Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung mit stabilen Preisen und anhaltenden Angebotsengpässen. Die Erholung nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023/24 setzt sich fort, wobei strukturelle Herausforderungen wie Wohnungsmangel und hohe Nachfrage das Marktgeschehen prägen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Berlin liegt im Q3 2025 bei 5.171 €/m². Dies stellt einen deutlichen Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 4.919 €/m² lag. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo die Preise bei durchschnittlich 4.919 €/m² lagen, zeigt sich damit eine spürbare Erholung des Marktes.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Preisanstieg 5,3 Prozent, was auf eine nachhaltige Stabilisierung des Marktes nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase hindeutet. Die Preisentwicklung zeigt, dass sich der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Berlin wieder erholt hat und kontinuierlich an Wert gewinnt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen und Häusern liegt unter einem Prozent, was die kritische Angebotssituation unterstreicht. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem Verkäufermarkt führt, in dem Immobilien schnell verkauft werden und Käufer oft in Konkurrenzsituationen geraten.

Die Neubauaktivität zeigt sich gedämpft und kann die bestehende Nachfrage nicht decken. Die Baugenehmigungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent zurückgegangen, was auf die anhaltenden Herausforderungen durch hohe Baukosten, Zinsentwicklungen und regulatorische Hürden zurückzuführen ist. Diese Entwicklung verschärft die Angebotsknappheit weiter und trägt zur Preisstabilität bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Während in den zentrumsnahen Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg die höchsten Preise erzielt werden, bieten die Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf noch vergleichsweise günstigere Optionen für Hauskäufer.

Besonders gefragt sind Häuser in etablierten Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Grünanbindung. Die südwestlichen Bezirke wie Steglitz-Zehlendorf und Wilmersdorf verzeichnen konstant hohe Preise aufgrund ihrer bevorzugten Wohnlage und der Nähe zu Naherholungsgebieten. Am Stadtrand entwickeln sich neue Wohnquartiere, die besonders für Familien attraktiv sind und moderate Preissteigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung mit Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird die Preise weiter stützen. Die demografische Entwicklung Berlins mit kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage nach Eigenheimen hochhalten.

Mittelfristig könnte eine Normalisierung der Baukosten und eine Verbesserung der Finanzierungsbedingungen zu einer leichten Entspannung führen. Jedoch wird der strukturelle Wohnungsmangel in Berlin auch in den kommenden Jahren ein bestimmender Faktor bleiben, der die Preise auf hohem Niveau stabilisiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im Q3 2025 5.379 €/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo der Durchschnittspreis bei 5.345 €/m² lag, zeigt sich ein leichter Anstieg von etwa 0,6 Prozent. Diese moderate Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach der vorangegangenen volatilen Phase hin.

Das gesamtstädtische Bestandsmarktvolumen liegt bei rund 6.100 Transaktionen mit einer Preisentwicklung von +3,2 Prozent im Jahresvergleich. Diese Zahlen zeigen, dass der Markt für Eigentumswohnungen wieder an Dynamik gewonnen hat und sich die Transaktionsvolumina auf einem gesunden Niveau eingependelt haben.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt aber deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut geschnittene Bestandswohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger eignen. Diese Wohnungsgrößen erweisen sich als besonders marktgängig und erzielen schnelle Verkäufe.

Die Neubauaktivität ist dramatisch eingebrochen: Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen, was einen historischen Tiefstand darstellt. Im Vergleich dazu wurden 2023 noch 1.240 Neuverträge und 2024 insgesamt 1.464 Neuverträge abgeschlossen. Dieser massive Rückgang im Neubausegment verschärft die Angebotsknappheit erheblich und führt zu verstärktem Druck auf den Bestandsmarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleibt erheblich. In den Premium-Lagen wie Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Prenzlauer Berg werden Spitzenpreise von über 7.000 €/m² erzielt. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensstil, den sie bieten.

Die mittleren Preislagen finden sich in Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf mit Preisen zwischen 5.000 und 6.500 €/m². Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen Urbanität und Wohnqualität. Die günstigsten Eigentumswohnungen sind weiterhin in den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf zu finden, wo die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die extrem niedrige Neubauaktivität wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, was preisstützend wirkt. Gleichzeitig könnte eine mögliche Zinssenkung durch die EZB die Nachfrage wieder beleben und zu verstärktem Kaufinteresse führen.

Langfristig wird der Berliner Wohnungsmarkt von der kontinuierlichen Zuwanderung und dem demographischen Wandel geprägt bleiben. Die Stadt benötigt dringend mehr Wohnraum, weshalb politische Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus erwartet werden. Bis diese greifen, wird der Markt jedoch angespannt bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Bereich Häuser zur Miete liegen keine separaten Datenerhebungen vor, da diese in Berlin einen sehr kleinen Marktsegment darstellen. Die meisten Einfamilienhäuser und Reihenhäuser werden entweder von Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte in diesem Segment orientieren sich preislich am oberen Ende des Mietpreisspektrums.

Basierend auf den allgemeinen Mietmarktdaten kann davon ausgegangen werden, dass Häuser zur Miete im Q3 2025 durchschnittlich zwischen 2.500 und 4.500 Euro Kaltmiete kosten, abhängig von Größe, Lage und Ausstattung. Im Vergleich zum Q2 2025 ist hier mit einer ähnlichen Preisentwicklung wie im allgemeinen Mietmarkt zu rechnen, also einem Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete ist in Berlin extrem begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte befinden sich in den Außenbezirken und werden häufig von Familien nachgefragt, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt.

Die geringe Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser verschärft die Situation zusätzlich. Investoren konzentrieren sich primär auf Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen, da diese eine höhere Rendite versprechen. Einfamilienhäuser zur Vermietung werden kaum noch gebaut.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Häuser zur Miete finden sich hauptsächlich in den Randbezirken Berlins. In Bezirken wie Köpenick, Reinickendorf, Spandau und Pankow gibt es noch vereinzelt Angebote. Die Mietpreise variieren stark je nach Lage: Während in Köpenick oder Spandau noch Häuser für 2.000 bis 2.500 Euro Kaltmiete zu finden sind, kosten vergleichbare Objekte in Zehlendorf oder Frohnau zwischen 3.500 und 5.000 Euro.

In den innerstädtischen Bezirken sind Häuser zur Miete praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist als exklusive Stadthäuser zu Premiumpreisen von über 5.000 Euro monatlich vermietet und richten sich an eine sehr zahlungskräftige Klientel.

Prognose und Ausblick

Das Segment der Häuser zur Miete wird auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten ein Nischenmarkt bleiben. Es ist nicht zu erwarten, dass sich das Angebot nennenswert erhöhen wird. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten anhaltend hoch bleibt.

Mittelfristig könnten neue Wohnkonzepte wie Townhouse-Siedlungen oder verdichtete Einfamilienhausquartiere zur Miete eine Alternative darstellen. Erste Projekte dieser Art sind in Planung, werden aber frühestens in 2-3 Jahren fertiggestellt sein.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Berlin liegt im Q3 2025 bei 13,03 €/m² für Neuvertragsmieten, wobei der Durchschnittsmietpreis für Bestandswohnungen bei 16,00 €/m² liegt. Gegenüber dem Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,92 €/m² lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 0,85 Prozent. Diese moderate Steigerung zeigt eine Verlangsamung des Mietpreisanstiegs im Vergleich zu den Vorjahren.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als die Durchschnittsmiete bei 12,35 €/m² lag, beträgt der Anstieg 5,50 Prozent. Der Durchschnittsmietpreis für Bestandswohnungen war im Q3 2025 um 10 Prozent höher als vor einem Jahr, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt verdeutlicht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends.

Marktdynamik

Der Berliner Mietmarkt ist weiterhin von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Die Fluktuation im Bestand ist historisch niedrig, da Mieter aufgrund der Marktlage bestehende Mietverhältnisse nur selten aufgeben. Diese geringe Fluktuation führt dazu, dass weniger Bestandswohnungen auf den Markt kommen, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

Das Wohnungsangebot zeigt jedoch eine leichte Verbesserung: Fast 34.000 Inserate wurden von Q1 bis Q3 2025 geschaltet, denen rund 8.500 Abschlüsse gegenüberstehen. Dies deutet darauf hin, dass viele Wohnungen entweder zu teuer sind oder nicht den Anforderungen der Suchenden entsprechen. Im Q3 2025 wurden etwa 2.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der jährliche Bedarf auf mindestens 20.000 Einheiten geschätzt wird. Diese massive Lücke zwischen Angebot und Nachfrage treibt die Preise weiter nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Berliner Bezirken ist erheblich und hat sich im Q3 2025 weiter ausdifferenziert. Die günstigste Lage findet sich in Marzahn-Hellersdorf mit 11,90 €/m², während die City-West mit knapp 20,00 €/m² die Spitzenposition einnimmt. Diese Differenz von über 8 Euro pro Quadratmeter zeigt die enormen Unterschiede innerhalb der Stadt.

In den zentralen Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Durchschnittsmieten zwischen 15 und 18 €/m². Die mittleren Preislagen finden sich in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg mit Mieten zwischen 13 und 15 €/m². Die Außenbezirke wie Spandau, Reinickendorf und Lichtenberg bieten mit Durchschnittsmieten zwischen 11 und 13 €/m² noch vergleichsweise bezahlbaren Wohnraum.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren moderaten Mietpreissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet. Die anhaltende Zuwanderung nach Berlin, kombiniert mit der unzureichenden Neubautätigkeit, wird den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhalten. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf bezahlbarem Wohnraum, gefördert durch städtische Programme und Kooperationen mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften.

Politische Interventionen wie die Mietpreisbremse und der Berliner Mietendeckel (sollte er wieder eingeführt werden) könnten die Preisentwicklung dämpfen, lösen aber nicht das grundlegende Problem des Wohnungsmangels. Langfristig ist nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsneubaus eine Entspannung des Mietmarktes zu erwarten. Die Stadt Berlin plant verschiedene Großprojekte und Quartiersentwicklungen, deren Realisierung jedoch noch mehrere Jahre in Anspruch nehmen wird.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Mit durchschnittlichen Preissteigerungen zwischen 0,6 und 5,1 Prozent im Kaufsegment und 0,85 bis 5,5 Prozent bei den Mieten zeigt der Markt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsdynamik.

Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt die prägende Herausforderung für alle Marktsegmente. Während sich der Bestandsmarkt für Kaufimmobilien stabilisiert hat, bleibt der Neubausektor kritisch schwach. Mit nur 750 Neubauwohnungsverkäufen im ersten Halbjahr 2025 erreicht dieser Bereich historische Tiefststände.

Der Mietmarkt zeigt sich weiterhin von Angebotsknappheit geprägt, wobei die Preisunterschiede zwischen den Bezirken erheblich bleiben. Die Spanne von 11,90 €/m² in Marzahn-Hellersdorf bis zu 20,00 €/m² in der City-West verdeutlicht die sozialräumliche Segregation der Stadt.

Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen gilt: Der Berliner Immobilienmarkt bietet trotz hoher Preise weiterhin Potenzial, erfordert aber eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob politische und wirtschaftliche Maßnahmen zu einer Entspannung der Marktsituation führen können.