Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung mit regional differenzierten Entwicklungen. Nach den dynamischen Bewegungen der Vorquartale zeigt sich eine zunehmende Stabilisierung bei Kaufpreisen, während der Mietmarkt weiterhin von moderaten Aufwärtstendenzen geprägt ist. Die strukturelle Wohnraumknappheit bleibt der dominierende Faktor für die Preisentwicklung in allen Marktsegmenten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert eine bemerkenswerte Korrektur gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem noch durchschnittlich 2.800 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Der Rückgang von 131 Euro pro Quadratmeter entspricht einer Preisanpassung von 4,7 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 110 Euro pro Quadratmeter oder 4,3 Prozent. Diese gegenläufigen Bewegungen verdeutlichen die volatile Phase, in der sich der Bremer Häusermarkt derzeit befindet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch die anhaltend knappe Neubautätigkeit und eine solide, wenn auch nicht mehr überhitzte Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Vermarktungsdauer für Kaufobjekte stabilisiert, wobei die Transaktionsgeschwindigkeit merklich nachgelassen hat. Dies deutet auf eine vorsichtigere Herangehensweise sowohl von Käufern als auch Verkäufern hin.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin deutlich hinter dem Bedarf zurück. Während im zweiten Quartal 2025 noch von einer leichten Belebung der Bautätigkeit berichtet wurde, zeigt sich im dritten Quartal eine Stagnation auf niedrigem Niveau. Der Geldumsatz im Häusermarkt bleibt trotz der Preiskorrektur stabil, was auf eine anhaltende Kaufkraft und Investitionsbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die heterogene Marktentwicklung innerhalb Bremens zeigt sich besonders deutlich bei der Betrachtung der Baulandpreise. Während Bremen-Stadt eine Preissteigerung von 11,1 Prozent für neue Bauplätze verzeichnet, musste Bremen-Nord einen drastischen Rückgang von 22,3 Prozent hinnehmen. Diese Divergenz spiegelt die unterschiedliche Attraktivität und Nachfrageentwicklung in den verschiedenen Stadtbezirken wider.

Die beliebten innenstadtnahen Quartiere wie Schwachhausen und die Östliche Vorstadt zeigen sich weitgehend resilient gegenüber Preisschwankungen, während periphere Lagen stärker von Marktvolatilität betroffen sind. Der anhaltende Homeoffice-Trend begünstigt dabei Randlagen mit guter Infrastruktur, während klassische Toplagen ihre Preisstabilität aus der kontinuierlichen Nachfrage etablierter Käuferschichten beziehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung des Preisniveaus mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die kurzfristige Prognose für 2025 und 2026 geht von einer Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen aus, während für den mittelfristigen Zeitraum 2027 bis 2028 wieder mit kontinuierlichen Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich gerechnet wird.

Die strukturelle Wohnungsknappheit in Verbindung mit der weiterhin begrenzten Neubautätigkeit wird als preisstützender Faktor wirken. Gleichzeitig könnten sich verändernde Finanzierungsbedingungen und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung dämpfend auf die Preisentwicklung auswirken. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen stabilen, aber weniger dynamischen Markt einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 2.813 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, das einen stabilen bis leicht rückläufigen Preisstand aufwies, hat sich der Markt auf diesem Niveau eingependelt. Die Entwicklung zum Vorjahr ist deutlich positiver: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit durchschnittlich 2.686 Euro pro Quadratmeter ergibt sich ein Anstieg von 127 Euro pro Quadratmeter oder 4,7 Prozent.

Besonders bemerkenswert ist die Jahresgesamtentwicklung 2025, die mit einem Plus von 7,16 Prozent gegenüber 2024 eine robuste Aufwärtsbewegung zeigt. Der Durchschnittspreis stieg dabei von 2.682,90 Euro auf 2.874,96 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz gestiegener Finanzierungskosten auf einem beachtlichen Niveau. Insbesondere in zentralen Stadtteilen ist die Nachfrage ungebrochen hoch. Der Geldumsatz im Wohnungsmarkt zeigt sich stabil, was die anhaltende Grundnachfrage und Investitionsbereitschaft unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation leicht entspannt, wobei die Anzahl der verfügbaren Objekte weiterhin unterhalb des langjährigen Durchschnitts liegt. Die Vermarktungsdauer hat sich auf einem moderaten Niveau stabilisiert, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen nach wie vor schnell Käufer finden. Die Neubauaktivität im Segment der Eigentumswohnungen zeigt erste Anzeichen einer Belebung, bleibt jedoch weiterhin hinter dem Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Bremen-West verzeichnete im Jahr 2025 einen Preisanstieg von 4,8 Prozent auf 2.823 Euro pro Quadratmeter, ausgehend von 2.692 Euro im Vorjahr. Die beliebten und zentrumsnahen Stadtteile wie das Viertel, Schwachhausen und die Neustadt konzentrieren weiterhin die höchste Nachfrage und zeigen entsprechend stabile bis steigende Preise.

Eine differenzierte Betrachtung nach Wohnungstypen offenbart interessante Entwicklungen: Dachgeschosswohnungen verteuerten sich um 8,24 Prozent, während Maisonettewohnungen nur um 3,70 Prozent zulegten. Die Analyse nach Stockwerken zeigt, dass Wohnungen in der zweiten Etage mit einem Plus von 9,90 Prozent die stärkste Preissteigerung erfuhren, während Wohnungen ab dem dritten Obergeschoss nur um 2,68 Prozent anstiegen. Diese Differenzierung spiegelt veränderte Präferenzen der Käufer wider, die zunehmend Wert auf optimale Lichtverhältnisse bei gleichzeitig moderater Treppenhöhe legen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung hin, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Experten erwarten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei zentrumsnahe Lagen stärker wachsen dürften als periphere Gebiete. Randlagen werden selektiv profitieren, insbesondere wenn sie über eine gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur verfügen.

Die strukturelle Wohnungsknappheit in Kombination mit der begrenzten Neubautätigkeit wird weiterhin preisstützend wirken. Gleichzeitig könnten sich stabilisierende oder leicht sinkende Zinsen positiv auf die Nachfrage auswirken. Mittelfristig ist mit einer Normalisierung des Marktes zu rechnen, wobei die Preise auf dem erreichten hohen Niveau verharren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, wobei spezifische Quadratmeterpreise für dieses Segment in den aktuellen Marktdaten nicht explizit ausgewiesen sind. Die Brutto-Mietrenditen für Mehrfamilienhäuser bewegen sich in einer Spanne zwischen 4,2 und 5,5 Prozent, abhängig von Standort und Objektqualität.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, das bereits einen kontinuierlichen Aufwärtstrend zeigte, setzt sich die positive Entwicklung fort. Die Mietpreissteigerungen liegen dabei über der allgemeinen Inflationsrate, was die anhaltende Attraktivität dieses Segments für Investoren unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern wird maßgeblich durch die anhaltende Wohnraumknappheit in Bremen getrieben. Familien mit Kindern und Haushalte mit höherem Platzbedarf konkurrieren um das begrenzte Angebot an Miethäusern, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Neuvermietungen hat sich verkürzt, da Interessenten schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Das Angebot an Miethäusern bleibt weiterhin knapp. Viele Eigentümer nutzen die günstigen Marktbedingungen für Verkäufe, wodurch sich das Mietangebot zusätzlich verknappt. Die Neubauaktivität im Segment der zur Vermietung bestimmten Häuser ist minimal, da Investoren vorrangig auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauprojekte setzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Entwicklung der Mietpreise für Häuser zeigt eine starke Standortabhängigkeit. Während in etablierten Wohnlagen wie Horn-Lehe, Oberneuland und Borgfeld Premium-Mieten erzielt werden, bleiben die Preise in peripheren Lagen wie Bremen-Nord oder Huchting moderater. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur, Schulanbindung und Grünflächen.

Stadtrandlagen mit Gartenmöglichkeiten profitieren weiterhin vom anhaltenden Trend zum Homeoffice und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche. Gleichzeitig bleiben innenstadtnahe Reihenhäuser und Stadthäuser aufgrund ihrer Lage und der kurzen Wege sehr gefragt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltende Wohnraumknappheit, die begrenzte Neubautätigkeit und die steigenden Betriebskosten, insbesondere im Energiebereich.

Die Einführung strengerer energetischer Standards könnte mittelfristig zu einer Zweiteilung des Marktes führen, wobei energetisch sanierte Objekte deutliche Mietpreisaufschläge rechtfertigen können. Investoren sollten sich auf anhaltend hohe Nachfrage und stabile Renditen einstellen, müssen jedoch auch steigende Instandhaltungs- und Modernisierungskosten einkalkulieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Bremen beträgt im dritten Quartal 2025 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Erhöhung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Mietpreis bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Der Anstieg von 0,08 Euro pro Quadratmeter entspricht einer Steigerung von 0,84 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 9,33 Euro pro Quadratmeter ergibt sich ein Anstieg von 0,26 Euro pro Quadratmeter oder 2,79 Prozent. Diese kontinuierliche Preisentwicklung unterstreicht den anhaltenden Aufwärtsdruck im Mietwohnungsmarkt, der sich trotz der Stabilisierung bei den Kaufpreisen fortsetzt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wobei Lage, Ausstattung und die allgemeine Nachfragesituation die Haupttreiber darstellen. Die Wohnraumknappheit bleibt der dominierende Faktor, der zu einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot führt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anspannung am Mietmarkt nicht entspannt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich weiter verkürzt, wobei attraktive Angebote oft innerhalb weniger Tage vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung bleibt auf hohem Niveau, insbesondere bei preisgünstigen Objekten in guten Lagen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt jedoch weiterhin deutlich hinter dem Bedarf zurück. Institutionelle Investoren und Wohnungsbaugesellschaften fokussieren sich verstärkt auf energieeffiziente Neubauprojekte, die jedoch erst mittelfristig zur Marktentlastung beitragen werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisentwicklung zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens. Besonders in gefragten Lagen wie dem Viertel, Schwachhausen und der Neustadt steigen die Mieten überdurchschnittlich. Diese zentrumsnahen Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenziertes Bild: Während gut angebundene Stadtteile wie Horn-Lehe oder Findorff stabile bis steigende Mieten verzeichnen, bleiben die Preise in peripheren Lagen wie Huchting oder Gröpelingen moderater. Bremen-Nord zeigt eine eigene Dynamik mit vergleichsweise günstigen Mieten, die jedoch aufgrund der begrenzten Nachfrage nur moderat steigen.

Die Qualität des Wohnungsbestands spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Mietpreisgestaltung. Modernisierte Altbauwohnungen in beliebten Quartieren erzielen Spitzenmieten, während unsanierte Objekte in weniger gefragten Lagen zunehmend schwerer zu vermieten sind.

Prognose und Ausblick

Experten rechnen für die kommenden 12 bis 24 Monate mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs. Trotz der sich stabilisierenden Kaufpreise werden die Mieten voraussichtlich weiter steigen, mit erwarteten jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird besonders in gefragten Lagen spürbar sein.

Mehrere Faktoren werden die weitere Entwicklung prägen: Die anhaltende Zuwanderung nach Bremen, der demografische Wandel mit einer steigenden Anzahl von Single-Haushalten, sowie die weiterhin begrenzte Neubautätigkeit werden den Nachfragedruck aufrechterhalten. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Dynamik dämpfen.

Mittelfristig ist mit einer zunehmenden Polarisierung des Marktes zu rechnen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen werden Premiummieten erzielen, während unsanierte Altbauten unter Modernisierungsdruck geraten. Investoren und Vermieter sollten sich auf steigende Anforderungen an die Energieeffizienz und den Wohnkomfort einstellen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Konsolidierung mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Kaufpreise für Häuser eine leichte Korrektur erfahren haben, bleiben Eigentumswohnungen stabil bis leicht steigend. Der Mietmarkt setzt seinen Aufwärtstrend in allen Segmenten fort, getrieben von der strukturellen Wohnraumknappheit.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Stabilisierung der Kaufpreise fortsetzt oder ob neue Impulse durch veränderte Finanzierungsbedingungen oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu einer erneuten Dynamik führen. Sicher ist, dass die Wohnraumknappheit in Bremen ein bestimmender Faktor bleibt, der sowohl Kauf- als auch Mietmärkte weiterhin prägen wird.