Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung mit moderaten Preissteigerungen in allen Marktsegmenten. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorquartalen verzeichnet der Markt nun wieder aufwärtsgerichtete Preisentwicklungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Nachfrage präsentiert sich stabil bis leicht steigend, während das Angebot weiterhin knapp bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag. Die Steigerung von 110 Euro entspricht einem Plus von 4,3 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt einen Preisanstieg von 152 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 6,0 Prozent entspricht. Diese Entwicklung signalisiert eine nachhaltige Wertsteigerung im Häusermarkt, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während das verfügbare Angebot auf einem stabilen, aber niedrigen Niveau verharrt, zieht die Nachfrage leicht an. Besonders kritisch zeigt sich die Situation bei Bauplätzen: Im Jahr 2024 sank die Verfügbarkeit dramatisch um 48,6 Prozent, was die zukünftige Neubauaktivität erheblich einschränkt.

Die Neubauaktivität verbleibt auf einem historisch niedrigen Niveau und konzentriert sich hauptsächlich auf städtische Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen. Diese geringe Bautätigkeit verstärkt den Nachfrageüberhang und trägt maßgeblich zu den beobachteten Preissteigerungen bei. Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich primär auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens. Zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen.

Bremen-Süd entwickelt sich mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.593 Euro etwas unterhalb des Stadtdurchschnitts, zeigt aber mit einem Jahresanstieg von 3,2 Prozent gegenüber Q3 2024 eine solide Aufwärtsentwicklung. Die Randgebiete der Stadt weisen generell niedrigere Preise auf, profitieren aber zunehmend vom anhaltenden Homeoffice-Trend, der die Attraktivität dieser Lagen steigert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusermarkt. Die strukturellen Herausforderungen, insbesondere die schwache Neubauaktivität und der Mangel an Bauplätzen, werden den Markt weiterhin prägen. Für 2025 und 2026 wird mit einer Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen gerechnet.

Mittelfristig, für den Zeitraum 2027 bis 2028, prognostizieren Analysten jährliche Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent. Diese werden hauptsächlich durch den knappen Neubau und die konstant hohe Nachfrage getragen. Langfristig bis 2030 liegt die neutrale Basiserwartung bei einem Plus von 2 bis 3 Prozent pro Jahr, wobei Toplagen als besonders wertstabil eingestuft werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.798 Euro pro Quadratmeter, was einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Q2 2025 lag der Preis noch bei 2.650 bis 2.686 Euro pro Quadratmeter, sodass die aktuelle Steigerung zwischen 112 und 148 Euro beträgt, was einem Plus von 4,1 bis 5,6 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg 112 Euro oder 4,2 Prozent nach konservativer Berechnung, während andere Marktanalysen sogar einen Anstieg von 7,8 Prozent verzeichnen. Diese unterschiedlichen Werte reflektieren die hohe Dynamik und die teilweise divergierenden Entwicklungen in verschiedenen Marktsegmenten.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt präsentiert sich als besonders dynamisches Segment des Bremer Immobilienmarktes. Die Attraktivität von Eigentumswohnungen bleibt anhaltend hoch, getrieben durch verschiedene Faktoren wie die zunehmende Urbanisierung, den Wunsch nach pflegeleichten Wohnformen und die gute Infrastruktur in verdichteten Wohngebieten.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau bleibt, ähnlich wie im Häusermarkt, auf einem niedrigen Niveau. Dies führt zu einer Verknappung des Angebots, insbesondere bei modernen, energieeffizienten Neubauwohnungen. Der Bestand an verfügbaren Eigentumswohnungen kann die starke Nachfrage nicht vollständig decken, was zu den beobachteten Preissteigerungen führt. Die Leerstandsquote ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Altbauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. Bremen-Süd zeigt mit einem Quadratmeterpreis von 3.067 Euro im Q3 2025 besonders hohe Werte und liegt damit deutlich über dem Stadtdurchschnitt. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Aufwertungstrend in diesem Stadtteil, der im Jahresvergleich zum Q3 2024 einen beeindruckenden Preisanstieg von 186 Euro oder 6,5 Prozent verzeichnet.

Zentrale Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten erzielen weiterhin Premiumpreise. Die beliebten Viertel wie das Ostertor-Viertel, Schwachhausen und die Neustadt verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage. Randlagen profitieren von der zunehmenden Akzeptanz längerer Pendelwege im Zuge flexiblerer Arbeitsmodelle.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleiben positiv. Die solide Nachfrage, gestützt durch niedrige Zinsen und die anhaltende Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage, wird den Markt weiterhin stützen. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, wobei die Dynamik möglicherweise etwas nachlassen könnte.

Für die Jahre 2025 und 2026 wird mit einer leichten Abschwächung der Preissteigerungen gerechnet, die sich dann auf einem Niveau von 2 bis 3 Prozent jährlich einpendeln könnten. Mittelfristig bis 2028 werden Steigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr prognostiziert. Besonders wertstabil werden weiterhin Wohnungen in Toplagen eingeschätzt, während Objekte in B- und C-Lagen möglicherweise geringere Wertsteigerungen erfahren werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 10,50 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Q2 2025 betrug die Durchschnittsmiete noch 10,20 Euro pro Quadratmeter, sodass sich eine Steigerung von 0,30 Euro oder 2,9 Prozent innerhalb eines Quartals ergibt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung beachtliche 6,1 Prozent. Diese deutliche Verteuerung des Mietmarktes für Häuser spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Wohnform wider, insbesondere von Familien, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser entwickelt sich parallel zum Kaufmarkt mit moderaten, aber stetigen Steigerungen. Die Nachfrage nach Mietobjekten bleibt stabil auf hohem Niveau, während das Angebot begrenzt ist. Viele potenzielle Mieter, die sich den Hauskauf aufgrund der gestiegenen Preise nicht leisten können, weichen auf den Mietmarkt aus, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugt.

Die Verfügbarkeit von Mietobjekten ist eingeschränkt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, um von den hohen Verkaufspreisen zu profitieren. Die Neubauaktivität im Mietsektor ist minimal, da sich Investoren verstärkt auf den lukrativeren Eigentumswohnungsmarkt konzentrieren. Der Leerstand bei Mietobjekten ist praktisch nicht existent, und freiwerdende Objekte finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind beim Häusermarkt weniger ausgeprägt als beim Kaufmarkt, aber dennoch signifikant. In beliebten Familienvierteln mit guter Infrastruktur, Schulen und Grünflächen liegen die Mieten deutlich über dem Durchschnitt. Stadtteile wie Horn-Lehe, Oberneuland und Borgfeld verzeichnen besonders hohe Nachfrage und entsprechend höhere Mietpreise.

In den Randgebieten und weniger zentral gelegenen Stadtteilen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Die verbesserte Akzeptanz von Homeoffice-Lösungen führt dazu, dass auch periphere Lagen zunehmend nachgefragt werden, was sich positiv auf das dortige Mietpreisniveau auswirkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktlage führen – knappes Angebot, stabile Nachfrage und geringe Neubauaktivität – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent.

Mittelfristig könnte sich der Mietmarkt stabilisieren, wenn mehr Neubauprojekte realisiert werden und sich das Angebot verbessert. Allerdings ist angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen nicht mit einer deutlichen Entspannung zu rechnen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu sinkenden Mieten führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderatere Entwicklung als andere Marktsegmente. Die durchschnittliche Miete liegt bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete 9,51 Euro pro Quadratmeter betrug, ergibt sich eine Steigerung von 0,08 Euro oder 0,84 Prozent – die geringste Steigerungsrate aller betrachteten Marktsegmente.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt der Anstieg 0,26 Euro oder 2,79 Prozent. Diese moderate Entwicklung deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Mietwohnungsmarktes hin, möglicherweise beeinflusst durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt in Bremen konstant hoch, wird jedoch durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Die Zielgruppe für Mietwohnungen ist heterogen und umfasst Studenten, Young Professionals, Senioren und Familien, die sich noch keinen Eigentumserwerb leisten können oder wollen. Das Angebot entwickelt sich langsam, da die Neubauaktivität weiterhin gedämpft ist.

Die Fluktuation im Mietwohnungsmarkt ist höher als bei Häusern, was zu einer besseren Verfügbarkeit führt. Dennoch übersteigt die Nachfrage in attraktiven Lagen weiterhin das Angebot. Moderne, energieeffiziente Wohnungen sind besonders gefragt und erzielen Premiummieten. Der Leerstand konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungsmarkt deutlich ausgeprägt. In zentralen Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Universitäten und Arbeitgeber liegen die Mieten signifikant über dem Durchschnitt. Stadtteile wie die Neustadt, das Viertel und Schwachhausen verzeichnen die höchsten Mietpreise.

In den Randgebieten und in Stadtteilen mit weniger entwickelter Infrastruktur sind die Mieten deutlich günstiger. Bremen-Nord beispielsweise bietet noch vergleichsweise moderate Mietpreise, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Die Unterschiede zwischen den Lagen werden durch Faktoren wie Ausstattung, Baujahr und energetischen Zustand der Wohnungen zusätzlich verstärkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung hin. Die vergleichsweise geringe Steigerungsrate im aktuellen Quartal könnte sich stabilisieren und zu einem nachhaltigen Trend werden. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent, abhängig von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von politischen Entscheidungen zur Wohnungsbaupolitik und Mietregulierung abhängen. Sollten verstärkt sozialer Wohnungsbau und geförderte Wohnprojekte realisiert werden, könnte dies dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken. Langfristig bis 2030 wird mit einer Stabilisierung auf einem moderat höheren Niveau gerechnet, wobei die demografische Entwicklung und Urbanisierungstrends weiterhin preisstützend wirken werden.

Gesamtfazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen stiegen um etwa 4 bis 5 Prozent, während die Mietmärkte moderatere Zuwächse von 0,8 bis 2,9 Prozent verzeichneten. Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – insbesondere die schwache Neubauaktivität und der dramatische Rückgang bei verfügbaren Bauplätzen – werden den Markt nachhaltig prägen.

Die Marktexperten erwarten für die kommenden Jahre eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit moderaten jährlichen Preissteigerungen. Die langfristige Perspektive bis 2030 bleibt positiv, wobei Toplagen als besonders wertstabil gelten und Randlagen vom fortschreitenden Homeoffice-Trend profitieren könnten. Investoren und Eigennutzer sollten die aktuelle Marktdynamik bei ihren Entscheidungen berücksichtigen und besonders in gefragten Lagen mit weiterhin steigenden Preisen rechnen.