Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabilisiert mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach den turbulenten Vorjahren mit deutlichen Preiskorrekturen hat sich der Markt auf einem hohen Niveau eingependelt. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt der dominierende Faktor für die anhaltend hohen Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind in allen vier Hauptsegmenten leichte bis moderate Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei der Mietmarkt dynamischer agiert als der Kaufmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.171 EUR/m². Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 5.100 EUR/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 4.919 EUR/m² notierte, beträgt der Anstieg solide 5 Prozent.

Diese Preisentwicklung signalisiert eine Stabilisierung des Marktes nach den erheblichen Schwankungen der vergangenen Jahre. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser haben sich nach der Korrekturphase 2022/2023 wieder gefangen und bewegen sich nun auf einem stabilen Wachstumspfad. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preisanstiege trotz der weiterhin restriktiven Finanzierungsbedingungen mit erhöhten Zinsen erfolgen, was auf eine robuste Grundnachfrage hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Die Neubautätigkeit bleibt schwach und kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Dies führt zu einer kontinuierlichen Verknappung des verfügbaren Angebots und stützt die Preise nachhaltig. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich an dieser grundlegenden Konstellation wenig geändert - der Markt bleibt ein deutlicher Verkäufermarkt.

Die Transaktionszahlen zeigen eine leichte Erholung gegenüber dem Vorquartal, bleiben aber deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Viele potenzielle Käufer warten weiterhin auf günstigere Finanzierungsbedingungen oder deutlichere Preiskorrekturen, die jedoch ausbleiben. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine zunehmende Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Die zentralen Lagen sowie die etablierten Villenviertel im Südwesten der Stadt verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise. Hier werden teilweise Preise deutlich über 7.000 EUR/m² aufgerufen. Die beliebten innenstadtnahen Wohnviertel wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Charlottenburg liegen im oberen Preissegment zwischen 5.500 und 6.500 EUR/m².

Am Stadtrand und in den östlichen Außenbezirken sind Häuser deutlich günstiger zu erwerben. Hier bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.500 EUR/m², wobei auch diese Lagen im Vergleich zum Vorquartal leichte Preissteigerungen verzeichnen. Die relative Attraktivität dieser Randlagen hat durch die verbesserten Homeoffice-Möglichkeiten und den Wunsch nach mehr Wohnfläche zugenommen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment Häuser zum Kauf. Eine leichte Marktentspannung wird frühestens ab 2026/2027 erwartet, wenn die derzeit in Planung befindlichen Neubauvorhaben fertiggestellt werden. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin wird jedoch als langfristiger Preistreiber bestehen bleiben.

Das wieder erwachende Investoreninteresse an Berliner Wohnimmobilien dürfte die Nachfrage zusätzlich stützen. Internationale Investoren kehren verstärkt in den Markt zurück, nachdem sie in den vergangenen zwei Jahren eher zurückhaltend agiert hatten. Sollten die Zinsen im Laufe des Jahres 2026 tatsächlich sinken, wie von vielen Analysten erwartet, könnte dies zu einer weiteren Belebung der Nachfrage und damit zu stärkeren Preissteigerungen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Berlin kosten im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 5.379 EUR/m². Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis bei etwa 5.300 EUR/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von rund 1,5 Prozent. Im Jahresvergleich fällt die Preisentwicklung mit einem Plus von 0,5 bis 1 Prozent deutlich verhaltener aus als im Segment der Häuser. Im dritten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei etwa 5.349 EUR/m².

Die Preisentwicklung im Eigentumswohnungsmarkt zeigt eine deutliche Stabilisierung nach der Korrekturphase der Vorjahre. Der Preisrückgang, der 2022 einsetzte und sich 2023 fortsetzte, ist definitiv gestoppt. Die aktuellen moderaten Preissteigerungen deuten auf eine gesunde Marktentwicklung hin, die weder von spekulativen Übertreibungen noch von Panikverkäufen geprägt ist.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt trotz leicht gestiegener Genehmigungszahlen auf einem historisch niedrigen Niveau. Die hohen Baukosten, strengen energetischen Anforderungen und die schwierigen Finanzierungsbedingungen bremsen die Entwicklung neuer Projekte erheblich. Im Bestandsmarkt zeigt sich hingegen eine moderate Belebung mit steigenden Angebotsmengen und einem langsam wachsenden Transaktionsvolumen.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt stabil bis leicht steigend. Insbesondere kleinere und mittlere Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern sind stark nachgefragt. Das limitierte Angebot führt weiterhin zu kurzen Vermarktungszeiten bei marktgerecht bewerteten Objekten. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Anzahl der Kaufinteressenten leicht erhöht, was auf ein wachsendes Vertrauen in die Marktstabilität hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Berlin ist erheblich und stark lageabhängig. In den Premium-Lagen wie Berlin-Mitte und City-West werden Quadratmeterpreise von bis zu 6.000 EUR/m² und darüber erzielt. Diese zentralen Toplagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der internationalen Nachfrage.

In den Stadtrandbezirken und weniger nachgefragten Lagen bewegen sich die Preise deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Hier sind Eigentumswohnungen bereits ab etwa 4.000 EUR/m² erhältlich. Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Spandau bieten noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Eigentumsmarkt. Allerdings zeigen auch diese Lagen eine positive Preisentwicklung, da sie zunehmend von Käufern entdeckt werden, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin deuten auf eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Das Neubausegment wird aufgrund der anhaltenden Kosten- und Finanzierungsproblematik weiterhin schwach bleiben, was das Angebot begrenzt hält. Die Fertigstellung der wenigen laufenden Neubauprojekte wird den Nachfrageüberhang kaum ausgleichen können.

Mittelfristig könnte eine Lockerung der Kreditvergaberichtlinien oder eine Senkung der Bauzinsen zu einer stärkeren Nachfragebelebung führen. Experten rechnen jedoch nicht mit drastischen Preissprüngen, sondern eher mit einer kontinuierlichen, moderaten Aufwärtsbewegung. Die demografische Entwicklung Berlins mit weiterhin positivem Wanderungssaldo wird die Nachfrage nach Wohnraum langfristig stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die Neuvertragsmieten sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um 0,7 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich fällt der Anstieg mit 3,8 Prozent deutlicher aus. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Mietobjekten mit größerer Wohnfläche und privatem Außenbereich wider, die seit der Pandemie verstärkt nachgefragt werden.

Die absolute Höhe der Mieten für Häuser variiert stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Durchschnittlich werden für ein Einfamilienhaus zur Miete in Berlin zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich fällig, wobei Premium-Objekte in Toplagen auch deutlich höhere Mieten erzielen. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit unterhalb der allgemeinen Inflationsrate, was teilweise auf die regulatorischen Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment bleibt extrem knapp. Die meisten Eigentümer von Häusern nutzen diese selbst oder verkaufen sie direkt, anstatt sie zu vermieten. Dies führt zu einer strukturellen Angebotsknappheit, die die Mieten stützt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, wobei besonders Familien mit Kindern und gut verdienende Paare um die wenigen verfügbaren Objekte konkurrieren.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Marktdynamik kaum verändert. Die Anzahl der Mietangebote bleibt auf niedrigem Niveau stabil, während die Nachfrage leicht zugenommen hat. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Häuser zur Miete beträgt nur wenige Tage, bei attraktiven Objekten oft nur Stunden. Besichtigungstermine sind stark überbucht, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den begehrten innerstädtischen Lagen wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Charlottenburg sind Häuser zur Miete praktisch nicht verfügbar, und wenn doch, werden Spitzenmieten aufgerufen. Hier dominieren die höheren Mietpreissegmente mit monatlichen Mieten oft über 4.000 Euro für ein Einfamilienhaus. Die wenigen verfügbaren Objekte werden häufig nicht öffentlich inseriert, sondern über persönliche Netzwerke vermittelt.

In den Stadtrandgebieten und den äußeren Bezirken ist das Angebot etwas größer und die Mietpreise moderater. Bezirke wie Reinickendorf, Köpenick oder Steglitz-Zehlendorf bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen. Hier sind Häuser zur Miete ab etwa 1.800 bis 2.500 Euro monatlich zu finden. Die Preissteigerungen fallen in diesen Lagen etwas geringer aus als in den zentralen Bereichen, zeigen aber ebenfalls eine klare Aufwärtstendenz.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Haussegment. Die Angebotsknappheit wird als dauerhafter Faktor bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage dürfte angesichts der weiterhin hohen Kaufpreise und der restriktiven Kreditvergabe stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen.

Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Mieterschutzgesetze könnten die Preisentwicklung dämpfen. Allerdings könnte dies auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Eigentümer ihre Häuser vom Mietmarkt nehmen. Langfristig wird die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Einkommensentwicklung der Berliner Bevölkerung abhängen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei 16,00 EUR/m², was einer Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Wert knapp unter 16,00 EUR/m² notierte. Im Jahresvergleich ist der Anstieg mit rund 10 Prozent besonders markant - im dritten Quartal 2024 lag die Durchschnittsmiete noch bei 14,50 bis 15,00 EUR/m².

Diese Preisentwicklung zeigt, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe weiterhin unter erheblichem Aufwärtsdruck steht. Die Mietpreisbremse kann die Dynamik nur begrenzt dämpfen, da sie bei Neuvermietungen nach umfassenden Modernisierungen und bei Neubauten nicht greift. Die leicht gestiegene Arbeitslosenquote wirkt zwar dämpfend auf die Nachfrage, kann aber den generellen Trend nicht umkehren.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Berliner Mietwohnungsmarktes. Insbesondere bei Bestandswohnungen ist das Angebot weiterhin sehr begrenzt. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf bei weitem nicht decken, wodurch sich die Angebots-Nachfrage-Schere weiter öffnet. Die Zahl der Inserate steigt zwar langsam an, bleibt aber deutlich unter dem Niveau, das für einen ausgeglichenen Markt erforderlich wäre.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung. Die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse nimmt leicht zu, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes nach den Verwerfungen der Vorjahre hindeutet. Dennoch bleibt der Wettbewerb um attraktive Wohnungen intensiv, mit oft hunderten von Bewerbern pro Objekt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt. In Premium-Lagen wie City-West werden Spitzenmieten von fast 20 EUR/m² erreicht. Die beliebten Innenstadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg liegen mit Durchschnittsmieten zwischen 17 und 19 EUR/m² ebenfalls im oberen Preissegment.

Am anderen Ende der Skala finden sich Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlichen Neuvertragsmieten von etwa 11,90 EUR/m². Auch in Spandau, Reinickendorf und Teilen von Lichtenberg sind die Mieten noch vergleichsweise moderat. Allerdings zeigen auch diese günstigeren Lagen deutliche Preissteigerungen, da sie zunehmend von Mietern entdeckt werden, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Die Gentrifizierung erfasst sukzessive auch die bisher weniger begehrten Stadtteile.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Berlin deuten auf eine Fortsetzung des hohen Preisniveaus mit weiteren moderaten Steigerungen hin. In den kommenden 12 bis 24 Monaten ist keine grundlegende Entspannung zu erwarten. Die Angebotsengpässe werden durch die weiterhin geringe Neubautätigkeit perpetuiert. Selbst wenn die Baugenehmigungen zunehmen sollten, dauert es Jahre, bis sich dies in einem größeren Wohnungsangebot niederschlägt.

Experten erwarten, dass sich die Mietpreisentwicklung auf dem aktuellen Niveau stabilisiert, mit jährlichen Steigerungsraten im mittleren einstelligen Prozentbereich. Besonders angespannt bleibt die Situation im Segment der preiswerten Wohnungen. Hier ist das Angebot besonders knapp, während die Nachfrage durch Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen unvermindert hoch bleibt. Politische Interventionen wie ein möglicher Mietendeckel 2.0 oder verschärfte Regulierungen könnten die Preisentwicklung dämpfen, aber auch zu unerwünschten Nebeneffekten wie einer weiteren Angebotsverknappung führen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 mit teilweise deutlichen Preiskorrekturen hat sich der Markt auf hohem Niveau gefangen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt in allen vier untersuchten Segmenten der bestimmende Faktor.

Im Kaufmarkt zeigen sowohl Häuser als auch Wohnungen eine verhaltene Aufwärtsentwicklung, wobei Häuser mit einem Plus von 5 Prozent im Jahresvergleich dynamischer performen als Wohnungen. Der Mietmarkt entwickelt sich deutlich dynamischer, mit Jahressteigerungen von 3,8 Prozent bei Häusern und beachtlichen 10 Prozent bei Wohnungen.

Die Lageunterschiede innerhalb Berlins bleiben erheblich und verstärken sich teilweise noch. Während in den Premium-Lagen Höchstpreise erzielt werden, bieten die Randbezirke noch relative Erschwinglichkeit, zeigen aber ebenfalls klare Aufwärtstendenzen. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch bisher weniger begehrte Stadtteile.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Eine grundlegende Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht, solange die Neubautätigkeit schwach bleibt und die Nachfrage durch Zuwanderung und veränderte Wohnbedürfnisse hoch bleibt. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen. Der Berliner Wohnimmobilienmarkt bleibt damit einer der dynamischsten und herausforderndsten Märkte Deutschlands.