Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und zeigt nach den herausfordernden Jahren 2023 und 2024 erste deutliche Erholungstendenzen. Die Zweiteilung des Marktes zwischen einem sich erholenden Bestandsmarkt und einem weiterhin schwachen Neubausektor prägt das aktuelle Marktgeschehen. Mit einem gesamtstädtischen Preiswachstum von 3,2 Prozent und einer spürbaren Belebung der Transaktionsaktivitäten signalisiert der Markt eine Trendwende, wobei strukturelle Herausforderungen insbesondere im Mietsektor bestehen bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etabliert sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung markiert einen bemerkenswerten Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Der positive Trend setzt sich damit fort und unterstreicht die wiedererstarkte Attraktivität des Berliner Häusermarktes.

Die Preisentwicklung zeigt sich robust und nachhaltig, wobei der Markt von den moderaten Zinssätzen und der grundsätzlichen Attraktivität Berlins als Wohnstandort profitiert. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 lässt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung feststellen, die das Vertrauen der Marktteilnehmer in die langfristige Wertentwicklung von Häusern in der Hauptstadt widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Transaktionsaktivität im Häusermarkt zeigt eine deutliche Belebung. Mit rund 6.100 Transaktionen stadtweit in den ersten drei Quartalen 2025 hat sich der Markt spürbar von den Tiefständen der Vorjahre erholt. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von 5.140 Euro im Bestandsmarkt signalisieren eine erfolgreiche Bodenbildung und den Beginn einer nachhaltigen Erholungsphase.

Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin knapp, was die Preise stützt und für eine gesunde Marktdynamik sorgt. Die Nachfrage wird getragen von Familien, die von den stabilisierten Finanzierungsbedingungen profitieren und nach langfristigen Wohnlösungen suchen. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt jedoch verhalten, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Häuser zeigt sich über die Berliner Bezirke stark fragmentiert. Während die zentralen Lagen in der City und TopCity weiterhin Premiumpreise erzielen und einen Großteil des Investmentvolumens auf sich ziehen, entwickeln sich die Randlagen differenzierter. Die etablierten Villenviertel im Südwesten der Stadt, insbesondere in Zehlendorf und Steglitz, verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise.

In den östlichen Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg zeigt sich eine dynamischere Preisentwicklung mit überdurchschnittlichen Wachstumsraten, da diese Gebiete von der allgemeinen Nachfragesteigerung bei gleichzeitig niedrigeren Ausgangsniveaus profitieren. Die innerstädtischen Altbauquartiere in Prenzlauer Berg und Charlottenburg bleiben hochpreisig und zeigen nur moderate Preissteigerungen aufgrund des bereits erreichten hohen Niveaus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Preissteigerung im Häusersegment zu rechnen. Die Experten erwarten eine Fortsetzung des positiven Trends mit jährlichen Wachstumsraten zwischen 3 und 5 Prozent. Die stabilisierten Zinsen und die grundsätzliche Attraktivität Berlins als Metropole werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Mittelfristig könnte die schwache Neubautätigkeit zu einer weiteren Verknappung führen und damit preistreibend wirken. Allerdings werden die Preissteigerungen durch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und die Einkommensentwicklung der Haushalte begrenzt bleiben. Eine besondere Dynamik ist in den noch erschwinglicheren Randlagen zu erwarten, die von der Stadtflucht-Tendenz profitieren könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 5.379 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis 5.349 Euro pro Quadratmeter betrug, entspricht dies einem minimalen Anstieg von lediglich 0,6 Prozent. Diese verhaltene Preisentwicklung steht im deutlichen Kontrast zum Häusermarkt und reflektiert die unterschiedlichen Dynamiken der beiden Marktsegmente.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser, wo die durchschnittlichen Kaufpreise bei 2.467 Euro pro Quadratmeter liegen, was einem Anstieg von 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht. Wohn- und Geschäftshäuser erreichten durchschnittlich 2.154 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 2 Prozent zum Vorquartal.

Marktdynamik

Der Bestandsmarkt für Eigentumswohnungen zeigt klare Stabilisierungstendenzen. Die Transaktionsvolumen erholen sich merklich von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024. Das durchschnittliche gesamtstädtische Quadratmeterpreisplus von 3,2 Prozent signalisiert eine positive Grundstimmung im Markt.

Besonders dynamisch entwickelt sich der Markt für Mehrfamilienhäuser mit einem Transaktionsvolumen von 728,6 Millionen Euro im Q3 2025, was einem beeindruckenden Plus von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Mit 145 Kauffällen von Mehrfamilienhäusern zeigt sich Berlin als aktiver Investmentmarkt. Die Nachfrage wird hauptsächlich von institutionellen Investoren getragen, die von den stabilisierten Renditeerwartungen angezogen werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen variiert erheblich zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken. Die Premium-Lagen in Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, zeigen aber nur noch moderate Steigerungsraten aufgrund des bereits erreichten hohen Niveaus.

Die größte Dynamik entfaltet sich in den aufstrebenden Kiezen der äußeren Ringbezirke. Besonders Neukölln, Wedding und Lichtenberg profitieren von der anhaltenden Gentrifizierung und verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Die östlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf bleiben preislich attraktiv für Erstekäufer und zeigen stabiles Wachstumspotenzial.

Ein bedeutender Teil des Investmentvolumens konzentriert sich weiterhin auf die zentralen Lagen in der City und TopCity, wo institutionelle Anleger bevorzugt investieren. Diese Konzentration führt zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen zentral und peripher gelegenen Objekten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine moderate Preissteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die grundsätzliche Nachfrage nach Wohneigentum in der Hauptstadt werden den Markt stützen.

Die schwache Neubautätigkeit mit nur 750 neuen Wohnungen im Q3 2025 gegenüber 1.464 Wohnungen im Vorjahr wird mittelfristig zu einer weiteren Angebotsverknappung führen. Der gesunkene Bauvolumenbestand auf 520.000 Wohnungen unterstreicht diese problematische Entwicklung. Investoren werden sich voraussichtlich weiterhin auf Bestandsobjekte konzentrieren, was die Preise in diesem Segment stabil halten dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem stadtweiten Durchschnittsmietpreis von rund 16,00 Euro pro Quadratmeter liegt das Niveau um beachtliche 10 Prozent über dem Vorjahresquartal Q3 2024. Diese signifikante Steigerung reflektiert die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und mehr Wohnfläche, ein Trend, der sich seit der Pandemie verfestigt hat.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Berliner Mietmarkt. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser wird maßgeblich von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bestimmt. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl ihrer Mieter. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietshäuser hat sich deutlich verkürzt, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungskosten vom Eigentumserwerb absehen und stattdessen hochwertige Mietobjekte suchen. Zusätzlich verstärken internationale Fachkräfte und Expatriates, die temporär in Berlin arbeiten, die Nachfrage nach gehobenen Mietshäusern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im Q3 2025 weiter ausdifferenziert. Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter, während in der City-West Spitzenmieten von knapp 20 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Die klassischen Villenviertel in Grunewald, Dahlem und Zehlendorf verzeichnen Premiummieten, die teilweise deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt liegen. Hier werden für hochwertige Objekte mit Garten und gehobener Ausstattung Mieten von 25 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Die Randlagen in Spandau, Reinickendorf und Köpenick bieten hingegen noch relative Erschwinglichkeit bei gleichzeitig steigender Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Eine besondere Dynamik zeigt sich in den sogenannten Speckgürtel-nahen Bezirken, wo die Nachfrage von Familien, die den Kompromiss zwischen städtischem Leben und mehr Wohnraum suchen, besonders hoch ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch mit abgeschwächter Dynamik. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 5 bis 8 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen und regulatorischen Maßnahmen abhängen wird.

Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig schwacher Neubautätigkeit wird den Markt weiterhin unter Druck setzen. Die Fertigstellung neuer Mietshäuser bleibt auf niedrigem Niveau, was die Versorgungslücke weiter vergrößert. Mittelfristig könnte dies zu einer weiteren sozialen Segregation führen, da sich nur noch einkommensstarke Haushalte die Miete für Häuser in attraktiven Lagen leisten können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Preisdynamik. Die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen erreichen einen stadtweiten Durchschnitt von 16,00 Euro pro Quadratmeter, was einem erheblichen Anstieg von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 entspricht. Diese Entwicklung setzt den Trend steigender Mieten fort und verschärft die Affordability-Krise für weite Teile der Berliner Bevölkerung.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich über alle Wohnungsgrößen hinweg robust, wobei kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter die höchsten Quadratmeterpreise erzielen. Diese werden vorwiegend von Singles und Studenten nachgefragt, die trotz hoher Preise auf zentrale Lagen angewiesen sind.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Berliner Mietwohnungsmarktes. Der ungelöste Wohnungsmangel führt zu einem extremen Nachfrageüberhang, der Vermieter in eine komfortable Verhandlungsposition versetzt. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung hat sich weiter erhöht, wobei für attraktive Objekte in guten Lagen regelmäßig über 100 Anfragen eingehen.

Der Neubausektor bleibt dramatisch schwach. Mit nur 750 fertiggestellten Wohnungen im Q3 2025 gegenüber 1.464 Wohnungen im Vorjahr hat sich die Neubautätigkeit mehr als halbiert. Der Bauvolumenbestand ist auf 520.000 Wohnungen gesunken, was die strukturellen Probleme des Marktes unterstreicht. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und regulatorische Unsicherheiten hemmen weiterhin die Investitionsbereitschaft im Neubausegment.

Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Dies eliminiert jeglichen Preisdruck von der Angebotsseite und ermöglicht Vermietern kontinuierliche Mieterhöhungen bei Neuvermietungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisschere zwischen den Berliner Bezirken hat sich weiter geöffnet. Während in Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter noch relative Erschwinglichkeit herrscht, erreichen die Mieten in der City-West mit knapp 20 Euro pro Quadratmeter Spitzenwerte. Die Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Neukölln-Nord liegen mit 17 bis 19 Euro pro Quadratmeter im oberen Preissegment.

Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigt sich in den ehemaligen Arbeitervierteln wie Wedding und Moabit, wo die Gentrifizierung zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt. Diese Bezirke werden zunehmend von jungen Berufstätigen und Kreativen entdeckt, die aus den bereits hochpreisigen Innenstadtlagen verdrängt werden.

Die Außenbezirke wie Spandau, Reinickendorf und Lichtenberg entwickeln sich zu wichtigen Ausweichquartieren für Mittelschichtfamilien, was auch dort zu steigenden Mieten führt. Die traditionell günstigen Großsiedlungen am Stadtrand erfahren eine Renaissance, da sie oft die letzte bezahlbare Option für Geringverdiener darstellen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleiben angespannt. Experten prognostizieren eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch möglicherweise mit leicht reduzierter Geschwindigkeit. Jährliche Steigerungsraten zwischen 6 und 8 Prozent erscheinen realistisch, sofern keine massiven regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Die strukturellen Probleme des Berliner Wohnungsmarktes werden sich ohne signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit nicht lösen lassen. Die aktuell schwache Bauaktivität lässt keine kurzfristige Entspannung erwarten. Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits die Bezahlbarkeit des Wohnens zu sichern und andererseits Anreize für Neubauinvestitionen zu schaffen.

Mittelfristig könnte die anhaltende Zuwanderung nach Berlin bei gleichzeitig stagnierender Bautätigkeit zu einer weiteren Verschärfung der Wohnungsnot führen. Dies würde nicht nur die Mietpreise weiter treiben, sondern auch soziale Spannungen verstärken. Die Entwicklung nachhaltiger Lösungsansätze, die sowohl die Interessen der Mieter als auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Investoren berücksichtigen, wird zur zentralen Aufgabe der Stadtentwicklungspolitik.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt im Q3 2025 präsentiert sich als Markt der zwei Geschwindigkeiten. Während sich der Kaufmarkt stabilisiert und moderate Preissteigerungen zeigt, explodieren die Mieten aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit. Die Zweiteilung zwischen einem sich erholenden Bestandsmarkt und einem kollabierenden Neubausektor verschärft die strukturellen Probleme.

Mit einem gesamtstädtischen Preiswachstum von 3,2 Prozent im Kaufsegment und 10 Prozent Mietsteigerung zeigt sich die divergierende Entwicklung deutlich. Die dramatisch gesunkene Neubautätigkeit mit nur 750 fertiggestellten Wohnungen im Quartal verschärft die Versorgungskrise weiter. Berlin steht vor der Herausforderung, die Balance zwischen Marktdynamik und sozialer Verantwortung zu finden, um langfristig als lebenswerte Metropole bestehen zu können.