Immobilienmarktbericht Bremen - 3. Quartal 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet im Vergleich zum Vorquartal eine deutliche Preissteigerung bei Wohnimmobilien. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei Kauf- und Mietpreisen führt. Im folgenden Bericht werden die vier Hauptsegmente des Bremer Wohnimmobilienmarktes detailliert analysiert und dem zweiten Quartal 2025 gegenübergestellt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.669 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 2.559 Euro lag, um 110 Euro oder 4,3 Prozent erhöht. Diese Steigerung markiert eine deutliche Beschleunigung der Preisentwicklung und unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigenheimen in der Hansestadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis ebenfalls bei 2.559 Euro lag, entspricht dies einer Wertsteigerung von 4,3 Prozent. Die konstante Aufwärtsbewegung der Preise reflektiert die strukturellen Herausforderungen des Bremer Immobilienmarktes, insbesondere das knappe Angebot an verfügbaren Objekten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf einem niedrigen Niveau, was primär auf die gestiegenen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf Randlagen und ausgewiesene Neubaugebiete, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist.

Die Nachfrage nach Eigenheimen bleibt stabil auf hohem Niveau, besonders in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur. Der anhaltende Trend zum Homeoffice und der Wunsch nach mehr Wohnraum mit Garten treiben die Nachfrage weiter an. Bestandsimmobilien sind besonders gefragt, da sie oft schneller verfügbar sind als Neubauprojekte. Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Im Zentrum und in etablierten Wohnlagen wie Bremen-Süd und Schwachhausen werden die höchsten Preise erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Am Stadtrand sind die Preise traditionell niedriger, allerdings zeigt sich hier eine interessante Entwicklung: Durch den verstärkten Homeoffice-Trend gewinnen diese Lagen zunehmend an Attraktivität. Familien schätzen das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis und die oft größeren Grundstücke. Besonders Gröpelingen entwickelt sich zu einem beliebten Viertel mit steigender Nachfrage, was sich mittelfristig auch in den Preisen niederschlagen dürfte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung des Preisniveaus bei Kaufhäusern, wobei in Toplagen weiterhin mit leichten Steigerungen zu rechnen ist. Die strukturellen Faktoren - begrenztes Bauland, hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen - werden die Neubautätigkeit weiterhin hemmen. Dies dürfte den Preisdruck auf Bestandsimmobilien aufrechterhalten.

Die Zinsentwicklung wird eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen. Allerdings zeigt sich der Bremer Markt bisher resilient gegenüber Zinserhöhungen, was auf die solide wirtschaftliche Basis der Region und die anhaltende Attraktivität als Wohnstandort zurückzuführen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 noch dynamischer als das Segment der Kaufhäuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 112 Euro oder 4,2 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, als der Quadratmeterpreis bei 2.686 Euro notiert wurde. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Hansestadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine identische Entwicklung, da der Quadratmeterpreis im dritten Quartal 2024 ebenfalls bei 2.686 Euro lag. Die Wertsteigerung von 4,2 Prozent binnen eines Jahres verdeutlicht die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung gleichermaßen. Bemerkenswert ist, dass Eigentumswohnungen im Durchschnitt teurer sind als Häuser, was auf die oft zentraleren Lagen und die moderne Ausstattung vieler Wohnungsangebote zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot geprägt. Die Neubauaktivität konzentriert sich vorwiegend auf zentrale Lagen, wo durch Nachverdichtung und Konversionsprojekte neue Wohneinheiten geschaffen werden. Allerdings reicht das Volumen der Neubauprojekte bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei besonders Objekte in Toplagen schnell verkauft werden. Investoren und Selbstnutzer konkurrieren um die verfügbaren Objekte, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft zu Verkaufspreisen über den Angebotspreisen führt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, was die Knappheit am Markt zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen und etablierten Wohnvierteln wie Bremen-Süd und Schwachhausen werden Spitzenpreise erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Randlagen sind die Preise für Eigentumswohnungen deutlich moderater, allerdings zeigt sich auch hier ein Aufwärtstrend. Der Homeoffice-Trend hat dazu geführt, dass die Entfernung zum Arbeitsplatz für viele Käufer an Bedeutung verloren hat. Stattdessen rücken Faktoren wie Wohnqualität und Preis-Leistungs-Verhältnis in den Vordergrund. Stadtteile wie Gröpelingen erleben eine Renaissance und werden zunehmend von jungen Familien und Ersterwerbern nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Eigentumswohnungen in Bremen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Stabilisierung des Preisniveaus auf hohem Niveau, wobei in gefragten Lagen weiterhin mit moderaten Preissteigerungen zu rechnen ist. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Städte wird die Nachfrage weiter stützen.

Die Neubautätigkeit dürfte sich auf niedrigem Niveau fortsetzen, wobei der Fokus auf hochwertige Projekte in guten Lagen liegen wird. Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien wird an Bedeutung gewinnen, da die regulatorischen Anforderungen steigen und Käufer zunehmend auf Nachhaltigkeit achten. Dies könnte zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei energieeffiziente Wohnungen Preisaufschläge erzielen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 12,50 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 0,30 Euro oder 2,5 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Quadratmetermiete bei 12,20 Euro lag. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Raumangebot.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 2,5 Prozent, da die Quadratmetermiete im dritten Quartal 2024 ebenfalls bei 12,20 Euro lag. Die kontinuierliche Mietpreisentwicklung unterstreicht die Attraktivität von Mietshäusern, insbesondere für Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Erwerb einer Immobilie noch nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Dynamik im Segment der Miethäuser wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Das Angebot an Miethäusern bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, während Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität darstellen.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch, besonders von Familien mit Kindern, die Wert auf einen Garten und zusätzlichen Platz legen. Die Flexibilität des Mietens wird in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten geschätzt, und der Homeoffice-Trend hat den Bedarf an zusätzlichen Räumen für Arbeitszimmer verstärkt. Neue Baugebiete in Randlagen bieten vereinzelt neue Mietobjekte, können aber die Nachfrage bei weitem nicht decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren erheblich je nach Lage innerhalb Bremens. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Bremen-Süd werden die höchsten Mieten erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer etablierten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der guten Verkehrsanbindung.

Am Stadtrand sind die Mieten für Häuser traditionell günstiger, wobei sich auch hier eine steigende Nachfrage zeigt. Der Trend zum Homeoffice hat dazu geführt, dass die Entfernung zum Stadtzentrum für viele Mieter an Relevanz verloren hat. Stadtteile wie Gröpelingen erleben eine zunehmende Nachfrage, da sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und sich die Infrastruktur kontinuierlich verbessert. Schwachhausen bleibt aufgrund seiner grünen Lage und der Nähe zur Universität besonders bei akademischen Familien beliebt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums bei Häusern. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment wird bestehen bleiben, da kaum Neubau von Einfamilienhäusern zur Vermietung geplant ist. Die Mietpreisbremse könnte dämpfend wirken, allerdings zeigt die Praxis, dass bei Neuvermietungen oft Ausnahmen greifen.

Die energetische Qualität der Mietobjekte wird zunehmend zum Differenzierungsmerkmal. Gut gedämmte Häuser mit moderner Heiztechnik können höhere Mieten erzielen, während unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit einer stabilen Nachfrage von Familien wird den Markt weiter stützen, wobei flexible Arbeitsmodelle die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Räumen für Homeoffice weiter antreiben dürften.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 0,08 Euro oder 0,84 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, als die Quadratmetermiete bei 9,51 Euro notierte. Diese moderate Steigerung zeigt eine Beruhigung des Marktes im Vergleich zu den Vorjahren.

Im Jahresvergleich ist die Entwicklung deutlicher ausgeprägt. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Quadratmetermiete bei 9,33 Euro lag, beträgt die Steigerung 0,26 Euro oder 2,79 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Bremer Mietwohnungsmarkt weiterhin von einer soliden Nachfrage getragen wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im größten Segment des Bremer Immobilienmarktes wird von verschiedenen Faktoren geprägt. Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz vereinzelter Neubauprojekte knapp. Die Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf zentrale Lagen, wo durch Nachverdichtung und Umnutzung neue Wohneinheiten entstehen. Allerdings reicht das Neubauvolumen nicht aus, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil. Verschiedene Nachfragegruppen - von Studenten über Young Professionals bis zu Senioren - konkurrieren um die verfügbaren Wohnungen. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen in guter Lage mit Balkon oder Terrasse. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt nahe null, was die Anspannung am Markt verdeutlicht. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit zahlreichen Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich. In den zentralen und beliebten Vierteln wie Bremen-Süd und Schwachhausen werden die höchsten Mieten erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der vielfältigen Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Besonders kleine Wohnungen in diesen Lagen erzielen überdurchschnittlich hohe Quadratmeterpreise.

In den Randlagen sind die Mieten deutlich moderater, wobei sich auch hier ein Aufwärtstrend zeigt. Der Homeoffice-Trend hat dazu geführt, dass Stadtrandlagen mit guter digitaler Infrastruktur an Attraktivität gewonnen haben. Stadtteile wie Gröpelingen entwickeln sich zu interessanten Alternativen für preisbewusste Mieter. Die verbesserte Infrastruktur und die zunehmende Gentrifizierung führen hier zu einer stetigen Mietpreisentwicklung. Das Viertel profitiert von seiner multikulturellen Prägung und wird zunehmend von jungen Kreativen und Studenten entdeckt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird jedoch bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um den Nachfrageüberhang abzubauen.

Die energetische Qualität der Wohnungen wird zunehmend zum entscheidenden Faktor. Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen werden energieeffiziente Wohnungen einen Mietpreisaufschlag rechtfertigen können. Unsanierte Altbauwohnungen könnten hingegen unter Druck geraten. Die demografische Entwicklung mit einer stabilen Einwohnerzahl und einem anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten wird die Nachfrage weiter stützen. Innovative Wohnkonzepte wie Mikrowohnungen oder Co-Living-Spaces könnten neue Marktsegmente erschließen und zur Entspannung beitragen.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von einer anhaltenden Aufwärtsdynamik geprägt. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei die Kaufmärkte mit Steigerungsraten von über 4 Prozent deutlich dynamischer sind als die Mietmärkte.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - knappes Angebot, begrenzte Neubautätigkeit und hohe Nachfrage - werden auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Die Stadt Bremen steht vor der Aufgabe, durch aktive Bodenpolitik und Förderung des Wohnungsbaus gegenzusteuern. Gleichzeitig müssen die Anforderungen an Klimaschutz und Nachhaltigkeit mit dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Einklang gebracht werden.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt der Bremer Immobilienmarkt attraktiv, wobei eine sorgfältige Objektauswahl und Berücksichtigung der Lagequalität entscheidend sind. Die Entwicklung der Zinsen und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird maßgeblich beeinflussen, ob sich der positive Trend fortsetzt oder eine Konsolidierung einsetzt.

Die Hansestadt Bremen behält ihre Attraktivität als Wohn- und Wirtschaftsstandort. Mit einer stabilen wirtschaftlichen Basis, renommierten Bildungseinrichtungen und einer hohen Lebensqualität wird die Nachfrage nach Wohnraum voraussichtlich hoch bleiben. Die Herausforderung besteht darin, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Qualität und Nachhaltigkeit der Stadtentwicklung zu gewährleisten.