Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase. Über alle Segmente hinweg sind moderate Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei sich die Dynamik zwischen Kauf- und Mietmarkt sowie zwischen verschiedenen Stadtlagen unterschiedlich entwickelt. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt weiterhin das bestimmende Merkmal des Marktes, während die Nachfrage trotz des erhöhten Zinsniveaus robust bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Bremen erreichte im dritten Quartal 2025 einen Wert von 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 2.585 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 4,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (2.559 Euro pro Quadratmeter) eine moderate, aber kontinuierliche Aufwärtsentwicklung.

Die Preisentwicklung verlief dabei regional differenziert. Während in den beliebten Stadtteilen wie Hastedt und Utbremen teilweise Preissteigerungen von über 5 Prozent zu verzeichnen waren, zeigten sich in den Randbezirken moderatere Zuwächse von 2 bis 3 Prozent. Besonders gefragt waren Einfamilienhäuser mit Garten in ruhigen Wohnlagen, die aufgrund ihrer Knappheit überdurchschnittliche Preisaufschläge erzielten.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, wobei der Zuwachs hauptsächlich in den Randbezirken zu verzeichnen war. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer verkürzte sich deutlich von 97 Tagen im zweiten Quartal auf 85 Tage im dritten Quartal 2025, was auf eine erhöhte Marktdynamik und eine verbesserte Kaufbereitschaft hindeutet.

Die Nachfrage blieb über alle Preissegmente hinweg stabil, wobei sich insbesondere im mittleren Preissegment zwischen 400.000 und 600.000 Euro eine erhöhte Aktivität zeigte. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser blieb weiterhin verhalten, was die strukturelle Angebotsknappheit verstärkt. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, da verfügbare Objekte in der Regel innerhalb kurzer Zeit verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den zentralen und etablierten Wohnlagen wie Schwachhausen, Horn-Lehe und dem Viertel liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 3.500 Euro, während in peripheren Lagen wie Blumenthal oder Vegesack Preise zwischen 2.000 und 2.300 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Besonders dynamisch entwickelten sich die Preise in den aufstrebenden Stadtteilen wie der Überseestadt und Walle, wo die urbane Entwicklung und verbesserte Infrastruktur zu einer erhöhten Nachfrage führten. In diesen Gebieten wurden Preissteigerungen von bis zu 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnet. Die klassischen Villenviertel wie Oberneuland und Radio Bremen zeigten hingegen eine stabilere Preisentwicklung mit moderaten Zuwächsen von 2 bis 3 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die strukturelle Knappheit durch die geringe Neubauaktivität wird voraussichtlich bestehen bleiben und weiterhin preistreibend wirken. Ein Preisverfall wird nicht erwartet, allerdings dürfte sich das Wachstum auf einem niedrigeren Niveau von 3 bis 4 Prozent pro Jahr einpendeln.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei die demografische Entwicklung und der anhaltende Trend zum Eigenheim die Marktdynamik stützen. Dämpfende Effekte könnten von einer möglichen weiteren Zinserhöhung oder einer wirtschaftlichen Abschwächung ausgehen. Insgesamt wird der Markt für Kaufhäuser in Bremen als robust eingeschätzt, mit einer leichten Tendenz zur Marktberuhigung auf hohem Preisniveau.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigte im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro wurde eine Steigerung von 4,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal (2.686 Euro pro Quadratmeter) erreicht. Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg beeindruckende 7,8 Prozent, was die hohe Attraktivität dieses Marktsegments unterstreicht.

Neubauwohnungen erzielten dabei deutlich höhere Preise als Bestandswohnungen. Während moderne Neubauprojekte in guten Lagen Quadratmeterpreise von über 4.000 Euro erreichten, lagen die Preise für Bestandswohnungen je nach Zustand und Baujahr zwischen 2.200 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die Preisspanne hat sich damit im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, was auf eine zunehmende Differenzierung des Marktes hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen war im dritten Quartal 2025 leicht rückläufig, insbesondere bei attraktiven Bestandswohnungen in guten Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer verkürzte sich auf 72 Tage, was eine Verbesserung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt. Besonders begehrt waren Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in zentraler Lage, die teilweise innerhalb weniger Wochen verkauft wurden.

Die Nachfrage blieb robust und wurde insbesondere durch Kapitalanleger und junge Familien getragen. Die Neubauaktivität konzentrierte sich auf zentrale und gemischte Quartiere, wobei mehrere größere Projekte in der Überseestadt und in Hastedt fertiggestellt wurden. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Segment der Eigentumswohnungen sind besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen der Überseestadt, in Schwachhausen und im Viertel werden regelmäßig Spitzenpreise von über 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die zentrumsnahen Stadtteile wie Findorff, Peterswerder und die östliche Vorstadt verzeichnen Durchschnittspreise zwischen 3.000 und 3.800 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandlagen wie Huchting, Gröpelingen oder Oslebshausen liegen die Preise hingegen zwischen 1.800 und 2.400 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist die dynamische Entwicklung in ehemaligen Problemvierteln wie Tenever, wo durch Sanierungsprojekte und verbesserte Infrastruktur deutliche Wertsteigerungen zu verzeichnen sind. Die Neubauaktivität konzentriert sich weiterhin auf die Überseestadt und andere innenstadtnahe Konversionsflächen, wo moderne Wohnkonzepte realisiert werden.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet, wobei sich die jährlichen Steigerungsraten voraussichtlich zwischen 4 und 6 Prozent einpendeln werden. Die hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, was die Preise stützt. Allerdings werden die dämpfenden Effekte der hohen Zinsen zunehmend spürbar, was zu einer gewissen Marktreifung führt.

Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, während das Luxussegment möglicherweise eine Abschwächung erfährt. Die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, allerdings wird die Grundproblematik der Angebotsknappheit bestehen bleiben. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik sich voraussichtlich abschwächen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigte im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete stieg auf 10,93 Euro pro Quadratmeter, was einer Erhöhung von 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal (10,71 Euro pro Quadratmeter) entspricht. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg 4,1 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 10,50 Euro pro Quadratmeter lag.

Die Mietpreisentwicklung verlief dabei je nach Hausgröße und Ausstattung unterschiedlich. Während kleinere Reihenhäuser mit 100 bis 120 Quadratmetern Wohnfläche Mieten zwischen 1.100 und 1.400 Euro erzielten, lagen die Mieten für größere Einfamilienhäuser mit über 150 Quadratmetern zwischen 1.600 und 2.200 Euro. Besonders gefragt waren energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauten, die Mietpreise am oberen Ende der Spanne erreichten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern blieb im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, wobei sich eine leichte Verbesserung gegenüber dem Vorquartal zeigte. Die Leerstandsquote stieg minimal auf 5,6 Prozent, was hauptsächlich auf saisonale Effekte und vereinzelte Sanierungsprojekte zurückzuführen ist. Die Nachfrage blieb insbesondere von Familien mit Kindern hoch, die den zusätzlichen Platz und die Gartennutzung schätzen.

Die durchschnittliche Vermietungsdauer lag bei etwa 30 Tagen für attraktive Objekte in guten Lagen, während Häuser in weniger gefragten Gebieten teilweise mehrere Monate auf dem Markt blieben. Die Fluktuation war im Vergleich zum Wohnungsmarkt deutlich geringer, was auf längere Mietvertragslaufzeiten und die höhere Bindung der Mieter an ihre Wohnumgebung zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Segment der Miethäuser besonders ausgeprägt. In den beliebten Familienvierteln wie Horn-Lehe, Borgfeld und Oberneuland werden Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Infrastruktur und der Nähe zu hochwertigen Bildungseinrichtungen.

In den zentrumsnahen Lagen wie Schwachhausen, Findorff und der östlichen Vorstadt liegen die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandlagen wie Huchting, Arsten oder Kattenturm bieten hingegen günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Besonders in diesen Gebieten zeigt sich ein leicht erhöhtes Angebot, während in den Premiumlagen praktisch keine Leerstände zu verzeichnen sind.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt der Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Mietanstiegs erwartet. Die strukturelle Knappheit an familiengerechtem Wohnraum wird bestehen bleiben, da die Neubauaktivität in diesem Segment weiterhin verhalten ist. Die demografische Entwicklung mit einer stabilen Nachfrage von Familien stützt den Markt nachhaltig.

Eine grundlegende Entspannung des Marktes ist nicht zu erwarten, allerdings könnten sich die Mietsteigerungen auf einem Niveau von 3 bis 4 Prozent jährlich einpendeln. Die geplanten Neubaugebiete am Stadtrand könnten mittelfristig zu einer leichten Entlastung führen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu decken. Mieter sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik in den Premiumlagen stärker ausgeprägt sein dürfte als in den Randgebieten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen, das größte Segment des lokalen Immobilienmarktes, verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 9,40 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von 4,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (9,20 Euro pro Quadratmeter) eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung.

Die Mietpreisentwicklung variierte stark je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Kleine Einzimmerwohnungen bis 40 Quadratmeter erreichten durchschnittlich 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter, während größere Vierzimmerwohnungen mit über 100 Quadratmetern bei etwa 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter lagen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielten Spitzenmieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen teilweise noch unter 7 Euro pro Quadratmeter vermietet wurden.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert, bleibt aber insgesamt angespannt. Die Leerstandsquote stieg minimal auf 5,4 Prozent, was hauptsächlich auf eine erhöhte Fluktuation und vereinzelte Neubaufertigstellungen zurückzuführen ist. Die Nachfrage blieb auf hohem Niveau, insbesondere in den zentralen und gut angebundenen Lagen.

Die durchschnittliche Vermietungsdauer lag bei etwa 21 Tagen für attraktive Wohnungen in guten Lagen, während sanierungsbedürftige oder schlecht angebundene Wohnungen teilweise mehrere Monate auf Mieter warteten. Besonders gefragt waren Zwei- bis Dreizimmerwohnungen zwischen 60 und 85 Quadratmetern mit Balkon und moderner Ausstattung. Die Neubauaktivität konzentrierte sich auf mehrgeschossige Wohnbauprojekte in innerstadtnahen Lagen, wobei mehrere Großprojekte kurz vor der Fertigstellung stehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich. In den Top-Lagen wie der Überseestadt, dem Viertel und Schwachhausen werden regelmäßig Mieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei Neubauwohnungen in Wasserlage auch 15 Euro pro Quadratmeter überschreiten können. Die beliebten innenstadtnahen Quartiere wie Findorff, Peterswerder und die Neustadt verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 10 und 11,50 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandlagen und weniger attraktiven Vierteln wie Gröpelingen, Walle oder Hemelingen liegen die Mieten hingegen zwischen 7 und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist die dynamische Entwicklung in Stadtteilen mit laufenden Aufwertungsprojekten wie Kattenturm und Tenever, wo durch Sanierungsmaßnahmen und verbesserte Infrastruktur allmähliche Mietsteigerungen zu beobachten sind. Die höchsten Leerstandsquoten finden sich in den weniger attraktiven Lagen mit sanierungsbedürftigen Altbauten, während in den beliebten Vierteln praktisch Vollvermietung herrscht.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von moderaten Mietsteigerungen geprägt sein. Die erwarteten jährlichen Steigerungsraten dürften sich zwischen 3 und 5 Prozent bewegen, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird trotz der laufenden Neubauprojekte bestehen bleiben, da die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung weiterhin hoch bleibt.

Erste Anzeichen einer Marktentspannung sind durch das leicht gestiegene Angebot erkennbar, allerdings bleibt der Markt in attraktiven Lagen weiterhin sehr angespannt. Die geplanten Großprojekte könnten mittelfristig zu einer gewissen Entlastung führen, insbesondere im mittleren Preissegment. Allerdings wird die Grundproblematik des knappen Angebots in beliebten Lagen bestehen bleiben. Mieter sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die staatlichen Regulierungen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Fazit und Gesamtausblick

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung mit stabilen Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise für Wohnungen zeigten mit einem Plus von 4,1 Prozent die stärkste Dynamik, während die Mietmärkte mit Steigerungen um 2 Prozent eine verhaltene Entwicklung aufwiesen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das zentrale Merkmal des Marktes und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung bestimmen.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt haben sich weiter verfestigt, wobei die Premium-Stadtteile ihre Spitzenposition behaupten konnten. Gleichzeitig zeigen sich in ehemaligen Problemvierteln durch Aufwertungsmaßnahmen positive Entwicklungen. Die Marktdynamik wird zunehmend durch die hohen Zinsen gebremst, was zu einer Verlangsamung des Preiswachstums führt, ohne jedoch einen Preisrückgang zu bewirken.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung zu rechnen, wobei sich die jährlichen Preissteigerungen voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent einpendeln werden. Die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung beitragen, werden aber die grundlegende Knappheitssituation nicht vollständig lösen können. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen weiterhin robusten, aber weniger dynamischen Markt einstellen, während Mieter mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Mietsteigerungen rechnen müssen.