Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Die Marktdynamik wird weiterhin durch knappes Angebot, insbesondere im Neubaubereich, und anhaltend hohe Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind in allen Segmenten leichte bis moderate Preisanstiege zu verzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.047 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich ein noch deutlicherer Anstieg: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Durchschnittspreis von 4.919 Euro pro Quadratmeter beträgt die Wertsteigerung 5,1 Prozent.

Die Preisentwicklung signalisiert eine nachhaltige Erholung des Marktes nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre. Besonders bemerkenswert ist die kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich seit Jahresbeginn 2025 abzeichnet. Die im Vorquartal noch spürbare Zurückhaltung aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten weicht zunehmend einem gestärkten Käufervertrauen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt eine deutliche Belebung. Besonders auffällig ist die erhöhte Aktivität im Zinshausmarkt, wo das Transaktionsvolumen um beeindruckende 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen ist. Bei Mehrfamilienhäusern wurden im dritten Quartal 2025 insgesamt 145 Kauffälle registriert, was zwar eine leichte Reduktion der Transaktionsanzahl im Vergleich zum Vorjahr darstellt, jedoch bei deutlich höheren Einzelvolumina.

Die Neubauaktivität bleibt trotz steigender Baugenehmigungen weiterhin auf niedrigem Niveau. Diese Diskrepanz zwischen genehmigten und tatsächlich realisierten Projekten führt zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots. In begehrten Lagen ist das verfügbare Angebot besonders limitiert, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt. Diese Konstellation trägt maßgeblich zur Preisstabilität und den moderaten Preissteigerungen bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Bezirken Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo Häuser teilweise deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt gehandelt werden. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem begrenzten Angebot.

Die Stadtrandlagen zeigen sich preislich moderater, wobei hier teilweise eine höhere Neubauaktivität zu verzeichnen ist. Bezirke wie Köpenick oder Reinickendorf bieten Käufern attraktivere Einstiegspreise bei gleichzeitig größeren Grundstücken. Die Preisspanne zwischen Zentrum und Peripherie beträgt teilweise über 2.000 Euro pro Quadratmeter, was die heterogene Struktur des Berliner Immobilienmarktes unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weitere moderate Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser. Die Stabilisierung der Renditen bei Zinshäusern auf einem Niveau von etwa 3,5 Prozent signalisiert eine Normalisierung des Marktes. Das erhöhte Baugenehmigungsvolumen könnte mittelfristig zu einer Ausweitung der Neubauaktivitäten führen, wobei die weiterhin hohen Baukosten als dämpfender Faktor wirken.

Die Marktbelebung dürfte sich fortsetzen, gestützt durch die allmähliche Anpassung der Marktteilnehmer an das veränderte Zinsumfeld. Experten erwarten, dass sich die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren und in attraktiven Lagen weiter moderat steigen werden. Die größte Herausforderung bleibt die Ausweitung des Angebots, um der anhaltend hohen Nachfrage gerecht zu werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin erreicht im dritten Quartal 2025 einen Wert von 5.379 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert von 5.349 Euro dar. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 70 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich auf etwa 373.000 Euro, was einem Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht.

Die Preisentwicklung zeigt ein moderates, aber stetiges Wachstum von etwa drei Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Nach der deutlichen Abkühlung der Jahre 2023 und 2024 zeichnet sich nun eine nachhaltige Trendwende ab. Die Preise haben sich stabilisiert und zeigen wieder eine aufwärts gerichtete Tendenz, wobei das Wachstum kontrolliert und nachhaltig erscheint.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt äußerst knapp, insbesondere im Bestandssegment. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt. Besonders kritisch ist die Situation im Neubausegment: Mit lediglich 750 Neubaukaufverträgen im ersten Halbjahr 2025 liegt das Volumen dramatisch unter den 3.606 Verträgen des Jahres 2021.

Die Transaktionszahlen haben sich bei etwa 6.100 Verkäufen stabilisiert, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes hindeutet. Allerdings fehlt der Neubau als wichtiger Angebotspuffer, was die Marktenge weiter verschärft. Die geringe Neubauproduktion wirkt sich unmittelbar auf die Preisentwicklung aus und trägt zur anhaltenden Verknappung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt. Diese Innenstadtbezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der urbanen Lebensqualität und der ausgezeichneten Infrastruktur. Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Bezirken sind erheblich und spiegeln die heterogene Nachfragestruktur wider.

Die Außenbezirke bieten deutlich günstigere Einstiegspreise, wobei die Preisdifferenz zum teuren Innenstadtbereich teilweise über 3.000 Euro pro Quadratmeter beträgt. Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, während die Preise in den hippen Szenevierteln kontinuierlich neue Höchststände erreichen.

Prognose und Ausblick

Die Preiserholung bei Bestandswohnungen wird sich nach Experteneinschätzung in den kommenden 12 bis 24 Monaten fortsetzen. Die geringe Neubauproduktion verhindert jedoch eine nachhaltige Expansion des Angebots, was mittelfristig zu weiteren Preissteigerungen führen dürfte. Experten erwarten stabile bis leicht steigende Preise, wobei die Dynamik maßgeblich von der Entwicklung der Bauzinsen und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Die fortgesetzte Stabilisierung des Wohnungsmarktes mit leicht steigendem Preisniveau erscheint als wahrscheinlichstes Szenario. Der zurückhaltende Neubau wird mittelfristig den Angebotsengpass weiter verstärken, was insbesondere in gefragten Lagen zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen könnte. Eine signifikante Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubauproduktion wieder deutlich anzieht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnhäuser in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Mieten bei durchschnittlich 13 Euro pro Quadratmeter lagen, ist eine leichte Erhöhung zu verzeichnen. Die Mietpreissteigerungen fallen moderater aus als die Kaufpreisentwicklung, zeigen jedoch eine stetige Aufwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich haben sich die Mieten für Häuser um etwa zwei bis drei Prozent erhöht. Diese moderate Steigerung wird hauptsächlich durch die geringe Leerstandsquote und die anhaltend hohe Nachfrage getrieben. Die Mietpreisentwicklung verläuft insgesamt stabiler und weniger volatil als der Kaufmarkt, was auf die regulatorischen Rahmenbedingungen und die Mietpreisbremse zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miet-Häusern bleibt auf hohem Niveau, begünstigt durch das begrenzte Eigentumsangebot und die weiterhin anspruchsvollen Finanzierungsbedingungen für potenzielle Käufer. Viele Haushalte, die ursprünglich einen Kauf in Erwägung gezogen hatten, weichen auf den Mietmarkt aus, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugt.

Das Angebot an Miet-Häusern ist stark begrenzt. Der Neubau kann die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken, und die Leerstandsquote verharrt auf historisch niedrigem Niveau. Besonders bei Einfamilienhäusern in beliebten Wohnlagen ist das Angebot äußerst knapp, was zu intensivem Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In den zentralen Bezirken wie Mitte und Charlottenburg werden Spitzenmieten von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Häuser erzielt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Verkehrsanbindung.

Die Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Mietkonditionen, wobei hier Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Die Verfügbarkeit variiert jedoch stark zwischen den einzelnen Außenbezirken. Während in einigen Randlagen wie Köpenick oder Reinickendorf noch gelegentlich Angebote verfügbar sind, ist die Situation in anderen Bereichen ähnlich angespannt wie im Zentrum.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern. Das knappe Angebot wird weiterhin preistreibend wirken, während regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse extreme Ausschläge verhindern dürften. Eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit leichten Steigerungen von zwei bis vier Prozent jährlich gilt als wahrscheinlichstes Szenario.

Mittelfristig wird keine signifikante Entspannung erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Berlin wird sich ohne massive Ausweitung der Neubauaktivitäten nicht auflösen lassen. Preisnachlässe sind nicht zu erwarten, vielmehr dürfte sich der Trend moderater, aber stetiger Mietpreissteigerungen fortsetzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Berlin bewegt sich im dritten Quartal 2025 zwischen 13 und 15 Euro für Bestandswohnungen. In beliebten Bezirken werden teilweise deutlich höhere Mieten aufgerufen, mit Spitzenwerten von über 20 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen in Premiumlagen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Steigerung von etwa zwei bis drei Prozent zu verzeichnen.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Mieten um durchschnittlich drei Prozent erhöht. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit und die ungebrochen hohe Nachfrage getrieben. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei regional sehr unterschiedlich, wobei zentrale Lagen überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin maßgeblich den Berliner Mietwohnungsmarkt. Die Leerstandsquote verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent in vielen Bezirken. Diese extreme Marktenge führt dazu, dass freiwerdende Wohnungen oft innerhalb weniger Tage neu vermietet werden, häufig zu höheren Preisen als zuvor.

Das Neubauangebot bleibt dramatisch hinter dem Bedarf zurück. Die hohe Nachfrage, angetrieben durch Zuzug, demografische Veränderungen und die Tendenz zu kleineren Haushalten, trifft auf ein stagnierendes Angebot. Besonders in den zentralen Lagen führt dies zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden, bei dem häufig Dutzende von Bewerbern um eine einzelne Wohnung konkurrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den Szenebezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten oft über 16 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen in Toplagen auch 25 Euro und mehr kosten können. Diese Bezirke profitieren von ihrer urbanen Ausstrahlung, dem vielfältigen kulturellen Angebot und der exzellenten Infrastruktur.

Am Stadtrand sind die Mieten deutlich moderater, wobei in Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau Durchschnittsmieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Allerdings zeigt sich auch hier eine zunehmende Nachfrage, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise im Zentrum in die Außenbezirke ausweichen. Diese Entwicklung führt zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise zwischen Zentrum und Peripherie.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung wird nach Experteneinschätzung in den kommenden 12 bis 24 Monaten keine Stagnation erfahren. Vielmehr sind weitere moderate Steigerungen zu erwarten, wobei das Tempo maßgeblich von politischen Interventionen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird. Der Mangel an Neubauangeboten wird den Angebotsengpass weiter verschärfen und preistreibend wirken.

Experten erwarten ein moderates, aber anhaltendes Mietpreiswachstum von drei bis fünf Prozent jährlich. Der Markt wird angespannt bleiben, mit weiterhin geringem Leerstand und wenig Neubau. Eine spürbare Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubauproduktion signifikant gesteigert wird und gleichzeitig die Nachfrage durch demografische Veränderungen oder wirtschaftliche Faktoren nachlässt. Mittelfristig bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit strukturellem Angebotsdefizit.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre erholt und zeigen eine stetige Aufwärtsbewegung. Der Mietmarkt bleibt aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits äußerst angespannt, wobei die Mietpreise kontinuierlich, aber moderat steigen.

Die größte Herausforderung für den Berliner Immobilienmarkt bleibt die unzureichende Neubauproduktion. Trotz steigender Baugenehmigungen bleibt die tatsächliche Bautätigkeit weit hinter dem Bedarf zurück. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage wird mittelfristig zu weiteren Preissteigerungen führen und die Wohnraumversorgung in der Hauptstadt weiter erschweren.

Regional zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen den zentralen und peripheren Lagen, wobei die Preisschere weiterhin groß bleibt. Allerdings ist auch in den Außenbezirken eine zunehmende Nachfrage und damit einhergehende Preissteigerungen zu beobachten. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der aktuellen Trends mit stabilen bis leicht steigenden Preisen in allen Marktsegmenten.