Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Erholung mit durchgängigen Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Konsolidierungsphase im zweiten Quartal kehrt verstärkte Kaufaktivität zurück, während die Nachfrage besonders in zentralen Lagen spürbar anzieht.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 2.559 Euro lag. Die Preissteigerung von 110 Euro pro Quadratmeter entspricht einem Anstieg von 4,3 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.517 Euro lag, beträgt die Steigerung 152 Euro oder 6,0 Prozent. Diese Zahlen verdeutlichen eine klare Trendwende am Bremer Häusermarkt, der nach einer längeren Phase der Stagnation nun wieder deutliche Wertzuwächse verzeichnet.

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 373.660 Euro, was gegenüber dem Vorquartal eine Steigerung von rund 15.400 Euro bedeutet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Bremer Häusermarkt bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, während die Nachfrage merklich anzieht. Besonders in zentralen und beliebten Wohnlagen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot, was maßgeblich zu den beobachteten Preissteigerungen beiträgt. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien ist kontinuierlich angewachsen und liegt aktuell bei 5,6 Prozent, verglichen mit 5,4 Prozent im Vorjahr und 4,5 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf weniger nachgefragte Randlagen, während zentrale Bereiche weiterhin sehr niedrige Leerstandsquoten aufweisen.

Die Neubauaktivität bleibt ein kritischer Faktor im Marktgeschehen. Der knappe Neubau fungiert weiterhin als zentraler preistreibender Faktor, da die Fertigstellungszahlen hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, insbesondere bei modernen, energieeffizienten Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Bremen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den zentralen Lagen wie der City und der Überseestadt erzielt, wo Preise von über 3.200 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Bereiche profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Aufwertungsgebiete Hastedt und Utbremen. Hier entstehen neue Wohnquartiere, und die bestehende Bausubstanz erfährt eine kontinuierliche Aufwertung. Die Quadratmeterpreise in diesen Vierteln liegen mit durchschnittlich 2.450 bis 2.600 Euro noch unter dem Bremer Durchschnitt, zeigen aber überdurchschnittliche Wachstumsraten.

In den etablierten Wohnlagen wie Schwachhausen und dem Viertel bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil. Hier werden für Bestandsimmobilien zwischen 2.800 und 3.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Randlagen Bremens, insbesondere in Bremen-Nord, verzeichnen mit Quadratmeterpreisen zwischen 1.900 und 2.200 Euro weiterhin die günstigsten Konditionen, wobei auch hier leichte Preissteigerungen zu beobachten sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung des Preisniveaus mit moderaten weiteren Steigerungen. Die Grundlage dieser Einschätzung bildet die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Marktkorrekturen werden zwar für möglich gehalten, ein substantieller Preisverfall wird jedoch nicht erwartet.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor für die weitere Marktentwicklung. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, ist mit einer anhaltenden Nachfrage zu rechnen. Besonders in gefragten Lagen wird mit weiteren Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent pro Jahr gerechnet.

Die Energieeffizienz von Immobilien wird zunehmend zum entscheidenden Kriterium. Häuser mit hohen Energieeffizienzstufen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während ineffiziente Objekte möglicherweise Wertverluste hinnehmen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 2.798 Euro pro Quadratmeter, was gegenüber dem Vorquartal mit 2.686 Euro einen Anstieg von 112 Euro oder 4,1 Prozent bedeutet.

Im Jahresvergleich ist die Preisentwicklung noch beeindruckender. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.595 Euro lag, beträgt die Steigerung 203 Euro oder 7,8 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 209.850 Euro, was einer Steigerung von rund 8.400 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebt. Die Anzahl der Kauffälle ist von 2.351 im Vorquartal auf 2.766 Verträge gestiegen, was einem bemerkenswerten Anstieg von 17,65 Prozent entspricht. Diese Zahlen belegen eine wiederkehrende Kaufbereitschaft und ein gestiegenes Vertrauen in den Wohnungsmarkt.

Interessant ist die Divergenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilien. Während Neubauwohnungen Preissteigerungen von 4,8 Prozent verzeichneten, sanken die Preise für Weiterverkäufe um 6,2 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen wider, während ältere Bestandsobjekte zunehmend unter Druck geraten.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, insbesondere im Neubausegment. Die Fertigstellungszahlen können mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer weiteren Verknappung und entsprechenden Preissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie bei Häusern, zeigt jedoch noch ausgeprägtere Unterschiede. In Bremen-West, einem sich dynamisch entwickelnden Stadtteil, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 um 4,8 Prozent auf durchschnittlich 2.823 Euro pro Quadratmeter.

Die Spitzenpreise werden in der Überseestadt und im Viertel erzielt, wo Neubauwohnungen teilweise über 4.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.

In Stadtteilen wie Findorff und Neustadt, die eine gute Mischung aus zentraler Lage und gewachsenen Strukturen bieten, liegen die Quadratmeterpreise zwischen 2.600 und 3.100 Euro. Diese Bereiche verzeichnen eine stabile Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern gleichermaßen.

Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Randlagen wie Huchting oder Gröpelingen mit Preisen zwischen 1.800 und 2.300 Euro pro Quadratmeter. Auch diese Bereiche profitieren jedoch von der allgemeinen Marktdynamik mit moderaten Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Bremen zählt zu den deutschen Städten, in denen die Preise für Eigentumswohnungen schneller wachsen als in Metropolen wie Berlin oder München. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich in den kommenden 12 bis 24 Monaten fortsetzen, wenn auch mit verlangsamter Dynamik.

Experten prognostizieren für die nächsten zwei Jahre jährliche Preissteigerungen zwischen 3 und 6 Prozent, abhängig von der Lage und Ausstattung der Objekte. Immobilien mit hohen Energieeffizienzstufen werden dabei überdurchschnittlich profitieren, während ineffiziente Objekte möglicherweise Wertverluste hinnehmen müssen.

Die demografische Entwicklung Bremens mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum unterstützt die positive Marktentwicklung. Besonders Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen werden aufgrund der steigenden Anzahl von Single-Haushalten weiterhin stark nachgefragt bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 10,50 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die durchschnittliche Miete bei 10,20 Euro lag. Der Anstieg von 0,30 Euro pro Quadratmeter entspricht einer Erhöhung um 2,9 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Verteuerung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Miete bei 9,90 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung 0,60 Euro oder 6,1 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Aufwärtstrend bei den Mietpreisen für Häuser.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.260 Euro, was gegenüber dem Vorquartal einer Mehrbelastung von 36 Euro monatlich entspricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt robust, was sich in kontinuierlich steigenden Mietpreisen niederschlägt. Das Angebot an Miethäusern ist traditionell knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Miethäuser hat sich auf etwa drei bis vier Wochen verkürzt, was die hohe Nachfrage widerspiegelt. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Eigenheimen aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen für viele nicht mehr finanzierbar ist.

Ein interessantes Phänomen zeigt sich in der Diskrepanz zwischen Kauf- und Mietmarkt: Während die Kaufpreise moderat steigen, zeigen die Mieten eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Dies führt zu einer Verschiebung der Renditeerwartungen bei Investoren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Stadtteil und Ausstattung. In den gehobenen Wohnlagen wie Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland werden Spitzenmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Bereiche zeichnen sich durch großzügige Grundstücke, gute Schulen und eine ruhige Wohnlage aus.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Borgfeld, Habenhausen und Arsten liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt.

Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in den Randlagen Bremen-Nord und in Stadtteilen wie Huchting oder Gröpelingen, wo die Quadratmeterpreise zwischen 8 und 9,50 Euro liegen. Auch diese Bereiche verzeichnen jedoch spürbare Mietsteigerungen.

Besonders begehrt sind Häuser mit Garten in ruhigen Wohnstraßen nahe öffentlicher Verkehrsmittel. Solche Objekte erzielen oft Mieten, die 10 bis 15 Prozent über dem Stadtteilschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verteuerung des Mietmarktes für Häuser zu rechnen. Die Jahresvergleichszahlen weisen auf eine deutliche Verteuerung hin, die sich voraussichtlich fortsetzen wird. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent.

Die anhaltende Nachfrage von Familien, kombiniert mit dem knappen Angebot, wird die Mietpreise weiter nach oben treiben. Besonders in gefragten Lagen ist mit überdurchschnittlichen Steigerungen zu rechnen.

Die Energiekosten werden zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Vermietung. Häuser mit guter Energieeffizienz können höhere Kaltmieten erzielen, während schlecht gedämmte Objekte trotz niedrigerer Kaltmiete aufgrund hoher Nebenkosten schwerer zu vermieten sind.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 unterschiedliche Preisniveaus je nach Quelle und Erhebungsmethodik. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen zwischen 9,59 Euro und 10,93 Euro pro Quadratmeter, wobei der Mittelwert bei etwa 10,26 Euro anzusiedeln ist.

Gegenüber dem Vorquartal, in dem die durchschnittliche Miete bei 10,05 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 2 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung etwa 2,79 Prozent. Diese moderate, aber kontinuierliche Preisentwicklung zeigt eine Abschwächung der Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 718 Euro, was einer Steigerung von rund 14 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt trotz leicht gestiegener Leerstandsquoten robust. Die aktuelle Leerstandsquote von 5,6 Prozent konzentriert sich hauptsächlich auf weniger nachgefragte Objekte in Randlagen oder mit schlechter Energieeffizienz.

Der Markt zeigt eine deutliche Zweiteilung: Während moderne, gut ausgestattete Wohnungen in zentralen Lagen innerhalb weniger Tage vermietet werden, bleiben ältere, unsanierte Objekte länger auf dem Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Standard-Mietwohnungen liegt bei etwa zwei bis drei Wochen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau bleibt hinter dem Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots führt. Besonders im Segment der bezahlbaren Wohnungen bis 9 Euro pro Quadratmeter wird das Angebot zunehmend knapper.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind erheblich. In der Überseestadt und im Viertel werden Spitzenmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der exzellenten Infrastruktur.

In den beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen, Findorff und der Neustadt liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche bieten eine gute Mischung aus Lebensqualität, Infrastruktur und kulturellem Angebot.

Die innenstadtnahen Bereiche wie Steintor und Ostertor verzeichnen Durchschnittsmieten von 9,50 bis 11 Euro pro Quadratmeter, wobei sanierte Altbauwohnungen oft höhere Preise erzielen.

In den Stadtteilen Huchting, Gröpelingen und Bremen-Nord finden sich die günstigsten Mieten mit 7,50 bis 9 Euro pro Quadratmeter. Auch diese Bereiche verzeichnen jedoch moderate Preissteigerungen, was die generelle Marktentwicklung widerspiegelt.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten erwarten jährliche Steigerungen zwischen 2 und 4 Prozent, abhängig von Lage und Ausstattung der Objekte.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Preisentwicklung dämpfen, können aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beseitigen. Die Marktstimmung bleibt stabil mit der Erwartung kontinuierlicher, aber moderater Preissteigerungen.

Verschiedene Faktoren werden die zukünftige Entwicklung beeinflussen: Die demografische Entwicklung mit zunehmendem Zuzug nach Bremen, die Energieeffizienz als zunehmend wichtiges Kriterium, und die wirtschaftliche Entwicklung der Region. Besonders kleinere Wohnungen für Singles und Paare werden aufgrund des demografischen Wandels weiterhin stark nachgefragt bleiben.

Gesamtfazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer klaren Erholung nach der Konsolidierungsphase des zweiten Quartals. Alle Marktsegmente verzeichnen Preissteigerungen, wobei der Kaufmarkt mit durchschnittlich 4 Prozent Wachstum gegenüber dem Vorquartal eine stärkere Dynamik zeigt als der Mietmarkt mit etwa 2 bis 3 Prozent Steigerung.

Die Eigentumswohnungen entwickeln sich mit 7,8 Prozent Jahreswachstum am dynamischsten, gefolgt von Kaufhäusern mit 6,0 Prozent. Der Mietmarkt zeigt mit 6,1 Prozent bei Häusern und 2,79 Prozent bei Wohnungen eine differenzierte Entwicklung.

Bremen positioniert sich damit als attraktiver Immobilienstandort mit Wachstumsraten, die teilweise über denen der deutschen Metropolen liegen. Die Kombination aus moderaten Preisen im Vergleich zu anderen Großstädten, einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und dem anhaltenden Zuzug macht Bremen zu einem interessanten Markt für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen.

Die Herausforderungen bleiben der knappe Neubau und die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz, die den Markt in den kommenden Jahren maßgeblich prägen werden.