Immobilienmarktbericht Berlin – Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine weitgehend stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen nur geringfügig erhöht haben, verzeichnet der Mietmarkt deutlichere Aufwärtsbewegungen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und sorgt weiterhin für einen hohen Nachfragedruck.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer marginalen Steigerung von 0,37 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Preis bei 5.152 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.919 Euro lag, beträgt der Anstieg 5,12 Prozent.

Diese moderate Preisentwicklung spiegelt eine Stabilisierung des Marktes wider, nachdem die vorangegangenen Quartale von stärkeren Schwankungen geprägt waren. Die Preise bewegen sich damit weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, zeigen jedoch keine überhitzten Tendenzen mehr. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 775.650 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, kann jedoch die anhaltend hohe Nachfrage nicht decken. Der strukturelle Angebotsengpass bleibt das zentrale Charakteristikum des Marktes. Die Nachfrage wird weiterhin von verschiedenen Faktoren getrieben: niedrige Zinsen im historischen Vergleich, der Wunsch nach Wohneigentum als Altersvorsorge und die anhaltende Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsstandort.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der knappen Grundstücke und hohen Baukosten verhalten. Besonders in den innerstädtischen Bereichen ist kaum noch Bauland für neue Häuser verfügbar, weshalb sich die Neubautätigkeit hauptsächlich auf die Randbezirke konzentriert. Die Transaktionszahlen haben sich im Vergleich zum Vorquartal stabilisiert, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer weiterhin relativ kurz ist, insbesondere bei Objekten in gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. In den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen wie Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Wilmersdorf liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen häufig Werte von über 6.000 Euro pro Quadratmeter. In diesen Lagen sind Häuser besonders knapp und werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Die Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Teile von Reinickendorf weisen hingegen deutlich niedrigere Preise auf, die oft unter 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Preisdifferenz von teilweise über 30 Prozent macht die Randlagen für Familien mit mittleren Einkommen attraktiv, zumal hier auch größere Grundstücke verfügbar sind. Besonders gefragt sind dabei Lagen mit guter Verkehrsanbindung und vorhandener sozialer Infrastruktur wie Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzung der moderaten Preisentwicklung erwartet. Die Experten gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen werden, allerdings in einem gemäßigten Tempo von voraussichtlich 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, während sich das Angebot nur langsam ausweitet.

Risikofaktoren für diese Prognose sind mögliche Zinserhöhungen, die die Finanzierungskosten erhöhen würden, sowie geopolitische Unsicherheiten, die die Wirtschaftsentwicklung beeinträchtigen könnten. Positiv könnte sich eine Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren und eine Ausweitung der Neubauförderung auswirken. Langfristig wird der Markt für Häuser in Berlin angespannt bleiben, da die verfügbaren Flächen begrenzt sind und die Nachfrage durch Zuzug und demografische Entwicklung hoch bleibt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 5.379 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 5.349 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von 0,56 Prozent. Diese moderate Erhöhung setzt den Trend einer verhaltenen Aufwärtsbewegung fort. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg ebenfalls 0,56 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Marktes nach Jahren stärkerer Preisdynamik hindeutet.

Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 403.425 Euro. Diese Preise stellen für viele Interessenten eine erhebliche Hürde dar, insbesondere angesichts der gestiegenen Anforderungen an das Eigenkapital und der strengeren Kreditvergaberichtlinien der Banken. Die Preise für Neubauwohnungen liegen dabei typischerweise 15 bis 20 Prozent über dem Durchschnitt, während sanierungsbedürftige Altbauwohnungen teilweise deutlich günstiger angeboten werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, kann jedoch die anhaltend hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Das Transaktionsvolumen zeigt eine leichte Aufwärtstendenz, was auf eine gewisse Belebung des Marktes hindeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert und liegt weiterhin bei etwa zwei bis drei Monaten für durchschnittliche Objekte.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt erste positive Signale, nachdem sie in den vergangenen Quartalen stark rückläufig war. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, insbesondere in den Entwicklungsgebieten am Stadtrand. Dennoch bleibt die Fertigstellungsquote deutlich unter dem Bedarf, was den Angebotsengpass mittelfristig fortbestehen lässt. Die Leerstandsquote im Eigentumssektor ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Bezirken Mitte und Charlottenburg sowie in beliebten Kiezen wie dem Prenzlauer Berg oder Friedrichshain liegen die Quadratmeterpreise häufig über 6.000 Euro, in Toplagen sogar deutlich darüber. Hier dominieren modernisierte Altbauwohnungen und hochwertige Neubauprojekte das Angebot.

In den Außenbezirken wie Lichtenberg, Treptow-Köpenick oder Teilen von Neukölln bewegen sich die Preise oft unter 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsprozessen und verbesserten Infrastrukturen, was sie für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht. Besonders dynamisch entwickeln sich dabei Quartiere mit guter S- und U-Bahn-Anbindung sowie einem wachsenden kulturellen und gastronomischen Angebot.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Berlin wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird. Die Nachfrage wird weiterhin durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin, die demografische Entwicklung und das niedrige Angebot gestützt.

Mittelfristig könnte sich die Marktlage durch eine Ausweitung des Neubauvolumens entspannen, allerdings nur, wenn die politischen und regulatorischen Rahmenbedingungen dies unterstützen. Die geplante Novellierung des Baurechts und mögliche Fördermaßnahmen für den Wohnungsbau könnten positive Impulse setzen. Risiken bestehen in einer möglichen Wirtschaftsabschwächung und steigenden Baukosten, die die Neubauaktivität bremsen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Miete liegt bei 16,00 Euro pro Quadratmeter, was einer erheblichen Steigerung von 10 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete noch bei 14,55 Euro pro Quadratmeter lag. Diese starke Erhöhung ist die höchste in allen betrachteten Marktsegmenten und unterstreicht die extreme Knappheit in diesem Bereich. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg ebenfalls 10 Prozent.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 2.240 Euro. Diese Mietpreise machen Häuser zur Miete zu einem Luxussegment, das nur für Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen erschwinglich ist. Die starke Preissteigerung reflektiert die extreme Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment sowie die hohe Nachfrage von Familien, die sich den Kauf eines Hauses nicht leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete ist extrem knapp und kann die sehr hohe Nachfrage bei Weitem nicht decken. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getrieben: Familien mit Kindern, die mehr Platz benötigen, internationale Fachkräfte auf Zeit in Berlin sowie Haushalte, die flexibel bleiben möchten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietwohnhäuser ist minimal, da Investoren bevorzugt Mehrfamilienhäuser errichten oder Einfamilienhäuser zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte sind häufig ältere Bestandsimmobilien oder werden von privaten Eigentümern angeboten, die ihr Haus temporär vermieten. Die Mieterfluktuation ist in diesem Segment besonders niedrig, da Mieter aufgrund der Marktlage kaum Alternativen haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser sind je nach Lage erheblich. In den zentralen und beliebten Bezirken liegen die Mieten oft über 18 Euro pro Quadratmeter, in besonders gefragten Lagen wie Grunewald, Dahlem oder Prenzlauer Berg können sie sogar 20 Euro und mehr erreichen. Diese Preise machen Häuser in diesen Lagen zu einem absoluten Premiumsegment.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Reinickendorf, Marzahn oder Teilen von Spandau, liegen die Mieten häufig unter 14 Euro pro Quadratmeter, sind aber auch hier in den letzten Quartalen stark gestiegen. Selbst in diesen günstigeren Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnlagen mit Gärten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Preisanstiegs zu rechnen, wenn auch möglicherweise in einem etwas moderateren Tempo. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietwohnhäusern wird sich kurzfristig nicht ändern, da kaum Neubauaktivität in diesem Segment zu erwarten ist. Experten prognostizieren weitere Mietsteigerungen im Bereich von 5 bis 8 Prozent pro Jahr.

Regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Dynamik dämpfen, würden aber gleichzeitig das ohnehin knappe Angebot weiter reduzieren. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch Neubau oder Umwidmung von Gewerbeimmobilien zu einer Entspannung führen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den Trend zu mehr Wohnfläche und den Wunsch nach Gärten, der sich während der Pandemie verstärkt hat.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von 13,03 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 0,85 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die durchschnittliche Miete bei 12,92 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Miete noch bei 12,35 Euro lag, beträgt der Anstieg 5,5 Prozent, was eine deutliche, aber im Vergleich zu früheren Jahren moderatere Dynamik zeigt.

Für eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 847 Euro. Die Mietbelastung für Berliner Haushalte bleibt damit hoch, insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen haben die Preisentwicklung zwar gedämpft, konnten aber den grundsätzlichen Aufwärtstrend nicht stoppen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, während die Nachfrage weiterhin sehr hoch ist. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden, was die extreme Anspannung des Marktes verdeutlicht. Bei Neuvermietungen sind Besichtigungstermine mit Dutzenden von Interessenten keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Die Neubauaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erholt, bleibt aber deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen konzentriert sich hauptsächlich auf größere Projekte in den Außenbezirken und ehemaligen Gewerbegebieten. Die Modernisierung des Bestands schreitet voran, führt aber häufig zu erheblichen Mieterhöhungen, was die Verdrängung einkommensschwächerer Mieter zur Folge hat.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Berlins sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den zentralen Bezirken und beliebten Kiezen liegen die Mieten häufig über 16 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter sind dabei Stadtteile wie Mitte, Prenzlauer Berg und Teile von Charlottenburg, wo für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen auch Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter verlangt werden.

In den Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Spandau liegen die Mieten oft noch unter 11 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Mieter, die aus den teuren Innenstadtbezirken verdrängt werden. Die Gentrifizierung ehemals günstiger Stadtteile setzt sich fort und führt zu sozialen Spannungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Entscheidungen und regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die Diskussion um weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse oder sogar einen erneuten Mietendeckel könnte die Preisentwicklung dämpfen.

Langfristig wird nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer nachhaltigen Entspannung des Marktes führen können. Die von der Politik angekündigten Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus müssen konsequent umgesetzt werden, um die Zielmarke von jährlich 20.000 neuen Wohnungen in Berlin zu erreichen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch weiteren Zuzug und die Bildung kleinerer Haushalte hoch bleiben, was den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhält.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als ein von struktureller Knappheit geprägter Markt mit moderaten bis starken Preissteigerungen. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen nur geringfügig gestiegen sind, zeigt der Mietmarkt, insbesondere bei Häusern, eine deutlich dynamischere Entwicklung. Die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bleibt das zentrale Problem und wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich und verstärken sich teilweise noch. Während zentrale und beliebte Lagen Höchstpreise erreichen, bieten die Randbezirke noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Für Normalverdiener wird es zunehmend schwieriger, adäquaten Wohnraum in Berlin zu finden oder zu finanzieren.

Die Aussichten für die kommenden Jahre bleiben von Unsicherheit geprägt. Während die Nachfrage voraussichtlich hoch bleiben wird, hängt die Angebotsentwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen, der Neubauaktivität und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab. Ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots ist keine nachhaltige Entspannung des Marktes zu erwarten.