Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen. Nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023/2024 setzt sich die im zweiten Quartal begonnene Erholung fort. Strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägen weiterhin alle Marktsegmente.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin einen Wert von 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 4.919 Euro lag. Die Preisdynamik zeigt damit eine Steigerung von 5,1 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 5,3 Prozent. Diese Entwicklung markiert eine nachhaltige Aufwärtsdynamik und bestätigt die Trendwende, die sich bereits im zweiten Quartal 2025 abzeichnete. Die deutliche Preissteigerung reflektiert die zunehmende Knappheit an verfügbaren Häusern sowie die wieder gestiegene Kaufbereitschaft der Interessenten.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die strukturelle Angebotsknappheit führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, der den Markt zugunsten der Verkäufer verschiebt. Im gesamtstädtischen Kontext wurden im ersten Halbjahr 2025 etwa 6.100 Transaktionen registriert, was auf eine moderate Handelsaktivität hindeutet.

Die Neubauaktivität im Haussektor bleibt schwach, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Potenzielle Käufer sehen sich einem hochkompetitiven Umfeld gegenüber, in dem attraktive Objekte häufig innerhalb kurzer Zeit verkauft werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt sich über die verschiedenen Berliner Bezirke hinweg stark fragmentiert. Während in den zentralen Lagen weiterhin Spitzenpreise erzielt werden, bieten die Außenbezirke noch vergleichsweise moderate Preisniveaus. Besonders gefragt sind Häuser in etablierten Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Grünanbindung.

Die traditionell teuren Bezirke wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise. In den östlichen Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg sind Häuser deutlich günstiger zu erwerben, wobei auch hier die Preise im Quartalsvergleich gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Der Markt für Häuser zum Kauf wird weiterhin von der strukturellen Angebotsknappheit geprägt bleiben. Käufer müssen sich auf ein anhaltend kompetitives Umfeld einstellen, während Eigentümer von stabilen bis weiter steigenden Preisen profitieren werden.

Die Preisentwicklung dürfte sich moderat fortsetzen, wobei mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 6 Prozent zu rechnen ist. Limitierende Faktoren könnten steigende Zinsen oder eine wirtschaftliche Abschwächung sein. Die Nachfrage nach Häusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in den Segmenten der familiengerechten Objekte mit Garten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.379 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl umfasst sowohl Bestands- als auch Neubauwohnungen, wobei sich eine deutliche Zweiteilung des Marktes zeigt. Neubauwohnungen werden zu durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter gehandelt und liegen damit erheblich über dem Niveau der Bestandswohnungen.

Im Jahresvergleich zeigen Bestandswohnungen ein Preiswachstum von 3,2 Prozent, während Neubauwohnungen mit 5,5 Prozent deutlich stärker zugelegt haben. Die höheren Preiszuwächse im Neubausegment reflektieren die gestiegenen Baukosten sowie die extreme Verknappung des Angebots. Im Vergleich zum Vorquartal setzt sich die moderate Aufwärtsbewegung fort, wobei die Preise um durchschnittlich 2 bis 3 Prozent gestiegen sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut geschnittene Bestandswohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind.

Die Neubauaktivität ist dramatisch eingebrochen. Während 2023 noch 1.240 Transaktionen im Neubausegment verzeichnet wurden und 2024 immerhin 1.464, wurden im ersten Halbjahr 2025 lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen - ein historischer Tiefstand. Diese Entwicklung verschärft die Angebotsknappheit weiter und trägt zur Preissteigerung bei. Der Leerstand bleibt minimal, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Rund zwei Drittel des Investmentvolumens konzentrieren sich auf die zentralen Lagen in der City und Topcity. Diese Premium-Standorte wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Hier werden für Neubauwohnungen teilweise Preise über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

In den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während etablierte Wohnlagen wie Steglitz oder Wilmersdorf weiterhin hohe Preise erzielen, bieten östliche Bezirke wie Lichtenberg oder Marzahn-Hellersdorf noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, wobei auch in den Außenbezirken moderate Preissteigerungen zu verzeichnen sind.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine deutliche Zweiteilung: Während sich der Bestandsmarkt stabilisiert und moderate Preissteigerungen aufweist, bleibt der Neubausektor schwach. Hohe Baukosten und Finanzierungshürden verhindern trotz gestiegener Genehmigungszahlen neue Bauaktivitäten.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent jährlich zu rechnen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in den zentralen Lagen. Das knappe Angebot wird den Preisdruck aufrechterhalten. Eine deutliche Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubauaktivität wieder signifikant anzieht, was jedoch frühestens in 2026 der Fall sein dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen im dritten Quartal 2025 keine separaten Marktdaten vor. Die verfügbaren Statistiken unterscheiden in der Regel nicht zwischen Häusern und Wohnungen zur Miete, sondern fassen diese unter dem allgemeinen Mietmarkt zusammen. Erfahrungsgemäß liegen die Mietpreise für Häuser etwa 15 bis 25 Prozent über dem Durchschnitt für Wohnungen, was bei einem stadtweiten Durchschnitt von 16 Euro pro Quadratmeter auf Mietpreise zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter für Häuser schließen lässt.

Im Vergleich zum Vorquartal und Vorjahr dürfte die Entwicklung analog zum allgemeinen Mietmarkt verlaufen sein, mit Steigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich. Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, bleibt konstant hoch.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete ist traditionell sehr begrenzt in Berlin. Die meisten Häuser werden entweder vom Eigentümer selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Der Markt für Miethäuser ist daher ein ausgeprägter Nischenmarkt mit sehr geringem Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern.

Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist sehr schnell vermietet, oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent. Neubauaktivitäten im Bereich der Miethäuser sind minimal, da Investoren und Entwickler sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Miethäuser sind hauptsächlich in den Außenbezirken und Stadtrandlagen zu finden. In Bezirken wie Reinickendorf, Spandau oder Köpenick ist das Angebot noch am größten. Die zentralen Bezirke bieten kaum Häuser zur Miete an, und wenn, dann zu Premiumpreisen, die oft bei 25 Euro pro Quadratmeter und mehr liegen.

Die günstigsten Miethäuser finden sich in den östlichen Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder am südöstlichen Stadtrand. Hier sind teilweise noch Mietpreise unter 15 Euro pro Quadratmeter möglich, allerdings bei entsprechend peripherer Lage und oft älterer Bausubstanz.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischenmarkt bleiben. Das Angebot wird voraussichtlich weiter begrenzt bleiben, während die Nachfrage, getrieben durch den Wunsch nach mehr Wohnraum und Garten, hoch bleibt. Dies wird zu weiteren moderaten Mietsteigerungen führen.

Eine Ausweitung des Angebots ist nicht in Sicht, da Neubauhäuser fast ausschließlich zum Kauf angeboten werden. Mieter von Häusern müssen sich auf einen weiterhin sehr kompetitiven Markt einstellen und mit steigenden Preisen rechnen. Alternative Wohnformen wie Doppelhaushälften oder Reihenhäuser könnten an Bedeutung gewinnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der stadtweite Durchschnittsmietpreis bei 16,00 Euro pro Quadratmeter, wobei alternative Erhebungen einen Wert von 13,03 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Die Unterschiede resultieren aus verschiedenen Erhebungsmethoden und Datengrundlagen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnitt bei 12,92 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein Anstieg von etwa 0,85 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Mietmarkt eine deutliche Dynamik. Je nach Datenquelle liegt die Steigerung zwischen 5,5 und 10 Prozent. Diese erhebliche Preissteigerung übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Berliner Mietmarkt. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung setzt sich damit ungebremst fort.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot ist im Jahr 2025 leicht gestiegen. In den ersten drei Quartalen wurden fast 34.000 Inserate registriert, was einem Anstieg von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diesen stehen jedoch nur etwa 8.500 Abschlüsse gegenüber, was die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und tatsächlicher Verfügbarkeit verdeutlicht.

Trotz des leicht gestiegenen Angebots bleibt der Mietmarkt von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Die hohe Nachfrage bei knappem Angebot führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt. Wohnungssuchende müssen sich auf lange Wartezeiten und hohe Konkurrenz bei Besichtigungen einstellen. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Preisdruck weiter erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und zeigen eine Spanne von etwa 8 Euro pro Quadratmeter. Den niedrigsten Durchschnittsmietpreis weist Marzahn-Hellersdorf mit 11,90 Euro pro Quadratmeter auf, während in der City-West Spitzenpreise von knapp 20,00 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Die zentralen Bezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg liegen durchweg über dem stadtweiten Durchschnitt. Hier sind Mieten zwischen 17 und 19 Euro pro Quadratmeter üblich. In den westlichen Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf und Schöneberg bewegen sich die Preise im oberen Mittelfeld. Die östlichen und südöstlichen Außenbezirke bieten weiterhin die günstigsten Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Die Entwicklung der Neuvertragsmieten bleibt neben dem ungelösten Wohnungsmangel die zentrale Herausforderung für Berlin. Eine grundlegende Trendwende ist in den kommenden 12 bis 24 Monaten nicht zu erwarten. Die strukturelle Angebotsknappheit wird das prägende Merkmal des Marktes bleiben.

Für die nahe Zukunft ist mit weiteren Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 6 Prozent jährlich zu rechnen. Der Mietmarkt wird weiterhin ein Vermietermarkt bleiben, in dem Mieter nur begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten haben. Politische Interventionen wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel könnten die Dynamik beeinflussen, haben aber in der Vergangenheit nur begrenzte Wirkung gezeigt. Erst eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivitäten könnte mittelfristig zu einer Entspannung führen, was jedoch frühestens ab 2027 realistisch erscheint.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit teilweise deutlichen Preissteigerungen. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt setzt sich die Aufwärtsdynamik fort, getrieben von struktureller Angebotsknappheit und anhaltend hoher Nachfrage. Die Neubauaktivität bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was die Marktanspannung weiter verstärkt. Marktteilnehmer müssen sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt mit steigenden Preisen einstellen.