Immobilienmarktbericht Berlin – Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende und den damit verbundenen Marktkorrekturen deutet sich eine Phase der Konsolidierung an, die von verhaltener Nachfrage und weiterhin knappem Angebot geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer marginalen Steigerung von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.145 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Erholung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um 5,1 Prozent gestiegen, was auf eine allmähliche Markterholung nach den Tiefständen der Vorjahre hindeutet.

Die moderate Preisentwicklung spiegelt die weiterhin angespannte Situation zwischen Käufern und Verkäufern wider. Während die Finanzierungskosten auf einem erhöhten Niveau verharren, zeigen sich erste Anzeichen einer Bodenbildung. Käufer agieren nach wie vor preissensibel und nutzen ihre verbesserte Verhandlungsposition, während Verkäufer zunehmend realistische Preisvorstellungen entwickeln.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp. Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau, wobei insbesondere Familien und Kapitalanleger als Käufergruppen auftreten. Die Neubauaktivität verharrt auf niedrigem Niveau, da hohe Baukosten und verschärfte Finanzierungsbedingungen die Realisierung neuer Projekte erschweren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine sorgfältigere Prüfung der Kaufinteressenten hindeutet.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser bleibt vernachlässigbar gering. Die wenigen verfügbaren Objekte konzentrieren sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien in weniger nachgefragten Lagen oder hochpreisige Neubauprojekte, die noch auf ihre Käufer warten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleibt im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. In zentralen Lagen wie Prenzlauer Berg und Charlottenburg übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 6.000 Euro. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem gewachsenen urbanen Umfeld.

Am Stadtrand, insbesondere in Bezirken wie Marzahn und Spandau, bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau von meist unter 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erleben jedoch eine zunehmende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Beliebte Viertel wie Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln positionieren sich preislich im mittleren Segment und profitieren von ihrer lebendigen Kiez-Atmosphäre und der guten Anbindung an das Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes in Berlin. Die Preise dürften moderat steigen, wobei eine Rückkehr zu den Wachstumsraten der Vorjahre unwahrscheinlich erscheint. Die Zinsentwicklung wird weiterhin eine Schlüsselrolle spielen. Sollten die Leitzinsen wie erwartet leicht sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität zu erwarten ist. Dies dürfte die Preise mittelfristig stützen und größere Preiskorrekturen verhindern. Käufer sollten sich auf weiterhin selektive Märkte einstellen, in denen Lage und Zustand der Immobilie entscheidende Faktoren für die Preisentwicklung bleiben werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 exakt 5.379 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 5.349 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 0,6 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls eine Erhöhung um 0,6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was auf eine Phase der Preisstabilisierung nach den vorherigen Marktkorrekturen hindeutet.

Die Preisentwicklung im Wohnungssegment verläuft damit parallel zum Häusermarkt, wobei die absolute Preishöhe bei Wohnungen leicht über der von Häusern liegt. Dies reflektiert die besondere Nachfragesituation in der Hauptstadt, wo kompakte, zentral gelegene Wohneinheiten besonders gefragt sind. Die moderate Preissteigerung deutet auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und zahlungskräftiger Nachfrage hin.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 knapp, während die Nachfrage auf einem stabilen, hohen Niveau verharrt. Die Käuferschaft setzt sich hauptsächlich aus Eigennutzern und Kapitalanlegern zusammen, wobei letztere aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten deutlich selektiver agieren als in den Vorjahren. Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Erholung, da Projektentwickler mit hohen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen konfrontiert sind.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleibt aber in attraktiven Lagen weiterhin kurz. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist vernachlässigbar gering und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte oder stark sanierungsbedürftige Einheiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie Mitte und Prenzlauer Berg übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig 6.500 Euro, wobei für Penthouse-Wohnungen oder besonders exklusive Objekte auch deutlich höhere Preise erzielt werden. Diese Toplagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen im Dienstleistungssektor und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In Stadtrandbezirken wie Reinickendorf und Treptow bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau von meist unter 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, insbesondere für junge Familien und ErstErwerber, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die beliebten Szenebezirke Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln positionieren sich preislich im gehobenen Mittelfeld und ziehen vor allem junge Berufstätige und kreative Milieus an.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine fortsetzende Stabilisierung erwartet. Die Preise dürften moderat steigen, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Eine mögliche Lockerung der Geldpolitik könnte die Nachfrage beleben und zu stärkeren Preissteigerungen führen.

Die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin wird weiterhin preistreibend wirken. Gleichzeitig dämpfen die erhöhten Finanzierungskosten und die strengeren Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage. Investoren werden voraussichtlich weiterhin selektiv agieren und sich auf Objekte mit stabilen Mietrenditen und Wertsteigerungspotenzial konzentrieren. Für Eigennutzer bleibt der Erwerb einer Eigentumswohnung in Berlin eine langfristige Investitionsentscheidung, die sorgfältig geplant werden sollte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 16,00 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Durchschnittsmiete 15,84 Euro betrug. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Mieten um beachtliche 10,0 Prozent gestiegen, was die anhaltende Anspannung auf dem Berliner Mietmarkt unterstreicht.

Die starke Mietpreisentwicklung im Jahresvergleich reflektiert mehrere Faktoren: die kontinuierliche Zuwanderung nach Berlin, die geringe Neubautätigkeit und die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte. Trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe setzt sich der Aufwärtstrend bei den Mieten fort, wenn auch mit verlangsamter Geschwindigkeit im Quartalsvergleich.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 extrem knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch ist. Besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Die Neubauaktivität im Miethhaussegment ist marginal, da sich Investoren aufgrund der regulatorischen Unsicherheiten und der hohen Baukosten zurückhalten.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich weiter verlängert, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen. Dies führt zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig Höchstpreise erzielt, wobei die Anzahl der Bewerber pro Objekt weiterhin auf sehr hohem Niveau liegt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, selbst sanierungsbedürftige Objekte finden schnell neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und begehrten Lagen wie Mitte und Prenzlauer Berg werden regelmäßig Mieten von über 18,00 Euro pro Quadratmeter verlangt und auch bezahlt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der hohen Lebensqualität.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Marzahn und Spandau, liegen die Mieten meist unter 14,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erleben jedoch eine zunehmende Nachfrage, da immer mehr Familien aufgrund der Preisentwicklung in den zentralen Lagen ausweichen müssen. Die Trendviertel Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln positionieren sich preislich im oberen Mittelfeld und sind besonders bei jungen Familien und Expats beliebt.

Prognose und Ausblick

Für den Miethhausmarkt in Berlin wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet, allerdings mit verlangsamtem Tempo. Die Mieten dürften weiter steigen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der Berliner Mietendeckel 2.0 dämpfend wirken könnten. Die fundamentale Knappheit an Mietobjekten wird jedoch weiterhin preistreibend wirken.

Die Nachfrage nach Miethhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere da viele potenzielle Käufer aufgrund der gestiegenen Zinsen auf dem Mietmarkt verbleiben. Vermieter werden von der stabilen Nachfragesituation profitieren, müssen sich jedoch auf strengere regulatorische Vorgaben und höhere energetische Anforderungen einstellen. Mieter sollten sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen und steigende Mieten einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Berlin bei 16,00 Euro pro Quadratmeter, identisch mit dem Niveau für Miethhäuser. Dies entspricht einer Steigerung von 1,0 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 15,84 Euro lag. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 10,0 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine erhebliche Dynamik, die die anhaltende Wohnungsknappheit in der Hauptstadt widerspiegelt.

Die starke Mietpreisentwicklung im Wohnungssegment wird durch mehrere Faktoren getrieben: die kontinuierliche Zuwanderung von Fachkräften und Studenten, die begrenzte Neubautätigkeit und die zunehmende Singularisierung der Haushalte. Trotz politischer Bemühungen zur Mietpreisregulierung setzt sich der Aufwärtstrend fort, wenn auch mit reduzierter Geschwindigkeit im Quartalsvergleich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf historisch niedrigem Niveau, während die Nachfrage unvermindert stark ist. Die Bewerberanzahl pro Wohnung erreicht regelmäßig dreistellige Werte, insbesondere bei preisgünstigen Angeboten in guten Lagen. Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Erholung, da Projektentwickler mit hohen Baukosten, strengen Auflagen und unsicheren Renditeerwartungen kämpfen.

Die Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich weiter verringert, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage ihre Wohnungen seltener wechseln. Dies führt zu einer zusätzlichen Verknappung des verfügbaren Angebots. Bei Neuvermietungen nutzen Vermieter den gesetzlichen Spielraum vollständig aus, wobei möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen zunehmend als Ausweichstrategien genutzt werden. Der Leerstand liegt nahe null, selbst renovierungsbedürftige Wohnungen finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spreizung der Mietpreise zwischen den verschiedenen Kiezen Berlins bleibt im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Toplagen Mitte und Prenzlauer Berg werden für Neuverträge regelmäßig Mieten von über 18,00 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese zentralen Bezirke profitieren von ihrer erstklassigen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen in der Tech- und Kreativbranche sowie dem urbanen Lebensgefühl.

In den Außenbezirken wie Reinickendorf und Treptow bewegen sich die Mieten auf einem moderateren Niveau von meist unter 14,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da die Verkehrsanbindung verbessert wird und lokale Zentren entstehen. Die Szenebezirke Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln haben sich preislich dem oberen Segment angenähert und sind besonders bei internationalen Zuzüglern und Young Professionals begehrt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Berlin zeichnet sich für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends ab, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird weiterhin preistreibend wirken, während regulatorische Eingriffe und die wirtschaftliche Entwicklung dämpfende Effekte haben könnten. Die angekündigten Neubauinitiativen der Landesregierung werden frühestens mittelfristig zu einer Entspannung beitragen können.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird voraussichtlich auf hohem Niveau verbleiben, verstärkt durch die reduzierte Eigentumsbildung aufgrund hoher Kaufpreise und Finanzierungskosten. Vermieter werden von der stabilen Marktsituation profitieren, müssen sich jedoch auf verschärfte energetische Anforderungen und mögliche weitere regulatorische Eingriffe einstellen. Für Wohnungssuchende bleibt der Berliner Mietmarkt herausfordernd, wobei Flexibilität bei Lage und Ausstattung die Chancen auf eine erfolgreiche Wohnungssuche erhöhen kann.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen im Kaufsegment und deutlicheren Zuwächsen im Mietbereich. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt das dominierende Marktmerkmal, während die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend herausfordernde Marktbedingungen einstellen, wobei die Entwicklung der Zinsen und regulatorische Eingriffe die zukünftige Marktdynamik maßgeblich beeinflussen werden.