Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach den Herausforderungen der vergangenen Jahre durch gestiegene Zinsen und Baukosten stabilisiert sich der Markt zunehmend auf einem neuen Niveau. Die folgende Analyse betrachtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine leichte Preissteigerung gegenüber dem Vorquartal. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 2.669 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von etwa 2,2 Prozent gegenüber den 2.612 Euro pro Quadratmeter aus dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Diese moderate Aufwärtsbewegung signalisiert eine vorsichtige Markterholung nach der Stabilisierungsphase der vorangegangenen Quartale.

Bei der differenzierten Betrachtung der verschiedenen Haustypen zeigt sich ein heterogenes Bild. Reihenhäuser werden im Durchschnitt für etwa 284.000 Euro gehandelt, was einem Rückgang von 5 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Doppelhaushälften verzeichnen mit durchschnittlich 272.000 Euro sogar einen Preisrückgang von 10,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser hingegen zeigen mit einem Durchschnittspreis von 394.000 Euro eine leichte Wertsteigerung von 0,8 Prozent und erweisen sich damit als stabilstes Segment im Häusermarkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im dritten Quartal 2025 ist durch ein leicht steigendes Transaktionsvolumen gekennzeichnet, wobei der Flächenumsatz jedoch rückläufig ist. Dies deutet darauf hin, dass vermehrt kleinere Objekte gehandelt werden. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, nur vereinzelt kommen Neubauprojekte auf den Markt. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf die nach wie vor hohen Baukosten und die unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen.

Der Leerstand im Wohnsegment zeigt eine moderat steigende Tendenz und wird für 2025 mit 5,6 Prozent prognostiziert, nachdem er 2023 noch bei 4,5 Prozent lag. Diese Entwicklung ist jedoch regional sehr unterschiedlich ausgeprägt und betrifft hauptsächlich weniger gefragte Lagen und sanierungsbedürftige Objekte. Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Häusern in guten Lagen bleibt hingegen konstant hoch.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Bevorzugte Wohnlagen wie Schwachhausen und die Neustadt verzeichnen deutlich höhere Preise als der Bremer Durchschnitt. In diesen Stadtteilen werden für Häuser Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro erzielt, wobei die Spanne stark von der konkreten Lage und Ausstattung abhängt.

Die Randlagen der Stadt bieten hingegen deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.000 Euro, allerdings ist hier auch die Infrastruktur weniger ausgeprägt und die Anbindung an das Stadtzentrum zeitaufwändiger. Besonders gefragt sind aktuell Lagen mit guter Verkehrsanbindung und gleichzeitig grünem Umfeld, was zu einer verstärkten Nachfrage in Stadtteilen wie Horn-Lehe oder Oberneuland führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Stabilisierung des Häusermarktes in Bremen. Die ersten Erholungstendenzen, die sich im dritten Quartal 2025 zeigen, dürften sich fortsetzen, allerdings ohne spektakuläre Preissteigerungen. Die Unsicherheiten bezüglich der weiteren Zinsentwicklung, der Baukosten und der politischen Rahmenbedingungen werden den Markt weiterhin prägen.

Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Bestandsimmobilien stabil bleibt, während die Neubautätigkeit nur langsam wieder anzieht. Die demografische Entwicklung Bremens mit einem prognostizierten moderaten Bevölkerungswachstum stützt die langfristige Nachfrage nach Wohnraum. Investoren und Käufer sollten sich auf eine Phase der Konsolidierung einstellen, in der Qualität und Lage zunehmend wichtigere Faktoren bei der Preisbildung werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 4,2 Prozent über dem Vorquartal, in dem 2.686 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Diese Steigerung ist bemerkenswert, da sie zeigt, dass das Segment der Eigentumswohnungen trotz des herausfordernden Zinsumfelds eine robuste Nachfrage verzeichnet.

Besonders ausgeprägt ist die Preisentwicklung in Bremen-Süd, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 2.881 Euro im Vorjahr auf aktuell 3.067 Euro gestiegen ist. Dies entspricht einer Steigerung von über 6 Prozent und unterstreicht die zunehmende Attraktivität dieses Stadtteils. Im Vergleich zum langfristigen Trend seit 2024 flacht die Preiskurve jedoch etwas ab, was auf eine beginnende Normalisierung des Marktes hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist durch eine stabile bis leicht steigende Nachfrage gekennzeichnet. Bemerkenswert ist, dass 51 Prozent aller Wohnimmobilientransaktionen auf Eigentumswohnungen entfallen, was die Bedeutung dieses Segments unterstreicht. Die Nachfrage bleibt trotz des weiterhin erhöhten Zinsniveaus robust, was auf die relative Erschwinglichkeit von Wohnungen im Vergleich zu Häusern zurückzuführen ist.

Das Angebot zeigt eine differenzierte Entwicklung: Während die Angebotspreise für Bestandswohnungen seit 2023 leicht rückläufig sind, bleiben die Preise für Neubauwohnungen auf einem stabil hohen Niveau von durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenz zwischen Bestand und Neubau von über 60 Prozent führt zu einer verstärkten Nachfrage nach gut erhaltenen Bestandswohnungen, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Eigentumswohnungen sind noch ausgeprägter als bei Häusern. Beliebte Viertel wie die Überseestadt erleben eine kontinuierliche Nachfragesteigerung, was sich in entsprechend höheren Preisen niederschlägt. In zentralen und etablierten Vierteln wie Schwachhausen, der Neustadt oder dem Viertel liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro, während in peripheren Lagen noch Wohnungen für unter 2.000 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Die Überseestadt nimmt eine Sonderstellung ein, da hier durch die kontinuierliche Entwicklung neuer Quartiere ein dynamischer Teilmarkt entstanden ist. Die Mischung aus modernem Wohnen, Wassernähe und guter Infrastruktur macht diesen Stadtteil besonders für junge Familien und Berufstätige attraktiv. Die Preisentwicklung hier liegt deutlich über dem Bremer Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich widerstandsfähig und wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin moderate Preissteigerungen verzeichnen. Experten erwarten ein vorsichtig positives Wachstum, das durch die Anpassung der Marktteilnehmer an das neue Zinsumfeld und die regulatorischen Rahmenbedingungen getragen wird.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Besonders Wohnungen mit guter Energiebilanz und moderner Ausstattung werden aufgrund der gestiegenen Energiekosten und der verschärften Umweltauflagen zunehmend gefragt sein. Investoren sollten bei Kaufentscheidungen verstärkt auf diese Faktoren achten, da sie die Wertentwicklung in den kommenden Jahren maßgeblich beeinflussen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Mietpreise für Bestandsmietwohnungen liegen aktuell bei 10,93 Euro pro Quadratmeter, was einen spürbaren Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Die Prognosen deuten auf eine weitere Steigerung hin, mit erwarteten 11,43 Euro pro Quadratmeter bis August 2026.

Besonders ausgeprägt ist die Preisentwicklung im Neubaosegment. Hier liegen die Mieten bereits bei durchschnittlich 14,41 Euro pro Quadratmeter im Juli 2025, mit einer prognostizierten Steigerung auf 15,19 Euro pro Quadratmeter bis 2026. Diese Differenz von über 30 Prozent zwischen Bestands- und Neubaumieten reflektiert die gestiegenen Baukosten und die höheren Energieeffizienzstandards moderner Häuser.

Marktdynamik

Trotz der steigenden Mietpreise bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen stark, was die Attraktivität des Bremer Wohnungsmarktes unterstreicht. Der Leerstand zeigt eine leicht steigende Tendenz, was jedoch primär auf strukturelle Faktoren wie die Zunahme sanierungsbedürftiger Objekte zurückzuführen ist. Moderne und gut ausgestattete Mietobjekte finden weiterhin schnell Abnehmer.

Die Neubautätigkeit im Mietsektor bleibt verhalten, was zu einer Angebotsknappheit führt. Investoren sind aufgrund der gestiegenen Baukosten und der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückhaltend bei neuen Projekten. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt und trägt zur weiteren Mietpreissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Lagen und beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen und der Überseestadt werden deutlich höhere Mieten erzielt als in peripheren Gebieten. Die Überseestadt profitiert dabei besonders von ihrer modernen Infrastruktur und der Nähe zum Wasser, was sie zu einem der teuersten Mietmärkte in Bremen macht.

In den Randlagen der Stadt sind Häuser zur Miete noch zu moderateren Preisen verfügbar, allerdings ist das Angebot hier begrenzt. Viele Familien suchen gezielt nach Mietobjekten mit Garten in ruhigeren Wohnlagen, was zu einer verstärkten Nachfrage in Stadtteilen wie Borgfeld oder Hemelingen führt.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die kontinuierliche Mietpreissteigerung wird sich fortsetzen, allerdings in einem moderateren Tempo als in den vergangenen Quartalen. Bremen bleibt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch relativ erschwinglich, was weiteres Wachstumspotenzial birgt.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe könnten die Marktentwicklung beeinflussen. Langfristig wird die Entspannung des Marktes davon abhängen, ob es gelingt, die Neubautätigkeit wieder zu beleben und das Angebot zu erhöhen. Vermieter können weiterhin mit stabilen Renditen rechnen, sollten aber verstärkt in die Modernisierung und energetische Sanierung ihrer Objekte investieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietwohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Häusermarkt. Mit durchschnittlich 10,93 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen liegt das Mietpreisniveau deutlich über dem Vorquartal. Die Steigerungsraten sind dabei in allen Marktsegmenten spürbar, wobei kleinere Wohnungen prozentual stärker im Preis gestiegen sind als größere Einheiten.

Die Prognosen für die weitere Entwicklung deuten auf anhaltende Steigerungen bis 2026 hin. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter die weiterhin hohe Zuwanderung nach Bremen, die gestiegenen Betriebskosten und die verzögerte Anpassung des Wohnungsangebots an die steigende Nachfrage. Besonders im Segment der Ein- und Zweizimmerwohnungen ist die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, wobei das Angebot durch Neubau noch begrenzt ist. Der Leerstand zeigt insgesamt eine leicht steigende Tendenz, was jedoch hauptsächlich auf qualitative Faktoren zurückzuführen ist. Wohnungen mit veralteter Ausstattung oder schlechter Energiebilanz haben zunehmend Schwierigkeiten, Mieter zu finden, während moderne und energieeffiziente Wohnungen sofort vermietet werden.

Die Fluktuation im Mietwohnungsmarkt hat sich verringert, da viele Mieter aufgrund der gestiegenen Preise länger in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots für Wohnungssuchende. Gleichzeitig zeigt sich eine verstärkte Nachfrage nach möblierten Wohnungen, insbesondere von Berufseinsteigern und temporären Arbeitnehmern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Mietwohnungen besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen erzielen deutlich höhere Mieten, wobei die Überseestadt und beliebte Viertel wie Schwachhausen mit festen Mietzuwächsen hervorstechen. In der Überseestadt werden für Neubauwohnungen teilweise über 16 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in peripheren Lagen noch Wohnungen für unter 8 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind.

Die Studentenviertel rund um die Universität und die Hochschulen zeigen eine besondere Dynamik. Hier ist die Nachfrage nach kleinen und mittleren Wohnungen besonders hoch, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt. Stadtteile wie das Viertel, Findorff und die Neustadt profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietwohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin von steigenden Preisen und einem knappen Angebot geprägt sein. Die Neubautätigkeit bleibt der entscheidende Faktor für eine mögliche Entspannung des Marktes. Aktuelle Projekte werden frühestens 2026/2027 fertiggestellt, sodass kurzfristig keine deutliche Entlastung zu erwarten ist.

Für Vermieter ergeben sich trotz der steigenden regulatorischen Anforderungen weiterhin gute Chancen. Die nachhaltige Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten gestützt. Investitionen in die energetische Sanierung und Modernisierung werden sich langfristig auszahlen, da die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen überproportional steigt.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt erste Erholungstendenzen zeigt, bleibt der Mietmarkt weiterhin angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die Herausforderungen durch hohe Baukosten und regulatorische Unsicherheiten prägen weiterhin die Marktentwicklung.

Für Investoren und Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Marktsegmente und Lagen wichtiger denn je ist. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Stabilisierungstendenzen fortsetzen und ob die Politik mit gezielten Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen kann. Bremen bleibt im nationalen Vergleich ein attraktiver Standort mit Entwicklungspotenzial, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten bietet.