Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der verhaltenen Entwicklung im zweiten Quartal 2025 zeichnet sich nun eine spürbare Marktbelebung ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt manifestiert. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage prägt weiterhin die Marktdynamik der Hauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von etwa 5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Durchschnittspreis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 5.050 Euro pro Quadratmeter stagnierten, zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von rund 2,4 Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt eine zunehmende Marktbelebung wider, nachdem im Vorquartal noch eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern und Verkäufern zu beobachten war. Besonders auffällig ist die Preisdynamik bei Einfamilienhäusern in etablierten Wohnlagen, wo die Quadratmeterpreise teilweise die 6.000-Euro-Marke überschreiten. Reihenhäuser und Doppelhaushälften verzeichnen ebenfalls solide Wertsteigerungen, wobei hier die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter rangieren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich intensiviert. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einer beschleunigten Vermarktungsdauer führt. Während im zweiten Quartal 2025 die durchschnittliche Vermarktungszeit noch bei etwa 90 Tagen lag, hat sich diese nun auf circa 75 Tage reduziert.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der positiven Preisentwicklung auf niedrigem Niveau. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten sowie die komplexen Genehmigungsverfahren hemmen weiterhin die Entwicklung neuer Projekte. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 180 neue Einfamilienhäuser fertiggestellt, was einem Rückgang von 15 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Leerstandsquote im Segment der Häuser liegt praktisch bei null, was den enormen Nachfrageüberhang unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. In den prestigeträchtigen Lagen von Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Pankow werden Spitzenpreise von bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Bezirke profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, dem hohen Grünflächenanteil und der etablierten Nachbarschaftsstruktur.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.800 und 5.500 Euro. Die Außenbezirke Marzahn-Hellersdorf und Spandau bieten mit Preisen von 3.800 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Besonders stark ist die Nachfrage in Stadtrandlagen mit guter S-Bahn-Anbindung gestiegen, da viele Käufer hier ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis sehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei Häusern zum Kauf. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität in Sicht ist.

Mittelfristig könnten sich die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, sofern die Zinsen nicht weiter sinken und die Nachfrage dadurch zusätzlich stimuliert wird. Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung der Energieeffizienzstandards, da energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser zunehmend Preisaufschläge erzielen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 5.379 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und einer moderaten Erhöhung von 1,8 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.284 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, wenn auch verlangsamte Aufwärtsbewegung.

Neubauwohnungen erzielen deutlich höhere Preise mit durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise in diesem Segment aufgrund des extrem limitierten Angebots nahezu stagnieren. Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1990er Jahren werden je nach Zustand und Lage zwischen 4.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Altbauwohnungen in sanierten Gründerzeithäusern erreichen Spitzenpreise von bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter in Bestlagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen, was einen historischen Tiefstand darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte um weitere 12 Prozent reduziert.

Die Nachfrage bleibt trotz der gestiegenen Preise robust, insbesondere bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die als Kapitalanlage oder für Singles und Paare nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 85 Tagen im zweiten Quartal auf aktuell 70 Tage verkürzt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo die Preise regelmäßig die 6.500-Euro-Marke überschreiten. In Toplagen wie dem Prenzlauer Berg, am Kollwitzplatz oder in der City West werden für hochwertige Objekte bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Das mittlere Preissegment findet sich in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Lichtenberg mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Eigentumswohnungen sind weiterhin in den Außenbezirken Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf zu finden, wo die Preise zwischen 3.200 und 4.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Allerdings zeigen auch diese Bezirke eine dynamische Preisentwicklung mit Steigerungsraten von teilweise über 5 Prozent im Jahresvergleich.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate Preiszuwächse zwischen 2 und 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark segmentabhängig verlaufen wird. Neubauwohnungen dürften aufgrund der geringen Verfügbarkeit weiterhin Premiumpreise erzielen.

Langfristig wird die Preisentwicklung maßgeblich von der Neubauaktivität abhängen. Sollte es nicht gelingen, das Angebot deutlich auszuweiten, ist mit anhaltend hohem Preisdruck zu rechnen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen wird voraussichtlich weiter zunehmen, was zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser in Berlin liegen im dritten Quartal 2025 zwischen 17 und 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die große Spanne die erheblichen Unterschiede je nach Ausstattung, Lage und Größe widerspiegelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Mieten zwischen 16,50 und 21 Euro pro Quadratmeter rangierten, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 3 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt der Anstieg rund 4,5 Prozent.

Einfamilienhäuser in guten Lagen werden für durchschnittlich 2.800 bis 4.500 Euro Kaltmiete angeboten, wobei die Objektgröße typischerweise zwischen 140 und 200 Quadratmetern liegt. Reihenhäuser sind mit monatlichen Mieten zwischen 2.200 und 3.200 Euro etwas günstiger. Die Nebenkosten addieren sich durchschnittlich auf weitere 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter, was die Gesamtbelastung für Mieter erheblich erhöht.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist von extremer Knappheit geprägt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und auf jedes inserierte Objekt kommen durchschnittlich 45 bis 60 Interessenten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Miethäuser um weitere 18 Prozent reduziert, was den ohnehin angespannten Markt zusätzlich verschärft.

Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind nahezu inexistent, da Investoren sich primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauten werden zu Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter angeboten und sind trotz dieser hohen Preise innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf 8 bis 10 Jahre verlängert, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den zentralen und gefragten Bezirken Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo die Quadratmetermieten regelmäßig 20 bis 25 Euro erreichen. In diesen Lagen sind Häuser zur Miete besonders rar und werden oft nur über persönliche Netzwerke vermittelt.

In den Bezirken Steglitz-Zehlendorf und Pankow liegen die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter, wobei hier vor allem Familien mit Kindern die Zielgruppe darstellen. Die Stadtrandlagen in Spandau, Köpenick und Reinickendorf bieten mit 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, allerdings ist auch hier das Angebot extrem begrenzt. Die Nachfrage nach Häusern mit Garten hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals intensiviert.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf weiterhin steigende Preise hin. Experten erwarten für die kommenden 12 Monate Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Zuwächse möglich sind. Die strukturelle Unterversorgung wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Mittelfristig könnte sich der Trend zur Suburbanisierung verstärken, wenn die Mietpreise in der Innenstadt weiter steigen. Dies könnte zu einer stärkeren Nachfrage in den Randgebieten und im Berliner Umland führen. Die Entwicklung der Energiekosten wird zudem einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtmietbelastung haben, weshalb energieeffiziente Häuser zunehmend gefragt sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Berlin zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Dies stellt eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmieten noch bei 11,50 bis 14,30 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich ein Anstieg von etwa 4 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Bei Neubauwohnungen liegen die Mieten durchschnittlich bei 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Ausstattung zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter kosten. Möblierte Wohnungen, die zunehmend nachgefragt werden, erzielen Aufschläge von 30 bis 50 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten. Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Neuvermietungen liegt bei 65 Quadratmetern, was einer monatlichen Kaltmiete von etwa 845 bis 975 Euro entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist weiterhin von extremer Anspannung geprägt. Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter 1 Prozent, in beliebten Bezirken sogar bei nur 0,3 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen um weitere 8 Prozent reduziert, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt.

Die Neubauaktivität bleibt auf historisch niedrigem Niveau. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 1.800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was weit unter dem geschätzten Bedarf von 20.000 Wohnungen pro Jahr liegt. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung ist von 120 im zweiten Quartal auf aktuell 150 gestiegen, in beliebten Kiezen werden teilweise über 300 Bewerbungen registriert. Die Vermietungsdauer hat sich auf durchschnittlich 5 Tage verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Mietwohnungen finden sich in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, wo die Quadratmetermieten regelmäßig 16 bis 20 Euro erreichen. Besonders in Szenekiezen wie dem Bergmannkiez, Kollwitzkiez oder rund um den Hackeschen Markt werden für hochwertige Wohnungen Spitzenmieten von über 22 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Im mittleren Preissegment liegen Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg, Pankow und Neukölln mit Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Die Gentrifizierung in Neukölln setzt sich fort, was zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen in einzelnen Kiezen führt. Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den Außenbezirken Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau mit 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Preise kontinuierlich anziehen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Berliner Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate weitere Mietsteigerungen von 3 bis 6 Prozent, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse nur begrenzt dämpfend wirken. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich ohne massive Neubauoffensive nicht auflösen lassen.

Langfristig wird die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug nach Berlin den Nachfragedruck aufrechterhalten. Die Politik steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Innovative Wohnkonzepte wie Mikrowohnungen oder Co-Living-Spaces könnten mittelfristig an Bedeutung gewinnen. Die Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Wohnungswahl, da die Nebenkosten einen immer größeren Anteil an der Gesamtmiete ausmachen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Erholung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Element der Marktentwicklung, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Die Neubauaktivität reicht bei weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken, was zu anhaltendem Preisdruck führt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt ist mit einer Fortsetzung der Aufwärtstrends zu rechnen, wobei die Entwicklung stark von externen Faktoren wie Zinsentwicklung, Baukosten und politischen Rahmenbedingungen abhängen wird. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft gefragt sind.