Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach einer Phase der Konsolidierung verzeichnet der Markt wieder eine positive Entwicklung bei stabiler bis leicht steigender Nachfrage. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Kaufobjekte sind um etwa 4 Prozent gegenüber Q2 2025 gestiegen, während die Mieten um rund 2 Prozent zulegten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis noch bei 2.586 Euro pro Quadratmeter lag. Der Anstieg von 83 Euro entspricht einer Erhöhung um 3,2 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.559 Euro lag, beträgt die Steigerung 110 Euro oder 4,3 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zeigt die anhaltende Attraktivität des Bremer Häusermarktes und markiert eine deutliche Erholung nach der vorangegangenen Zinsschockphase.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Bremer Häusermarkt bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, während die Nachfrage leicht anzieht. Besonders in zentralen und beliebten Lagen übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich, was zu den beobachteten Preissteigerungen führt. Ein kritischer Faktor für die Marktdynamik ist der dramatische Rückgang bei den verfügbaren Bauplätzen. Mit einem Minus von 48,6 Prozent im Jahr 2024 hat sich das Angebot nahezu halbiert, was die Neubauaktivität erheblich einschränkt.

Die Neubauaktivität zeigt sich insgesamt moderat und konzentriert sich hauptsächlich auf ausgewiesene Aufwertungsgebiete. Die strukturellen Herausforderungen durch die schwache Neubauaktivität werden den Markt voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen prägen und das Angebot weiter verknappen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Neubauaktivität konzentriert sich besonders auf die Aufwertungsgebiete Hastedt und Utbremen, wo verstärkt in die Modernisierung und Entwicklung neuer Wohnquartiere investiert wird. Diese Stadtteile profitieren von gezielten städtebaulichen Maßnahmen und zeigen eine dynamischere Entwicklung als andere Bereiche der Stadt. In den zentralen und bereits etablierten Lagen bleibt das Angebot hingegen stark begrenzt, was dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung der positiven Marktentwicklung erwartet. Der Markt zeigt eine kontinuierliche, aber verlangsamte Wertsteigerung, die als nachhaltige Erholung nach der Zinsschockphase interpretiert wird. Experten prognostizieren für 2025-2026 eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen, gefolgt von moderaten Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr in den Jahren 2027-2028. Die anhaltende Verknappung von Bauplätzen und die moderate Neubauaktivität werden weiterhin preisstützend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bremen erreicht im Q3 2025 einen Wert von 2.798 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 2.686 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 112 Euro oder 4,2 Prozent. Diese Entwicklung übertrifft sogar die positive Dynamik des Häusermarktes.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch beeindruckendere Entwicklung: Gegenüber Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.650 Euro lag, beträgt die Steigerung 148 Euro oder 5,6 Prozent. Der Wohnungsmarkt erweist sich damit als der dynamischste Sektor des Bremer Immobilienmarktes mit einer anhaltend hohen Attraktivität für Käufer und Investoren.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt eine deutlich dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen. Das Angebot kann mit der steigenden Nachfrage kaum Schritt halten, was zu den beobachteten überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt. Die Neubauaktivität im Wohnungsbau konzentriert sich ebenfalls auf die Aufwertungsgebiete, kann aber den Nachfrageüberhang nicht vollständig kompensieren.

Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten verstärken die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zusätzlich. Gleichzeitig führt die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen zu einer weiteren Verknappung des Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bremen-Süd zeigt mit 3.067 Euro pro Quadratmeter besonders hohe Werte und unterstreicht damit den ausgeprägten Aufwärtstrend in diesem Stadtteil. Diese Preise liegen deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt und reflektieren die hohe Attraktivität der südlichen Stadtgebiete. Bremen-West verzeichnet im Q3 2025 einen Quadratmeterpreis von 2.823 Euro, was gegenüber 2.692 Euro im Q3 2024 einem Anstieg von 4,9 Prozent entspricht.

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen bleiben erheblich. Während etablierte und zentrale Lagen Höchstpreise erzielen, bieten periphere Gebiete noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten. Die Aufwertungsgebiete Hastedt und Utbremen positionieren sich zunehmend als attraktive Alternative zu den hochpreisigen Toplagen.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird voraussichtlich auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten der dynamischste Sektor des Bremer Immobilienmarktes bleiben. Die strukturellen Faktoren wie begrenzte Neubauaktivität, knappes Bauland und anhaltende Nachfrage sprechen für eine Fortsetzung der Preissteigerungen, wenn auch mit verlangsamtem Tempo. Für 2026 wird eine Konsolidierung auf hohem Niveau erwartet, bevor ab 2027 wieder moderate Steigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich einsetzen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 10,50 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete 10,20 Euro pro Quadratmeter betrug. Der Anstieg von 0,30 Euro entspricht einer Erhöhung um 2,9 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Verteuerung: Gegenüber Q3 2024 beträgt die Steigerung 6,1 Prozent. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung bei Häusern spiegelt die hohe Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und zusätzlichen Flächen wider, ein Trend, der sich seit der Pandemie verfestigt hat.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf hohem Niveau, insbesondere von Familien, die sich den Kauf einer Immobilie aufgrund der gestiegenen Zinsen und Kaufpreise nicht leisten können oder wollen. Das Angebot an Mietshäusern ist traditionell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist marginal, da sich Investoren verstärkt auf den Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots und stützt die Mietpreise nachhaltig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den beliebten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächen werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. In peripheren Lagen und älteren Bestandsgebäuden liegen die Mieten teilweise noch unter 9 Euro pro Quadratmeter. Die größte Nachfrage konzentriert sich auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in ruhigen Wohngebieten mit Garten. Diese Objekte erzielen regelmäßig Mieten über dem Durchschnitt und sind oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivität in diesem Segment zu verzeichnen ist. Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich erscheinen realistisch, sofern sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht dramatisch verschlechtern. Die hohe Nachfrage von Familien, die vom Kaufmarkt in den Mietmarkt ausweichen, wird weiterhin preisstützend wirken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Bremen liegt im Q3 2025 bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete bei 9,51 Euro lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 0,08 Euro oder 0,84 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung steht im Kontrast zu den stärkeren Steigerungen bei Mietshäusern.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 9,33 Euro im Q3 2024 auf 9,59 Euro im Q3 2025 eine Steigerung um 0,26 Euro oder 2,79 Prozent. Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen verläuft damit deutlich moderater als in anderen Marktsegmenten, was teilweise auf regulatorische Eingriffe und die höhere Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen zeigt sich als der stabilste Sektor des Bremer Immobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mieten haben sich bei etwa 10,93 Euro pro Quadratmeter für Neuverträge eingependelt. Das Angebot an Mietwohnungen profitiert von einer vergleichsweise regen Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich, wodurch der Nachfragedruck etwas gemildert wird.

Die Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt gering, da viele Mieter angesichts der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen in ihren bestehenden Mietverhältnissen verbleiben. Dies führt zu einem reduzierten Angebot an verfügbaren Wohnungen, insbesondere im preisgünstigen Segment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie dem Viertel oder Schwachhausen werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. In peripheren Stadtteilen und älteren Bestandsbauten liegen die Mieten teilweise noch unter 8 Euro pro Quadratmeter.

Bremen-Nord zeigt sich als preisgünstigste Region mit durchschnittlichen Mieten von etwa 7,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter. Die Aufwertungsgebiete Hastedt und Utbremen positionieren sich im mittleren Preissegment mit steigender Tendenz, da hier vermehrt modernisierte und neue Wohnungen auf den Markt kommen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und soziale Wohnungsbauprojekte wirken dämpfend auf die Preisentwicklung. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Zuwanderung und die Bildung kleinerer Haushalte für eine stabile Nachfrage.

Experten erwarten für 2026 eine Fortsetzung des moderaten Anstiegs mit Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent jährlich. Ab 2027 könnte sich die Dynamik wieder leicht verstärken, wenn die geplanten Neubauprojekte nicht im erwarteten Umfang realisiert werden. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Bremen wird den Mietmarkt weiterhin prägen, wobei insbesondere im preisgünstigen Segment mit anhaltend hohem Nachfragedruck zu rechnen ist.

Gesamtfazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer deutlichen Erholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase. Alle vier Marktsegmente zeigen positive Entwicklungen, wobei der Eigentumswohnungsmarkt mit Preissteigerungen von über 5 Prozent im Jahresvergleich die größte Dynamik aufweist.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes bleiben bestehen: Die schwache Neubauaktivität, der dramatische Rückgang bei verfügbaren Bauplätzen um fast 50 Prozent und die anhaltend hohe Nachfrage werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Die Konzentration der Bautätigkeit auf wenige Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen kann die stadtweite Nachfrage nicht decken.

Für Kaufinteressenten bedeutet dies weiterhin einen angespannten Markt mit begrenztem Angebot und steigenden Preisen. Die Mietmärkte zeigen sich stabiler, wobei Mietshäuser stärkere Preissteigerungen verzeichnen als Mietwohnungen. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Stadtteilen bieten jedoch weiterhin Chancen für verschiedene Zielgruppen und Budgets.

Die mittelfristige Prognose deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung hin, mit erwarteten jährlichen Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent in den Kaufmärkten und 2 bis 4 Prozent in den Mietmärkten. Die Marktentwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Fähigkeit der Stadt abhängen, neues Bauland zu mobilisieren und die Neubauaktivität zu stimulieren.