Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeichnet sich eine nachhaltige Erholung ab, die durch strukturelle Angebotsknappheit und eine wieder erstarkende Nachfrage geprägt ist. Die folgenden Analysen basieren auf den aktuellsten Marktdaten für das dritte Quartal 2025 und stellen diese den Entwicklungen des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 Euro/m². Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 5,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 4.919 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg 5,3 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsdynamik hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich besonders ausgeprägt im Neubausegment, wo Quadratmeterpreise von bis zu 8.390 Euro erreicht werden. Diese erhebliche Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauhäusern reflektiert die gestiegenen Baukosten sowie die hohen Qualitäts- und Energieeffizienzstandards moderner Neubauten. Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, bleiben jedoch weiterhin restriktiv, was die Nachfrage teilweise dämpft, aber gleichzeitig zu einer Konzentration auf zahlungskräftige Käufergruppen führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Kaufhäusern ist durch ein ausgeprägtes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage charakterisiert. Das verfügbare Angebot bleibt weiterhin knapp und liegt deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Neubauaktivität zeigt sich trotz gestiegener Baugenehmigungen stark eingeschränkt, was primär auf die anhaltend hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist.

Die Nachfrage übersteigt das vorhandene Angebot erheblich, wodurch sich ein klassischer Verkäufermarkt etabliert hat. Verkäufer befinden sich in einer vorteilhaften Verhandlungsposition, was zu kürzeren Vermarktungszeiten und geringeren Preisverhandlungsspielräumen führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um etwa 15 Prozent verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Berliner Stadtteilen bleiben signifikant. Zentrale und besonders beliebte Viertel wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenzlauer Berg und Mitte verzeichnen die höchsten Preisniveaus und auch die stärksten Preissteigerungen. In diesen Lagen werden für Bestandshäuser durchschnittlich 20 bis 30 Prozent höhere Quadratmeterpreise erzielt als im Berliner Durchschnitt.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Bezirken zeigen sich moderatere Preisentwicklungen. Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau bieten weiterhin vergleichsweise erschwingliche Kaufpreise, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Die traditionelle Ost-West-Differenz in den Preisen nivelliert sich zunehmend, wobei einige östliche Stadtteile mittlerweile zu den gefragtesten Lagen gehören.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Kaufhäusern. Die strukturelle Angebotsknappheit wird als dauerhafter Preistreiber wirken, während die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Berlin die Nachfrage weiter stützen werden. Eine signifikante Ausweitung des Neubauangebots ist aufgrund der bestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten.

Die Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder leicht sinken, könnte dies zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen. Langfristig wird mit einer jährlichen Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent gerechnet, wobei besonders gefragte Lagen auch höhere Wertzuwächse verzeichnen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 5.140 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von ungefähr 3 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 5,5 bis 5,8 Prozent je nach Marktsegment eine robuste Aufwärtsentwicklung.

Die Preisdynamik variiert erheblich zwischen verschiedenen Wohnungstypen und Baualtersklassen. Neubauwohnungen erzielen Spitzenpreise von teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter, während gut erhaltene Bestandswohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 4.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Besonders gefragt sind energieeffiziente Wohnungen mit modernen Grundrissen, die Preisaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt eine leichte Verbesserung der Angebotssituation, wobei das Niveau weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Besonders auffällig ist die historisch niedrige Neubauaktivität mit lediglich etwa 750 Neubau-Kaufverträgen im ersten Halbjahr 2025. Diese Zahl unterstreicht die dramatische Situation im Neubaubereich und die damit verbundenen langfristigen Auswirkungen auf die Angebotssituation.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf gut geschnittene Bestandswohnungen in etablierten Wohnlagen. Die Transaktionsdynamik hat sich nach der vorherigen Abschwächung wieder positiv entwickelt, wobei die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorquartal um etwa 8 Prozent gestiegen ist. Der Markt zeigt Anzeichen einer nachhaltigen Erholung, getragen von einer verbesserten Käuferstimmung und stabilisierten Finanzierungsbedingungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Premium-Lagen wie der City-West, Prenzlauer Berg oder Mitte werden Quadratmeterpreise von 6.500 bis 8.000 Euro und mehr erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem hohen Wohn- und Freizeitwert.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Friedrichshain-Kreuzberg mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.500 Euro. Am unteren Ende der Preisskala finden sich Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau, wo Eigentumswohnungen für 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind. Diese Bezirke erleben jedoch zunehmend eine Aufwertung und verzeichnen teilweise überdurchschnittliche Preissteigerungsraten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate ein moderates, aber stetiges Wachstum. Die strukturelle Angebotsverknappung wird den Markt weiterhin prägen, insbesondere im Neubaubereich. Experten erwarten eine Fortsetzung der positiven Transaktionsdynamik bei gleichzeitig steigenden Preisen im Bereich von 3 bis 6 Prozent jährlich.

Langfristig wird die Entwicklung maßgeblich von der Neubautätigkeit abhängen. Die aktuell niedrigen Fertigstellungszahlen werden voraussichtlich zu einer weiteren Verschärfung der Angebotssituation führen. Politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und mögliche Änderungen in der Zinspolitik könnten jedoch zu einer Belebung des Neubausektors führen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen entscheidend sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, wobei konkrete Durchschnittsmieten für Häuser aufgrund der geringeren Marktrelevanz dieses Segments seltener explizit ausgewiesen werden. Abgeleitet vom allgemeinen Mietmarkttrend sind die Mietpreise für Häuser um etwa 2,1 bis 2,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 gestiegen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung beachtliche 10 Prozent.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 1.800 und 4.500 Euro monatlich. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden typischerweise für 1.500 bis 3.000 Euro vermietet. Die Quadratmetermieten für Häuser liegen dabei in der Regel 15 bis 20 Prozent unter den Vergleichswerten für Wohnungen, was auf die größeren Wohnflächen und die oft dezentraleren Lagen zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Berlin ist traditionell sehr knapp und hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete bleibt stabil bis steigend, getrieben von Familien und Haushalten, die mehr Wohnraum und private Außenflächen suchen. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich auf weniger als zwei Wochen verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Neubauvorhaben im Miethausbereich sind äußerst selten, da Investoren und Entwickler sich primär auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauhäuser zur Miete erzielen Premiummieten und sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die Fluktuation im Bestand ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell längere Mietdauern aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lage innerhalb Berlins. In zentralen und besonders attraktiven Lagen wie Charlottenburg, Prenzlauer Berg, Zehlendorf oder Grunewald werden Spitzenmieten von 3.000 bis 5.000 Euro und mehr für hochwertige Einfamilienhäuser erzielt. Diese Stadtteile bieten eine Kombination aus urbaner Infrastruktur und grünem Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Bezirken wie Reinickendorf, Köpenick oder Mahlsdorf sind Häuser zu moderateren Mieten zwischen 1.200 und 2.500 Euro verfügbar. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, besonders für Familien, die Wert auf größere Grundstücke und eine ruhigere Umgebung legen. Die verbesserte Verkehrsanbindung vieler Randgebiete trägt zur steigenden Nachfrage bei.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von Angebotsknappheit dominiert sein. Experten prognostizieren moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei besonders gefragte Lagen auch höhere Steigerungsraten verzeichnen könnten. Die geringe Neubautätigkeit im Haussegment wird die Knappheit perpetuieren.

Langfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach Miethäusern weiter verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Baulandpreise und Baukosten das ohnehin geringe Angebot weiter verknappen. Mieter sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und steigenden Preisen einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Mietpreis von 13,03 Euro/m². Dies entspricht einer Steigerung von 0,85 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,92 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 5,5 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Mietmarkt verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich differenziert nach Wohnungsgrößen und -typen. Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter erzielen überdurchschnittliche Quadratmetermieten von oft über 15 Euro, während größere Familienwohnungen ab 100 Quadratmeter bei durchschnittlich 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen. Neubauwohnungen werden zu Spitzenmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter vermietet, während unsanierte Altbauwohnungen teilweise noch für unter 10 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist durch eine anhaltende Angebotsknappheit gekennzeichnet. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Die Neubauaktivität bleibt trotz leicht steigender Baugenehmigungen auf niedrigem Niveau, da die hohen Baukosten und regulatorischen Hürden viele Projekte unrentabel machen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch, verstärkt durch den kontinuierlichen Zuzug nach Berlin und die demografische Entwicklung. Besonders im Bestandssegment zeigt sich eine intensive Nachfrage, wobei auf eine inserierte Wohnung durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen eingehen. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich auf wenige Tage reduziert, in beliebten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb von Stunden vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In Premium-Lagen wie der City-West werden Spitzenmieten von fast 20 Euro pro Quadratmeter erreicht, während in Marzahn-Hellersdorf durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Diese Spreizung von über 60 Prozent verdeutlicht die heterogene Struktur des Berliner Mietmarktes.

Mittlere bis beliebte Lagen wie Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow oder Charlottenburg-Wilmersdorf bewegen sich im Bereich von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter und erfahren den stärksten Nachfragedruck. Aufstrebende Kieze in traditionell günstigeren Bezirken wie Neukölln oder Wedding verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen und nähern sich dem stadtweiten Durchschnitt an. Die klassische Ringstruktur der Mietpreise vom Zentrum zum Stadtrand löst sich zunehmend zugunsten einer kleinteiligeren Kiezstruktur auf.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums bei anhaltender Angebotsknappheit. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 6 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der Neubautätigkeit abhängen wird.

Die strukturellen Engpässe im Wohnungsmarkt werden voraussichtlich bestehen bleiben, da die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleiben. Die angekündigten politischen Maßnahmen zur Wohnraumförderung könnten mittelfristig zu einer Entspannung beitragen, kurzfristig ist jedoch keine signifikante Verbesserung der Angebotssituation zu erwarten. Mieter müssen sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen, vollständige Bewerbungsunterlagen und eine gute Bonität entscheidend für den Erfolg bei der Wohnungssuche sind.

Langfristig wird die Entwicklung des Berliner Mietwohnungsmarktes maßgeblich von der Balance zwischen Zuzug, Neubautätigkeit und regulatorischen Eingriffen abhängen. Die Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsstandort bleibt ungebrochen, was die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten wird. Investoren und Projektentwickler stehen vor der Herausforderung, trotz schwieriger Rahmenbedingungen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, während die Politik gefordert ist, die richtigen Anreize für eine Ausweitung des Wohnungsangebots zu setzen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt. Während sich die Preise nach der vorherigen Konsolidierungsphase stabilisiert haben und moderate Wachstumsraten zeigen, bleibt die Marktsituation für Nachfrager herausfordernd. Die deutlichen Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bieten jedoch weiterhin Möglichkeiten für unterschiedliche Budgets und Präferenzen. Für die Zukunft ist eine Fortsetzung der aktuellen Trends zu erwarten, wobei die weitere Entwicklung maßgeblich von der Neubautätigkeit, der Zinsentwicklung und politischen Interventionen abhängen wird.