Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung nach einer Phase der Konsolidierung. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor verzeichnen wir moderate bis starke Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt robust, während das Angebot weitgehend stabil bleibt. Diese Marktdynamik führt zu einer kontinuierlichen Aufwärtsentwicklung der Preise, besonders in den zentralen und beliebten Lagen der Hansestadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 €/m². Dies stellt eine beachtliche Steigerung von 110 €/m² oder 4,3 % im Vergleich zum Vorquartal dar, als der Durchschnittspreis noch bei 2.559 €/m² lag. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Preiserholung nach einer vorangegangenen Phase der Marktkonsolidierung.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.559 €/m² lag, entspricht dies einer Wertsteigerung von 4,3 %. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Bremer Häusermarktes und die Stabilität der Nachfrage nach Wohneigentum in der Hansestadt.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die anhaltende Knappheit im Neubausegment getrieben. Trotz moderater Bautätigkeit kann das Angebot die stetig wachsende Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu einem kontinuierlichen Preisdruck führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt sich im dritten Quartal 2025 als ausgewogen mit leichter Tendenz zugunsten der Verkäufer. Das Angebot an verfügbaren Häusern bleibt stabil bis leicht rückläufig, während die Nachfrage eine leicht steigende Tendenz aufweist. Diese Konstellation führt zu einer moderaten Verknappung des Angebots, besonders in den gefragten Lagen.

Die Leerstandsquote wird für das Gesamtjahr 2025 mit 5,6 % prognostiziert, was im nationalen Vergleich einen moderaten Wert darstellt. Dies deutet auf einen funktionierenden Markt hin, der weder überhitzt noch stark unterversorgt ist. Die Neubauaktivität konzentriert sich vorrangig auf Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen, wo durch gezielte Stadtentwicklungsprojekte neue Wohnquartiere entstehen.

Die moderate Neubautätigkeit reicht jedoch nicht aus, um die strukturelle Nachfrage vollständig zu befriedigen. Besonders junge Familien und Paare, die vom urbanen Umfeld profitieren möchten, konkurrieren um die verfügbaren Objekte, was die Marktdynamik zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Bremen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den zentralen und beliebten Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot erheblich, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt. Besonders gefragt sind Häuser in etablierten Wohnvierteln wie Schwachhausen, Horn-Lehe und dem Viertel, wo die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Die peripheren Lagen zeigen hingegen eine weniger dynamische Entwicklung. Hier bewegen sich die Preise moderater, und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist ausgeglichener. Stadtteile wie Huchting, Obervieland oder Teile von Bremen-Nord bieten noch vergleichsweise erschwingliche Kaufoptionen, profitieren aber weniger stark von der allgemeinen Marktdynamik.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den Aufwertungsgebieten. Stadtteile wie Hastedt und Utbremen, die von gezielten Stadtentwicklungsmaßnahmen profitieren, verzeichnen eine zunehmende Nachfrage und entsprechende Preissteigerungen. Diese Gebiete entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für Käufer, die in den etablierten Toplagen keine bezahlbaren Optionen mehr finden.

Prognose und Ausblick

Die Marktstimmung für Häuser zum Kauf bleibt stabil positiv. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate keine grundlegende Trendumkehr, rechnen aber mit möglichen moderaten Korrekturen. Die Preisentwicklung dürfte sich auf einem moderaten Niveau fortsetzen, getrieben durch die anhaltende Knappheit im Neubausegment und die stabile Nachfrage.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von externen Faktoren wie der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung oder leichten Korrektur der Preise führen. Andererseits könnte eine Lockerung der Geldpolitik zu einer weiteren Beschleunigung der Preisentwicklung führen.

Die strukturelle Nachfrage nach Wohneigentum in Bremen bleibt voraussichtlich hoch, getrieben durch die positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und den anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte. Dies spricht für eine weiterhin robuste Preisentwicklung, wenngleich mit moderateren Steigerungsraten als in der Vergangenheit.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Preisentwicklung als bei den Häusern. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.798 €/m², was eine Steigerung von 112 €/m² oder 4,1 % gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 2.686 €/m².

Diese Entwicklung unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Bremen, besonders für Kapitalanleger und Selbstnutzer, die von der urbanen Infrastruktur profitieren möchten. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einer Steigerung von 4,1 % gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die Preisentwicklung wird besonders durch die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zentralen Lagen getrieben. Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen erzielen dabei Spitzenpreise, die deutlich über dem Durchschnitt liegen können.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 als besonders dynamisch. Das Angebot bleibt stabil, kann aber die hohe Nachfrage, besonders nach Wohnungen in zentralen Lagen, nicht vollständig bedienen. Dies führt zu einem Verkäufermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich wie im Häusersegment auf die Aufwertungsgebiete der Stadt. Moderne Wohnquartiere mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Energieeffizienz sind besonders gefragt. Die moderate Bautätigkeit reicht jedoch nicht aus, um den Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren.

Ein wichtiger Treiber der Nachfrage sind Kapitalanleger, die in der aktuellen Niedrigzinsphase nach rentablen Anlagemöglichkeiten suchen. Eigentumswohnungen in Bremen bieten dabei eine attraktive Kombination aus Wertstabilität und Renditemöglichkeiten durch Vermietung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie der Altstadt, dem Ostertor oder Schwachhausen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt. Hier können Quadratmeterpreise von über 3.500 € erreicht werden, besonders bei hochwertigen Neubauprojekten oder sanierten Altbauwohnungen.

Die peripheren Lagen zeigen eine geringere Dynamik, bieten aber noch Potenzial für Käufer mit begrenztem Budget. Stadtteile wie Gröpelingen, Walle oder Teile von Bremen-Nord bieten Eigentumswohnungen zu deutlich günstigeren Preisen, profitieren aber weniger von der allgemeinen Marktdynamik.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den sogenannten Szeneviertel wie dem Steintor oder der Neustadt. Diese Gebiete, die früher als weniger attraktiv galten, erleben durch Gentrifizierungsprozesse eine deutliche Aufwertung und entsprechende Preissteigerungen. Junge Käufer und Investoren erkennen hier zunehmend das Potenzial.

Prognose und Ausblick

Die Marktstimmung für Eigentumswohnungen bleibt ausgesprochen positiv. Die hohe Attraktivität dieses Segments, getrieben durch die flexible Nutzbarkeit und die gute Vermietbarkeit, spricht für eine anhaltend robuste Nachfrage. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderate Preissteigerungen, wenngleich das Tempo der Entwicklung sich verlangsamen könnte.

Die zukünftige Entwicklung wird stark von der Neubautätigkeit abhängen. Sollte es gelingen, das Angebot durch verstärkte Bauaktivitäten zu erhöhen, könnte dies zu einer Stabilisierung der Preise führen. Allerdings sprechen die begrenzten Flächenressourcen und die komplexen Genehmigungsverfahren gegen eine kurzfristige deutliche Ausweitung des Angebots.

Langfristig bleibt Bremen als Wirtschaftsstandort und Universitätsstadt attraktiv für Zuzügler, was die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stützen wird. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten spricht ebenfalls für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 10,50 €/m², was eine Steigerung von 0,30 €/m² oder 2,9 % gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag die Durchschnittsmiete noch bei 10,20 €/m².

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 9,90 €/m² lag, entspricht dies einer Erhöhung von 0,60 €/m² oder 6,1 %. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Anspannung im Mietmarkt für Häuser.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die allgemeine Wohnungsknappheit, steigende Nebenkosten und die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Mietobjekten mit Garten und ausreichend Platz.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zur Miete zeigt sich robust mit einer stabilen Nachfrage. Das Angebot bleibt konstant, kann aber die Nachfrage besonders in zentralen Lagen nicht vollständig bedienen. Die prognostizierte Leerstandsquote von 5,6 % für das Jahr 2025 deutet auf einen funktionierenden, aber angespannten Markt hin.

Die Nachfrage nach Miedhäusern wird besonders von Familien getragen, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch internationale Fachkräfte, die temporär in Bremen arbeiten, suchen verstärkt nach hochwertigen Mietobjekten mit gehobener Ausstattung.

Die Neubautätigkeit im Mietbereich konzentriert sich vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser und weniger auf klassische Einfamilienhäuser zur Vermietung. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung in diesem Segment, was die Mietpreisentwicklung zusätzlich befeuert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Schwachhausen, Horn-Lehe oder dem Bürgerpark-Viertel liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier können für hochwertige Objekte Mieten von 12 € bis 15 €/m² und mehr verlangt werden. Die Leerstandsquoten sind in diesen Gebieten minimal, und freie Objekte finden meist innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

In den peripheren Lagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile wie Huchting, Gröpelingen oder Bremen-Nord weisen höhere Leerstandsquoten auf und die Mieten liegen teilweise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Hier finden Mieter noch bezahlbare Optionen, müssen aber oft Abstriche bei der Infrastruktur und Anbindung machen.

Die suburbanen Gebiete am Stadtrand, wie Oberneuland oder Borgfeld, bilden eine eigene Kategorie. Hier werden oft großzügige Häuser mit Garten angeboten, die trotz der weniger zentralen Lage hohe Mieten erzielen. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Verkehrsanbindung legen.

Prognose und Ausblick

Die Marktstimmung für Häuser zur Miete bleibt stabil positiv. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 % jährlich. Die strukturelle Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum wird voraussichtlich hoch bleiben, was die Mietpreise weiter stützen wird.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen, könnten die Entwicklung beeinflussen. Allerdings zeigt die bisherige Erfahrung, dass solche Maßnahmen im Segment der Häuser zur Miete nur begrenzte Wirkung entfalten.

Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch Umwandlung von Büroflächen oder die Entwicklung neuer Wohnquartiere zu einer Entspannung führen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die langen Planungsprozesse sprechen jedoch gegen eine kurzfristige deutliche Angebotsausweitung.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 9,59 €/m², was einer Steigerung von 0,26 €/m² oder 2,79 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 betrug die Durchschnittsmiete noch 9,33 €/m².

Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung und zeigt, dass der Wohnungsmarkt in Bremen weiterhin angespannt bleibt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 2,79 %, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Preisentwicklung hindeutet.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Die anhaltende Zuwanderung, besonders von Studierenden und jungen Berufstätigen, sorgt für eine konstant hohe Nachfrage. Gleichzeitig limitieren regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse stärkere Preissprünge.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen zeigt sich robust mit einer stabilen bis leicht steigenden Nachfrage. Das Angebot bleibt konstant, wobei die prognostizierte Leerstandsquote von 5,6 % für 2025 auf einen funktionierenden, aber in Teilen angespannten Markt hindeutet.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf kleine bis mittelgroße Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern. Diese Größenklasse ist bei Singles, Paaren und Studierenden besonders gefragt. Große Familienwohnungen über 100 Quadratmeter sind hingegen weniger nachgefragt und teilweise schwerer zu vermieten.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich zeigt sich moderat. Neue Projekte entstehen vorwiegend in den Entwicklungsgebieten und als Nachverdichtung in bereits bebauten Quartieren. Die Fertigstellungszahlen reichen jedoch nicht aus, um den Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. In den zentralen und beliebten Vierteln wie dem Viertel, Schwachhausen oder der östlichen Vorstadt liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne oder sanierte Wohnungen oft Mieten von 11 € bis 14 €/m² verlangt.

Die peripheren Stadtteile bieten deutlich günstigere Alternativen. In Gebieten wie Gröpelingen, Huchting oder Teilen von Bremen-Nord liegen die Mieten oft unter 8 €/m². Diese Gebiete weisen höhere Leerstandsquoten auf, bieten aber für preisbewusste Mieter attraktive Optionen.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den Stadtteilen, die von Aufwertungsmaßnahmen profitieren. Die Überseestadt als modernes Entwicklungsgebiet oder die Neustadt mit ihrer zunehmenden Attraktivität für junge Menschen zeigen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen. Diese Gebiete entwickeln sich zu beliebten Alternativen zu den etablierten Toplagen.

Prognose und Ausblick

Die Marktstimmung für Mietwohnungen bleibt stabil mit Tendenz zu moderaten Preissteigerungen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des aktuellen Trends mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 3 %. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Inflationserwartungen.

Die demografische Entwicklung Bremens als Universitätsstadt und attraktiver Wirtschaftsstandort spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Besonders der Zuzug von Studierenden und jungen Fachkräften wird den Markt weiter beleben. Gleichzeitig könnte der Trend zum Homeoffice zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen mit Arbeitszimmer führen.

Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorgaben zum Klimaschutz könnten die Marktentwicklung beeinflussen. Energetische Sanierungen könnten zu Modernisierungsmieterhöhungen führen, während gleichzeitig die Nebenkosten für die Mieter sinken.

Langfristig wird die Entwicklung stark von der Neubautätigkeit abhängen. Die Stadt Bremen hat ehrgeizige Wohnungsbauziele formuliert, deren Umsetzung zu einer Entspannung des Marktes führen könnte. Die Realisierung dieser Ziele hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Verfügbarkeit von Bauland, die Entwicklung der Baukosten und die Effizienz der Genehmigungsverfahren.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung wird getragen von einer stabilen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Besonders die zentralen und beliebten Lagen profitieren von dieser Dynamik, während periphere Gebiete moderatere Entwicklungen zeigen.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich um etwa 4 % gegenüber dem Vorquartal erhöht, während die Mieten mit Steigerungen um die 3 % eine etwas moderatere Entwicklung zeigen. Diese Trends dürften sich in den kommenden Monaten fortsetzen, wenngleich mit möglicherweise abnehmender Dynamik.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Bremen ein attraktiver Markt mit Potenzial für weitere Wertsteigerungen. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, finden aber in den peripheren Lagen noch bezahlbare Alternativen. Die Stadt steht vor der Herausforderung, durch verstärkte Neubautätigkeit und intelligente Stadtentwicklung den Wohnungsmarkt zu entlasten und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhalten.