Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise deutlichen Preisanstiegen gegenüber dem Vorquartal. Während das Kaufsegment für Häuser die dynamischste Entwicklung aufweist, stabilisieren sich die übrigen Marktsegmente auf hohem Niveau. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Berliner Immobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin 5.171 EUR/m². Dies stellt einen bemerkenswerten Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 4.919 EUR/m² lag. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 5,1 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die Preisentwicklung für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser folgt einem stabilen Wachstumspfad, der durch die kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohneigentum im Großraum Berlin getragen wird. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser bewegen sich je nach Ausstattung und Lage zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei modernisierte Objekte mit energieeffizienter Ausstattung besonders gefragt sind.

Marktdynamik

Der Markt für Häuser zum Kauf wird weiterhin von einer ausgeprägten Nachfrageüberhöhung charakterisiert. Das verfügbare Angebot kann den bestehenden Bedarf bei weitem nicht decken. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bleibt auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.

Die Vermarktungszeiten für gut positionierte Objekte haben sich weiter verkürzt. Qualitativ hochwertige Häuser in gefragten Lagen werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft, oft zu Preisen nahe oder sogar über dem ursprünglichen Angebotspreis. Die Anzahl der Kaufinteressenten pro Objekt liegt durchschnittlich bei 15 bis 25 Parteien, was den intensiven Wettbewerb um verfügbare Immobilien verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. In den innerstädtischen Bezirken und etablierten Wohnlagen wie Zehlendorf, Wilmersdorf und Prenzlauer Berg werden Spitzenpreise von über 7.000 EUR/m² erzielt. Diese Gebiete profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gewachsenen sozialen Umfeld.

Am Stadtrand und in den östlichen Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg liegen die Quadratmeterpreise deutlich niedriger, typischerweise zwischen 3.500 und 4.500 EUR/m². Diese Gebiete gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, insbesondere für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere und die Verbesserung der Verkehrsanbindung tragen zur Wertsteigerung in diesen Lagen bei.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die anhaltende Zuwanderung nach Berlin, gekoppelt mit dem strukturellen Angebotsdefizit, wird die Preise weiter stützen. Eine signifikante Entspannung ist nicht in Sicht, da die Neubauproduktion voraussichtlich niedrig bleiben wird.

Die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Änderungen könnten allerdings dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf dem erreichten hohen Niveau stabilisiert, wobei qualitativ hochwertige und energieeffiziente Objekte weiterhin Preisaufschläge erzielen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.379 EUR/m². Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei etwa 5.120 EUR/m² lag, zeigt sich eine Wertsteigerung von rund 5 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Stabilisierung nach der volatilen Phase der Jahre 2023 und 2024. Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Quadratmeterpreise als Bestandsimmobilien, was hauptsächlich auf die moderne Ausstattung und die bessere Energieeffizienz zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Kaufsumme für eine 75-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich somit auf etwa 403.000 Euro.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin das Marktsegment der Eigentumswohnungen. Die Neubautätigkeit bleibt trotz einiger angelaufener Projekte schwach und kann den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem prognostizierten Bedarf von jährlich 20.000 neuen Wohneinheiten für Berlin.

Das Investoreninteresse zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Institutionelle Anleger kehren verstärkt in den Markt zurück, wobei sie sich hauptsächlich auf Neubauprojekte und kernsanierte Bestandsobjekte konzentrieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich bei etwa 45 bis 60 Tagen eingependelt, wobei attraktive Objekte in Top-Lagen deutlich schneller verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtlagen bleibt ausgeprägt. In den zentralen Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden Spitzenpreise von über 7.500 EUR/m² für Neubauwohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der kulturellen Vielfalt und der Nähe zu Arbeitsplätzen.

In den Außenbezirken und am Stadtrand variieren die Preise erheblich. Während in aufstrebenden Vierteln wie Friedrichshain-Kreuzberg Preise um 6.000 EUR/m² üblich sind, liegen sie in peripheren Lagen wie Spandau oder Reinickendorf bei 3.800 bis 4.500 EUR/m². Die Entwicklungsunterschiede zwischen den Bezirken nehmen dabei tendenziell ab, da auch die günstigeren Lagen von der allgemeinen Marktdynamik profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preiserholung erwartet. Die Stabilisierung des Marktes nach der Korrekturphase setzt sich fort, unterstützt durch die wieder steigende Kaufbereitschaft und das niedrige Angebot. Ab 2026/2027 könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die aktuell geplanten Bauprojekte fertiggestellt werden.

Der strukturelle Wohnungsmangel wird jedoch mittelfristig bestehen bleiben. Die demografische Entwicklung Berlins mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten mit moderner Ausstattung werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Das Segment der Häuser zur Miete stellt in Berlin einen vergleichsweise kleinen Marktbereich dar. Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und unter Berücksichtigung der allgemeinen Mietpreisentwicklung kann von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 18 EUR/m² ausgegangen werden, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung der Objekte. Im Vergleich zum Vorquartal ist von einer moderaten Steigerung im Bereich von 1 bis 2 Prozent auszugehen.

Einfamilienhäuser zur Miete werden typischerweise zu Gesamtmieten zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich angeboten, wobei moderne Neubauten oder hochwertig sanierte Objekte in bevorzugten Lagen auch deutlich höhere Mieten erzielen können. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien und Expatriates, die temporär in Berlin leben.

Marktdynamik

Der Markt für Mietheuser ist durch ein sehr begrenztes Angebot gekennzeichnet. Die meisten Einfamilienhäuser werden von Eigentümern selbst bewohnt oder zum Verkauf angeboten. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel sehr schnell Abnehmer, wobei die durchschnittliche Inseratsdauer bei unter 30 Tagen liegt.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietheuser ist praktisch nicht existent, da Investoren sich auf den rentableren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Bestandsobjekte kommen nur selten auf den Mietmarkt, meist im Rahmen von beruflich bedingten temporären Vermietungen oder als Überbrückung vor einem geplanten Verkauf.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den grünen, familienfreundlichen Bezirken wie Zehlendorf, Dahlem und Grunewald erzielt. Hier liegen die Mietpreise oft bei über 20 EUR/m², teilweise werden für luxuriöse Objekte auch Spitzenmieten von über 25 EUR/m² aufgerufen. Diese Lagen bieten eine Kombination aus urbaner Anbindung und suburbaner Lebensqualität.

In den Randbezirken wie Köpenick, Mahlsdorf oder Rudow sind Mietheuser zu moderateren Preisen zwischen 10 und 14 EUR/m² verfügbar. Diese Gebiete sprechen vor allem Familien an, die mehr Platz und Gartenfläche zu bezahlbaren Konditionen suchen, dabei aber längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem Angebot wird zu moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich führen. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eher für den Verkauf als für die Vermietung von Häusern sprechen.

Mittelfristig könnte sich das Segment der möblierten Mietheuser für temporäre Vermietungen weiter entwickeln, getrieben durch die wachsende Zahl internationaler Fachkräfte und die Flexibilisierung der Arbeitswelt. Diese Nische verspricht höhere Renditen und könnte einige Eigentümer zur Vermietung statt zum Verkauf bewegen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 13,03 EUR/m². Dies entspricht einem leichten Anstieg von 0,85 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,92 EUR/m² lag. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024 mit 12,35 EUR/m² zeigt sich eine Steigerung von 5,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise verdeutlicht.

Bei Neuvermietungen werden durchschnittlich höhere Mieten erzielt als der Bestandsdurchschnitt. Neuvertragsmieten liegen typischerweise 10 bis 15 Prozent über den Bestandsmieten, wobei in besonders gefragten Lagen die Differenz noch größer ausfallen kann. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 912 Euro.

Marktdynamik

Der Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt, wenngleich sich das Angebot im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht hat. Die Nachfrage übersteigt jedoch weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Die Leerstandsquote verharrt auf historisch niedrigem Niveau von unter 1 Prozent, was den akuten Wohnungsmangel unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt schwach. Zwar sind einige größere Projekte in Planung oder Bau, die Fertigstellungszahlen reichen jedoch bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei 50 bis 100 Interessenten, in besonders beliebten Lagen können es auch über 200 sein. Die Vermietungsdauer beträgt im Durchschnitt nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind erheblich. In der City-West und in Premium-Lagen wie Mitte oder Prenzlauer Berg werden Spitzenmieten von etwa 20 EUR/m² und mehr erzielt. Diese Gebiete profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensstil.

Im Kontrast dazu liegen die Mieten in Stadtrandbereichen wie Marzahn-Hellersdorf bei durchschnittlich 11,90 EUR/m². Auch in Spandau, Reinickendorf oder Lichtenberg sind die Mieten mit 10 bis 12 EUR/m² vergleichsweise moderat. Diese Bezirke gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, insbesondere für Haushalte mit mittlerem Einkommen, die in zentraleren Lagen keine bezahlbare Wohnung mehr finden.

Die Kieze Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Wedding verzeichnen eine dynamische Entwicklung mit Mieten zwischen 13 und 16 EUR/m². Diese ehemals günstigen Viertel haben sich zu beliebten Wohnlagen entwickelt, was sich in steigenden Mietpreisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 2 und 4 Prozent jährlich liegen, gedämpft durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und den Berliner Mietendeckel-Nachfolger sowie durch die leicht gestiegenen Arbeitslosenzahlen.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird den Mietwohnungsmarkt weiterhin dominieren. Trotz politischer Bemühungen und geplanter Neubauprojekte ist keine kurzfristige Entspannung in Sicht. Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung Berlins mit einem weiteren Zuwachs von jährlich 20.000 bis 30.000 Einwohnern wird den Nachfragedruck aufrechterhalten.

Mittelfristig könnten sich die Mietpreissteigerungen abschwächen, wenn die geplanten Wohnungsbauprojekte realisiert werden und die wirtschaftliche Entwicklung schwächer ausfällt als erwartet. Die Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsort wird jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen, sodass von einem stabilen, wenn auch weniger dynamischen Mietmarkt auszugehen ist.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während Häuser zum Kauf mit einem Preisanstieg von 5,1 Prozent die dynamischste Entwicklung aufweisen, verlaufen die Preissteigerungen in den anderen Segmenten moderater. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das zentrale Charakteristikum des Marktes.

Die Kaufpreise für Wohnungen stabilisieren sich nach der Korrekturphase der Vorjahre auf hohem Niveau, während der Mietmarkt trotz regulatorischer Eingriffe weiterhin von Knappheit und steigenden Preisen geprägt ist. Die unterschiedliche Entwicklung der Stadtteile setzt sich fort, wobei die Schere zwischen teuren und günstigen Lagen tendenziell kleiner wird.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Berlin trotz hoher Preise ein attraktiver Markt mit stabilen Wertsteigerungsperspektiven. Die anhaltende Zuwanderung, die wirtschaftliche Dynamik und die Rolle als Bundeshauptstadt sichern die langfristige Nachfrage. Gleichzeitig erfordern die hohen Einstiegspreise eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl sowie eine solide Finanzierungsplanung.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Neubauoffensiven und regulatorischen Maßnahmen zu einer Entspannung des Marktes führen können. Bis dahin bleibt der Berliner Wohnimmobilienmarkt ein Verkäufermarkt mit begrenzten Optionen für Käufer und Mieter.