Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Korrekturphase der Jahre 2023/24 setzt sich die Erholung fort, wobei die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage die Marktentwicklung prägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis laut den verfügbaren Daten bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einem Quartalsanstieg von 5,1 Prozent.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von 5,3 Prozent. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 und 850.000 Euro, wobei in Premium-Lagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Während im zweiten Quartal die Preise bereits erste Erholungstendenzen aufwiesen, hat sich dieser Trend im dritten Quartal verstärkt und gefestigt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin knapp, was primär auf die niedrige Neubauaktivität zurückzuführen ist. Trotz steigender Baugenehmigungen wird der Neubausektor durch hohe Baukosten und restriktive Finanzierungsbedingungen gebremst. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, wodurch sich ein ausgeprägter Verkäufermarkt etabliert hat.

Im Gesamtmarkt wurden im dritten Quartal rund 6.100 Transaktionen im Bestandsmarkt verzeichnet, was eine leichte Zunahme der Transaktionsbereitschaft im Vergleich zu den Vormonaten signalisiert. Die Verweildauer der Objekte auf dem Markt hat sich verkürzt, gut gepflegte Häuser in attraktiven Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Die Leerstandsquote bei Häusern ist marginal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte oder Immobilien in weniger nachgefragten Randlagen. Die Neubauaktivität im Haussektor konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Projekte, die trotz höherer Preise auf starke Nachfrage stoßen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt eine starke Fragmentierung über die Berliner Bezirke. Besonders markant ist die Entwicklung im Bezirk Mitte, wo Häuser im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 4.018 Euro pro Quadratmeter gehandelt wurden, was gegenüber dem dritten Quartal 2024 einer beachtlichen Steigerung von 9,6 Prozent entspricht.

Die höchsten Preise werden weiterhin in den etablierten Villenlagen von Zehlendorf, Dahlem und Grunewald erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind. Am Stadtrand, insbesondere in den östlichen Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg, liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, zeigen aber ebenfalls eine positive Entwicklung.

Beliebte Familienbezirke wie Pankow, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnen eine besonders dynamische Preisentwicklung, da hier die Nachfrage nach Townhäusern und Reihenhäusern das knappe Angebot deutlich übersteigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums erwartet. Die strukturellen Herausforderungen, insbesondere das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, werden den Markt weiterhin prägen. Eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent erscheint realistisch, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Schocks eintreten.

Die Neubauaktivität dürfte sich langsam erholen, wobei energieeffiziente Projekte im Fokus stehen werden. Mit einer möglichen Lockerung der Finanzierungsbedingungen könnte die Nachfrage zusätzlich stimuliert werden, was den Preisdruck weiter erhöhen würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin im dritten Quartal 2025 bei 5.379 Euro, während der Median-Angebotspreis mit 5.678 Euro pro Quadratmeter etwas höher ausfällt. Diese Diskrepanz deutet auf eine breite Preisspanne im Markt hin, wobei Luxusobjekte den Median nach oben treiben.

Die Preisentwicklung zeigt im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ein gemischtes Bild. Während einige Marktsegmente moderate Preissteigerungen zwischen 0,6 und 5,1 Prozent verzeichnen, gibt es auch Bereiche mit leichten Rückgängen. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 1,6 Prozent, was auf eine verhaltene, aber positive Marktentwicklung hindeutet.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Neubausegment: Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen liegen bei 8.390 Euro, was einem Premium von über 55 Prozent gegenüber dem Gesamtmarkt entspricht. Diese Neubauten verzeichneten einen Zuwachs von 5,5 Prozent im Jahresvergleich.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Von Januar bis September 2025 wurden fast 34.000 Inserate registriert, denen lediglich 8.500 Abschlüsse gegenüberstehen. Dies verdeutlicht die hohe Marktaktivität bei gleichzeitig selektiver Kaufbereitschaft.

Die Neubauaktivität ist dramatisch eingebrochen: Im ersten Halbjahr 2025 wurden nur 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen, was einen historischen Tiefstand darstellt. Im Vergleich dazu wurden 2023 noch 1.240 und 2024 immerhin 1.464 Transaktionen verzeichnet. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und verschärfte Finanzierungsbedingungen zurückzuführen.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut geschnittene Bestandswohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind. Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige oder überteuerte Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken ist erheblich. In den zentrumsnahen Lagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders gefragt sind Altbauwohnungen in sanierten Gründerzeithäusern sowie moderne Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen.

In den Außenbezirken wie Spandau, Reinickendorf oder Marzahn-Hellersdorf liegen die Preise deutlich niedriger, oft zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren jedoch zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und verbesserten Infrastrukturanbindungen.

Die beliebten Szenekieze in Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln zeigen eine besonders dynamische Entwicklung. Hier treiben sowohl internationale Investoren als auch junge Käufer die Preise nach oben, wobei die Quadratmeterpreise mittlerweile bei durchschnittlich 5.500 bis 6.500 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird den Markt weiterhin stützen, während die hohen Neubaupreise eine Obergrenze für die Preisentwicklung im Bestandssegment darstellen.

Die Neubauaktivität dürfte auf niedrigem Niveau verharren, solange die Baukosten hoch und die Finanzierungsbedingungen restriktiv bleiben. Mittelfristig könnte eine Erholung einsetzen, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessern und die Zinsen stabilisieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Häuser zur Miete in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Basierend auf den allgemeinen Mietmarkttrends und unter Berücksichtigung der spezifischen Charakteristika von Mietobjekten im Haussegment, bewegen sich die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser zwischen 2.200 und 3.500 Euro monatlich, je nach Größe, Lage und Ausstattung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Mietpreise für Häuser bereits eine moderate Aufwärtsbewegung zeigten, hat sich dieser Trend im dritten Quartal fortgesetzt. Die Preissteigerung liegt im Bereich von 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich ist eine Steigerung von etwa 5 bis 7 Prozent zu verzeichnen.

Die Quadratmeterpreise für Häuser zur Miete liegen typischerweise 20 bis 30 Prozent unter den allgemeinen Wohnungsmietpreisen, was auf die größeren Flächen und die oft periphereren Lagen zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment ist extrem begrenzt. Die meisten Eigentümer von Einfamilienhäusern nutzen diese selbst oder verkaufen sie, anstatt sie zu vermieten. Dies führt zu einer ausgeprägten Angebotsknappheit, die besonders Familien mit Kindern trifft, die auf der Suche nach mehr Wohnraum und einem eigenen Garten sind.

Die Nachfrage nach Häusern zur Miete ist konstant hoch, insbesondere von gut verdienenden Familien und Expatriates, die flexibel bleiben möchten. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietangeboten auf dem Markt beträgt weniger als zwei Wochen für attraktive Objekte.

Ein Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht vorhanden. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist über persönliche Kontakte oder spezialisierte Makler vermittelt, bevor sie öffentlich ausgeschrieben werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den südwestlichen Bezirken Zehlendorf, Dahlem und Wannsee erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro für hochwertige Objekte keine Seltenheit sind. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und Diplomaten beliebt.

In den familienfreundlichen Bezirken am Stadtrand wie Köpenick, Pankow-Nord oder Reinickendorf liegen die Mietpreise deutlich niedriger, typischerweise zwischen 1.800 und 2.800 Euro monatlich. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem grünen Umfeld.

Die innerstädtischen Bezirke bieten kaum Häuser zur Miete an. Die wenigen verfügbaren Stadthäuser oder Townhouses in Mitte oder Prenzlauer Berg erzielen Spitzenmieten von über 5.000 Euro monatlich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots erwartet, da viele Eigentümer ihre Häuser aufgrund der gestiegenen Kaufpreise verkaufen werden. Dies dürfte zu weiteren Mietpreissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich führen.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere wenn Berlin seine Attraktivität als internationaler Wirtschaftsstandort weiter ausbaut. Neue Mietangebote könnten durch Build-to-Rent-Projekte entstehen, die speziell auf den Mietmarkt ausgerichtet sind, allerdings sind diese im Haussegment noch selten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der stadtweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen in Berlin bei 16,00 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete bei etwa 15,65 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine Quartalssteigerung von 2,2 Prozent.

Die Neuvertragsmieten liegen deutlich über dem Bestandsniveau und erreichen in vielen Fällen 17 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies monatliche Mietkosten von 1.120 bis 1.260 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Im Vergleich zum Q2 2025 setzt sich der kontinuierliche Aufwärtstrend fort. Die moderate Steigerung von 2,1 bis 2,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal zeigt eine gewisse Stabilisierung auf hohem Niveau, nachdem in den Vorquartalen teilweise stärkere Anstiege zu verzeichnen waren.

Marktdynamik

Der Mietmarkt ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Trotz steigender Transaktionsbereitschaft im Kaufsegment bleibt das Mietangebot knapp, da viele potenzielle Vermieter ihre Wohnungen lieber verkaufen als vermieten. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin, mit einem geschätzten Defizit von über 100.000 Wohnungen, treibt die Preise weiter nach oben.

Die Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent und betrifft hauptsächlich Wohnungen in schlechtem Zustand oder mit ungünstigen Grundrissen. Bei Neuvermietungen konkurrieren oft 50 bis 100 Interessenten um eine Wohnung, besonders in beliebten Kiezen.

Die Neubauaktivität im Mietsektor ist weiterhin unzureichend. Die wenigen fertiggestellten Projekte werden meist zu Preisen am oberen Ende des Spektrums angeboten, was die Durchschnittsmieten zusätzlich nach oben treibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Bezirken ist erheblich und reicht von 11,90 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf bis zu knapp 20 Euro pro Quadratmeter in der City-West. Diese massive regionale Differenzierung zeigt die starke Fragmentierung des Berliner Mietmarktes.

Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen von Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg erzielt, wo Neuvertragsmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr sind. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in diesen Lagen.

In den Außenbezirken wie Spandau, Lichtenberg oder Treptow-Köpenick liegen die Mieten noch im moderateren Bereich von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber ebenfalls eine deutliche Aufwärtsdynamik. Diese Bezirke profitieren zunehmend von Verdrängungseffekten aus den teureren Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen, wobei jährliche Steigerungsraten von 5 bis 8 Prozent realistisch erscheinen. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen könnten kurzfristig dämpfend wirken, werden aber das grundlegende Problem der Wohnungsknappheit nicht lösen.

Die Fertigstellung neuer Wohnprojekte wird voraussichtlich erst ab 2026/2027 zu einer leichten Entspannung führen. Bis dahin bleibt der Berliner Mietmarkt ein ausgeprägter Vermietermarkt mit hohem Nachfragedruck und steigenden Preisen. Besonders kritisch ist die Situation für einkommensschwächere Haushalte, die zunehmend aus den innerstädtischen Lagen verdrängt werden.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025 ist gekennzeichnet durch eine fortschreitende Stabilisierung nach der Korrekturphase der Vorjahre. Alle Segmente zeigen moderate bis deutliche Preissteigerungen, wobei die strukturelle Angebotsknappheit der dominierende Faktor bleibt. Während der Kaufmarkt sich erholt, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt. Die Zweiteilung zwischen einem stabilisierten Bestandsmarkt und einem schwachen Neubausektor prägt weiterhin die Marktdynamik. Mit einem gesamtstädtischen Preiswachstum von 3,2 Prozent zeigt Berlin eine robuste, aber nicht überhitzte Marktentwicklung, die sich voraussichtlich in den kommenden Quartalen fortsetzen wird.