Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vorangegangenen Quartalen zeichnet sich nun eine moderate Aufwärtsbewegung ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt widerspiegelt. Die Hansestadt profitiert dabei von ihrer wirtschaftlichen Stabilität und der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum, während das Angebot weiterhin knapp bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei etwa 2.650 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Quartalsentwicklung zeigt somit einen moderaten Anstieg von etwa 0,5 bis 1 Prozent. Im Jahresvergleich haben sich die Häuserpreise um etwa 4 bis 5 Prozent erhöht, was auf eine kontinuierliche Wertsteigerung hindeutet.

Nach dem leichten Rückgang von 0,7 Prozent im ersten Quartal 2025 hat sich der Markt stabilisiert und zeigt nun wieder eine positive Tendenz. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei besonders nachgefragte Objekte in Toplagen auch deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist von einem anhaltenden Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Nachfrage nach Häusern bleibt auf einem solide hohen Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Die Neubauaktivität zeigt sich im dritten Quartal 2025 moderat, ohne signifikante Zuwächse gegenüber dem Vorquartal. Dies führt zu einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft bei gleichzeitig knappem Angebot hindeutet. Besonders Bestandsimmobilien in guten Lagen finden schnell neue Eigentümer. Der Leerstand im Häusersegment bleibt vernachlässigbar gering, da die meisten verfügbaren Objekte zeitnah vermittelt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. In zentrumsnahen und besonders beliebten Vierteln erreichen die Quadratmeterpreise bis zu 3.300 Euro, während der Stadtdurchschnitt bei etwa 2.900 Euro liegt. Bremen-Süd zeigt sich mit durchschnittlich 2.593 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger als der Gesamtdurchschnitt der Stadt.

Die Stadtrandlagen bieten weiterhin die günstigsten Kaufoptionen und zeigen ein moderateres Preiswachstum als die innerstädtischen Bereiche. Besonders nachgefragt sind Häuser in den grünen Stadtteilen wie Oberneuland, Horn-Lehe und Borgfeld, wo die Kombination aus urbaner Anbindung und naturnaher Wohnlage geschätzt wird. Die traditionellen Arbeiterviertel im Bremer Westen entwickeln sich ebenfalls positiv, profitieren aber noch nicht im gleichen Maße von Wertsteigerungen wie die etablierten Wohnlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung. Kurzfristig wird für das Jahr 2025 eine Seitwärtsbewegung oder leichte Zunahme prognostiziert. Mittelfristig, für die Jahre 2027 und 2028, wird mit einem jährlichen Wachstum von 1,5 bis 2,5 Prozent gerechnet.

Die langfristige Perspektive bleibt positiv, bedingt durch den anhaltend knappen Neubau und die erwartete Normalisierung des Zinsniveaus. Die demografische Entwicklung Bremens mit einem stabilen Bevölkerungswachstum stützt zusätzlich die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Risikofaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung und mögliche wirtschaftliche Verwerfungen, die jedoch aktuell als gering eingeschätzt werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungskaufmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen zwischen 2.798 und 2.875 Euro, wobei je nach Quelle und Berechnungsmethode leichte Variationen auftreten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise zwischen 2.700 und 2.800 Euro pro Quadratmeter rangierten, bedeutet dies einen Anstieg von etwa 3 bis 5 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Wertsteigerung von 6,5 bis 7,7 Prozent, was die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage unterstreicht. Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von etwa 180.000 Euro für kleine Einheiten in einfachen Lagen bis zu über 500.000 Euro für großzügige Neubauwohnungen in Premiumlagen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt stabil bis leicht wachsend, wobei sich der Markt zunehmend selektiv zeigt. Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz und moderne Ausstattung, was sich in unterschiedlichen Preisentwicklungen je nach Objektqualität niederschlägt. Der Neubau bleibt weiterhin knapp, und die Angebotsmenge ist gering, was die Preise besonders in beliebten Vierteln stützt.

Das Kaufvolumen hat sich im dritten Quartal 2025 etwas erhöht, ohne jedoch Anzeichen einer Marktüberhitzung zu zeigen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte deutlich schneller vermittelt werden. Die Finanzierungsbedingungen haben sich nach der Zinserhöhungsphase stabilisiert, was zu einer gewissen Belebung der Kaufaktivitäten geführt hat.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Bremen-Süd zeigt sich mit durchschnittlich 3.067 Euro pro Quadratmeter als überdurchschnittlich teuer, was auf die Beliebtheit dieser Wohnlagen zurückzuführen ist. Zentrale Lagen und etablierte Viertel wie das Viertel, Schwachhausen und die Neustadt erreichen ebenfalls Preise über 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Lagen bewegen sich die Preise zwischen 2.600 und 2.800 Euro pro Quadratmeter. Die Überseestadt entwickelt sich weiterhin dynamisch und zeigt deutliche Wertsteigerungen, bleibt aber aufgrund des hohen Neubaanteils preislich heterogen. Saisonale Schwankungen sind im Bremer Wohnungsmarkt wenig ausgeprägt, was für eine konstante Nachfrage über das gesamte Jahr spricht.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungskaufmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Kurzfristig erwarten Experten eine Seitwärtsbewegung bis leicht steigende Preise, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik abhängen wird. Mittelfristig wird ein moderates Wachstum erwartet, basierend auf der anhaltenden Angebotsknappheit und der stabilen Nachfrage.

Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards könnte zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen. Neubauprojekte werden voraussichtlich weiterhin Premiumpreise erzielen, während der Bestand je nach Zustand und Lage differenziert bewertet wird. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten stützt besonders die Nachfrage nach Ein- bis Zweizimmerwohnungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Mieten bei etwa 9,51 Euro pro Quadratmeter lagen. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von 0,84 Prozent.

Im Jahresvergleich haben sich die Mietpreise für Häuser um etwa 2,8 Prozent erhöht, was unter der allgemeinen Inflationsrate liegt und auf eine relative Stabilität des Mietmarktes hindeutet. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.150 Euro, wobei je nach Ausstattung und Lage erhebliche Abweichungen möglich sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einer interessanten Entwicklung geprägt: Trotz eines moderat steigenden Leerstands bleibt die Nachfrage stabil, was zu einer leichten Entspannung des Marktes führt. Die Neubauaktivität bei Mietobjekten ist jedoch nicht ausreichend, um die Nachfrage vollständig zu bedienen, was weiterhin für einen angespannten Markt sorgt.

Der leicht erhöhte Leerstand ist hauptsächlich auf Modernisierungsmaßnahmen und einen strukturellen Wandel im Wohnungsbestand zurückzuführen. Viele Vermieter nutzen die aktuelle Marktlage für umfassende Sanierungen, um ihre Objekte energetisch zu optimieren und langfristig höhere Mieten erzielen zu können. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, was auf eine geringere Fluktuation und zufriedenere Mieter hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Bremer Stadtteilen sind signifikant. Zentrale Lagen wie die Innenstadt und die Überseestadt weisen tendenziell höhere Mieten auf, die oft 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter erreichen. Besonders nachgefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Vierteln mit guter Infrastruktur.

Am Stadtrand sind die Mieten deutlich günstiger und bewegen sich zwischen 8 und 9 Euro pro Quadratmeter. Die unterschiedlichen Ausstattungsniveaus spielen eine wichtige Rolle bei der Preisgestaltung. Modernisierte Häuser mit zeitgemäßer Energieeffizienz können auch in weniger zentralen Lagen höhere Mieten erzielen. Die Nachfrage nach Häusern mit Garten hat sich seit der Pandemie auf hohem Niveau stabilisiert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung bei Häusern. Die Leerstandsentwicklung könnte zu einer leichten Entspannung führen, diese wird jedoch als moderat eingeschätzt und dürfte keine signifikanten Mietpreisrückgänge zur Folge haben.

Die zunehmenden energetischen Anforderungen und die damit verbundenen Modernisierungsmaßnahmen werden voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Gut ausgestattete, energieeffiziente Häuser werden weiterhin Mietsteigerungen verzeichnen, während ältere, unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu größeren Wohnflächen bei Familien stützt die Nachfrage nach Mietshäusern nachhaltig.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum Häusersegment. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen liegt ebenfalls bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 0,84 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bedeutet. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 2,8 Prozent.

Diese moderate Entwicklung zeigt, dass sich der Bremer Mietwohnungsmarkt trotz anhaltender Nachfrage nicht überhitzt. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 671 Euro. Die Spanne reicht dabei von etwa 7 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu über 12 Euro für hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Der Neubau hinkt weiterhin dem Bedarf hinterher, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Der Leerstand hat sich leicht erhöht, bleibt aber auf einem niedrigen Niveau, das keine signifikante Marktentspannung bewirkt.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand hat sich verringert, was auf die gestiegenen Umzugskosten und die Schwierigkeit, adäquaten Ersatzwohnraum zu finden, zurückzuführen ist. Vermieter zeigen sich bei der Auswahl ihrer Mieter zunehmend selektiv, was zu längeren Vermietungszeiten bei gleichzeitig stabilen Preisen führt. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit moderner Ausstattung und guter energetischer Bilanz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Mietwohnungssegment besonders ausgeprägt. Die Innenstadt und beliebte Viertel wie Schwachhausen, das Viertel und die Neustadt weisen deutlich höhere Mieten auf als Randlagen. In diesen gefragten Lagen können die Mieten 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter erreichen, während sie in peripheren Stadtteilen bei 7 bis 8 Euro liegen.

Die Ausstattung und Modernität der Wohnung haben einen starken Einfluss auf den Mietpreis. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen auch in weniger zentralen Lagen überdurchschnittliche Mieten. Die Überseestadt etabliert sich zunehmend als attraktiver Wohnstandort mit steigenden Mieten, während traditionelle Arbeiterviertel wie Gröpelingen und Walle noch moderate Preisniveaus aufweisen, aber eine positive Entwicklung zeigen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine stabile Entwicklung mit moderatem Wachstum hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der leichten Mietsteigerungen, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen und der Neubautätigkeit abhängen wird.

Der leicht steigende Leerstand könnte zu einer gewissen Marktentspannung führen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um den Nachfragedruck signifikant zu mindern. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes wird weiterhin eine wichtige Rolle spielen und könnte zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Wohnungen führen. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und einer alternden Bevölkerung wird die Nachfrage nach barrierefreien, zentral gelegenen Wohnungen verstärken.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabil und moderat wachsend. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt zeigen sich leichte Preissteigerungen, die jedoch im Rahmen einer gesunden Marktentwicklung liegen. Die Hansestadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stabilität, der guten Infrastruktur und der anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort.

Die größte Herausforderung bleibt das knappe Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage, was besonders im Kaufmarkt zu Preissteigerungen führt. Die moderate Entwicklung der Mietpreise zeigt jedoch, dass der Markt nicht überhitzt und sozialverträglich bleibt. Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards wird in allen Segmenten zu einer weiteren Ausdifferenzierung führen und modernisierte Objekte begünstigen.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Bremer Immobilienmarkt weiterhin attraktive Perspektiven mit stabilen Wertsteigerungen und einer positiven langfristigen Entwicklung. Die unterschiedlichen Stadtteile bieten dabei für verschiedene Zielgruppen und Budgets passende Optionen, wobei die Schere zwischen gefragten und weniger nachgefragten Lagen weiter auseinandergeht.