung neuer Projekte. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt mit unter 1 Prozent auf historisch niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg zeigt eine stark fragmentierte Struktur. In den Premium-Lagen Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg liegen die Quadratmeterpreise zwischen 6.500 und 9.000 Euro. Die innerstädtischen Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln verzeichnen Preise von 5.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Die äußeren Bezirke wie Reinickendorf, Spandau und Tempelhof-Schöneberg bewegen sich im Bereich von 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg mit Preisen zwischen 3.200 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Bemerkenswert ist die überdurchschnittliche Preisentwicklung in den Randbezirken, die von verbesserten Verkehrsanbindungen und Quartiersentwicklungen profitieren.

Prognose und Ausblick

Mittelfristig wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird langfristig für eine robuste Preisentwicklung sorgen. Investoren zeigen verstärktes Interesse am Berliner Markt, insbesondere internationale Anleger kehren zurück. Eine Intensivierung der Bautätigkeit wird ab 2026/2027 erwartet, was zu einer leichten Marktentspannung führen könnte.

Die erwartete Zinswende könnte die Finanzierungsbedingungen verbessern und die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Langfristig wird mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Bevölkerungsentwicklung abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 2.400 bis 3.200 Euro monatlich, was einem Quadratmeterpreis von 12 bis 16 Euro entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025: 2.350 bis 3.100 Euro) bedeutet dies eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent.

Die Mietpreise für Häuser haben sich damit etwas dynamischer entwickelt als der allgemeine Mietwohnungsmarkt. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 4 bis 5 Prozent, was hauptsächlich auf die anhaltend hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt extrem begrenzt und macht weniger als 2 Prozent des gesamten Mietmarktes aus. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere von Familien mit Kindern und Expats, die temporär in Berlin leben. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 4 bis 6 Jahren, deutlich über dem Durchschnitt von Mietwohnungen.

Neubauaktivitäten im Segment der Miet-Einfamilienhäuser sind praktisch nicht vorhanden. Die meisten verfügbaren Objekte stammen aus dem Bestand privater Eigentümer. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, da freiwerdende Häuser meist innerhalb weniger Tage neu vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich in den gehobenen Wohnlagen wie Grunewald, Dahlem und Zehlendorf mit monatlichen Mieten zwischen 3.500 und 5.000 Euro. In den beliebten Familienbezirken Pankow, Köpenick und Steglitz bewegen sich die Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich.

Am Stadtrand, insbesondere in Reinickendorf, Spandau und Marzahn-Hellersdorf, liegen die Mietpreise zwischen 1.800 und 2.500 Euro. Diese Bezirke profitieren von größeren Grundstücken und niedrigeren Preisen, was sie für Familien mit mittlerem Einkommen attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Die strukturelle Knappheit an Miet-Einfamilienhäusern wird sich voraussichtlich nicht ändern, da Neubauten in diesem Segment wirtschaftlich kaum darstellbar sind.

Die Nachfrage wird durch den Trend zum Home-Office und den Wunsch nach mehr Wohnfläche weiter gestützt. Mittelfristig könnten strengere Mietpreisregulierungen die Preisentwicklung dämpfen, allerdings könnte dies auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,03 Euro pro Quadratmeter, wobei alternative Messungen einen stadtweiten Durchschnitt von bis zu 16,00 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und die Berücksichtigung von Neuvertragsmieten versus Bestandsmieten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 (12,92 Euro/m²) entspricht dies einem Anstieg von 0,85 Prozent, was eine Verlangsamung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 5,5 Prozent, was angesichts der allgemeinen Inflation als moderate Entwicklung zu bewerten ist. Die durchschnittliche Warmmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt damit bei etwa 1.200 bis 1.400 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot hat sich im Jahr 2025 leicht erhöht: Fast 34.000 Inserate wurden von Q1 bis Q3 registriert, denen lediglich 8.500 erfolgreiche Vermietungen gegenüberstehen. Diese Diskrepanz deutet auf eine hohe Fluktuation und wiederholte Ausschreibungen hin. Das Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage weiterhin nicht decken, was zu einem strukturellen Ungleichgewicht führt.

Die geringe Neubauaktivität bleibt das zentrale Problem des Berliner Wohnungsmarktes. Mit nur 750 Neubau-Transaktionen im bisherigen Jahr 2025 liegt die Aktivität deutlich unter dem Vorjahr. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich auf 14 Tage reduziert, bei besonders attraktiven Angeboten sogar auf unter eine Woche. Die Leerstandsquote verharrt mit 0,8 Prozent auf historisch niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im Quartal weiter verstärkt. Die teuersten Mieten finden sich in der City-West mit knapp 20,00 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Mitte und Prenzlauer Berg mit 17 bis 19 Euro. Die beliebten Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln liegen bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigsten Mieten bietet weiterhin Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Lichtenberg und Spandau mit 12 bis 13 Euro. Diese Preisspanne von über 8 Euro pro Quadratmeter zwischen dem teuersten und günstigsten Bezirk verdeutlicht die zunehmende Fragmentierung des Berliner Mietmarktes. Bemerkenswert ist, dass die Randbezirke prozentual stärkere Mietsteigerungen verzeichnen als die bereits hochpreisigen zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Die strukturelle Angebotsknappheit wird den Berliner Mietwohnungsmarkt auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten dominieren. Die schwache Neubautätigkeit, verstärkt durch hohe Baukosten und Finanzierungshürden, wird erst ab 2026/2027 eine spürbare Erholung zeigen. Bis dahin werden Mietpreissteigerungen von jährlich 3 bis 5 Prozent erwartet.

Die leicht gestiegene Arbeitslosenquote in Berlin hat bisher keine merkliche Schwächung der Nachfrage bewirkt, könnte aber bei weiterer Verschlechterung dämpfend wirken. Politische Interventionen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Regulierungen könnten die Preisentwicklung kurzfristig begrenzen, langfristig aber zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Die Entwicklung der Neuvertragsmieten bleibt neben dem ungelösten Wohnungsmangel die zentrale Herausforderung des Berliner Mietmarktes.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Aufwärtsentwicklung. Nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024 zeigen alle Segmente positive Vorzeichen, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert. Die strukturelle Wohnungsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal und wird voraussichtlich auch mittelfristig für stabile bis steigende Preise sorgen. Die erwartete Intensivierung der Bautätigkeit ab 2026/2027 könnte zu einer graduellen Entspannung führen, wird aber die grundlegenden Marktungleichgewichte nicht kurzfristig lösen können.