Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt weiterhin das Marktgeschehen und führt zu moderaten Preissteigerungen in nahezu allen Segmenten. Die dramatisch eingebrochene Neubauaktivität verschärft die Angebotssituation zusätzlich und lässt mittelfristig keine Entspannung erwarten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin 5.171 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Der Median-Angebotspreis bewegt sich mit 5.000 Euro pro Quadratmeter leicht unterhalb des Durchschnittswertes, was auf eine gewisse Spreizung der Preise nach oben hindeutet.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von 5,3 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung des Marktsegments unterstreicht. Nach alternativen Marktbeobachtungen wird teilweise auch von einer Seitwärtsbewegung mit null Prozent Veränderung zum Vorquartal berichtet, was auf regional unterschiedliche Entwicklungen hinweist. Die Gesamttendenz bleibt jedoch positiv, nachdem die Konsolidierungsphase der Jahre 2023/24 überwunden scheint.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die strukturelle Angebotsknappheit prägt den Markt fundamental und sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage, die das vorhandene Angebot bei Weitem übersteigt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bildet die Grundlage für die beobachtete Preisentwicklung.

Die Neubauaktivität im Häusersegment ist dramatisch eingebrochen. Gestiegene Materialkosten und verschärfte Finanzierungsbedingungen haben dazu geführt, dass zahlreiche geplante Neubauprojekte nicht realisiert wurden. Diese Entwicklung verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich und lässt kurzfristig keine Entspannung erwarten. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, wodurch sich der Verkäufermarkt weiter verfestigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken bleiben erheblich. Im zentralen Bezirk Mitte werden im dritten Quartal 2025 Quadratmeterpreise von 4.018 Euro verzeichnet, was interessanterweise unter dem städtischen Durchschnitt liegt. Dies könnte auf die spezifische Zusammensetzung des dortigen Angebots zurückzuführen sein, das möglicherweise mehr sanierungsbedürftige Altbauten umfasst. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt Mitte jedoch mit einer Steigerung von etwa 9,5 Prozent eine überdurchschnittliche Dynamik.

Die begehrten Lagen in den westlichen und südwestlichen Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg weisen traditionell die höchsten Preise auf. Am Stadtrand, insbesondere in den östlichen Bezirken, liegen die Preise weiterhin deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, zeigen aber ebenfalls eine positive Entwicklung. Die Schere zwischen Premium-Lagen und Randlagen bleibt bestehen, wobei sich die absolute Differenz durch die prozentual ähnlichen Steigerungsraten weiter vergrößert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung bei den Hauspreisen. Die fehlende Neubautätigkeit wird als Hauptfaktor für die anhaltende Preisdynamik identifiziert. Solange sich die Rahmenbedingungen für den Neubau nicht grundlegend verbessern, wird das Angebot weiterhin hinter der Nachfrage zurückbleiben.

Mittelfristig könnte sich der Preisanstieg leicht abschwächen, da die Kaufkraft vieler Interessenten durch die gestiegenen Zinsen und die allgemeine Inflation begrenzt wird. Experten gehen von einer Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen aus. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin und der anhaltende Zuzug in die Hauptstadt werden jedoch verhindern, dass es zu nennenswerten Preiskorrekturen kommt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.379 Euro, während der Median-Angebotspreis mit 5.678 Euro pro Quadratmeter sogar darüber liegt. Diese Diskrepanz deutet auf eine Konzentration des Angebots im höherpreisigen Segment hin.

Im Vergleich zum Vorquartal ist ein leichter Preisrückgang von 1,4 Prozent zu verzeichnen, was eine temporäre Konsolidierung nach den starken Steigerungen der Vormonate darstellen könnte. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung mit einer Preissteigerung von 1,6 Prozent. Das gesamtstädtische Preiswachstum wird als moderat und positiv charakterisiert, mit einer durchschnittlichen Entwicklung von plus 3,2 Prozent über einen längeren Betrachtungszeitraum.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden stadtweit rund 6.100 Transaktionen registriert, wobei der überwiegende Teil auf Bestandsimmobilien entfiel. Dies unterstreicht die dramatisch eingebrochene Neubauaktivität: Lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2025 abgeschlossen, was einen historischen Tiefstand darstellt.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut geschnittene Bestandswohnungen mit zwei bis drei Zimmern. Diese Wohnungsgrößen eignen sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger und sind daher besonders gefragt. Der Nachfrageüberschuss bleibt bestehen und wird sich nach Experteneinschätzung in naher Zukunft nicht auflösen. Die gestiegenen Materialkosten haben dazu geführt, dass viele geplante Neubauprojekte nicht realisiert wurden, wodurch das Angebot weiter verknappt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke zeigt sich stark fragmentiert. Während einige zentrale und westliche Bezirke weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren die Preise in anderen Stadtteilen oder sind sogar leicht rückläufig. Die höchsten Preise werden traditionell in den Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Prenzlauer Berg erzielt, wo Quadratmeterpreise teilweise deutlich über 6.000 Euro liegen.

In den östlichen Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg bewegen sich die Preise weiterhin auf einem deutlich niedrigeren Niveau, zeigen aber eine stabilere Entwicklung als in den Vorjahren. Die Randlagen profitieren zunehmend von der allgemeinen Knappheit und werden als Ausweichoption für preissensible Käufer attraktiver. Besonders Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Stabilisierung der Preise für Eigentumswohnungen auf dem aktuellen Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen. Der angespannte Mietmarkt macht den Erwerb von Wohneigentum in Berlin weiterhin attraktiv, insbesondere für Selbstnutzer, die sich vor weiteren Mietsteigerungen schützen wollen.

Die fehlende Neubautätigkeit wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Gleichzeitig könnte die Nachfrage durch die höheren Finanzierungskosten gedämpft werden. Experten gehen von einer Seitwärtsbewegung mit moderaten Steigerungen in gefragten Lagen aus. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Berlin wird jedoch verhindern, dass es zu größeren Preiskorrekturen kommt. Langfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf einem höheren Preisniveau stabilisiert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Berlin stellt ein besonderes Segment dar, das traditionell nur einen kleinen Teil des gesamten Mietmarktes ausmacht. Spezifische Daten zu Mietpreisen für Häuser sind in den aktuellen Marktberichten nicht gesondert ausgewiesen, was die geringe Marktrelevanz dieses Segments unterstreicht. Basierend auf allgemeinen Marktbeobachtungen kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Mietpreise für Häuser deutlich über dem Durchschnitt für Mietwohnungen liegen.

Die Entwicklung der Hausmieten folgt grundsätzlich dem allgemeinen Mietpreistrend in Berlin, wobei aufgrund der höheren Wohnflächen und der oft gehobenen Ausstattung absolute Mietpreise von 2.500 bis 5.000 Euro monatlich keine Seltenheit darstellen. Die prozentuale Steigerung dürfte sich im Rahmen der allgemeinen Mietentwicklung von 2 bis 3 Prozent jährlich bewegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist in Berlin traditionell sehr begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt oder als Kapitalanlage zum Verkauf angeboten. Der Mietmarkt für Häuser wird hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen nachgefragt, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber noch nicht zum Kauf entschließen können oder wollen.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht existent. Investoren konzentrieren sich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, die eine höhere Rendite versprechen. Der Leerstand in diesem Segment ist vernachlässigbar, da die wenigen verfügbaren Objekte schnell vermietet werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Objekten in attraktiven Lagen bei weniger als vier Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Mietshäuser finden sich hauptsächlich in den Außenbezirken und Randlagen Berlins. Besonders gefragt sind Objekte in den grünen Bezirken Steglitz-Zehlendorf, Reinickendorf und Köpenick. In diesen Lagen werden für moderne Einfamilienhäuser mit Garten Kaltmieten zwischen 15 und 25 Euro pro Quadratmeter erzielt. In zentraleren Lagen sind Mietshäuser eine absolute Rarität und erzielen entsprechend Spitzenpreise.

Die östlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg bieten vereinzelt günstigere Mietshäuser an, die jedoch oft älteren Baujahrs sind und einen höheren Modernisierungsbedarf aufweisen. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 10 und 15 Euro. Die Nachfrage konzentriert sich jedoch eindeutig auf die etablierten Wohnlagen im Westen und Südwesten der Stadt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Mietshäusern zu rechnen. Viele Eigentümer werden angesichts der gestiegenen Immobilienpreise eher zum Verkauf als zur Vermietung tendieren. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht steigen, da Familien zunehmend nach alternativen Wohnformen suchen.

Die Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Steigerungsraten aufgrund der bereits hohen Ausgangsbasis begrenzt bleiben dürften. Experten erwarten Steigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Langfristig könnte sich das Segment der Mietshäuser zu einer Nische für vermögende Mieter entwickeln, die Flexibilität schätzen, aber nicht auf gehobenen Wohnkomfort verzichten möchten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Der stadtweite Durchschnittsmietpreis liegt bei rund 16,00 Euro pro Quadratmeter, was eine erhebliche Steigerung von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt. Diese zweistellige Steigerungsrate markiert eine Beschleunigung des Mietpreisanstiegs nach Jahren moderaterer Entwicklung.

Die allgemeine Mietentwicklung zeigt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsdynamik mit durchschnittlichen Steigerungen zwischen 2,1 und 2,3 Prozent im Quartalsvergleich. Die Entwicklung der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen wird als zentrale Herausforderung für Berlin identifiziert, da diese deutlich über den Bestandsmieten liegen und die Wohnkostenbelastung für Wohnungssuchende erheblich erhöhen.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot ist im Jahr 2025 gestiegen: Fast 34.000 Inserate wurden von Januar bis September registriert, was etwa 5 Prozent mehr Angebote als im Vorjahreszeitraum darstellt. Diesen stehen jedoch nur rund 8.500 tatsächliche Vertragsabschlüsse gegenüber, was die anhaltende Selektivität der Vermieter und die hohen Anforderungen an Mietinteressenten unterstreicht.

Der Mietmarkt bleibt weiterhin von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Trotz des leicht gestiegenen Angebots übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot bei Weitem. Die Nachfrage nach Wohnraum ist und bleibt in der Hauptstadt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Experten gehen davon aus, dass sich der Nachfrageüberschuss in naher Zukunft nicht auflösen wird, da durch gestiegene Materialkosten und verschärfte Bauvorschriften weniger Neubauprojekte realisiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Berliner Bezirken ist erheblich und hat sich im dritten Quartal 2025 weiter vergrößert. Am unteren Ende der Skala liegt Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter, während in der City-West Spitzenmieten von knapp 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Diese Differenz von über 8 Euro pro Quadratmeter verdeutlicht die starke Fragmentierung des Berliner Mietmarktes.

Die zentralen Bezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnen weiterhin die höchsten Mieten, gefolgt von den westlichen Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Schöneberg. In diesen Lagen werden für Neuvertragsmieten häufig Preise über 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die östlichen und südöstlichen Außenbezirke bleiben preislich attraktiver, verzeichnen aber ebenfalls deutliche Steigerungen, da sie zunehmend als Ausweichquartiere für aus dem Zentrum verdrängte Mieter fungieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch möglicherweise mit etwas gedämpfter Dynamik. Die strukturellen Faktoren, die den Mietmarkt bestimmen - hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und geringe Neubautätigkeit - werden sich kurzfristig nicht ändern. Experten prognostizieren weitere jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 5 bis 8 Prozent.

Mittelfristig könnte regulatorischer Druck zu einer Verlangsamung des Mietpreisanstiegs führen. Die Diskussion um verschärfte Mietpreisbremsen und mögliche Mietendeckel bleibt auf der politischen Agenda. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass solche Maßnahmen das Grundproblem der Wohnungsknappheit nicht lösen und möglicherweise sogar zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen können.

Langfristig wird die Entwicklung des Berliner Mietwohnungsmarktes entscheidend davon abhängen, ob es gelingt, die Neubautätigkeit deutlich zu steigern. Die aktuellen Rahmenbedingungen mit hohen Baukosten, komplexen Genehmigungsverfahren und unsicheren Renditeaussichten lassen jedoch keine schnelle Trendwende erwarten. Der Berliner Mietwohnungsmarkt wird daher voraussichtlich auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt bleiben, mit entsprechenden Herausforderungen für Wohnungssuchende und sozialpolitischen Implikationen für die Stadt.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit klaren Aufwärtstendenzen in fast allen Segmenten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher und weiter steigender Nachfrage bestimmt die Marktdynamik. Die dramatisch eingebrochene Neubautätigkeit verschärft die Situation zusätzlich und lässt mittelfristig keine Entspannung erwarten. Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin hohe Preise und starken Wettbewerb um verfügbare Objekte, während Eigentümer von stabilen bis steigenden Werten profitieren.