Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine weitgehend stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten leicht gestiegen, während die strukturellen Herausforderungen durch Angebotsknappheit und schwache Neubautätigkeit bestehen bleiben. Der folgende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Situation dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 EUR/m². Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 0,37 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.152 EUR/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einem Plus von etwa 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei durchschnittlich 4.919 EUR lag.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024 hin. Während die Preise im zweiten Quartal 2025 noch eine verhaltene Entwicklung zeigten, hat sich die Nachfrage im dritten Quartal spürbar belebt. Besonders im Segment der Mehrfamilienhäuser ist eine verstärkte Investitionstätigkeit zu beobachten, was sich positiv auf das gesamte Preisniveau auswirkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt eine interessante Entwicklung. Das Transaktionsvolumen für Mehrfamilienhäuser ist im Jahresvergleich um beachtliche 34 Prozent gestiegen, was auf eine deutliche Belebung der Nachfrage hinweist. Diese Entwicklung steht im Kontrast zum zweiten Quartal 2025, in dem die Transaktionszahlen noch verhalten waren und Investoren eine abwartende Haltung einnahmen.

Das Angebot an Bestandshäusern bleibt weiterhin knapp, während die Neubautätigkeit trotz der gestiegenen Nachfrage auf niedrigem Niveau verharrt. Die hohen Baukosten und strengen Finanzierungsbedingungen bremsen weiterhin die Entwicklung neuer Projekte. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation nur marginal verbessert, wobei erste Anzeichen einer Lockerung der Kreditbedingungen erkennbar sind.

Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt, was die gestiegene Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. In den zentralen Lagen, insbesondere im City-West-Bereich, liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für hochwertige Häuser Preise von über 7.000 EUR/m² erzielt, während in Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau die Preise bei etwa 3.500 bis 4.000 EUR/m² stagnieren.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preisunterschiede zwischen den Lagen weiter verfestigt. Während zentrale und gut angebundene Stadtteile wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Wilmersdorf Preissteigerungen verzeichnen, zeigen periphere Lagen eine stagnierende bis leicht rückläufige Preisentwicklung. Diese Polarisierung des Marktes hat sich seit dem Vorquartal verstärkt.

Besonders gefragt sind Häuser in etablierten Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Grünanbindung. Stadtteile wie Zehlendorf und Dahlem profitieren von ihrer Lage und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, während Neubaugebiete am Stadtrand trotz moderner Ausstattung nur moderate Wertzuwächse erfahren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die anhaltende Nachfrage, kombiniert mit dem knappen Angebot, wird voraussichtlich zu jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent führen. Die Entwicklung wird jedoch stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen.

Die Neubautätigkeit dürfte sich frühestens im zweiten Halbjahr 2026 beleben, wenn sich die Rahmenbedingungen für Projektentwickler verbessern. Bis dahin wird der Markt weiterhin von Bestandsimmobilien dominiert, was die Preise stützt. Investoren zeigen zunehmendes Interesse an Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte, was dieses Segment besonders dynamisch gestalten dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 5.379 EUR/m². Dies markiert einen Anstieg von 0,56 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 und etwa 0,6 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 5.349 EUR/m² lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine leicht positive Tendenz, die sich nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals fortsetzt.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen spürbar erholt. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine gewisse Kaufzurückhaltung zu beobachten war, zeigen die aktuellen Zahlen eine Belebung des Marktes. Die Transaktionszahlen haben sich stabilisiert, mit etwa 6.100 Transaktionen im Bestandswohnungsmarkt, was eine leichte Erholung gegenüber dem schwachen ersten Halbjahr 2025 darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Segment der Eigentumswohnungen bleibt das prägende Merkmal des Marktes. Trotz der leichten Erholung der Transaktionszahlen ist das verfügbare Angebot weiterhin deutlich niedriger als die Nachfrage. Diese Diskrepanz hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 kaum verändert und führt zu einem anhaltenden Verkäufermarkt.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt weiterhin schwach. Die hohen Baukosten, verschärften Energieeffizienzanforderungen und restriktiven Finanzierungsbedingungen bremsen die Entwicklung neuer Projekte erheblich. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation nur marginal verbessert, wobei einige bereits genehmigte Projekte nun doch realisiert werden.

Der Bestandsmarkt zeigt sich robust mit einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von etwa 60 bis 90 Tagen für gut gepflegte Wohnungen in gefragten Lagen. Dies entspricht einer leichten Verkürzung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Vermarktung durchschnittlich 75 bis 100 Tage dauerte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In Premium-Lagen wie dem City-West-Bereich, Prenzlauer Berg oder Mitte werden Spitzenpreise von über 8.000 EUR/m² für hochwertige Neubauwohnungen erzielt. Im Gegensatz dazu liegen die Preise in peripheren Bezirken wie Lichtenberg oder Reinickendorf bei durchschnittlich 3.500 bis 4.500 EUR/m².

Seit dem zweiten Quartal 2025 haben sich die beliebten innerstädtischen Kieze weiter verteuert. Besonders Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, getrieben von der anhaltenden Gentrifizierung und dem Zuzug junger Fachkräfte. Die Außenbezirke zeigen hingegen eine stagnierende Preisentwicklung, was die Schere zwischen zentral und peripher weiter öffnet.

Interessant ist die Entwicklung in den sogenannten Zwischenlagen wie Schöneberg oder Tempelhof, die von ihrer guten Anbindung an das Zentrum profitieren und moderate Preissteigerungen verzeichnen. Diese Bezirke entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Käufer, die in den Top-Lagen keine bezahlbaren Objekte mehr finden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin bleibt verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen.

Die Neubautätigkeit dürfte sich frühestens 2026 merklich beleben, wenn sich die Rahmenbedingungen für Projektentwickler verbessern. Bis dahin wird der Markt weiterhin von einem knappen Angebot geprägt sein. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Berlin bleibt hoch, was insbesondere kleinere und mittlere Wohnungen im Preissegment bis 500.000 Euro betrifft.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der allgemeine Mietwohnungsmarkt. Obwohl spezifische Daten für dieses Segment begrenzt sind, lassen sich aus den allgemeinen Markttrends wichtige Erkenntnisse ableiten. Die Mietpreise für Häuser orientieren sich an der Größe und Lage, wobei für freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen Mieten zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich üblich sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise für Häuser moderat gestiegen. Die Steigerungsrate liegt bei etwa 2 bis 3 Prozent, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung entspricht. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen, wo die Nachfrage das ohnehin knappe Angebot deutlich übersteigt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern in Berlin ist traditionell sehr begrenzt und hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert. Die meisten verfügbaren Objekte befinden sich in den Außenbezirken, während innerstädtische Miedhäuser eine absolute Rarität darstellen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund des knappen Angebots länger in ihren Objekten verbleiben.

Die Nachfrage nach Miedhäusern ist im dritten Quartal 2025 weiter gestiegen, insbesondere von Familien, die mehr Platz benötigen und sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen. Diese Entwicklung hat sich seit dem zweiten Quartal verstärkt, was zu einem intensiven Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Objekte führt.

Neubauaktivitäten im Segment der Miedhäuser sind praktisch nicht vorhanden. Entwickler konzentrieren sich auf Mehrfamilienhäuser mit höherer Rendite, wodurch das Angebot an Einfamilienhäusern zur Miete weiter schrumpft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage. In den grünen Außenbezirken wie Zehlendorf, Köpenick oder Reinickendorf sind die meisten Miedhäuser zu finden, mit Preisen zwischen 2.000 und 3.500 Euro monatlich. In zentraleren Lagen wie Charlottenburg oder Wilmersdorf können die Mieten für vergleichbare Objekte 4.000 Euro und mehr erreichen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich besonders die Mieten in den familienfreundlichen Bezirken mit guter Verkehrsanbindung erhöht. Stadtteile wie Lichterfelde oder Frohnau verzeichnen eine steigende Nachfrage von Familien, die aus den teuren Innenstadtlagen in grünere Gegenden ziehen möchten.

Die Entwicklung neuer S-Bahn-Verbindungen und die Verbesserung der Infrastruktur in den Außenbezirken haben diese Gebiete attraktiver gemacht, was sich in steigenden Mietpreisen niederschlägt. Gleichzeitig bleiben Gebiete mit schlechter Anbindung preislich stabil oder verzeichnen nur minimale Steigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt für Miedhäuser weiterhin angespannt bleibt. Die Mietpreise dürften jährlich um 3 bis 5 Prozent steigen, wobei besonders gefragte Lagen noch höhere Steigerungen verzeichnen könnten. Das Angebot wird voraussichtlich weiter schrumpfen, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.

Die Nachfrage nach Miedhäusern wird durch den demografischen Wandel und den Trend zum Homeoffice weiter steigen. Familien suchen verstärkt nach Wohnraum mit Garten und zusätzlichen Räumen für Heimarbeit. Diese Entwicklung wird den Druck auf das ohnehin knappe Angebot weiter erhöhen und könnte zu einer weiteren Verknappung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Der durchschnittliche stadtweite Mietpreis liegt bei etwa 16,00 EUR/m², was einer Steigerung von rund 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 15,50 EUR/m² lag, bedeutet dies einen Anstieg von etwa 3,2 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung zeigt erhebliche regionale Unterschiede. Während in den Randbezirken Mieten von durchschnittlich 11,90 EUR/m² verlangt werden, erreichen die Preise in Premium-Lagen wie dem City-West-Bereich Spitzenwerte von bis zu 20 EUR/m². Diese Spreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt, was die zunehmende Polarisierung des Mietmarktes unterstreicht.

Besonders auffällig ist die Entwicklung bei Neuvermietungen, wo die Preise noch deutlicher gestiegen sind als bei Bestandsmieten. Dies führt zu einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Alt- und Neumietern, was sozialpolitisch zunehmend kritisch diskutiert wird.

Marktdynamik

Das Mietwohnungsangebot in Berlin ist im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,8 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Situation weiter verschärft, da die Zuwanderung nach Berlin anhält und gleichzeitig kaum neue Mietwohnungen fertiggestellt werden.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt trotz hoher Nachfrage auf niedrigem Niveau. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem Bedarf von geschätzten 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Im dritten Quartal 2025 wurden nur etwa 3.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was gegenüber dem Vorquartal zwar eine leichte Steigerung darstellt, aber bei weitem nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken.

Die durchschnittliche Suchzeit für eine Mietwohnung hat sich auf über drei Monate verlängert. Bei Besichtigungen sind regelmäßig 50 bis 100 Interessenten anwesend, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht. Diese Situation hat sich seit dem zweiten Quartal 2025 nochmals verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert. In Toplagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden für Neubauwohnungen Mieten von 18 bis 22 EUR/m² verlangt. In Friedrichshain-Kreuzberg, lange Zeit als alternative Szene-Kieze bekannt, nähern sich die Mieten ebenfalls der 18-Euro-Marke.

Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den östlichen Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg, wo die Durchschnittsmieten bei 10 bis 12 EUR/m² liegen. Allerdings zeigen auch diese Bezirke deutliche Steigerungsraten, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in den zentralen Lagen in die Peripherie ausweichen.

Interessant ist die Entwicklung in den sogenannten Mittellagen wie Tempelhof-Schöneberg oder Steglitz, die von ihrer guten Infrastruktur und Verkehrsanbindung profitieren. Hier liegen die Mieten bei 14 bis 16 EUR/m² und damit im stadtweiten Durchschnitt, wobei die Nachfrage stetig steigt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 5 bis 8 Prozent jährlich. Die anhaltende Zuwanderung, kombiniert mit der schwachen Neubautätigkeit, wird den Nachfragedruck aufrechterhalten.

Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Mietendeckel zeigen nur begrenzte Wirkung und können die strukturellen Probleme des Marktes nicht lösen. Ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots wird sich die Situation weiter verschärfen. Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass immer mehr Haushalte ins Berliner Umland ausweichen, was dort zu steigenden Preisen führt.

Die Entwicklung der Energiepreise und die verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz werden zusätzlichen Druck auf die Mieten ausüben, da Vermieter die Kosten für energetische Sanierungen teilweise auf die Mieter umlegen werden. Dies könnte zu einer weiteren sozialen Segregation führen, da sich einkommensschwache Haushalte die steigenden Mieten nicht mehr leisten können.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung in allen Segmenten. Die Preise für Kauf- und Mietobjekte sind gegenüber dem Vorquartal leicht gestiegen, wobei die strukturellen Herausforderungen durch Angebotsknappheit und schwache Neubautätigkeit bestehen bleiben. Die Polarisierung zwischen zentralen und peripheren Lagen verstärkt sich weiter, was zu erheblichen Preisunterschieden führt.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Berlin trotz der gestiegenen Preise ein attraktiver Markt mit Potenzial für weitere Wertsteigerungen. Die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot werden die Preise mittelfristig stützen. Allerdings sollten Käufer und Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen und ihre Entscheidungen entsprechend planen.

Die Politik steht vor der Herausforderung, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Ohne entschlossene Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für Investoren wird sich die angespannte Situation am Berliner Wohnungsmarkt weiter verschärfen.