Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preisanpassungen. Nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt, wobei die verschiedenen Segmente unterschiedliche Entwicklungen aufweisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Korrektur gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem noch durchschnittlich 2.800 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden – ein Rückgang von etwa 4,7 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 2.559 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem Anstieg von 4,3 Prozent.

Die Preisentwicklung variiert deutlich nach Wohnlagen. Einfache Lagen verzeichneten mit 6,52 Prozent den stärksten Anstieg im Jahresvergleich, dicht gefolgt von mittleren Lagen mit 6,58 Prozent Zuwachs. Gute Lagen hingegen zeigten mit nur 3,03 Prozent eine deutlich moderatere Preisentwicklung, was auf eine gewisse Sättigung im Premium-Segment hindeutet. In Bremen-Süd liegt das Preisniveau mit 2.593 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem stadtweiten Durchschnitt.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Marktes bleibt weiterhin angespannt. Die Neubautätigkeit hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert, da hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten viele Projektentwickler dazu veranlassen, geplante Vorhaben zurückzustellen oder zu verschieben. Diese Zurückhaltung im Neubaubereich führt zu einer strukturellen Angebotsknappheit, die trotz der leicht nachlassenden Nachfrage die Preise auf hohem Niveau stützt.

Die Nachfrageseite zeigt sich differenziert: Während die Kaufinteressenten aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten vorsichtiger geworden sind und länger abwägen, bleibt die Grundnachfrage nach Wohneigentum in Bremen stabil. Die Verkaufszahlen zeigen mit einem Plus von 12,76 Prozent im Vorjahresvergleich sogar eine positive Dynamik, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes nach der Schockstarre der Vorjahre hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in den verschiedenen Stadtteilen Bremens zeigt ein heterogenes Bild. Bremen-West erweist sich als besonders dynamisch mit einem Preisanstieg von 5,4 Prozent auf durchschnittlich 2.612 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung spiegelt die zunehmende Attraktivität des Stadtteils wider, der von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserter Infrastruktur profitiert.

Die Randbezirke wie Oberneuland und Horn-Lehe bieten weiterhin vergleichsweise niedrigere Preise und ziehen verstärkt Familien an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Diese Stadtteile profitieren besonders vom anhaltenden Homeoffice-Trend, der die Bedeutung der direkten Zentrumsnähe relativiert hat. Zentrale und traditionell beliebte Stadtteile halten ihr hohes Preisniveau, zeigen aber geringere Wachstumsraten als die aufstrebenden Randlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Phase der Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen. Kurzfristig, im Zeitraum 2025 bis 2026, wird der Markt voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren, wobei kleinere Preisanpassungen nach unten nicht ausgeschlossen sind. Dies gilt insbesondere für Objekte in weniger gefragten Lagen oder mit Renovierungsbedarf.

Mittelfristig, für die Jahre 2027 bis 2028, prognostizieren Analysten moderate jährliche Preissteigerungen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Diese verhaltene Wachstumserwartung basiert auf der Annahme stabiler wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und einer allmählichen Normalisierung der Zinssituation. Langfristig werden die Randlagen weiterhin vom Homeoffice-Trend und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche profitieren, während die Toplagen ihre Wertstabilität behalten dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 2.798 bis 2.823 Euro pro Quadratmeter. Die Gesamtstatistik per 1. November 2025 weist einen Durchschnittswert von 2.874,96 Euro pro Quadratmeter aus. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, das bei etwa 2.800 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine marginale Steigerung von weniger als einem Prozent, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet.

Im Jahresvergleich ergibt sich ein deutlicheres Bild: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 2.686 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem Anstieg von etwa 4,2 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass der Wohnungsmarkt trotz der makroökonomischen Herausforderungen eine bemerkenswerte Resilienz aufweist. Bremen-Süd sticht mit 3.067 Euro pro Quadratmeter besonders hervor und liegt damit etwa neun Prozent über dem stadtweiten Durchschnitt.

Die Preisdifferenzierung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen bleibt signifikant. Bestandswohnungen werden im dritten Quartal 2025 zu durchschnittlich 2.820 Euro pro Quadratmeter angeboten, was eine minimale Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Neubauwohnungen hingegen bilden mit etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter das obere Preissegment, zeigen aber kaum noch Preissteigerungen, was auf eine gewisse Marktsättigung in diesem Segment hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Bremen bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten auf einem soliden Niveau. Besonders in beliebten und zentralen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zu den Boomjahren 2020 und 2021 deutlich verlängert, hat sich aber auf dem aktuellen Niveau stabilisiert. Durchschnittlich benötigen Wohnungen nun drei bis vier Monate vom Inseratsbeginn bis zum Kaufvertragsabschluss, während es in den Hochphasen oft nur wenige Wochen waren.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, was die Preisspreizung zwischen Standard- und Premiumwohnungen weiter verstärkt. Die strukturelle Angebotsknappheit im mittleren Preissegment bleibt ein prägendes Merkmal des Marktes. Viele potenzielle Käufer, die sich früher eine Neubauwohnung leisten konnten, weichen nun auf den Bestandsmarkt aus, was dort zu zusätzlichem Nachfragedruck führt.

Der Geldumsatz im Wohnungsmarkt bleibt trotz der gesunkenen Transaktionszahlen relativ stabil, was darauf hindeutet, dass hauptsächlich höherpreisige Objekte gehandelt werden. Dies spiegelt eine Marktverschiebung wider, bei der kapitalkräftige Käufer dominieren, während Ersterwerbern der Marktzugang zunehmend erschwert wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt deutliche stadtteilspezifische Unterschiede. Bremen-Mitte führt als Spitzenlage mit durchschnittlich 3.506 Euro pro Quadratmeter die Preisskala an und unterstreicht damit die anhaltende Attraktivität zentraler urbaner Lagen. Die hohe Nachfrage in diesem Bereich wird durch die exzellente Infrastruktur, kurze Wege und das urbane Lebensgefühl getrieben.

Die traditionell beliebten Stadtteile Schwachhausen und die Neustadt bewegen sich in einer Preisspanne von 2.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei die große Bandbreite die heterogene Struktur dieser Viertel widerspiegelt. Mikrolagen spielen hier eine entscheidende Rolle: Wohnungen in ruhigen, grünen Seitenstraßen erzielen deutlich höhere Preise als vergleichbare Objekte an Hauptverkehrsstraßen.

Aufstrebende Gebiete wie Hastedt und Utbremen entwickeln sich zu interessanten Alternativen für preisbewusste Käufer. Diese Stadtteile profitieren von Gentrifizierungsprozessen und verbesserten Infrastrukturanbindungen. Das Überseestadt-Projekt bleibt ein Leuchtturm der Stadtentwicklung und verzeichnet eine kontinuierlich steigende Nachfrage nach exklusiven Wohnungen. Die moderne Architektur und die Wasserlage machen dieses Quartier besonders für eine zahlungskräftige, urbane Klientel attraktiv.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen steht vor einer Phase der Konsolidierung. Für die Jahre 2025 und 2026 erwarten Marktbeobachter eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen. Diese Stabilisierung folgt auf die turbulenten Jahre 2022 und 2023, in denen der Markt durch Zinsschocks und wirtschaftliche Unsicherheit geprägt war.

Im neutralen Szenario wird für den Zeitraum bis 2030 ein jährliches Wachstum von ein bis drei Prozent prognostiziert, was einem Indexwert von 105 bis 116 (Basis 2025 = 100) entspricht. Das optimistische Szenario geht von jährlichen Steigerungen zwischen drei und vier Prozent aus, getrieben durch eine mögliche wirtschaftliche Erholung und sinkende Zinsen. Im pessimistischen Szenario könnten Randlagen hingegen Preisrückgänge von ein bis drei Prozent jährlich erleben, während zentrale Lagen ihre Wertstabilität behalten.

Die mittelfristige Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und dem lokalen Angebot-Nachfrage-Verhältnis abhängen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Bremen wird voraussichtlich preisunterstützend wirken, während die demografische Entwicklung und Wanderungsbewegungen zusätzliche Nachfrageimpulse setzen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen im dritten Quartal 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und den Entwicklungen im Kaufsegment lässt sich jedoch ableiten, dass auch Miethäuser einer moderaten Preisentwicklung unterliegen. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das ebenfalls keine detaillierten Daten zu Miethäusern verfügbar sind, dürfte sich das Preisniveau relativ stabil entwickelt haben. Die allgemeine Mietpreisentwicklung in Bremen deutet auf moderate Steigerungen hin, die unter der Kaufpreisentwicklung liegen.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser in Bremen ist traditionell klein und spezialisiert. Das Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften in den Außenbezirken. Die Nachfrage wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und die Unsicherheit bezüglich langfristiger Standortentscheidungen.

Die Verweildauer von Mietern in Häusern ist typischerweise länger als in Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger Marktaktivität führt. Neue Mietangebote kommen hauptsächlich von privaten Vermietern auf den Markt, institutionelle Anbieter sind in diesem Segment kaum vertreten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Miethäuser finden sich vorwiegend in den Randbezirken Bremens, wo die Bebauungsstruktur entsprechende Objekte bietet. Stadtteile wie Huchting, Obervieland und Borgfeld weisen einen höheren Anteil an Einfamilienhäusern auf, die teilweise zur Vermietung angeboten werden. Die Preisunterschiede zwischen den Lagen sind weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, da die Zielgruppe preissensibler ist und Alternativen in Form von großen Wohnungen existieren.

In zentrumsnäheren Lagen sind Miethäuser eine Rarität und entsprechend hochpreisig. Hier konkurrieren sie direkt mit Eigentumswohnungen um eine zahlungskräftige Mieterschaft, die Wert auf individuelles Wohnen mit Garten legt, sich aber nicht langfristig binden möchte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt für Miethäuser stabil bleibt. Die moderate Nachfrage und das begrenzte Angebot werden sich voraussichtlich die Waage halten. Preiserhöhungen dürften sich im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate bewegen und damit deutlich unter den Steigerungen im Kaufsegment liegen.

Langfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt zu einer steigenden Nachfrage nach Miethäusern führen, insbesondere von Familien, die temporär in Bremen arbeiten. Gleichzeitig könnte das begrenzte Angebot zu moderaten Preissteigerungen führen, sofern nicht vermehrt Eigentümer ihre Häuser zur Vermietung anbieten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Bremen beträgt im dritten Quartal 2025 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen moderaten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag – eine Steigerung von 0,84 Prozent innerhalb eines Quartals. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die allgemeine Stabilisierung des Mietmarktes wider.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine etwas dynamischere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 9,33 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem Anstieg von 2,79 Prozent. Diese Steigerungsrate liegt deutlich unter der Entwicklung der Kaufpreise und unterhalb der allgemeinen Inflationsrate, was auf einen entspannteren Mietmarkt hindeutet.

Die Mietpreisentwicklung wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die Lage spielt weiterhin die wichtigste Rolle bei der Preisbildung, gefolgt von der Ausstattung und dem energetischen Zustand der Wohnung. Modernisierte Wohnungen mit guter Energieeffizienz können deutliche Aufschläge zum Durchschnittspreis erzielen, während unsanierte Altbauwohnungen teilweise unter Druck geraten.

Marktdynamik

Ein bedeutender Indikator für die Marktentwicklung ist die Leerstandsquote, die von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen ist. Für 2025 wird eine weitere leichte Erhöhung auf 5,6 Prozent erwartet. Diese Entwicklung deutet auf ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hin als in den Vorjahren, als der Markt von extremer Knappheit geprägt war.

Die gestiegene Leerstandsquote gibt Mietern mehr Verhandlungsmacht und Auswahlmöglichkeiten. Vermieter müssen verstärkt auf die Qualität ihrer Angebote achten und sind bei der Preisgestaltung flexibler geworden. Besonders in peripheren Lagen und bei älteren, unsanierten Wohnungen ist der Vermietungsdruck spürbar gestiegen.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich konzentriert sich zunehmend auf geförderten Wohnungsbau und institutionelle Anleger. Private Kleinvermieter ziehen sich teilweise aus dem Markt zurück, was zu einer Professionalisierung des Angebots führt. Große Wohnungsunternehmen investieren verstärkt in die energetische Sanierung ihrer Bestände, was mittelfristig zu Mieterhöhungen in diesen Segmenten führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine detaillierten stadtteilspezifischen Mietpreisdaten für das dritte Quartal 2025 vorliegen, lassen sich aus den allgemeinen Markttrends Rückschlüsse ziehen. Zentrale Lagen wie Bremen-Mitte, Schwachhausen und die östliche Vorstadt dürften weiterhin die höchsten Mieten aufweisen, mit Werten die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Die Neustadt und das Viertel haben sich als beliebte Wohnquartiere für junge Menschen und Studenten etabliert, was zu einer stabilen Nachfrage und entsprechenden Mietpreisen führt. Die Überseestadt als modernes Entwicklungsgebiet zieht verstärkt gutverdienende Singles und Paare an, die bereit sind, für moderne Ausstattung und Wassernähe höhere Mieten zu zahlen.

In den Stadtteilen Gröpelingen, Huchting und Tenever liegen die Mieten traditionell unter dem Durchschnitt. Diese Gebiete profitieren jedoch von Aufwertungsprogrammen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt. Die soziale Durchmischung in diesen Quartieren nimmt zu, was sich positiv auf die Mietpreisentwicklung auswirkt.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Entwicklung des Mietwohnungsmarktes erwartet. Die Mietpreise dürften weiterhin moderat steigen, jedoch deutlich unter den Steigerungsraten der Vorjahre bleiben. Die erwartete jährliche Steigerung liegt zwischen zwei und drei Prozent, abhängig von Lage und Ausstattung.

Die leicht steigende Leerstandsquote wird voraussichtlich zu einer weiteren Marktentspannung führen. Dies gibt Mietern mehr Optionen und könnte in weniger gefragten Lagen sogar zu stagnierenden oder leicht sinkenden Mieten führen. Gleichzeitig werden energetisch sanierte und modern ausgestattete Wohnungen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, da die Nachfrage nach nachhaltigem Wohnraum zunimmt.

Mittelfristig wird die demografische Entwicklung Bremens eine wichtige Rolle spielen. Der erwartete Zuzug von Fachkräften und Studenten wird die Nachfrage stützen, während die alternde Bevölkerung zu einer Umschichtung der Nachfrage führen könnte. Barrierefreie und seniorengerechte Wohnungen werden an Bedeutung gewinnen und könnten überdurchschnittliche Mietpreisentwicklungen zeigen.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen wie Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen, bleiben ein Unsicherheitsfaktor. Investoren und Vermieter beobachten die politische Entwicklung genau und passen ihre Strategien entsprechend an. Eine weitere Verschärfung der Regulierung könnte zu einem Rückgang des Angebots führen, während Lockerungen Investitionen stimulieren könnten.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach Jahren starker Schwankungen. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Preiskorrekturen nach unten zeigt, bleiben die Jahreszuwächse positiv. Der Mietmarkt entwickelt sich deutlich verhaltener mit Steigerungsraten unter drei Prozent jährlich.

Die zunehmende Differenzierung zwischen verschiedenen Lagen und Marktsegmenten prägt das Marktgeschehen. Zentrale und beliebte Stadtteile behaupten ihr Preisniveau, während Randlagen von neuen Arbeitsformen und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche profitieren. Die strukturelle Angebotsknappheit im Kaufsegment steht einem sich entspannenden Mietmarkt gegenüber, was die unterschiedlichen Dynamiken der Teilmärkte unterstreicht.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der aktuelle Markt sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Die Stabilisierung der Preise schafft Planungssicherheit, während die moderaten Wachstumsaussichten realistische Erwartungen erfordern. Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich resilient und bietet bei sorgfältiger Standort- und Objektauswahl weiterhin attraktive Perspektiven.