Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung nach der turbulenten Phase der Jahre 2023 und 2024. Die Preise entwickeln sich sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor moderat nach oben, während das Angebot weiterhin knapp bleibt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der positive Trend fort, wenngleich die Dynamik verhaltener ausfällt als in den Boomjahren vor der Zinswende.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 5 Prozent im Jahresvergleich, ausgehend von 4.919 Euro pro Quadratmeter im Vorjahreszeitraum. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 5.050 Euro pro Quadratmeter lagen, verzeichnet der Markt einen moderaten Anstieg von rund 2,4 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt damit eine deutliche Erholung nach der Konsolidierungsphase der vergangenen zwei Jahre. Besonders bemerkenswert ist die Stabilisierung im Bestandssegment, während Neubauten aufgrund der hohen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen weiterhin unter Druck stehen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei die oberen Preissegmente verstärkt in den zentralen und südwestlichen Bezirken zu finden sind.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Mit nur rund 750 Kaufverträgen für Neubauhäuser im ersten Halbjahr 2025 erreicht die Neubauaktivität den niedrigsten Stand seit Jahren. Diese Entwicklung setzt sich auch im dritten Quartal fort, wobei die geringe Liquidität im Markt und die weiterhin hohen Baukosten als Haupthemmnisse für neue Projekte gelten.

Die Nachfrage zeigt sich hingegen robust, getragen von der wirtschaftlichen Stabilität Berlins und dem anhaltenden Zuzug in die Hauptstadt. Die Verweildauer von Häusern am Markt hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei durchschnittlich 85 Tagen. Dies deutet auf eine gewisse Marktbelebung hin, auch wenn das Transaktionsvolumen noch deutlich unter dem Niveau der Jahre 2020 bis 2022 liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtbereichen bleiben erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf, wo Quadratmeterpreise von über 6.500 Euro keine Seltenheit sind. Besonders gefragt sind hier die klassischen Villenviertel wie Grunewald, Dahlem und Westend.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Pankow und Tempelhof-Schöneberg mit Durchschnittspreisen zwischen 4.800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die östlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg bieten mit Preisen zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, verzeichnen aber gleichzeitig die stärksten prozentualen Preissteigerungen, was auf eine zunehmende Attraktivität dieser Lagen hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Steigerungsrate zwischen 3 und 5 Prozent aus. Haupttreiber bleiben die strukturelle Angebotsknappheit und die anhaltend hohe Nachfrage.

Das Neubausegment wird voraussichtlich weiterhin auf niedrigem Niveau verharren, da die Kostenstruktur und regulatorischen Anforderungen keine schnelle Erholung zulassen. Eine mögliche Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank könnte jedoch ab Mitte 2026 zu einer Belebung der Bautätigkeit führen. Mittelfristig dürfte sich der Markt auf einem stabilen, wenn auch erhöhten Preisniveau einpendeln.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.379 Euro. Dies markiert einen Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Durchschnittspreis bei 5.342 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg zwischen 3,6 und 4,0 Prozent, was eine deutliche Erholung gegenüber der Stagnationsphase des Vorjahres darstellt.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert: Während Bestandswohnungen moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent verzeichnen, liegen die Preise für die wenigen verfügbaren Neubauwohnungen bereits bei durchschnittlich 7.200 Euro pro Quadratmeter. Die Gesamtkaufpreise für durchschnittliche Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen bewegen sich zwischen 350.000 und 550.000 Euro, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung erheblich variiert.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen bleibt weiterhin äußerst angespannt. Mit lediglich 750 Neubauverträgen im ersten Halbjahr 2025 setzt sich der Trend der geringen Neubauaktivität fort. Dies führt zu einer strukturellen Angebotsknappheit, die den Markt dominiert. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,8 Prozent.

Die Nachfrage bleibt trotz der gestiegenen Preise hoch, wobei sich eine leichte Verschiebung hin zu kleineren Wohneinheiten beobachten lässt. Dies ist teilweise auf die veränderten Finanzierungsbedingungen zurückzuführen, die viele Käufer zu Kompromissen bei der Wohnungsgröße zwingen. Das Transaktionsvolumen hat sich im Quartalsvergleich leicht erhöht und liegt nun etwa 15 Prozent über dem Tiefpunkt des vierten Quartals 2024.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben markant. Spitzenreiter sind die zentralen Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf, wo Quadratmeterpreise regelmäßig die 6.500-Euro-Marke überschreiten. In besonders gefragten Kiezen wie dem Prenzlauer Berg oder dem Bergmannkiez werden für modernisierte Altbauwohnungen sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Das mittlere Preissegment findet sich in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Pankow und Steglitz-Zehlendorf mit Durchschnittspreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Optionen bieten weiterhin die östlichen und südöstlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Neukölln-Süd mit Preisen zwischen 3.200 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Allerdings zeigen gerade diese Bezirke die dynamischste Preisentwicklung mit Steigerungsraten von teilweise über 6 Prozent im Jahresvergleich.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin bleiben verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent. Die Angebotsknappheit wird als strukturelles Problem bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit in Sicht ist.

Die gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten, insbesondere die weitere Entwicklung der Zinspolitik und der Inflation, werden den Markt maßgeblich beeinflussen. Eine mögliche Lockerung der Kreditvergaberichtlinien könnte die Nachfrage weiter stimulieren und zu stärkeren Preisanstiegen führen. Langfristig wird erwartet, dass sich der Berliner Wohnungsmarkt auf einem hohen, aber stabilen Preisniveau einpendelt, wobei die Schere zwischen gefragten Innenstadtlagen und Randgebieten weiter auseinandergehen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht gesondert ausgewiesen werden, orientiert sich die Preisentwicklung am allgemeinen Mietindex, der einen jährlichen Anstieg von etwa 3,7 Prozent verzeichnet. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 liegt die Steigerung bei moderaten 0,7 Prozent.

Die Monatsmieten für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 2.200 und 4.500 Euro. Besonders in begehrten Lagen mit guter Infrastruktur und Grünanbindung werden vermehrt Premiummieten von über 5.000 Euro monatlich für hochwertig ausgestattete Objekte aufgerufen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche liegt bei Häusern zwischen 11 und 16 Euro, wobei Neubauten und kernsanierte Objekte die oberen Preisregionen markieren.

Marktdynamik

Die Angebotslage bei Miet-Häusern ist extrem angespannt. Die geringe Neubauaktivität der vergangenen Jahre macht sich besonders in diesem Segment bemerkbar, da Investoren verstärkt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern setzen. Die Leerstandsquote ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einer durchschnittlichen Vermietungsdauer von weniger als zwei Wochen führt. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Familien mit Kindern konkurrieren verstärkt mit gut verdienenden Paaren und Wohngemeinschaften um die wenigen verfügbaren Objekte. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht und liegt nun bei durchschnittlich 45 Interessenten pro Haus.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser spiegeln die sozioökonomische Struktur Berlins wider. In den zentralen und südwestlichen Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Pankow-Niederschönhausen werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 14 Euro, in Toplagen sogar bei 18 bis 20 Euro.

Die mittlere Preiskategorie findet sich in Bezirken wie Reinickendorf, Tempelhof und Teilen von Spandau mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Optionen bieten die östlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg-Süd mit Quadratmeterpreisen zwischen 8 und 10 Euro. Allerdings ist das Angebot in diesen Bezirken besonders knapp, da hier traditionell weniger Einfamilienhäuser vorhanden sind.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miet-Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von extremer Knappheit geprägt sein. Experten prognostizieren weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die regulatorischen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die strukturelle Unterversorgung wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die hohen Baukosten und die unsichere Renditeerwartung schrecken potenzielle Investoren ab. Mittelfristig könnte sich der Trend verstärken, dass größere Einfamilienhäuser in Mehrfamilienhäuser umgewandelt werden, was das Angebot weiter verknappen würde. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsbewegung. Die Neuvertragsmieten sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um etwa 3,8 Prozent gestiegen, während gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ein Anstieg von 0,7 Prozent zu verzeichnen ist. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuverträge liegt nun bei 12,80 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung erheblich variiert.

In den Toplagen der Stadt werden bei Neuvermietungen regelmäßig Spitzenmieten zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter erreicht, während in den Randgebieten noch Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter möglich sind. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 560 und 1.400 Euro, je nach Lage und Zustand. Die Warmmieten liegen aufgrund der gestiegenen Energiekosten durchschnittlich 25 bis 30 Prozent über der Kaltmiete.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote verharrt auf historisch niedrigem Niveau von unter 0,8 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals verknappt, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt.

Die geringe Neubauaktivität verschärft die Situation zusätzlich. Mit nur marginalen Fertigstellungszahlen im Mietwohnungsbereich fehlt der entscheidende Entlastungsfaktor für den Markt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als einer Woche, wobei attraktive Angebote oft bereits nach wenigen Stunden vergeben sind. Pro Wohnungsangebot melden sich durchschnittlich 60 bis 80 Interessenten, in begehrten Lagen sogar über 100.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind weiterhin erheblich. Die höchsten Mieten werden in den Zentralbezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo die Durchschnittsmieten bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter liegen. In besonders gefragten Kiezen wie dem Kollwitzkiez, dem Hackeschen Markt oder dem Savignyplatz werden bei Neuverträgen regelmäßig Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter findet sich in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Pankow und Teilen von Steglitz. Die günstigsten Mieten sind weiterhin in den Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau-Ost und Reinickendorf-Nord zu finden, wo die Quadratmeterpreise zwischen 8 und 10 Euro liegen. Allerdings zeigen auch diese Bezirke eine dynamische Preisentwicklung mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten, was auf eine zunehmende Verdrängung in die Randgebiete hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Berliner Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Der Preisdruck wird durch die anhaltende Angebotsknappheit und die hohe Nachfrage aufrechterhalten.

Die politischen Interventionen wie Mietpreisbremse und Mietendeckel-Diskussionen könnten dämpfend wirken, werden aber die grundlegende Marktdynamik nicht umkehren können. Solange die Neubauproduktion auf niedrigem Niveau verharrt und der Zuzug nach Berlin anhält, wird sich die angespannte Situation nicht entspannen. Mittelfristig könnte eine Verschiebung der Nachfrage in das Berliner Umland zu beobachten sein, da die Mietpreise in der Stadt für immer mehr Haushalte die Grenze der Leistbarkeit erreichen.

Die Entwicklung der Baukosten und Zinsen wird entscheidend dafür sein, ob sich die Neubauaktivität wieder beleben kann. Erst eine deutliche Ausweitung des Angebots könnte zu einer Entspannung führen. Bis dahin müssen sich Mieter auf einen hart umkämpften Markt mit weiter steigenden Preisen einstellen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Konsolidierungsphase 2023/2024 setzt sich fort, allerdings auf deutlich niedrigerem Niveau als in den Boomjahren. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema, verschärft durch die schwache Neubautätigkeit.

Sowohl Kauf- als auch Mietmärkte zeigen eine vergleichbare Dynamik mit Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent im Jahresvergleich. Die Unterschiede zwischen zentrumsnahen Toplagen und Randgebieten verstärken sich weiter, wobei letztere zunehmend als Alternative entdeckt werden. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft weiterhin erforderlich sind, um in diesem umkämpften Markt erfolgreich zu sein.

Die mittelfristige Perspektive bleibt von Unsicherheit geprägt. Während die Nachfrage voraussichtlich robust bleiben wird, hängt die weitere Preisentwicklung maßgeblich von der Angebotsentwicklung und den makroökonomischen Rahmenbedingungen ab. Eine nachhaltige Entspannung ist erst bei einer deutlichen Ausweitung der Bautätigkeit zu erwarten, die jedoch aktuell nicht absehbar ist.