Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im Vergleich zum Vorquartal

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Nach der volatilen Phase der vergangenen Jahre deutet sich eine nachhaltige Erholung an, die jedoch durch die weiterhin schwache Neubautätigkeit und strukturelle Herausforderungen gebremst wird. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot insbesondere im Neubausegment deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin hat sich im dritten Quartal 2025 bei 5.171 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dies stellt eine marginale Anpassung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Preis bei 5.200 Euro pro Quadratmeter lag. Die leichte Preiskorrektur von etwa 0,6 Prozent deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, nachdem der Markt in den vorangegangenen Monaten eine moderate Aufwärtsbewegung verzeichnet hatte.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine deutlich positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 4.919 Euro lag, entspricht dies einem Preisanstieg von 5,2 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die grundsätzliche Erholung des Häusermarktes nach der Korrekturphase der Jahre 2022 und 2023. Die Stabilisierung der Zinssituation und die wieder gestiegene Planungssicherheit bei Käufern haben zu dieser positiven Entwicklung beigetragen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt eine spürbare Belebung, wobei das Transaktionsvolumen insbesondere bei Mehrfamilienhäusern eine bemerkenswerte Steigerung erfährt. Mit 145 registrierten Kauffällen für Mehrfamilienhäuser im dritten Quartal 2025 verzeichnet dieses Segment einen Anstieg von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Diese Entwicklung signalisiert ein wiederkehrendes Vertrauen institutioneller und privater Investoren in den Berliner Immobilienmarkt.

Die Neubauaktivität bleibt jedoch weiterhin auf niedrigem Niveau. Hohe Baukosten, verschärfte Finanzierungsbedingungen und langwierige Genehmigungsverfahren hemmen die Entwicklung neuer Projekte erheblich. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem prognostizierten Bedarf, was die Angebotsseite zusätzlich unter Druck setzt. Der Leerstand im Haussektor ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben signifikant. In den beliebten innerstädtischen Lagen wie City-West und Charlottenburg-Wilmersdorf liegen die Quadratmeterpreise typischerweise über 5.000 Euro, teilweise werden in Spitzenlagen sogar Preise jenseits der 6.000-Euro-Marke aufgerufen. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Die Stadtrandgebiete zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während etablierte Randlagen mit guter Verkehrsanbindung und gewachsener Infrastruktur stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, bleiben die Preise in peripheren Lagen moderat. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise häufig zwischen 3.500 und 4.500 Euro, was diese Gebiete insbesondere für Familien mit mittlerem Einkommen attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate weitere Erholung des Häusermarktes. Die Preisentwicklung wird voraussichtlich gedämpft positiv verlaufen, mit jährlichen Steigerungsraten zwischen drei und fünf Prozent. Limitierende Faktoren bleiben die schwache Neubautätigkeit und die wirtschaftliche Gesamtlage in Berlin, die durch strukturelle Herausforderungen gekennzeichnet ist.

Die Nachfrage nach Häusern in zentralen Lagen wird voraussichtlich stabil bleiben, getragen von einer soliden Käuferschicht und dem anhaltenden Zuzug nach Berlin. Mittelfristig könnte eine Lockerung der Finanzierungsbedingungen und eine Stabilisierung der Baukosten zu einer Belebung der Neubautätigkeit führen, was den Markt entlasten würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin bei 5.379 Euro, was eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als der Preis bei etwa 5.350 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Erhöhung von etwa 0,5 Prozent innerhalb eines Quartals zeigt die kontinuierliche Aufwärtsbewegung im Wohnungsmarkt.

Bestandswohnungen werden im gesamten Berliner Markt zu durchschnittlich 5.140 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während Neubauwohnungen erwartungsgemäß höhere Preise erzielen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutliche Erholung mit einem Preisanstieg von etwa 3,2 Prozent, was die Stabilisierung des Marktes nach der Korrekturphase unterstreicht. Die Preisdynamik hat sich damit von der starken Volatilität der vergangenen Jahre gelöst und bewegt sich in einem moderaten Wachstumskorridor.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf konstant hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die Transaktionszahlen haben sich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2023 deutlich erholt und zeigen eine stabile Entwicklung. Der Markt profitiert von einer verbesserten Finanzierungssituation und dem wiederkehrenden Vertrauen der Käufer.

Die Neubauaktivität bleibt jedoch das zentrale Problem des Berliner Wohnungsmarktes. Trotz vorhandener Baugenehmigungen werden viele Projekte aufgrund hoher Baukosten, unsicherer Wirtschaftslage und strenger Finanzierungsbedingungen nicht realisiert oder verzögert. Der sehr geringe Neubaubestand führt zu einer Verschärfung der Angebotsknappheit, während die Nachfrage durch Zuzug und demografische Entwicklungen weiter steigt. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage konzentrieren sich auf die zentralen Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. In diesen Toplagen werden regelmäßig Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erreicht, in Ausnahmefällen sogar deutlich darüber.

Die mittleren Lagen in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg oder Steglitz-Zehlendorf bewegen sich in einer Preisspanne zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandgebiete bieten mit Preisen zwischen 3.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, wobei auch hier die Nachfrage in den letzten Quartalen spürbar angezogen hat. Besonders Familien weichen zunehmend in diese Gebiete aus, was zu einer allmählichen Preissteigerung auch in peripheren Lagen führt.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate einen weiterhin angespannten Markt für Eigentumswohnungen. Die Preise werden voraussichtlich moderat weiter steigen, wobei jährliche Steigerungsraten zwischen vier und sechs Prozent erwartet werden. Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig limitiertem Angebot wird den Preisdruck aufrechterhalten.

Die Neubauaktivität wird trotz politischer Bemühungen voraussichtlich auf niedrigem Niveau verbleiben, was die Angebotsseite weiterhin belastet. Mittelfristig könnte eine Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und eine Lockerung der Finanzierungsbedingungen zu einer Belebung des Neubausegments führen. Bis dahin bleibt der Bestandsmarkt der Haupttreiber der Transaktionen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen. Obwohl keine separaten, expliziten Mietpreisdaten ausschließlich für Häuser vorliegen, kann aus den allgemeinen Mietmarktdaten eine durchschnittliche Miete von etwa 16 Euro pro Quadratmeter abgeleitet werden. Dies entspricht einem beachtlichen Anstieg von etwa 10 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der moderate Aufwärtstrend fort. Die Mietpreise für Häuser folgen dabei dem allgemeinen Markttrend, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren. Besonders gefragt sind freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in guten Lagen, die teilweise deutlich über dem Durchschnittsniveau vermietet werden.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist geprägt von einer ausgeprägten Nachfrageüberhang bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot. Die Nachfrage wird insbesondere von Familien getragen, die aufgrund der hohen Kaufpreise auf den Mietmarkt ausweichen. Gleichzeitig ist das Angebot an Miethäusern strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder als Kapitalanlage halten.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern ist praktisch null, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind marginal, da sich Entwickler primär auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft zu Preisen über den initial aufgerufenen Mieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. In den zentralen Lagen wie City-West und Charlottenburg-Wilmersdorf werden für hochwertige Häuser Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Spitzenmieten werden insbesondere für moderne oder kernsanierte Objekte mit gehobener Ausstattung und Garten erzielt.

In den Stadtrandbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau liegen die Mieten für Häuser bei etwa 11,90 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft mehr Wohnfläche und Grundstück für das gleiche Budget, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die mittleren Lagen in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg oder Pankow bewegen sich preislich zwischen diesen beiden Polen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Häusersegment erwartet. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen sechs und acht Prozent jährlich liegen, wobei in besonders gefragten Lagen auch zweistellige Zuwächse möglich sind. Der Angebotsmangel wird sich aufgrund der fehlenden Neubautätigkeit weiter verschärfen.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und die demografische Entwicklung weiter steigen. Besonders junge Familien, die sich den Hauskauf nicht leisten können, werden verstärkt auf dem Mietmarkt aktiv bleiben. Eine Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots möglich, was jedoch in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Preisentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt stadtweit bei 16,00 Euro pro Quadratmeter, was einem bemerkenswerten Zuwachs von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 beträgt die Steigerung etwa ein bis zwei Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.

Die Preisspanne ist dabei erheblich: Während in Spitzenlagen wie City-West Mieten nahe der 20-Euro-Marke pro Quadratmeter erreicht werden, liegen die Durchschnittsmieten in Stadtrandbezirken bei etwa 11,90 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, da die Nachfrage in zentralen Lagen überproportional gestiegen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist durch eine extreme Angebotsknappheit bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage gekennzeichnet. Die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, in vielen Bezirken liegt sie unter einem Prozent. Diese Situation führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mietinteressenten oft in Konkurrenz zueinander stehen.

Die Neubauaktivität bleibt trotz vorhandener Baugenehmigungen deutlich hinter dem Bedarf zurück. Die strukturellen Probleme des Berliner Wohnungsmarktes – hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und restriktive Finanzierungsbedingungen – verhindern eine nennenswerte Ausweitung des Angebots. Die wenigen fertiggestellten Neubauwohnungen werden meist zu Höchstpreisen vermietet und tragen kaum zur Entspannung des Gesamtmarktes bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind im Mietwohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Innenstadtbezirken Mitte und Charlottenburg liegen die Spitzenmieten 60 bis 70 Prozent über dem Niveau der äußeren Bezirke. Diese enormen Unterschiede spiegeln die heterogene Struktur Berlins wider und zeigen die starke Konzentration der Nachfrage auf zentrale Lagen.

In Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg oder Prenzlauer Berg werden für sanierte Altbauwohnungen oder hochwertige Neubauten regelmäßig Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die mittleren Lagen in Tempelhof-Schöneberg oder Steglitz-Zehlendorf bewegen sich zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter. In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf sind Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter üblich, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen spürbar angezogen haben.

Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigt sich in einigen Randlagen, wo erste Anzeichen einer leichten Entspannung erkennbar sind. Dies betrifft insbesondere Gebiete mit schlechterer Verkehrsanbindung oder weniger entwickelter Infrastruktur, wo die Nachfrage nicht ganz so stark ausgeprägt ist wie in den etablierten Wohnlagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf einen anhaltenden Preisdruck im Mietwohnungssegment hin. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen zwischen sechs und acht Prozent jährlich, wobei in gefragten Lagen auch zweistellige Zuwachsraten möglich sind. Die strukturellen Probleme des Berliner Wohnungsmarktes werden sich kurzfristig nicht lösen lassen.

Der Neubau bleibt eine wichtige, aber vorerst begrenzte Entlastungsgröße. Selbst bei einer Verdopplung der aktuellen Neubauaktivität würde es Jahre dauern, bis eine spürbare Marktentspannung eintritt. Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits die Rahmenbedingungen für den Neubau zu verbessern und andererseits sozialverträgliche Mieten zu gewährleisten.

Mittelfristig könnte eine Kombination aus verstärkter Neubautätigkeit, demografischen Veränderungen und wirtschaftlichen Entwicklungen zu einer graduellen Entspannung führen. Bis dahin bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt einer der angespanntesten in Deutschland, mit entsprechenden Herausforderungen für Mieter und Chancen für Vermieter.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Korrekturphase der vergangenen Jahre setzt sich fort, wird jedoch durch strukturelle Herausforderungen gebremst. Die anhaltende Diskrepanz zwischen hoher Nachfrage und begrenztem Angebot bleibt das zentrale Charakteristikum des Marktes.

Besonders hervorzuheben ist die unterschiedliche Dynamik zwischen Kauf- und Mietmarkt: Während sich die Kaufpreise auf einem moderaten Wachstumspfad stabilisiert haben, zeigen die Mietpreise eine deutlich stärkere Aufwärtsdynamik. Diese Entwicklung reflektiert die veränderten Finanzierungsbedingungen und die Verschiebung der Nachfrage vom Kauf- zum Mietmarkt.

Die geografischen Preisunterschiede innerhalb Berlins bleiben erheblich und verstärken sich teilweise noch. Dies bietet einerseits Chancen für Haushalte mit begrenztem Budget in den Außenbezirken, führt andererseits aber zu einer zunehmenden sozialräumlichen Segregation. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum in allen Stadtteilen zu erhalten und gleichzeitig die notwendigen Investitionen in den Wohnungsbestand zu ermöglichen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten die aktuelle Phase relativer Stabilität für langfristige Investitionsentscheidungen nutzen. Mieter müssen sich auf weiter steigende Mieten einstellen und gegebenenfalls ihre Wohnstandorte überdenken. Investoren finden weiterhin attraktive Opportunitäten, insbesondere im Bestandssegment und in Entwicklungsgebieten.