Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Executive Summary

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Stabilisierungstendenzen nach der schwierigen Phase der Jahre 2023 und 2024. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 5.171 Euro für Häuser und 5.379 Euro für Wohnungen im Kaufsegment sowie Mietpreisen von 13,03 Euro pro Quadratmeter präsentiert sich der Markt in einer Phase der spürbaren Belebung. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal, während die Nachfrage durch kontinuierliche Zuwanderung und verstärktes Investoreninteresse gestützt wird.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Erholung des Marktes nach den Preisrückgängen der Vorjahre dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis bei 5.080 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von etwa 1,8 Prozent. Die Dynamik zeigt sich besonders im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Preis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter notierte, verzeichnet der Markt eine Wertsteigerung von 5,1 Prozent.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser als Investmentobjekte. Diese erreichten im dritten Quartal durchschnittlich 2.467 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung unterstreicht das zurückgekehrte Vertrauen institutioneller Investoren in den Berliner Immobilienmarkt.

Marktdynamik

Der Markt für Kaufhäuser ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Das strukturelle Angebotsdefizit, insbesondere im Neubausegment, manifestiert sich als dominierendes Marktmerkmal. Berlin verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 einen Wanderungsgewinn von knapp 10.000 Personen, was die kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien dokumentiert. Diese demografische Entwicklung verstärkt den ohnehin schon angespannten Markt zusätzlich.

Das Transaktionsvolumen für Mehrfamilienhäuser erreichte im dritten Quartal 2025 einen Wert von 728,6 Millionen Euro. Dies entspricht einem Plus von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und signalisiert eine deutliche Belebung der Investitionsaktivität. Die Neubauaktivität bleibt hingegen weiterhin schwach, was hauptsächlich auf hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und regulatorische Hürden zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg zeigt eine stark fragmentierte Struktur. Rund zwei Drittel des gesamten Investmentvolumens konzentrieren sich auf die zentralen Lagen in der City und Topcity. Diese Premium-Lagen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und eine besonders hohe Nachfrage sowohl von privaten Käufern als auch von institutionellen Investoren.

Die Außenbezirke und Stadtrandlagen profitieren zunehmend vom Überlaufeffekt aus den hochpreisigen Innenstadtlagen. Besonders Bezirke mit guter S-Bahn-Anbindung und entwickelter Infrastruktur verzeichnen verstärkte Nachfrage. Die traditionell günstigeren östlichen Bezirke zeigen dabei die dynamischste Preisentwicklung, während die etablierten westlichen Bezirke auf hohem Niveau stagnieren.

Prognose und Ausblick

Das strukturelle Angebotsdefizit wird mittelfristig weiterhin preistreibend wirken. Eine deutliche Entspannung ist in den kommenden 12 bis 24 Monaten nicht in Sicht. Vielmehr ist von einer Verfestigung des hohen Preisniveaus auszugehen. Die Experteneinschätzungen deuten darauf hin, dass die Preise für Häuser in den kommenden zwölf Monaten um weitere 3 bis 5 Prozent steigen könnten.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Bautätigkeit ab 2026/2027 zu einer leichten Entspannung führen. Dies setzt jedoch voraus, dass sich die Rahmenbedingungen für Bauherren und Entwickler verbessern. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird jedoch auch langfristig für robuste Preisentwicklungen sorgen. Investoren sollten sich auf einen Markt einstellen, der trotz konjunktureller Schwankungen fundamental von Knappheit geprägt bleiben wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.379 Euro pro Quadratmeter. Im Bestandsmarkt zeigt sich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 5.140 Euro bei rund 6.100 Transaktionen im Quartal. Diese Preise reflektieren eine Stabilisierung auf hohem Niveau nach der volatilen Phase der vergangenen zwei Jahre.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 5.300 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von 1,5 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Gesamtmarkt ein Wachstum von 3,2 Prozent, während der Bestandsmarkt eine Preisentwicklung von etwa 3 bis 4 Prozent aufweist. Diese moderaten Steigerungsraten signalisieren eine Normalisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot ist im Jahr 2025 gestiegen: Fast 34.000 Inserate von Januar bis September stehen rund 8.500 Abschlüssen gegenüber. Dies entspricht einem Plus von 5 Prozent beim Angebot im Vergleich zum Vorjahr. Trotz dieser Angebotssteigerung bleibt der Markt von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt, da die Nachfrage das verfügbare Angebot weiterhin deutlich übersteigt.

Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Berliner Markt, was die Nachfrage zusätzlich stützt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich auf etwa 3 bis 4 Monate verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt weiterhin unter dem notwendigen Niveau, um den strukturellen Nachfrageüberhang zu bedienen. Der Leerstand bewegt sich auf einem minimal niedrigen Niveau von unter 1 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg ist stark fragmentiert. Die Innenstadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg führen die Preistabelle mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 7.000 Euro an. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.

Die Bezirke des mittleren Rings, wie Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln, verzeichnen die dynamischste Preisentwicklung mit Steigerungsraten von bis zu 5 Prozent im Quartalsvergleich. Die Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf und Spandau bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro noch relative Erschwinglichkeit, zeigen aber ebenfalls steigende Tendenz. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von S- und U-Bahnstationen sowie in Kiezen mit sich entwickelnder Gastronomieszene.

Prognose und Ausblick

Nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 zeigen sich nun wieder moderate Preissteigerungen im Kaufsegment. Der Markt präsentiert sich als stabil, aber weiterhin angespannt. Für die kommenden 12 Monate wird mit einer weiteren Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal für die nächsten 24 Monate. Eine signifikante Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubautätigkeit deutlich zunimmt und gleichzeitig die Zuwanderung nach Berlin abnimmt - beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich. Käufer sollten sich daher auf weiterhin hohe Preise und einen kompetitiven Markt einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während spezifische Daten ausschließlich für Häuser in den Marktberichten nicht separat ausgewiesen werden, lassen sich aus den Gesamtmarktdaten wichtige Rückschlüsse ziehen. Basierend auf der allgemeinen Mietmarktentwicklung und unter Berücksichtigung der höheren Quadratmeterzahlen bei Häusern liegt die durchschnittliche Monatsmiete für ein Einfamilienhaus zwischen 2.500 und 3.500 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von 1 bis 2 Prozent bei den Mietpreisen für Häuser. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 liegt die Mietpreissteigerung bei etwa 3 bis 4 Prozent, was angesichts der allgemeinen Inflationsentwicklung als moderate Entwicklung zu bewerten ist. Diese verhaltene Preisentwicklung ist teilweise auf die leicht gestiegene Arbeitslosenquote in Berlin zurückzuführen, die jedoch noch keine merkliche Schwächung der Gesamtnachfrage bewirkt hat.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Häuser ist im Vergleich zum Vorjahr um etwa 10 Prozent gesunken, während die Nachfrage konstant hoch bleibt. Besonders Familien mit Kindern und einkommensstarke Paare suchen verstärkt nach Mietshäusern als Alternative zum Kauf, was angesichts der hohen Kaufpreise nachvollziehbar ist.

Die durchschnittliche Leerstandsdauer für Miethäuser beträgt weniger als einen Monat, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist praktisch zum Erliegen gekommen, da sich Entwickler auf den profitableren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauhäuser zur Miete werden hauptsächlich im hochpreisigen Segment angeboten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung des Angebots an Miethäusern zeigt eine klare Konzentration auf die Außenbezirke. In Zehlendorf, Köpenick und Reinickendorf finden sich die meisten verfügbaren Objekte, wobei die Mietpreise hier zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich variieren. Die innerstädtischen Bezirke bieten kaum Miethäuser an, und wenn, dann zu Premiumpreisen von über 5.000 Euro monatlich.

Besonders gefragt sind Häuser in den grünen Stadtrandlagen mit guter S-Bahn-Anbindung. Die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Treptow-Köpenick verzeichnen die höchste Nachfrage, während in Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg noch relative Verfügbarkeit bei moderateren Preisen besteht. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand schafft zusätzliche Mietoptionen, allerdings primär im gehobenen Preissegment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die Mietpreise dürften moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Kaufkraft der Haushalte abhängt. Die anhaltend hohen Kaufpreise werden weiterhin viele potenzielle Käufer in den Mietmarkt drängen, was die Nachfrage hochhält.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch neue Entwicklungsprojekte in den Außenbezirken leicht entspannen. Projekte wie die Entwicklung des ehemaligen Flughafengeländes Tegel und andere Stadtentwicklungsprojekte könnten ab 2026/2027 zusätzliche Mietoptionen schaffen. Die grundsätzliche Knappheit an Miethäusern wird jedoch bestehen bleiben, da dieser Immobilientyp in einer verdichteten Metropole wie Berlin naturgemäß limitiert ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der stadtweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,03 Euro pro Quadratmeter. Nach alternativen Erhebungen wird teilweise ein höherer durchschnittlicher Mietpreis von rund 16,00 Euro pro Quadratmeter angegeben, was die unterschiedlichen Berechnungsmethoden und Marktsegmente widerspiegelt. Die Diskrepanz erklärt sich hauptsächlich durch die Berücksichtigung von Neuvermietungen versus Bestandsmieten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,92 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 0,85 Prozent. Diese moderate Quartalsentwicklung täuscht jedoch über die Dynamik im Jahresvergleich hinweg: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 12,35 Euro lag, zeigt sich ein jährlicher Anstieg von etwa 5,50 Prozent. Bei Neuvermietungen liegt die Steigerung sogar bei bis zu 10 Prozent im Jahresvergleich.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist von einer strukturellen und sich verschärfenden Angebotsknappheit geprägt. Diese Knappheit wird durch die weiterhin schwache Neubautätigkeit verstärkt. Im dritten Quartal 2025 standen etwa 11.000 Mietwohnungsinserate einer deutlich höheren Nachfrage gegenüber. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei 50 bis 100, in beliebten Lagen sogar darüber.

Die schwache Neubautätigkeit ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und regulatorische Hürden. Die Fertigstellungsquote liegt weiterhin deutlich unter dem jährlichen Bedarf von geschätzten 20.000 neuen Wohnungen. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt weniger als eine Woche.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Berliner Bezirken ist erheblich und reicht von 11,90 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf bis knapp 20 Euro pro Quadratmeter in der City-West. Diese Spreizung von fast 70 Prozent zeigt die deutlichen Unterschiede zwischen peripheren Stadtteilen und zentralen attraktiven Lagen.

Die höchsten Mieten werden in den Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Prenzlauer Berg erzielt, wo Quadratmeterpreise von 18 bis 20 Euro keine Seltenheit sind. Die mittlere Preiskategorie von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter findet sich in Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg, Schöneberg und Steglitz. Die günstigsten Mieten mit 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter sind in den östlichen Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Teilen von Spandau zu finden. Besonders dynamisch entwickeln sich die Preise in aufstrebenden Kiezen wie Nord-Neukölln und Wedding, die von Gentrifizierungsprozessen geprägt sind.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise werden in den kommenden 12 Monaten voraussichtlich um weitere 4 bis 6 Prozent steigen. Diese Prognose basiert auf der anhaltenden Angebotsknappheit, der stabilen Nachfrage durch Zuwanderung und der weiterhin schwachen Neubautätigkeit. Die verhaltene Entwicklung der letzten Quartale könnte sich bei einer wirtschaftlichen Erholung wieder beschleunigen.

Für die nächsten 24 Monate ist keine grundlegende Entspannung des Mietwohnungsmarktes zu erwarten. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin wird für robuste Preisentwicklungen sorgen. Selbst bei einer Intensivierung der Bautätigkeit würde es Jahre dauern, bis sich dies spürbar auf den Markt auswirkt. Politische Interventionen wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel könnten die Preisentwicklung dämpfen, lösen aber nicht das grundlegende Problem des Angebotsmangels. Mieter sollten sich auf weiterhin steigende Preise und einen hochkompetitiven Markt einstellen, während Vermieter von stabilen Renditen und minimalen Leerstandsrisiken profitieren werden.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Die Überwindung der Krisenjahre 2023 und 2024 zeigt sich in moderaten Preissteigerungen und zunehmendem Investoreninteresse. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal über alle Segmente hinweg. Während sich die Kaufpreise auf hohem Niveau stabilisieren, zeigt der Mietmarkt weiterhin Dynamik. Die Zweiteilung zwischen einem sich erholenden Bestandsmarkt und einem schwachen Neubausektor prägt die aktuelle Marktlage. Langfristig wird die anhaltende Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsort in Kombination mit der strukturellen Unterversorgung für eine robuste Preisentwicklung sorgen.