Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung und Erholung nach den herausfordernden Jahren 2023 und 2024. Die Trendwende manifestiert sich in moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitig anhaltender Angebotsknappheit. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich die positive Marktentwicklung fort, wobei die strukturelle Wohnungsknappheit weiterhin das dominierende Merkmal des Berliner Immobilienmarktes bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Entwicklung dar, nachdem der Markt in den Vorjahren eine Phase der Konsolidierung durchlaufen hatte. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 5.070 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich ein moderater Anstieg von 1 bis 2 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung signalisiert eine nachhaltige Markterholung.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 4.919 Euro lag, ergibt sich eine deutliche Wertsteigerung von 5,1 Prozent. Der Bestandsmarkt weist mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro im ersten Halbjahr 2025 und einer Preisentwicklung von plus 3,2 Prozent eine kontinuierliche Aufwärtsdynamik auf.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser, die als Investmentobjekte zunehmend an Attraktivität gewinnen. Diese erreichten im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 2.467 Euro pro Quadratmeter, was einem beachtlichen Anstieg von 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Das strukturelle Angebotsdefizit, insbesondere im Neubausegment, wirkt weiterhin preistreibend. Die Neubautätigkeit bleibt trotz gestiegener Genehmigungszahlen schwach, da hohe Baukosten und restriktive Finanzierungsbedingungen viele Projekte verhindern.

Das Transaktionsvolumen bei Mehrfamilienhäusern zeigt eine positive Entwicklung und betrug im dritten Quartal 728,6 Millionen Euro. Dies entspricht einem Plus von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und unterstreicht das wiederkehrende Vertrauen institutioneller Investoren in den Berliner Markt. Die anhaltende Attraktivität Berlins wird durch einen Wanderungsgewinn von knapp 10.000 Personen im ersten Halbjahr 2025 dokumentiert, was die kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich befeuert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Häusern ist über die Berliner Bezirke hinweg stark fragmentiert. Zentrale Lagen in Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf weisen weiterhin die höchsten Preise auf, wobei hier Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf sind die Preise merklich moderater, zeigen jedoch ebenfalls eine positive Entwicklung.

Die traditionell beliebten Villenviertel in Grunewald, Dahlem und Zehlendorf verzeichnen eine besonders starke Nachfrage, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen niederschlägt. Gleichzeitig gewinnen aufstrebende Stadtteile wie Lichtenberg und Pankow zunehmend an Attraktivität, was sich in einer dynamischen Preisentwicklung widerspiegelt.

Prognose und Ausblick

Eine deutliche Entspannung des Marktes für Häuser zum Kauf ist in den nächsten 12 bis 24 Monaten nicht zu erwarten. Vielmehr ist von einer Verfestigung des hohen Preisniveaus auszugehen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin wird auch langfristig für eine robuste Preisentwicklung sorgen. Experten rechnen mit weiteren moderaten Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich für die kommenden Quartale.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Bautätigkeit ab 2026/2027 zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings werden die hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen die Neubauaktivität weiterhin begrenzen. Die anhaltende Zuwanderung nach Berlin und die Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Kulturzentrum werden die Nachfrage nach Häusern weiterhin auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.379 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise bei etwa 5.280 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine verhaltene Steigerung von 1 bis 2 Prozent. Diese moderate Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau hin.

Die Eigentumswohnungen haben sich nach der Korrekturphase der Vorjahre wieder gefangen und zeigen eine solide Wertentwicklung. Im Jahresvergleich ist ein moderater Preisanstieg zu verzeichnen, wobei die Steigerungsraten deutlich unter den Spitzenwerten der Jahre 2020 und 2021 liegen. Diese gesündere Marktentwicklung wird von Experten als nachhaltig eingeschätzt.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine interessante Dynamik. Das Wohnungsangebot ist im Jahr 2025 gestiegen, wobei fast 34.000 Inserate von Januar bis September registriert wurden. Dem stehen rund 8.500 Abschlüsse gegenüber, was einem Plus von 5 Prozent bei den Angeboten im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Trotz dieser leichten Angebotsausweitung bleibt die Angebotsknappheit das dominierende Marktmerkmal.

Der Bestandsmarkt hat sich stabilisiert und zeigt moderate Preissteigerungen. Investoren kehren verstärkt auf den Berliner Markt zurück, was die Nachfrage zusätzlich stützt. Die Transaktionszahlen haben sich im Vergleich zu den schwachen Jahren 2023 und 2024 erholt, liegen jedoch noch unter dem Niveau der Boomjahre. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich verkürzt, was auf eine verbesserte Marktliquidität hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken bei Eigentumswohnungen sind erheblich. In den Top-Lagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die beliebten Kieze in Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln verzeichnen Preise zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, teilweise bei unter 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren jedoch von Aufwertungstendenzen und zeigen überdurchschnittliche Wachstumsraten. Besonders dynamisch entwickeln sich Stadtteile mit guter Infrastrukturanbindung und Entwicklungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen erwartet. Die Nachfrage bleibt robust, getragen von der anhaltenden Attraktivität Berlins und dem Mangel an alternativen Anlageformen. Die Zinsentwicklung wird einen entscheidenden Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben.

Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment wird voraussichtlich erst ab 2026 wieder spürbar anziehen. Bis dahin wird der Markt von der Knappheit an verfügbaren Objekten geprägt bleiben. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent, wobei gefragte Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten. Langfristig wird die demografische Entwicklung Berlins für eine stabile Nachfrage sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Häuser zur Miete stellt in Berlin ein Nischensegment dar, das vorwiegend von gehobenen Mietobjekten geprägt ist. Basierend auf den allgemeinen Mietmarktdaten und unter Berücksichtigung der Besonderheiten dieses Segments, liegen die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2025 bei etwa 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus von 150 Quadratmetern einer Monatsmiete von 2.700 bis 3.300 Euro.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Berlin entspricht. Im Jahresvergleich ist eine Steigerung von etwa 5 bis 6 Prozent zu verzeichnen, wobei die Preisentwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist in Berlin traditionell begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser zum Kauf angeboten werden. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Führungskräfte internationaler Unternehmen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei zwei bis drei Jahren, was zu einer relativ geringen Fluktuation führt.

Die Vermarktungszeiten für hochwertige Mietshäuser in guten Lagen sind kurz, oft werden passende Objekte innerhalb weniger Wochen vermietet. In weniger gefragten Lagen kann die Vermarktung mehrere Monate dauern. Die Qualität der Ausstattung und das Vorhandensein von Gärten oder Terrassen sind entscheidende Faktoren für die Vermietbarkeit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den traditionellen Villenvierteln wie Grunewald, Dahlem, Zehlendorf und Frohnau erzielt, wo Mieten von 25 bis 35 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. In zentrumsnahen Lagen wie Prenzlauer Berg oder Charlottenburg liegen die Mieten bei 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Köpenick, Reinickendorf oder am Stadtrand von Spandau sind Mietshäuser zu deutlich günstigeren Konditionen von 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Objekte sprechen vor allem Familien an, die mehr Platz zu moderaten Preisen suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten stabil bleiben. Die begrenzte Verfügbarkeit und die spezielle Zielgruppe werden für eine kontinuierliche Nachfrage sorgen. Preissteigerungen werden voraussichtlich moderat im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich liegen.

Ein Wachstum dieses Marktsegments ist durch die zunehmende internationale Ausrichtung Berlins und den Zuzug von Fachkräften zu erwarten. Gleichzeitig könnten strengere Mietregulierungen die Bereitschaft von Eigentümern, Häuser zur Vermietung anzubieten, reduzieren. Langfristig wird dieses Segment ein Nischenmarkt bleiben, der jedoch für bestimmte Zielgruppen unverzichtbar ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,03 Euro pro Quadratmeter, wobei bei Neuvermietungen durchschnittlich 16,00 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Dies stellt eine signifikante Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittsmietpreis bei 12,92 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein Anstieg von 0,85 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Mietpreis noch bei 12,35 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein jährlicher Anstieg von etwa 5,50 Prozent. Einige Marktsegmente, insbesondere bei Neuvermietungen, verzeichneten sogar Steigerungen von bis zu 10 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass der Berliner Mietmarkt trotz regulatorischer Eingriffe eine deutliche Aufwärtsdynamik aufweist.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent, was als Zeichen eines extrem angespannten Marktes gilt. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf bei weitem nicht decken, wodurch sich die Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden verschärft.

Die leicht gestiegene Arbeitslosenquote in Berlin hat bislang noch keine merkliche Schwächung der Mietennachfrage bewirkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb von Stunden vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt in gefragten Lagen häufig im dreistelligen Bereich.

Die verhaltene Mietentwicklung in einigen Segmenten ist teilweise auf die regulatorischen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse und den Mietendeckel zurückzuführen. Dennoch finden Vermieter Wege, über Modernisierungen und Ausstattungsverbesserungen höhere Mieten zu realisieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Berliner Bezirken ist erheblich und reicht von 11,90 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf bis knapp 20 Euro pro Quadratmeter in der City-West. Die zentralen Bezirke Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg weisen die höchsten Durchschnittsmieten auf.

In den beliebten Kiezen von Prenzlauer Berg, Schöneberg und Kreuzberg liegen die Mieten bei Neuvermietungen häufig zwischen 16 und 18 Euro pro Quadratmeter. Die Außenbezirke wie Spandau, Reinickendorf und Lichtenberg bieten mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Preise. Allerdings zeigen auch diese Bezirke eine dynamische Preisentwicklung mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten.

Besonders stark nachgefragt sind Wohnungen in der Nähe von S- und U-Bahnstationen sowie in Quartieren mit guter Infrastruktur. Die Gentrifizierung ehemals günstiger Stadtteile wie Wedding und Neukölln setzt sich fort, was zu erheblichen Mietsteigerungen in diesen Gebieten führt.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin angespannt bleiben. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen abhängen wird.

Die Entwicklung der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen bleibt die zentrale Herausforderung für Berlin. Regulatorische Maßnahmen wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die nominalen Steigerungen begrenzen, werden aber voraussichtlich zu weiteren Marktverzerrungen führen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen könnte das Angebot zusätzlich verknappen.

Langfristig wird nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen können. Die geplanten Neubaugebiete und die Nachverdichtung bestehender Quartiere könnten ab 2027 erste Entlastungseffekte zeigen. Bis dahin bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit steigenden Preisen und intensivem Wettbewerb unter Wohnungssuchenden.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin sehr angespannter Markt. Die Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 ist überwunden, und es zeigen sich nun wieder moderate bis deutliche Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit, verstärkt durch die schwache Neubautätigkeit trotz gestiegener Genehmigungszahlen, bleibt das dominierende Marktmerkmal.

Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt ist von einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung auszugehen. Die anhaltende Attraktivität Berlins als Wirtschafts- und Kulturmetropole, dokumentiert durch kontinuierliche Wanderungsgewinne, wird die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Berliner Markt, was sich in steigenden Transaktionsvolumina niederschlägt.

Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum. Die hohen Baukosten und Finanzierungshürden verhindern trotz politischer Bemühungen eine schnelle Ausweitung des Angebots. Erst mittelfristig, ab 2026/2027, könnte eine intensivierte Bautätigkeit zu einer leichten Marktentspannung führen. Bis dahin müssen sich Käufer und Mieter auf weiter steigende Preise und intensive Konkurrenz um verfügbare Objekte einstellen.