Immobilienmarktbericht Bremen – Q3 2025

Marktanalyse für Wohnimmobilien

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Die Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – offenbart eine fortgesetzte Verknappung des Angebots bei gleichbleibend hoher Nachfrage. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die moderaten Preissteigerungen fort, wobei die Entwicklung je nach Marktsegment und Lage differenziert zu betrachten ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.669 Euro. Diese Entwicklung markiert eine moderate Steigerung von etwa 1 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Preise bei durchschnittlich 2.600 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 mit damals 2.559 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Wertsteigerung von 4,4 Prozent.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei Neubauten und kernsanierte Objekte regelmäßig Preise oberhalb dieser Spanne erzielen. Besonders auffällig ist die Preisentwicklung bei energieeffizienten Häusern, die aufgrund gestiegener Energiekosten und verschärfter Bauvorschriften eine Preispremie von bis zu 15 Prozent gegenüber unsanierten Bestandsimmobilien erzielen.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Kaufhäuser bleibt angespannt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die Position der Verkäufer weiter stärkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Objekte liegt bei lediglich 45 bis 60 Tagen, während sanierungsbedürftige Immobilien teilweise mehrere Monate auf dem Markt verbleiben.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung nach der Stagnationsphase der vergangenen Quartale. Projekte wie das Balgequartier setzen positive Impulse, können jedoch den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa 8 Prozent gestiegen, bleiben aber weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskonditionen dämpfen weiterhin die Neubauaktivität privater Bauherren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleibt signifikant. Während in zentralen und etablierten Wohnlagen wie Schwachhausen oder dem Viertel Quadratmeterpreise von bis zu 3.200 Euro erreicht werden, liegen die Preise in peripheren Stadtteilen wie Huchting oder Gröpelingen bei durchschnittlich 2.100 bis 2.300 Euro pro Quadratmeter.

Bremen-Süd, traditionell eine gefragte Wohnlage, verzeichnet mit 2.593 Euro pro Quadratmeter eine moderate Preisentwicklung, die leicht unter dem stadtweiten Durchschnitt liegt. Die Stadtteile Horn-Lehe und Oberneuland bleiben die Premiumlagen für Einfamilienhäuser mit Preisen, die regelmäßig die 3.000-Euro-Marke überschreiten. Besonders begehrt sind hier großzügige Grundstücke mit Altbauvillen oder moderne Neubauten in ruhiger Grünlage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Wertsteigerung zwischen 3 und 5 Prozent aus. Entscheidende Faktoren werden die weitere Entwicklung der Bauzinsen, die Verfügbarkeit von Bauland und die konjunkturelle Entwicklung sein.

Die demografische Entwicklung Bremens mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von etwa 0,5 Prozent jährlich stützt die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig wird die Verknappung von Bauland in attraktiven Lagen die Preisdynamik weiter befeuern. Mittelfristig könnte sich der Markt jedoch durch verstärkte Nachverdichtung und Umnutzung von Gewerbeflächen etwas entspannen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 2.798 Euro, was einer Steigerung von etwa 3,3 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 beträgt die Preissteigerung moderate 1 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Objektqualität abhängt.

Besonders auffällig ist die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen. Während Bestandswohnungen im Durchschnitt bei den genannten 2.798 Euro pro Quadratmeter liegen, erzielen Neubauwohnungen Preise von durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter. Diese erhebliche Preisdifferenz von über 60 Prozent reflektiert die gestiegenen Baukosten, aber auch die hohen Anforderungen an Energieeffizienz und moderne Ausstattung.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist leicht von 5,4 Prozent im Jahr 2024 auf 5,6 Prozent im dritten Quartal 2025 gestiegen. Diese marginale Erhöhung konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in weniger attraktiven Lagen. Bei modernen und energieeffizienten Wohnungen herrscht weiterhin ein ausgeprägter Nachfrageüberhang.

Die Neubauaktivität im Segment der Eigentumswohnungen zeigt eine positive Tendenz. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung oder kurz vor dem Baustart. Die Fertigstellungsquote hat sich im Vergleich zum Vorquartal um etwa 12 Prozent erhöht, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen könnte. Dennoch bleibt das Neubauvolumen deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der strukturellen Nachfrage erforderlich wäre.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen beträgt derzeit 70 bis 90 Tage, wobei Neubauwohnungen häufig bereits vor Fertigstellung vollständig verkauft sind. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche, die sowohl von Eigennutzern als auch Kapitalanlegern gesucht werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Eigentumswohnungsmarkt ist noch ausgeprägter als bei Häusern. In gefragten Stadtteilen wie Bremen-Süd werden durchschnittlich 3.067 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in der Überseestadt für Neubauwohnungen Spitzenpreise von bis zu 5.500 Euro pro Quadratmeter realisiert werden.

Die Innenstadt und innenstadtnahe Quartiere wie das Viertel oder Schwachhausen verzeichnen konstant hohe Preise zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Demgegenüber liegen die Preise in Stadtteilen wie Hemelingen oder Kattenturm bei durchschnittlich 2.200 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede von über 100 Prozent zwischen Premium- und einfachen Lagen bleiben ein charakteristisches Merkmal des Bremer Wohnungsmarktes.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich heterogen verlaufen. Während für Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Bestandswohnungen weitere Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich erwartet werden, dürfte sich die Preisentwicklung bei älteren, unsanierten Wohnungen deutlich moderater gestalten.

Die verschärften energetischen Anforderungen und die steigenden Heizkosten werden die Preisschere zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen weiter öffnen. Experten erwarten, dass Wohnungen mit schlechter Energiebilanz mittelfristig Preisabschläge von bis zu 20 Prozent hinnehmen müssen. Gleichzeitig wird die fortschreitende Urbanisierung und der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnungen in guten Lagen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorquartal um moderate 1 bis 3 Prozent gestiegen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche erzielt derzeit Kaltmieten zwischen 1.400 und 1.800 Euro monatlich, wobei Neubauten und energetisch optimierte Objekte am oberen Ende dieser Spanne liegen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine etwas deutlichere Steigerung von etwa 4 Prozent, was die anhaltende Attraktivität dieses Marktsegments unterstreicht. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen, die Mietpreise zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent, was die starke Verhandlungsposition der Vermieter unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt lediglich 14 bis 21 Tage, wobei attraktive Objekte häufig innerhalb einer Woche vermietet sind. Diese Marktenge führt dazu, dass Vermieter zunehmend Auswahlkriterien wie Bonität und langfristige Mietvertragslaufzeiten in den Vordergrund stellen.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser bleibt aufgrund der hohen Baukosten und der im Vergleich zu Eigentumswohnungen geringeren Renditeerwartungen verhalten. Institutionelle Investoren konzentrieren sich vorwiegend auf den Bau von Mehrfamilienhäusern, während der klassische Einfamilienhaus-Mietmarkt hauptsächlich durch Privatvermieter bedient wird.

Ein wachsender Trend ist die Umwandlung von älteren Einfamilienhäusern in Mehrfamilienhäuser oder die Teilung in separate Wohneinheiten, um die Rendite zu optimieren. Diese Entwicklung trägt jedoch nur marginal zur Entspannung des Marktes bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant, jedoch weniger ausgeprägt als im Kaufsegment. In Premium-Lagen wie Schwachhausen, Horn-Lehe oder Oberneuland werden Spitzenmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für moderne Einfamilienhäuser erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gehobenen Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der grünen Umgebung.

In Stadtteilen wie Findorff, Walle oder der Neustadt liegen die Mietpreise für Häuser bei durchschnittlich 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Die peripheren Stadtteile wie Blumenthal oder Vegesack bieten mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, wobei hier auch die Nachfrage entsprechend geringer ausfällt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die Mietpreissteigerungen dürften sich im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien überproportional profitieren werden.

Die anhaltende Zuwanderung nach Bremen, insbesondere von Familien aus dem Umland, wird die Nachfrage nach Miethäusern weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten die Attraktivität von Häusern in Randlagen erhöhen, was dort zu stärkeren Mietpreissteigerungen führen könnte. Die begrenzte Neubauaktivität wird jedoch dafür sorgen, dass der Markt angespannt bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise für Neubauwohnungen haben sich auf 13,40 Euro pro Quadratmeter erhöht, was einer Steigerung von 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht, als noch 12,80 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 beträgt die Steigerung moderate 1 bis 3 Prozent.

Der Gesamtdurchschnitt über alle Wohnungskategorien hinweg liegt bei etwa 10,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Diese Spreizung zwischen Neubau und Bestand verdeutlicht die zunehmende Polarisierung des Mietmarktes. Während moderne, energieeffiziente Wohnungen Höchstpreise erzielen, stagnieren die Mieten für unsanierte Altbauwohnungen oder sinken teilweise sogar leicht.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist leicht von 5,4 Prozent im Jahr 2024 auf 5,6 Prozent im dritten Quartal 2025 gestiegen. Diese scheinbare Entspannung täuscht jedoch über die tatsächliche Marktlage hinweg. Der Leerstand konzentriert sich hauptsächlich auf schwer vermietbare Objekte mit schlechter Energiebilanz, ungünstiger Lage oder erheblichem Sanierungsbedarf. Bei modernen, gut ausgestatteten Wohnungen in gefragten Lagen herrscht weiterhin akuter Mangel.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt positive Tendenzen. Mehrere große Wohnbauprojekte, insbesondere in der Überseestadt und im Hulsberg-Viertel, befinden sich in der Realisierung. Die Fertigstellungszahlen sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa 15 Prozent gestiegen. Dennoch bleibt das Neubauvolumen mit geschätzten 1.200 Wohnungen im Quartal deutlich unter dem Bedarf von etwa 2.000 Wohnungen, der zur Stabilisierung des Marktes notwendig wäre.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Mietwohnungen beträgt weniger als eine Woche. Bei Besichtigungsterminen sind Bewerberschlangen von 20 bis 50 Interessenten keine Seltenheit, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Disparitäten im Mietwohnungsmarkt sind erheblich. In den zentralen Stadtteilen wie der Altstadt, dem Viertel und der Überseestadt werden Spitzenmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Die Überseestadt als modernes Quartier mit hochwertiger Architektur und Wasserlage setzt dabei Maßstäbe für den gehobenen Mietwohnungsmarkt.

Etablierte Wohnviertel wie Schwachhausen, Findorff oder die östliche Vorstadt liegen mit durchschnittlichen Mieten von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der guten Anbindung an die Innenstadt und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In peripheren Stadtteilen wie Gröpelingen, Huchting oder Osterholz liegen die durchschnittlichen Mieten bei 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter. Hier ist auch der Leerstand mit teilweise über 8 Prozent am höchsten. Diese Stadtteile kämpfen mit Imageproblemen und einer teilweise veralteten Bausubstanz, was die Vermietbarkeit erschwert.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen fällt differenziert aus. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren Spreizung der Mietpreise gerechnet. Während für Neubauwohnungen und energetisch sanierte Bestandswohnungen Mietpreissteigerungen von 4 bis 5 Prozent jährlich erwartet werden, dürften die Mieten für unsanierte Altbauwohnungen stagnieren oder sogar leicht sinken.

Die ab 2025 verschärften energetischen Standards und die CO2-Bepreisung werden die Attraktivität energieeffizienter Wohnungen weiter erhöhen. Vermieter unsanierter Objekte werden zunehmend unter Druck geraten, entweder zu modernisieren oder Mietabschläge zu akzeptieren. Die Politik der Stadt Bremen, verstärkt geförderten Wohnungsbau zu realisieren, könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung im mittleren Preissegment führen.

Der demografische Wandel mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die Zuwanderung von Fachkräften werden die Nachfrage nach kleinen bis mittelgroßen Wohnungen weiter antreiben. Besonders gefragt bleiben Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 65 Quadratmetern in zentraler Lage. Die fortschreitende Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice erhöhen zusätzlich die Nachfrage nach Wohnungen mit einem zusätzlichen Arbeitszimmer.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit anhaltender Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die Preisentwicklung verläuft moderat, aber stetig, wobei die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen.

Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards führt zu einer wachsenden Preisdifferenzierung zwischen modernen, energieeffizienten Immobilien und unsaniertem Altbestand. Diese Entwicklung wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich noch verstärken und zu einer Neuordnung der Marktverhältnisse führen.

Bremen bleibt als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort attraktiv, was die Wohnungsnachfrage nachhaltig stützt. Die Herausforderung für Politik und Wirtschaft besteht darin, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten, ohne dabei die Qualität und Nachhaltigkeit aus den Augen zu verlieren. Nur durch eine konzertierte Anstrengung aller Akteure kann mittelfristig eine Entspannung des angespannten Wohnungsmarktes erreicht werden.