Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Executive Summary

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung nach den herausfordernden Jahren 2023 und 2024. Mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von 5,1% bei Häusern und einer Stabilisierung bei Eigentumswohnungen setzt sich der positive Trend des Jahres 2025 fort. Das Transaktionsvolumen im Mehrfamilienhaussegment stieg um beeindruckende 34% gegenüber dem Vorjahresquartal, während der Neubaumarkt weiterhin schwächelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin 5.171 Euro, was eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 darstellt, in dem der Preis noch bei 4.919 Euro lag. Diese Entwicklung entspricht einem Jahresanstieg von 5,1 Prozent und zeigt eine klare Trendwende im Vergleich zu den schwächeren Jahren zuvor. Der Durchschnittspreis für das Gesamtjahr 2024 lag bei 4.849 Euro pro Quadratmeter, was verdeutlicht, dass sich die positive Preisentwicklung im Jahr 2025 kontinuierlich fortgesetzt hat.

Da die spezifischen Daten für Q2 2025 aus der angegebenen URL nicht verfügbar sind, basiert der Quartalsvergleich auf den vorliegenden Jahrestrends. Die bisherige Entwicklung im Jahr 2025 deutet auf eine stetige Aufwärtsbewegung hin, mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von 3,2 Prozent im ersten Halbjahr bei einem Durchschnittspreis von 5.140 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar verbessert. Im ersten Halbjahr 2025 wurden insgesamt circa 6.100 Transaktionen im Bestandsimmobilienmarkt registriert, was eine deutliche Erholung von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 signalisiert. Diese erhöhte Transaktionsaktivität spiegelt das wiedererwachte Vertrauen der Käufer in den Berliner Immobilienmarkt wider.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt grundsätzlich auf einem hohen Niveau, wird jedoch durch die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Objekte eingeschränkt. Die Angebotsseite zeigt sich weiterhin knapp, was zu einem Verkäufermarkt führt, in dem qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen schnell Abnehmer finden. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten sowie der niedrigen Liquidität vieler Entwickler gedämpft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die verschiedenen Berliner Bezirke zeigt sich stark fragmentiert, wobei nicht alle Stadtteile gleichermaßen von der aktuellen Markterholung profitieren. Die höchsten Kaufpreise für Häuser korrelieren stark mit den teuersten Mietmärkten und finden sich in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf.

Besonders hervorzuheben ist Charlottenburg-Wilmersdorf als der teuerste Bezirk Berlins, in dem die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 170 Prozent gestiegen sind. Die zentrumsnahen Lagen profitieren überproportional von der aktuellen Markterholung, während die Außenbezirke eine moderatere Preisentwicklung aufweisen. Diese Divergenz zwischen den verschiedenen Stadtteilen verstärkt sich zunehmend und führt zu einem heterogenen Marktbild innerhalb der Hauptstadt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Preissteigerung im Häusersegment zu rechnen. Die fundamentalen Marktfaktoren – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – sprechen für eine Fortsetzung des positiven Trends. Allerdings wird das Wachstumstempo voraussichtlich moderater ausfallen als im bisherigen Jahresverlauf 2025.

Die stabilisierten Zinsen und die grundsätzliche Attraktivität Berlins als Wohnort werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten strukturelle Angebotsengpässe und die schwache Neubauaktivität zu einer weiteren Verknappung führen, was preistreibend wirken dürfte. Mittelfristig ist daher von einem stabilen bis leicht steigenden Preisniveau auszugehen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin lag im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 5.379 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, in dem der Preis 5.349 Euro betrug, entspricht dies einem minimalen Anstieg von lediglich 0,56 Prozent. Diese verhaltene Preisentwicklung zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt deutlich stabiler entwickelt als das dynamischere Häusersegment.

Eine typische Berliner Bestandswohnung mit etwa 70 Quadratmetern Wohnfläche kostet aktuell rund 373.000 Euro, was einer Steigerung von 3,2 Prozent oder 160 Euro pro Quadratmeter im Jahresvergleich entspricht. Im Neubausegment hingegen haben sich die Preise deutlicher entwickelt: Hier stiegen die Quadratmeterpreise um circa 5,5 Prozent auf durchschnittlich 8.390 Euro, was die erhebliche Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt ein zwiespältiges Bild. Während der Bestandsmarkt eine solide Aktivität aufweist, befindet sich das Neubausegment weiterhin in einer ausgeprägten Schwächephase. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich knapp 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen beurkundet – ein dramatischer Rückgang im Vergleich zu 3.606 Einheiten im Jahr 2021 und sogar 7.400 Einheiten im Jahr 2016.

Der Berliner Wohnungsmarkt ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die starke Nachfrage wird durch einen stabilisierenden Wanderungsgewinn von knapp 10.000 Personen im ersten Halbjahr 2025 dokumentiert, was die grundsätzliche Attraktivität Berlins als Wohnort unterstreicht. Die niedrige Liquidität vieler Projektentwickler sowie die anhaltend hohen Bau- und Finanzierungskosten hemmen jedoch die dringend benötigte Ausweitung des Angebots.

Im Segment der Mehrfamilienhäuser als Anlageimmobilien zeigt sich eine besonders positive Entwicklung: Das Transaktionsvolumen stieg im Q3 2025 auf 728,6 Millionen Euro, was einem Plus von rund 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Mit 145 Kauffällen wurden zwar etwas weniger Transaktionen als im Vorjahresquartal verzeichnet, der langfristige Trend zeigt jedoch klar nach oben. Mehrfamilienhäuser erreichten dabei durchschnittlich 2.467 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 11 Prozent zum Vorquartal entspricht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Lage innerhalb Berlins spielt eine entscheidende Rolle für die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen. Die Spitzenpreise werden weiterhin in den zentralen und besonders nachgefragten Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt. Charlottenburg-Wilmersdorf hat sich dabei als der teuerste Bezirk etabliert, mit Preissteigerungen von mehr als 170 Prozent in den vergangenen zehn Jahren.

Die Preisentwicklung über die verschiedenen Berliner Bezirke bleibt stark fragmentiert. Während die innerstädtischen Lagen und etablierten Wohnviertel von der aktuellen Markterholung profitieren, zeigen die Randbezirke eine deutlich moderatere Entwicklung. Diese Divergenz führt zu einem zunehmend heterogenen Marktbild, in dem Mikrolage und Bezirkszugehörigkeit einen erheblichen Einfluss auf die Wertentwicklung haben.

Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen Neubau- und Bestandspreisen, die sich je nach Lage unterschiedlich stark ausprägt. In den gefragten innerstädtischen Lagen können Neubauwohnungen Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, während in den Außenbezirken auch Neubauten zu deutlich moderateren Preisen angeboten werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist im Wohnungssegment mit einer verhaltenen, aber stabilen Preisentwicklung zu rechnen. Die minimale Preissteigerung von 0,56 Prozent im Jahresvergleich deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, in der sich Angebot und Nachfrage auf dem aktuellen Niveau einpendeln.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die schwache Neubauaktivität kurzfristig keine Entlastung verspricht. Die stabilisierten Zinsen und der kontinuierliche Zuzug nach Berlin werden die Nachfrage weiter stützen. Mittelfristig könnte dies zu einem erneuten Preisauftrieb führen, sobald die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine Belebung der Bautätigkeit ermöglichen. Investoren zeigen bereits wieder verstärktes Interesse am Berliner Markt, wie die gestiegenen Transaktionsvolumina bei Mehrfamilienhäusern belegen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das dritte Quartal 2025 liegen keine spezifischen Daten zu Mietpreisen für Häuser vor. Die verfügbaren Marktdaten konzentrieren sich primär auf den Kaufmarkt und allgemeine Mietmarktcharakterisierungen. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und der Korrelation zwischen Kauf- und Mietpreisen lässt sich jedoch ableiten, dass auch die Mietpreise für Häuser einem Aufwärtstrend folgen dürften.

Die Entwicklung der Kaufpreise für Häuser mit einem Anstieg von 5,1 Prozent im Jahresvergleich lässt vermuten, dass sich auch die Mietpreise in einem ähnlichen Rahmen bewegt haben könnten. Die grundsätzliche Attraktivität von Häusern zur Miete, insbesondere für Familien, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleibt ungebrochen hoch.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin ist traditionell ein Nischenmarkt mit begrenztem Angebot. Die Nachfrage nach Mietobjekten in diesem Segment wird hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen getragen, die Wert auf mehr Wohnraum und einen eigenen Garten legen, sich aber nicht langfristig an einen Standort binden möchten.

Die allgemeine Angebotsknappheit im Berliner Wohnungsmarkt wirkt sich auch auf das Segment der Mietwohnhäuser aus. Das begrenzte Angebot trifft auf eine stabile bis steigende Nachfrage, was zu einem Vermietermarkt führt, in dem attraktive Objekte schnell vermietet werden können. Die schwache Neubauaktivität trägt zusätzlich zur Verknappung bei, da kaum neue Mietwohnhäuser auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Analog zum Kaufmarkt dürften die höchsten Mietpreise für Häuser in den etablierten und nachgefragten Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte aufgerufen werden. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Außenbezirken und am Stadtrand finden sich hingegen noch vergleichsweise moderate Mietpreise für Häuser. Hier ist das Angebot traditionell etwas größer, da viele der älteren Einfamilienhaussiedlungen in diesen Gebieten liegen. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen, grünen Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung, die das Beste aus beiden Welten – städtisches Leben und naturnahes Wohnen – vereinen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Mietwohnhäusern zu rechnen. Die anhaltend hohen Kaufpreise werden viele potenzielle Käufer weiterhin im Mietmarkt halten, was die Nachfrage hochhält. Gleichzeitig könnten einige Eigentümer aufgrund der gestiegenen Kaufpreise ihre Objekte verkaufen statt zu vermieten, was das Angebot zusätzlich reduziert.

Die Mietpreisentwicklung wird voraussichtlich dem allgemeinen Markttrend folgen und moderat steigen. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Steigerungen jedoch begrenzen. Langfristig wird die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Bevölkerungsentwicklung Berlins abhängen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Konkrete Mietpreisdaten für das dritte Quartal 2025 mit direktem Vorquartalsvergleich sind in den verfügbaren Marktdaten nicht detailliert dokumentiert. Die vorliegenden Informationen deuten jedoch auf einen stetigen Anstieg der Mietpreise hin, der dem langfristigen Trend in Berlin und anderen deutschen Großstädten folgt.

Die Korrelation zwischen Kauf- und Mietpreisen sowie die allgemeine Marktdynamik lassen vermuten, dass die Mietpreise im dritten Quartal 2025 weiter gestiegen sind. Die moderate Entwicklung der Kaufpreise für Wohnungen mit einem Anstieg von lediglich 0,56 Prozent im Jahresvergleich könnte jedoch auf eine ebenfalls verhaltene Mietpreisentwicklung hindeuten.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen in Berlin ist durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit charakterisiert. Diese strukturelle Knappheit wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Die schwache Neubauaktivität mit nur 750 beurkundeten Kaufverträgen für Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2025 bedeutet auch, dass kaum neue Mietwohnungen auf den Markt kommen.

Die Nachfrage bleibt hingegen auf hohem Niveau, gestützt durch den Wanderungsgewinn von knapp 10.000 Personen im ersten Halbjahr 2025. Dies unterstreicht die anhaltende Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsort. Die Kombination aus hoher Nachfrage und knappem Angebot führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Wohnungssuchende oft nur geringe Auswahlmöglichkeiten haben und schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Die anhaltend hohen Kaufpreise und die gestiegenen Zinsen der vergangenen Jahre haben zudem dazu geführt, dass viele potenzielle Käufer weiterhin im Mietmarkt verbleiben, was die Nachfrage zusätzlich erhöht. Gleichzeitig ist die Fluktuation in bestehenden Mietverhältnissen gering, da Mieter angesichts der Marktlage ihre günstigen Bestandsmieten nicht aufgeben wollen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise pro Quadratmeter werden aktuell in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen. Diese zentral gelegenen Bezirke profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultureinrichtungen und Ausgehmöglichkeiten.

Friedrichshain-Kreuzberg hat sich dabei als besonders dynamischer Bezirk etabliert, der vor allem bei jungen Berufstätigen und Kreativen beliebt ist. Mitte als historisches und politisches Zentrum zieht sowohl nationale als auch internationale Mieter an. Charlottenburg-Wilmersdorf vereint gehobenes Wohnen mit urbaner Eleganz und ist besonders bei etablierten Mietern gefragt.

Die Außenbezirke bieten hingegen noch moderatere Mietpreise, wobei auch hier die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Die Unterschiede zwischen den Bezirken werden jedoch zunehmend geringer, da die Verdrängung aus den teuren innerstädtischen Lagen zu einer verstärkten Nachfrage in den bisher günstigeren Randbezirken führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen zu rechnen, wobei das Tempo der Steigerungen moderat bleiben dürfte. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen, da die schwache Neubauaktivität keine schnelle Entlastung verspricht.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der Berliner Mietendeckel (sofern wieder eingeführt), könnten die Preisentwicklung dämpfen. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass diese Instrumente die grundlegenden Marktmechanismen nur begrenzt beeinflussen können.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtsituation, der Zinsentwicklung und der Bevölkerungsdynamik Berlins abhängen. Sollten sich die Rahmenbedingungen für den Neubau verbessern und die Bautätigkeit wieder anziehen, könnte dies mittelfristig zu einer Entspannung am Mietmarkt führen. Bis dahin bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt jedoch ein herausforderndes Umfeld für Wohnungssuchende.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und teilweisen Erholung. Während das Häusersegment mit einer Preissteigerung von 5,1 Prozent eine deutliche Dynamik zeigt, entwickelt sich der Wohnungsmarkt mit einem minimalen Plus von 0,56 Prozent wesentlich verhaltener. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema über alle Segmente hinweg.

Die geografische Fragmentierung des Marktes verstärkt sich weiter, wobei die zentralen Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf ihre Position als Preisführer behaupten. Die schwache Neubauaktivität mit nur 750 beurkundeten Kaufverträgen im ersten Halbjahr 2025 bleibt ein kritischer Faktor, der die Angebotsseite weiter unter Druck setzt.

Positiv hervorzuheben ist die Belebung im Investmentmarkt, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern mit einem Transaktionsvolumen von 728,6 Millionen Euro und einem Plus von 34 Prozent. Dies signalisiert zurückkehrendes Vertrauen institutioneller Investoren in den Berliner Markt.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet sich eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung an, wobei die Geschwindigkeit stark von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Entwicklung der Bauzinsen abhängen wird. Die fundamentalen Faktoren – hohe Nachfrage bei strukturell knappem Angebot – sprechen für ein weiterhin robustes Preisniveau in allen Segmenten des Berliner Wohnimmobilienmarktes.