Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der stabilen Erholung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage prägt weiterhin die Marktdynamik. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei sich die Dynamik in einigen Segmenten leicht abschwächt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Berlin beträgt im Q3 2025 5.171 EUR/m². Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.100 EUR/m² lag, was einem Anstieg von etwa 1,4 Prozent entspricht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine deutlichere Preissteigerung von rund 5 Prozent, ausgehend von 4.919 EUR/m².

Die kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung spiegelt die allmähliche Markterholung nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024 wider. Die Stabilisierung der Zinssätze hat zu einer verbesserten Planbarkeit für Käufer geführt, was sich positiv auf die Nachfrage auswirkt. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Preise noch bei durchschnittlich 5.100 EUR/m² lagen, zeigt sich eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, allerdings mit nachlassender Dynamik.

Marktdynamik

Die Transaktionsbereitschaft hat sich im Q3 2025 spürbar belebt. Etwa 6.100 Transaktionen wurden auf dem Gesamtmarkt verzeichnet, was eine Stabilisierung des Transaktionsvolumens darstellt. Dies markiert eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Q2 2025, in dem das Transaktionsvolumen noch bei etwa 5.800 Transaktionen lag. Die erhöhte Marktaktivität zeigt das zurückgekehrte Vertrauen der Käufer in den Berliner Immobilienmarkt.

Das Angebot bleibt weiterhin knapp, primär aufgrund der niedrigen Neubauaktivität. Trotz steigender Baugenehmigungen wird der Neubausektor durch hohe Baukosten und restriktive Finanzierungsbedingungen gebremst. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt mit stabilen bis steigenden Preisen führt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht wesentlich verbessert, wobei die Nachfrage durch die stabilisierten Finanzierungsbedingungen sogar leicht zugenommen hat.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Bezirke hinweg bleibt heterogen. Während zentrumsnahe Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg weiterhin Spitzenpreise von über 6.000 EUR/m² erzielen, liegen die Preise in Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau bei durchschnittlich 4.200 bis 4.500 EUR/m². Die beliebten Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln verzeichnen mit Preisen zwischen 5.500 und 5.800 EUR/m² überdurchschnittliche Werte.

Im Vergleich zum Q2 2025 haben sich die Preisunterschiede zwischen den Lagen weiter verfestigt. Besonders die Außenbezirke zeigen eine stärkere prozentuale Preissteigerung als die bereits hochpreisigen Innenstadtlagen, was auf eine zunehmende Ausweichbewegung der Käufer hindeutet. Die Stadtrandlagen profitieren dabei von der verbesserten Verkehrsanbindung und der Entwicklung neuer Wohnquartiere.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, getragen von der anhaltenden Nachfrage und dem strukturellen Wohnungsmangel. Die stabilisierten Zinsen haben die Finanzierungsbedingungen verbessert, was die Kaufbereitschaft weiter stützen dürfte. Die Prognosen haben sich im Vergleich zum Q2 2025 leicht nach oben korrigiert, da die Markterholung stabiler verläuft als zunächst angenommen.

Mittelfristig wird erwartet, dass die Neubautätigkeit langsam anzieht, was zu einer graduellen Entspannung der Angebotssituation führen könnte. Allerdings dürfte dieser Effekt frühestens ab 2027 spürbar werden. Bis dahin bleibt der Markt für Kaufhäuser in Berlin ein Verkäufermarkt mit stabilen bis moderat steigenden Preisen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Bestandswohnungen kosten im Q3 2025 durchschnittlich 5.130 EUR/m². Der Neubausektor zeigt deutlich höhere Preise mit durchschnittlich 8.390 EUR/m², was einem Premium von über 55 Prozent gegenüber dem Gesamtmarkt entspricht. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Preise für Bestandswohnungen bei etwa 4.970 EUR/m² lagen, zeigt sich ein Anstieg von rund 3,2 Prozent.

Die Gesamtmarktpreise sind im Jahresvergleich um etwa 3,2 Prozent gestiegen. Das Preiswachstum bleibt moderat, aber positiv, wobei im Neubausegment ein stärkerer Zuwachs von 5,5 Prozent im Jahresvergleich zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Neubauwohnungen trotz des erheblichen Preisaufschlags.

Marktdynamik

Mit rund 6.100 Transaktionen im Q3 2025 ist die Abwärtsbewegung stadtweit gestoppt. Dies markiert eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Q2 2025, in dem noch etwa 5.800 Transaktionen verzeichnet wurden. Die Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse hat sich stabilisiert, während die Verweildauer der Objekte am Markt weiter gesunken ist.

Das Eigentumswohnungssegment zeigt eine spürbare Belebung im dritten Quartal mit stabiler Transaktionsentwicklung. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Zinshaussegment: Mit 145 Kauffällen und einem Transaktionsvolumen von 728,6 Millionen Euro wurde eine Steigerung von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnet. Dies signalisiert ein zunehmendes Interesse institutioneller Investoren am Berliner Wohnungsmarkt.

Der Neubausektor bleibt durch strukturelle Herausforderungen geschwächt. Die hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen führen zu einer reduzierten Fertigstellungsquote, was das Angebot weiter verknappt. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Situation im Neubaubereich nicht verbessert, was zu verstärkten Ausweichbewegungen zum Bestandsmarkt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Bezirke hinweg ist stark fragmentiert. Die Innenstadtbezirke Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf verzeichnen Spitzenpreise von über 6.500 EUR/m² für Bestandswohnungen, während in Neubauprojekten teilweise über 10.000 EUR/m² aufgerufen werden. Die aufstrebenden Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg bewegen sich mit Durchschnittspreisen zwischen 5.800 und 6.200 EUR/m² im oberen Mittelfeld.

Die Außenbezirke wie Reinickendorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick zeigen mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 EUR/m² deutlich moderatere Niveaus, verzeichnen aber die höchsten prozentualen Steigerungen. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich dieser Trend zur Preiskonvergenz fortgesetzt, wobei die Außenbezirke aufholen, während die Preissteigerungen in den Toplagen abflachen.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Kieze entlang der neuen U-Bahn-Linien und S-Bahn-Verbindungen. Hier führen Infrastrukturverbesserungen zu überdurchschnittlichen Wertsteigerungen. Die Stadtteile Wedding und Moabit profitieren weiterhin von ihrer zentralen Lage bei vergleichsweise moderaten Preisen und verzeichnen eine verstärkte Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent. Das Bevölkerungswachstum bleibt ein fundamentaler Treiber der Nachfrage, verstärkt durch die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in die Hauptstadt.

Die Ausweichbewegungen zum Bestandsmarkt werden sich aufgrund der Schwäche im Neubau voraussichtlich fortsetzen. Dies dürfte insbesondere modernisierte Altbauwohnungen und sanierte Plattenbauten in den östlichen Bezirken begünstigen. Mittelfristig wird eine graduelle Erholung der Neubautätigkeit erwartet, wobei der Fokus zunehmend auf verdichtete Bauweise und die Entwicklung von Brachflächen gelegt wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine Steigerung der Neuvertragsmieten um 3,8 Prozent im Jahresvergleich ableiten. Gegenüber dem Q2 2025 beträgt der Anstieg moderate 0,7 Prozent.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 EUR/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo die Mietpreise noch bei durchschnittlich 11,50 bis 17,50 EUR/m² lagen, zeigt sich eine kontinuierliche, wenn auch abflachende Preissteigerung. Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt besonders bei Familien mit Kindern hoch.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt extrem angespannt. Die strukturelle Wohnungsknappheit führt zu einem deutlichen Ungleichgewicht, das sich in steigenden Preisen und intensivem Wettbewerb um verfügbare Objekte manifestiert. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietangeboten hat sich weiter verkürzt und liegt nun bei weniger als zwei Wochen.

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment ist besonders knapp, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Die verschärften Mieterschutzbestimmungen und die Diskussion um weitere Regulierungen verstärken diese Tendenz. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Mietobjekte um etwa 8 Prozent reduziert, während die Nachfrage konstant hoch geblieben ist.

Die Neubauaktivität im Segment der Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Vermietung ist nahezu zum Erliegen gekommen. Investoren fokussieren sich verstärkt auf den Verkauf oder die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den begehrten Villenvierteln von Zehlendorf, Dahlem und Grunewald werden Spitzenmieten von 20 bis 25 EUR/m² für hochwertige Einfamilienhäuser erzielt. Die familienfreundlichen Außenbezirke wie Köpenick, Mahlsdorf und Kaulsdorf zeigen mit 10 bis 14 EUR/m² deutlich moderatere Mietpreise.

Im Vergleich zum Q2 2025 haben sich die Preisunterschiede zwischen den Lagen weiter verstärkt. Besonders in den grünen Außenbezirken mit guter S-Bahn-Anbindung ist die Nachfrage überproportional gestiegen. Die Stadtrandlagen profitieren von der zunehmenden Akzeptanz des Homeoffice, wodurch längere Pendelwege weniger problematisch erscheinen.

Die innerstädtischen Lagen mit Hausbestand, etwa in Pankow oder Steglitz, verzeichnen eine besonders dynamische Entwicklung. Hier treffen knappe Angebote auf eine kaufkräftige Nachfrage, was zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt. Reihenhäuser in diesen Lagen sind praktisch nicht mehr verfügbar und werden, wenn überhaupt, zu Höchstpreisen vermietet.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Berliner Mietwohnungsmarkt im Haussegment deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere moderate Mietsteigerungen zwischen 3 und 4 Prozent jährlich, wobei diese Entwicklung hauptsächlich durch das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage getrieben wird.

Die anhaltende Urbanisierung und das Bevölkerungswachstum Berlins werden die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment weiter befeuern. Gleichzeitig ist keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen könnten zu weiteren Marktverzerrungen führen und das Angebot zusätzlich verknappen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Abschlussmieten für Wohnungen in Berlin zeigen im Q3 2025 eine nachlassende Dynamik, bleiben aber auf hohem Niveau. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei etwa 14,50 EUR/m², was einem Anstieg von etwa 3 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Durchschnittsmiete bei 14,20 EUR/m² lag, zeigt sich ein moderater Anstieg von etwa 2,1 Prozent.

Die Bestandsmieten entwickeln sich aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen deutlich langsamer und liegen im Durchschnitt bei etwa 9,80 EUR/m². Die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat sich weiter vergrößert und beträgt nun fast 50 Prozent. Diese Diskrepanz führt zu einer zunehmenden Immobilität im Mietmarkt, da Bestandsmieter ihre günstigen Verträge nicht aufgeben wollen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen bleibt hochangespannt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu einem deutlichen Ungleichgewicht, das sich in steigenden Mieten und intensivem Wettbewerb manifestiert. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich über 100 Interessenten, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr.

Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter 1 Prozent und damit weit unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Situation weiter verschärft, da die Fertigstellungszahlen hinter den Erwartungen zurückgeblieben sind. Gleichzeitig ist die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung weiter gestiegen.

Die Neubaumieten liegen mit durchschnittlich 16 bis 18 EUR/m² deutlich über dem Gesamtdurchschnitt. Trotz dieser hohen Preise werden Neubauwohnungen meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Zahlungsbereitschaft der Mieter ist gestiegen, getrieben durch die mangelnden Alternativen und die verbesserte Einkommensentwicklung in der Hauptstadt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich. In den Toplagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden Neuvertragsmieten von 16 bis 20 EUR/m² erzielt. Die Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln liegen mit 14 bis 16 EUR/m² im oberen Mittelfeld. In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 EUR/m².

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigt sich eine weitere Angleichung der Mietpreise zwischen den Bezirken. Die traditionell günstigeren Außenbezirke verzeichnen prozentual höhere Steigerungen als die bereits teuren Innenstadtlagen. Besonders dynamisch entwickeln sich die Kieze entlang der Ringbahn und in der Nähe neuer Gewerbezentren.

Die Gentrifizierung setzt sich in Stadtteilen wie Wedding, Moabit und Lichtenberg fort. Hier treffen günstigere Bestandsmieten auf eine steigende Nachfrage durch Studierende und Kreative, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen bei Neuvermietungen führt. Die soziale Durchmischung dieser Kieze gerät zunehmend unter Druck.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine weitere Steigerung der Mietpreise um 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei in einzelnen Segmenten und Lagen auch stärkere Anstiege möglich sind. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Die politischen Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung werden voraussichtlich zu weiteren Marktverzerrungen führen. Während sie kurzfristig die Bestandsmieter schützen, könnten sie mittelfristig das Angebot weiter verknappen, da Investoren sich vom Mietmarkt zurückziehen. Die Diskussion um Enteignungen großer Wohnungsgesellschaften trägt zur Verunsicherung bei und könnte Investitionen in den Neubau hemmen.

Mittelfristig wird eine leichte Entspannung durch die geplanten Neubauvorhaben am Stadtrand und die Nachverdichtung bestehender Quartiere erwartet. Allerdings dürfte diese Entlastung frühestens ab 2027 spürbar werden. Bis dahin bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt einer der angespanntesten in Deutschland mit weiter steigenden Preisen und verschärftem Wettbewerb um verfügbare Objekte.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt mit kontinuierlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die moderate Aufwärtsentwicklung der Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich spiegelt die fundamentale Knappheit an Wohnraum in der Hauptstadt wider. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei sich die Dynamik teilweise abschwächt.

Die weiterhin niedrige Neubauaktivität trotz gestiegener Genehmigungszahlen verstärkt den Angebotsengpass zusätzlich. Die Marktakteure müssen sich auf eine anhaltend angespannte Situation einstellen, in der Wohnraum in Berlin ein knappes und entsprechend teures Gut bleiben wird. Nur eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit und innovative Ansätze in der Stadtentwicklung können mittelfristig zu einer Entspannung führen.