Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Trotz makroökonomischer Herausforderungen und gedämpfter Neubauaktivitäten verzeichnet der Markt moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was die Preisdynamik weiter antreibt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich durchweg positive Entwicklungen mit Steigerungsraten zwischen 1 und 5 Prozent je nach Segment.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.669 Euro. Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage und Haustyp zwischen 2.593 und 2.669 Euro pro Quadratmeter, wobei der Gesamtdurchschnitt bei 2.632 Euro liegt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 2.550 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung setzt den positiven Trend fort, der sich bereits in den vorangegangenen Quartalen abgezeichnet hatte.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls eine solide Performance: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um 4 bis 6 Prozent erhöht. Diese kontinuierliche Wertsteigerung unterstreicht die Attraktivität des Bremer Immobilienmarktes für Käufer, die langfristig orientiert sind. Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage getrieben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot bleibt besonders im Neubaubereich stark begrenzt, was auf die gedämpften Bauaktivitäten und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Die Nachfrage bewegt sich hingegen auf einem konstant hohen Niveau, getragen von der anhaltenden Attraktivität Bremens als Wohn- und Wirtschaftsstandort sowie den nach wie vor historisch niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin verhalten. Bauträger agieren aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der gestiegenen Material- und Baukosten zurückhaltend. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des ohnehin limitierten Angebots an modernen, energieeffizienten Häusern. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Besonders auffällig ist das Preisniveau bei Neubauhäusern, die mit durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Gesamtdurchschnitt liegen. Diese Objekte finden sich vorwiegend in den gehobenen Stadtteilen wie Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland, wo die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum besonders ausgeprägt ist.

In den zentralen Lagen der Stadt, etwa in der Nähe des Bürgerparks oder in den beliebten Vierteln wie dem Viertel und der Neustadt, liegen die Preise ebenfalls über dem städtischen Durchschnitt. Hier profitieren Immobilien von der ausgezeichneten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Randlagen und die nördlichen Stadtteile wie Blumenthal oder Vegesack zeigen sich hingegen mit moderateren Preisen, bieten aber gleichzeitig mehr Platz und oft größere Grundstücke für Familien.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate fallen überwiegend positiv aus. Der Markt für Kaufhäuser wird voraussichtlich seinen robusten und stabilen Charakter beibehalten. Ein moderater Aufwärtstrend mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 1 und 5 Prozent wird erwartet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von den makroökonomischen Rahmenbedingungen und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die strukturellen Faktoren, die den Markt derzeit prägen, werden voraussichtlich bestehen bleiben. Das begrenzte Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage dürfte weiterhin preistreibend wirken. Eine signifikante Entspannung ist nur dann zu erwarten, wenn die Neubauaktivitäten deutlich zunehmen, was jedoch aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen als unwahrscheinlich gilt. Investoren und Eigennutzer sollten sich daher auf einen weiterhin angespannten Markt mit moderaten Preissteigerungen einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis zwischen 2.798 und 2.875 Euro. Diese Preisspanne reflektiert die Heterogenität des Marktes, die von kompakten Stadtwohnungen bis zu großzügigen Penthousewohnungen reicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 2.750 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 1 bis 5 Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um 4 bis 7 Prozent erhöht. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Bremen, insbesondere für Kapitalanleger und junge Familien, die den Einstieg in den Immobilienmarkt suchen. Die Preisentwicklung wird dabei von verschiedenen Faktoren getrieben, darunter die zentrale Lage vieler Wohnungen, die gute Infrastruktur und die vergleichsweise moderaten Preise im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ähnelt der Situation bei den Kaufhäusern, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin begrenzt, wobei besonders im Neubaubereich eine deutliche Verknappung zu beobachten ist. Die gedämpften Neubauaktivitäten führen dazu, dass vorwiegend Bestandswohnungen den Markt dominieren, was die Preisdynamik zusätzlich verstärkt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bewegt sich auf einem konstant hohen Niveau. Besonders gefragt sind energieeffiziente Wohnungen mit moderner Ausstattung und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Der demografische Wandel und die zunehmende Urbanisierung tragen zusätzlich zur stabilen Nachfrage bei. Junge Berufstätige und Senioren, die sich verkleinern möchten, bilden die Hauptnachfragegruppen. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen und Toplagen der Stadt werden deutlich höhere Preise erzielt als in den Randgebieten. Stadtteile wie Schwachhausen, die Östliche Vorstadt und das Viertel gehören zu den begehrtesten und damit teuersten Wohngegenden. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über 3.000 Euro, in Einzelfällen werden bei Luxusobjekten sogar Preise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter erreicht.

Die moderateren Preise in den Randlagen bieten hingegen interessante Möglichkeiten für preisbewusste Käufer. Stadtteile wie Huchting, Gröpelingen oder Walle zeigen sich mit Quadratmeterpreisen unterhalb des städtischen Durchschnitts, profitieren aber zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen. Diese Gebiete werden verstärkt von jungen Familien und Ersterwerbern nachgefragt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleibt positiv. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 1 und 5 Prozent. Die Marktgrundlagen bleiben robust, getragen von der soliden wirtschaftlichen Entwicklung Bremens und der anhaltenden Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsort.

Die größten Herausforderungen für den Markt bleiben das begrenzte Angebot und die gedämpften Neubauaktivitäten. Sollten sich die Rahmenbedingungen für den Neubau verbessern, etwa durch staatliche Förderungen oder sinkende Baukosten, könnte dies zu einer gewissen Entspannung führen. Allerdings ist kurzfristig nicht mit einer signifikanten Änderung der Marktdynamik zu rechnen. Käufer sollten sich daher auf weiterhin steigende Preise und einen kompetitiven Markt einstellen, in dem attraktive Objekte schnell vergriffen sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 9,51 Euro lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 0,84 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die allgemeine Tendenz im Mietsektor wider, der sich weniger dynamisch entwickelt als der Kaufmarkt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine etwas stärkere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Mieten um 2,79 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser in Bremen relativ stabil ist. Die moderate Preisentwicklung wird durch verschiedene regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse beeinflusst, die extreme Preissprünge verhindern soll.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem anhaltenden Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot an Miethäusern bleibt weiterhin begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten, angesichts der aktuell hohen Verkaufspreise. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, getragen von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können.

Die Neubauaktivität im Mietbereich ist ebenfalls gedämpft. Investoren konzentrieren sich vermehrt auf den Bau von Eigentumswohnungen, da diese höhere Renditen versprechen. Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind signifikant. In zentralen Lagen und beliebten Wohnvierteln wie Schwachhausen, Horn-Lehe oder der Neustadt werden deutlich höhere Mieten verlangt als in den Randgebieten. Hier können die Mieten für Häuser oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen, insbesondere bei modernen oder kürzlich sanierten Objekten.

In den Randlagen und den weniger zentralen Stadtteilen wie Huchting, Osterholz oder Blumenthal sind die Mieten moderater. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Familien, die mehr Platz benötigen. Die verbesserte Verkehrsanbindung und die zunehmenden Investitionen in die Infrastruktur machen diese Stadtteile zunehmend attraktiver, was sich mittelfristig auch in steigenden Mieten niederschlagen dürfte.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für den Mietmarkt bei Häusern fallen verhalten optimistisch aus. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Entwicklung mit jährlichen Zuwächsen von 1 bis 3 Prozent erwartet. Diese verhaltene Prognose berücksichtigt sowohl die regulatorischen Rahmenbedingungen als auch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes werden voraussichtlich bestehen bleiben. Das begrenzte Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage wird weiterhin zu einem angespannten Markt führen. Eine Entspannung könnte nur durch eine signifikante Ausweitung des Angebots erreicht werden, was jedoch angesichts der aktuellen Baukosten und regulatorischen Hürden unwahrscheinlich erscheint. Mieter sollten sich daher auf weiterhin steigende Preise und eine hohe Konkurrenz um attraktive Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl entspricht interessanterweise dem Niveau der Miethäuser, was auf eine gewisse Konvergenz der beiden Segmente hindeutet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete bei 9,51 Euro lag, zeigt sich ein moderater Anstieg von 0,84 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung ist charakteristisch für den regulierten deutschen Mietmarkt.

Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Anstieg von 2,79 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine etwas dynamischere Entwicklung, bleibt aber dennoch im moderaten Bereich. Diese Preisentwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Teuerungsrate und zeigt, dass die verschiedenen Marktregulierungen wie die Mietpreisbremse ihre beabsichtigte Wirkung entfalten. Dennoch bedeutet dies für Mieter eine kontinuierliche Mehrbelastung, insbesondere in Anbetracht der allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot geprägt. Der Wohnungsmarkt in Bremen leidet unter einem strukturellen Defizit an verfügbaren Mietwohnungen, insbesondere im bezahlbaren Segment. Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Studenten und Auszubildende, junge Berufstätige, Senioren sowie Zuwanderer aus dem In- und Ausland.

Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Die Neubauaktivitäten im Mietwohnungsbau sind weiterhin gedämpft, da Investoren angesichts der regulatorischen Beschränkungen und der hohen Baukosten zurückhaltend agieren. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent, was zu einem extremen Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen sind oft Dutzende von Bewerbern für eine einzige Wohnung keine Seltenheit, insbesondere in beliebten Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind erheblich und folgen einem klaren Muster. In den zentralen und beliebten Stadtteilen wie dem Viertel, Schwachhausen oder der Östlichen Vorstadt liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne, gut ausgestattete Wohnungen oft Mieten von 12 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Besonders Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung erreichen Spitzenpreise von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter.

Die Randlagen und traditionellen Arbeiterviertel wie Gröpelingen, Walle oder Hemelingen bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Mieten. Hier liegen die Preise oft 20 bis 30 Prozent unter dem Niveau der Toplagen. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und städtischen Aufwertungsprogrammen, was mittelfristig zu steigenden Mieten führen dürfte. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen verstärken die soziale Segregation und stellen eine zunehmende Herausforderung für die Stadtentwicklung dar.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Mietwohnungsmarkt in Bremen bleibt angespannt. Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs mit jährlichen Zuwächsen zwischen 1 und 3 Prozent. Diese verhaltene Prognose berücksichtigt die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, sowie die möglichen wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Die strukturellen Probleme des Marktes werden ohne signifikante politische Interventionen bestehen bleiben. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum wird sich voraussichtlich weiter verschärfen, da die Neubauaktivitäten nicht ausreichen, um die wachsende Nachfrage zu decken. Die Stadt Bremen steht vor der Herausforderung, durch gezielte Wohnungsbauprogramme und die Ausweisung neuer Baugebiete das Angebot zu erhöhen. Gleichzeitig müssen soziale Aspekte berücksichtigt werden, um eine ausgewogene Stadtentwicklung zu gewährleisten.

Mieter sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem attraktive und bezahlbare Wohnungen rar bleiben. Die Konkurrenz um verfügbare Objekte wird hoch bleiben, und Flexibilität bei der Wohnungssuche wird zunehmend wichtiger. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen, was jedoch erhebliche Investitionen und politischen Willen erfordert.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Während der Kaufmarkt mit Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal eine stärkere Dynamik aufweist, entwickelt sich der Mietmarkt mit Zuwächsen unter einem Prozent verhaltener. Die strukturellen Herausforderungen - begrenztes Angebot bei hoher Nachfrage - prägen weiterhin alle Marktsegmente und werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren bestimmend bleiben. Bremen bleibt damit ein attraktiver, aber zunehmend herausfordernder Immobilienmarkt für Käufer und Mieter gleichermaßen.