Immobilienmarktbericht Bremen - 3. Quartal 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Analyse der vier Hauptsegmente - Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete - offenbart eine stabile Marktentwicklung mit regional unterschiedlichen Dynamiken. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise durchweg leicht gestiegen, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 Euro. Dies stellt einen moderaten Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 2.648 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als Häuser noch für durchschnittlich 2.559 Euro pro Quadratmeter gehandelt wurden, entspricht dies einer Steigerung von 4,4 Prozent.

Die Preisentwicklung folgt damit einem stabilen Aufwärtstrend, der sich nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 nun in ruhigeren Bahnen bewegt. Die Kaufpreise für durchschnittliche Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 350.000 und 550.000 Euro, wobei Objekte in gefragten Lagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Verkaufszahlen für Häuser sind im Vergleich zum Vorjahr um beachtliche 12,76 Prozent gestiegen, was auf eine wiedererstarkte Nachfrage hindeutet. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp, insbesondere bei Bestandsimmobilien in guten Lagen. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin verhalten, was primär auf die nach wie vor hohen Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist.

Der Leerstand bei Wohnimmobilien ist leicht angestiegen und wird für 2025 auf etwa 5,6 Prozent prognostiziert. Dieser Wert umfasst jedoch sowohl Häuser als auch Wohnungen und variiert stark zwischen den einzelnen Stadtteilen. Die moderate Erhöhung des Leerstands hat bislang keinen dämpfenden Effekt auf die Preisentwicklung, da sie hauptsächlich weniger attraktive Lagen betrifft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen bleiben signifikant. Spitzenlagen in Bremen-Süd und der Innenstadt verzeichnen Quadratmeterpreise von über 3.000 Euro, während Stadtrandlagen teilweise unter 2.400 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders gefragt sind etablierte Wohnviertel wie Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland, wo gut erhaltene Altbauvillen und moderne Neubauten Höchstpreise erzielen.

Die Stadtrandlagen profitieren zunehmend vom anhaltenden Homeoffice-Trend, der Familien dazu bewegt, größere Objekte mit Garten in ruhigeren Lagen zu suchen. Stadtteile wie Borgfeld, Hemelingen und Arbergen verzeichnen daher eine steigende Nachfrage, was sich mittelfristig in steigenden Preisen niederschlagen dürfte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. Die anhaltend knappe Neubauaktivität wird als stabilisierender Faktor gesehen, der einem Preisverfall entgegenwirkt. Gleichzeitig verhindert die moderate Wirtschaftsentwicklung und die Unsicherheit bezüglich der weiteren Zinsentwicklung stärkere Preissprünge.

Mittelfristig wird mit einer jährlichen Preissteigerung von 1,5 bis 2,5 Prozent gerechnet. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern dürfte aufgrund des demografischen Wandels und der zunehmenden Urbanisierung leicht rückläufig sein, was jedoch durch die weiterhin begrenzte Neubautätigkeit kompensiert wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro robust. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 2.750 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 1,8 Prozent. Die Jahresentwicklung fällt mit einem Plus von 4,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (2.686 Euro pro Quadratmeter) noch deutlicher aus.

Je nach Lage und Ausstattung variieren die Preise erheblich. In Bremen-Süd werden beispielsweise durchschnittlich 3.067 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während in peripheren Lagen Preise unter 2.500 Euro möglich sind. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erreichen teilweise Spitzenpreise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt stabil mit leicht wachsender Tendenz, besonders in gut angebundenen Stadtteilen. Die begrenzte Neubautätigkeit wirkt als Preistreiber, da das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Bauträger klagen über hohe Baukosten und zunehmende regulatorische Anforderungen, die die Rentabilität von Neubauprojekten schmälern.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen entwickelt sich analog zum Gesamtmarkt leicht steigend, bleibt aber in attraktiven Lagen vernachlässigbar gering. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bewegen sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau von durchschnittlich zwei bis drei Monaten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Toplagen wie die Innenstadt, das Viertel, Schwachhausen und Bremen-Süd verzeichnen Quadratmeterpreise von regelmäßig über 3.000 Euro. Hier sind es vor allem sanierte Altbauwohnungen und hochwertige Neubauprojekte, die Höchstpreise erzielen.

In Stadtteilen wie Findorff, Neustadt und der Östlichen Vorstadt bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 2.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter. Randlagen wie Huchting, Gröpelingen oder Vegesack bieten hingegen noch Wohnungen unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine allmähliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Kurzfristig wird für den Eigentumswohnungsmarkt eine Seitwärtsbewegung erwartet. Mittelfristig, insbesondere für die Jahre 2027 und 2028, prognostizieren Experten leicht positive Steigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich. Diese moderate Entwicklung wird getragen von einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum Bremens und der anhaltend geringen Neubautätigkeit.

Die Nachfrage dürfte weiterhin stark von der Entwicklung der Hypothekenzinsen abhängen. Bei einer Stabilisierung oder leichten Senkung der Zinsen könnte die Nachfrage wieder deutlicher anziehen. Investoren zeigen zunehmendes Interesse an Bremer Eigentumswohnungen als vergleichsweise stabile Kapitalanlage mit moderatem Wertsteigerungspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen leichten Anstieg von 0,84 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Miete bei 9,51 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als noch 9,33 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden, beträgt die Steigerung 2,79 Prozent.

Die absoluten Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kostet monatlich etwa 1.150 Euro kalt, während freistehende Häuser mit gehobener Ausstattung in guten Lagen deutlich über 2.000 Euro Monatsmiete erreichen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern zeigt sich leicht wachsend, was insbesondere auf Familien zurückzuführen ist, die sich den Kauf einer Immobilie derzeit nicht leisten können oder wollen. Das Angebot bleibt teilweise knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die geringe Neubautätigkeit im Segment der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich.

Der Leerstand bei Wohnraum insgesamt steigt zwar leicht an und wird auf etwa 5,6 Prozent prognostiziert, betrifft aber hauptsächlich Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. Bei Häusern zur Miete ist der Leerstand marginal und konzentriert sich auf sanierungsbedürftige Objekte oder ungünstige Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Häusern erheblich. In zentralen und beliebten Wohnlagen wie Schwachhausen, Horn-Lehe oder der Neustadt werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der attraktiven Wohnumgebung.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln wie Blumenthal, Huchting oder Teilen von Bremen-Nord liegen die Mieten teilweise unter 8 Euro pro Quadratmeter. Hier findet sich auch das größte Angebot an Miethäusern, wobei die Qualität und der Zustand der Objekte stark variieren können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein weiterer leichter Mietanstieg erwartet. Die limitierten Neubauaktivitäten und die stabile Nachfrage werden die Mieten auf hohem Niveau halten. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent, wobei attraktive Lagen überdurchschnittlich profitieren dürften.

Die Marktstimmung für Vermieter bleibt positiv, da die Nachfrage hoch bleibt und Leerstände kaum zu befürchten sind. Allerdings könnten verschärfte Mieterschutzbestimmungen und energetische Sanierungsauflagen die Renditen schmälern. Langfristig wird der Markt für Miethäuser als stabil eingeschätzt, mit moderaten aber stetigen Mietsteigerungen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,59 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einem Anstieg von 0,84 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 mit 9,33 Euro pro Quadratmeter beträgt die jährliche Steigerung 2,79 Prozent.

Die absolute Mietbelastung variiert stark nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung kostet durchschnittlich 671 Euro kalt, während kleine Singlewohnungen mit 40 Quadratmetern bei etwa 384 Euro liegen. In gehobenen Lagen und bei Neubauten können die Mieten jedoch deutlich über diesen Durchschnittswerten liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen zeigt sich leicht rückläufig, während die Nachfrage robust bleibt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in gut angebundenen Stadtteilen. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal minimal verlängert, liegt aber weiterhin bei durchschnittlich nur zwei bis vier Wochen für attraktive Objekte.

Der Gesamtleerstand steigt zwar auf prognostizierte 5,6 Prozent, schlägt aber in Spitzenlagen kaum durch. Die erhöhte Leerstandsquote konzentriert sich hauptsächlich auf weniger gefragte Stadtteile und sanierungsbedürftige Altbauten. In beliebten Vierteln herrscht weiterhin ein Nachfrageüberhang, der zu schnellen Vermietungen und teilweise zu Bewerberschlangen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Bremen zeigt deutliche stadtteilspezifische Unterschiede. Spitzenmieten von über 11 Euro pro Quadratmeter werden in der Innenstadt, in Schwachhausen, Findorff und im Viertel erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Mittlere Mietpreise zwischen 8,50 und 10,50 Euro finden sich in Stadtteilen wie der Neustadt, Walle oder Peterswerder. Diese Viertel erleben teilweise eine Aufwertung durch Gentrifizierungsprozesse, was zu steigenden Mieten führt. Günstiger Wohnraum unter 8 Euro pro Quadratmeter ist hauptsächlich in Randlagen wie Gröpelingen, Huchting oder Teilen von Bremen-Nord zu finden.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate stabile bis leicht steigende Mietpreise. Besonders in beliebten Stadtteilen mit knapper Neubauaktivität werden weitere Mietsteigerungen erwartet. Die jährliche Steigerungsrate dürfte sich zwischen 2 und 3,5 Prozent einpendeln, wobei Neubauwohnungen und sanierte Altbauten überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen könnten.

Der Markt bleibt trotz des leicht erhöhten Leerstands robust. Die Angebotsseite wird durch den steigenden Leerstand in unattraktiven Lagen etwas entlastet, was dort zu einer Stabilisierung oder sogar leichten Rückgängen der Mieten führen könnte. In gefragten Lagen bleibt der Vermietermarkt jedoch bestehen, mit kurzen Leerständen und guten Auswahlmöglichkeiten bei der Mietersuche.

Langfristig wird die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen abhängen. Diskussionen über Mietpreisbremsen, energetische Sanierungspflichten und sozialen Wohnungsbau könnten die Marktdynamik beeinflussen. Die grundsätzlich positive Bevölkerungsentwicklung Bremens und der anhaltende Trend zur Singularisierung der Haushalte sprechen jedoch für eine weiterhin stabile Nachfrage nach Mietwohnungen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind im Quartalsvergleich um 0,8 bis 1,8 Prozent gestiegen, während die Mieten um etwa 0,84 Prozent zulegten. Im Jahresvergleich zeigen sich deutlichere Zuwächse von 2,79 bis 4,4 Prozent, was auf eine nachhaltige Markterholung hindeutet.

Die Marktdynamik wird wesentlich durch die knappe Neubautätigkeit und die stabile Nachfrage bestimmt. Während zentrale und beliebte Stadtteile weiterhin Höchstpreise erzielen, bieten Randlagen noch bezahlbaren Wohnraum. Der leicht steigende Leerstand von prognostizierten 5,6 Prozent konzentriert sich hauptsächlich auf weniger attraktive Lagen und hat bislang keinen dämpfenden Effekt auf die Preisentwicklung in gefragten Vierteln.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung mit jährlichen Preissteigerungen von 1,5 bis 3,5 Prozent. Die größten Unsicherheitsfaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung, mögliche regulatorische Eingriffe und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Insgesamt zeigt sich der Bremer Immobilienmarkt jedoch resilient und bietet sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren stabile Perspektiven.