Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Anzeichen einer Markterholung. Nach den schwachen Jahren 2023 und 2024 stabilisieren sich die Preise bei moderatem Wachstum, während die Transaktionsvolumina spürbar anziehen. Die nachfolgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und stellt die aktuellen Entwicklungen dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin 5.171 Euro/m². Dies entspricht einem Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q3 2024, als der Preis bei 4.919 Euro/m² lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine positive Entwicklung mit einer moderaten Preissteigerung.

Die Mehrfamilienhäuser als bedeutende Kaufkategorie verzeichneten im Q3 2025 einen besonders starken Preisanstieg. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.467 Euro stieg das Preisniveau um beachtliche 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Diese überdurchschnittliche Entwicklung signalisiert ein gesteigertes Investoreninteresse in diesem Marktsegment.

Das Transaktionsvolumen entwickelte sich ebenfalls äußerst positiv. Mit 728,6 Millionen Euro im dritten Quartal wurde eine Steigerung von etwa 34 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum erreicht. Dies markiert einen deutlichen Wendepunkt nach den zurückhaltenden Vorjahren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt eine klare Belebung. Trotz der gestiegenen Preise bleibt die Nachfrage robust, was sich in den erhöhten Transaktionsvolumina widerspiegelt. Mit 145 Kauffällen im Bereich der Mehrfamilienhäuser wurde zwar eine leicht geringere Anzahl als im Vorjahreszeitraum verzeichnet, jedoch bei deutlich höheren Durchschnittspreisen, was auf qualitativ hochwertigere Objekte oder bessere Lagen hindeutet.

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt weiterhin knapp, insbesondere in gefragten Lagen. Die Neubauaktivität im Einfamilienhausbereich bleibt aufgrund der hohen Grundstückspreise und Baukosten verhalten. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, der die Preise stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken bleiben signifikant. Während in zentralen und etablierten Lagen wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg Spitzenpreise erzielt werden, liegen die Preise in peripheren Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf deutlich darunter.

Besonders gefragt sind weiterhin Häuser in grünen, familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Die südwestlichen Bezirke profitieren dabei von ihrer Nähe zu Seen und Wäldern, während die innerstädtischen Lagen durch ihre zentrale Lage und kulturelle Vielfalt punkten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung bei Häusern erwartet. Die fundamentalen Nachfragefaktoren bleiben intakt: Berlin verzeichnet weiterhin Bevölkerungszuwachs, und die Eigenkapitalquoten vieler Käufer haben sich durch die Phase der Preisstagnation verbessert.

Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau dürfte die Nachfrage weiter stützen. Allerdings könnten wirtschaftliche Unsicherheiten und die relativ hohe Arbeitslosenquote von 10,3 Prozent die Preisentwicklung dämpfen. Insgesamt wird für 2026 mit einem Preisanstieg von 3 bis 5 Prozent gerechnet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag im Q3 2025 bei durchschnittlich 5.379 Euro/m². Dies stellt eine marginale Veränderung zum Vorjahreszeitraum dar, mit einem minimalen Anstieg von 0,6 Prozent gegenüber Q3 2024 (5.349 Euro/m²). Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau.

Im Bestandsmarkt wurden mit rund 6.100 Transaktionen solide Umsätze erzielt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Bestandssegment betrug 5.140 Euro, was einer stadtweiten Preissteigerung von 3,2 Prozent entspricht. Diese Entwicklung markiert das Ende der Abwärtsbewegung der Vorjahre und signalisiert eine Marktstabilisierung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt ein differenziertes Bild. Während der Bestandsmarkt eine spürbare Erholung erfährt, bleibt der Neubausektor weiterhin schwach. Im Neubausegment wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 lediglich etwa 750 Transaktionen verzeichnet, was deutlich unter dem Vorjahresniveau liegt.

Die Gründe für die schwache Neubauaktivität sind vielschichtig: Hohe Baukosten, strenge Finanzierungsbedingungen und regulatorische Hürden verhindern trotz gestiegener Genehmigungszahlen neue Bauaktivitäten. Dies führt zu einem anhaltenden Angebotsdefizit, das die Preise im Bestandsmarkt stützt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz der Preisstabilisierung robust, getrieben durch die anhaltende Urbanisierung und den Wunsch nach Wohneigentum als Inflationsschutz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich weiter ausdifferenziert. Der teuerste Bezirk bleibt Charlottenburg-Wilmersdorf, wo die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 170 Prozent gestiegen sind. Hier werden für Bestandswohnungen in guten Lagen Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt.

Die zentralen Bezirke Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg folgen mit Preisen zwischen 6.000 und 6.500 Euro/m². Am unteren Ende der Preisskala finden sich weiterhin die östlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro/m².

Besonders dynamisch entwickeln sich die sogenannten Schwellenbezirke wie Neukölln und Wedding, die von ihrer Nähe zu etablierten Szenekiezen profitieren und zunehmend von jungen Käufern entdeckt werden.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine moderate Aufwärtsentwicklung erwartet. Die Preise dürften um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängt.

Die anhaltende Neubauschwäche wird das Angebot weiter verknappen, was preistreibend wirkt. Gleichzeitig könnte die hohe Arbeitslosenquote die Nachfrage dämpfen. Mittelfristig wird mit einer Fortsetzung der Marktfragmentierung gerechnet, wobei zentrale Lagen weiter an Wert gewinnen, während periphere Lagen nur moderat zulegen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Berlin zeigt im Q3 2025 eine dynamische Entwicklung. Während spezifische Daten für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, lassen sich aus den allgemeinen Mietmarkttrends wichtige Rückschlüsse ziehen. Die durchschnittliche Miete für größere Wohneinheiten und Häuser bewegt sich im Bereich von 14 bis 18 Euro/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise. Die Steigerungsrate liegt bei etwa 8 bis 10 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, wobei besonders familienfreundliche Häuser mit Garten in gefragten Lagen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem knapp. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb weniger Tage vermietet, oft zu Preisen über der ursprünglichen Angebotsmiete. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen getrieben, die mehr Wohnraum und einen Garten suchen, aber noch nicht kaufen möchten oder können.

Die Neuvermietungsaktivität ist gering, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder aufgrund der stabilen Mietverhältnisse keine Neuvermietung anstreben. Dies führt zu einem strukturellen Angebotsdefizit, das sich in den kommenden Quartalen voraussichtlich nicht auflösen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser sind stark lageabhängig. In den grünen Außenbezirken wie Köpenick, Zehlendorf und Frohnau werden für moderne Einfamilienhäuser Mieten von 2.500 bis 4.000 Euro monatlich aufgerufen. In zentraleren Lagen wie Prenzlauer Berg oder Schöneberg sind Reihenhäuser und Stadthäuser selten unter 3.000 Euro monatlich zu finden.

Die günstigsten Mietshäuser finden sich in den östlichen Randbezirken wie Hellersdorf und Marzahn, wo ältere Objekte teilweise noch für unter 2.000 Euro monatlich angeboten werden. Diese Objekte entsprechen jedoch oft nicht den modernen Wohnstandards.

Prognose und Ausblick

Der Mietshausmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin von Knappheit geprägt sein. Die Mieten dürften um weitere 5 bis 8 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen abhängt. Die Diskussion um Mietpreisbegrenzungen könnte die Dynamik beeinflussen.

Mittelfristig wird eine leichte Entspannung erwartet, wenn mehr Eigentümer aufgrund der attraktiven Mietrenditen ihre Häuser dem Mietmarkt zur Verfügung stellen. Die Nachfrage bleibt jedoch strukturell hoch, getrieben durch den Trend zu mehr Wohnfläche und dem Wunsch nach Gärten, verstärkt durch die Erfahrungen der Pandemiejahre.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 erreichte der stadtweite Durchschnittsmietpreis für Bestandswohnungen 16,00 Euro/m², was einen signifikanten Anstieg von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Beschleunigung des Mietpreiswachstums nach Jahren moderaterer Steigerungen.

Im Vergleich zum Q2 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, wobei die Neuvertragsmieten besonders stark steigen. Die Dynamik wird durch die anhaltende Angebotsknappheit und die robuste Nachfrage getrieben, verstärkt durch den Bevölkerungszuwachs von knapp 10.000 Personen im ersten Halbjahr 2025.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist weiterhin von einer akuten Angebotsknappheit geprägt. Dies stellt die zentrale Herausforderung für den Berliner Wohnungsmarkt dar. Die Leerstandsquote liegt nahe null, und verfügbare Wohnungen erhalten oft hunderte Bewerbungen innerhalb weniger Tage.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt trotz politischer Bemühungen unzureichend. Hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und unsichere Rahmenbedingungen schrecken viele Investoren ab. Dies verschärft das strukturelle Angebotsdefizit weiter.

Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch, getrieben durch Zuzug, Haushaltsverkleinerung und die Verschiebung vom Eigentums- zum Mietmarkt aufgrund hoher Kaufpreise. Besonders gefragt sind bezahlbare Wohnungen im mittleren Preissegment, die jedoch kaum verfügbar sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die regionalen Mietpreisunterschiede haben sich weiter verstärkt. Die Spanne reicht von 11,90 Euro/m² in Marzahn-Hellersdorf bis zu knapp 20,00 Euro/m² in der City-West. Die höchsten Mietpreise werden in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen.

In den zentralen Lagen übersteigen die Neuvertragsmieten oft die 20-Euro-Marke, während in peripheren Bezirken noch Wohnungen unter 12 Euro/m² zu finden sind. Diese Spreizung führt zu einer zunehmenden sozialräumlichen Segregation, da einkommensschwächere Haushalte an den Stadtrand gedrängt werden.

Die sogenannten Mittellagen wie Tempelhof, Schöneberg und Lichtenberg verzeichnen die dynamischste Preisentwicklung, da sie als letzte bezahlbare Alternative zu den Toplagen gesehen werden. Hier stiegen die Mieten teilweise um mehr als 15 Prozent im Jahresvergleich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die Prognose geht von einer jährlichen Steigerung von 5 bis 7 Prozent aus, wobei regulatorische Eingriffe diese Entwicklung dämpfen könnten.

Die politische Diskussion um verschärfte Mietpreisbegrenzungen und den Neubau von Sozialwohnungen wird intensiver geführt. Sollten entsprechende Maßnahmen umgesetzt werden, könnte dies die Marktdynamik erheblich beeinflussen. Kurzfristig ist jedoch keine Entspannung zu erwarten.

Die strukturellen Probleme des Berliner Mietwohnungsmarktes - zu wenig Neubau, hohe Nachfrage, begrenzte Flächen - werden auch mittelfristig bestehen bleiben. Eine nachhaltige Entspannung würde eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erfordern, was angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich erscheint.

Fazit und Gesamtbewertung

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den schwierigen Jahren 2023 und 2024 zeigen sich deutliche Anzeichen einer Marktbelebung, wobei die Entwicklung in den einzelnen Segmenten unterschiedlich verläuft.

Der Kaufmarkt profitiert von stabilisierten Zinsen und verbesserter Kaufkraft, während der Mietmarkt unter anhaltender Knappheit und steigenden Preisen leidet. Die Zweiteilung zwischen einem sich erholenden Bestandsmarkt und einem schwachen Neubausektor bleibt die prägende Charakteristik.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der aktuelle Markt Chancen, erfordert jedoch eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl. Die erwartete moderate Preisentwicklung bei gleichzeitig robusten Mietrenditen macht Berlin weiterhin zu einem attraktiven, wenn auch herausfordernden Immobilienmarkt.