Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preiszuwächsen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Hansestadt verzeichnet im bundesweiten Vergleich die stärksten Preissteigerungen unter den 15 größten deutschen Städten und setzt damit ihren Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen liegt im Q3 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 2.559 Euro lag. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Hauspreise zeigt sich besonders deutlich in Bremen-West, wo die Preise um 5,4 Prozent auf durchschnittlich 2.612 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind.

Im Vergleich zum vorherigen Quartal Q2 2025 hat sich der positive Trend fortgesetzt. Während im zweiten Quartal bereits eine solide Preisentwicklung zu verzeichnen war, konnte das dritte Quartal diese Dynamik aufrechterhalten und teilweise sogar verstärken. Die anhaltende Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften treibt die Preise weiter nach oben, wobei die Preissteigerungen moderat aber stetig verlaufen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt in Bremen weiterhin knapp. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders Bestandsimmobilien in etablierten Wohnlagen sind stark nachgefragt und werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhausbereich bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der gestiegenen Baukosten auf einem moderaten Niveau. Neue Baugebiete werden vorwiegend in den Randlagen erschlossen, wobei die Nachfrage nach diesen Objekten trotz der höheren Preise ungebrochen hoch ist. Die Bautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Neubauten, die trotz höherer Anschaffungskosten aufgrund der langfristigen Energiekostenersparnis zunehmend gefragt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Bremens sind erheblich. Schwachhausen führt die Preisliste mit durchschnittlich 4.968 Euro pro Quadratmeter an und liegt damit etwa 80 Prozent über dem Stadtdurchschnitt. Diese Premium-Lage profitiert von ihrer zentralen Position, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Bremen-Süd zeigt mit 2.593 Euro pro Quadratmeter im Q3 2025 eine Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die südlichen Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an das Zentrum bei gleichzeitig familienfreundlichem Umfeld. Bremen-Nord bleibt das günstigste Segment mit Preisen, die deutlich unter dem Stadtdurchschnitt liegen, zeigt aber ebenfalls eine positive Preisentwicklung.

Die Stadtrandlagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, insbesondere für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Stadtteile wie Borgfeld, Oberneuland und Hemelingen verzeichnen eine verstärkte Nachfrage und entsprechende Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern erwartet. Die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten die Kaufnachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer weiteren Belebung des Marktes führen. Experten prognostizieren für 2026 eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent.

Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug in die Hansestadt Bremen werden die Nachfrage nach Einfamilienhäusern weiterhin stützen. Gleichzeitig bleibt das Angebot aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit knapp, was mittelfristig für stabile bis leicht steigende Preise spricht. Besonders Objekte mit guter Energieeffizienz und moderner Ausstattung werden überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen zeigt im Q3 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegt das aktuelle Preisniveau 4,2 Prozent über dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis noch bei 2.686 Euro pro Quadratmeter lag. Alternative Datenquellen weisen sogar Preise von bis zu 2.875 Euro pro Quadratmeter für November 2025 aus, was die anhaltende Aufwärtsdynamik unterstreicht.

Im Jahresverlauf 2025 hat sich der Wohnungsmarkt als besonders robust erwiesen. Mit einem Gesamtjahreswachstum von 8,6 Prozent verzeichnet Bremen den stärksten Preisanstieg unter allen deutschen Großstädten. Diese Entwicklung ist umso bemerkenswerter, als sie sich vor dem Hintergrund einer allgemeinen Marktberuhigung in anderen Metropolen vollzieht. Das zweite Quartal 2025 hatte bereits ein Quartalswachstum von 4,1 Prozent gezeigt, welches sich im dritten Quartal fortsetzte.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen ist von einer ausgeprägten Knappheit geprägt. Das Angebot kann die hohe Nachfrage nicht befriedigen, was zu schnellen Verkäufen und teilweise Bieterwettbewerben führt. Besonders begehrt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau hat sich im dritten Quartal 2025 leicht belebt, bleibt aber weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Entwickler konzentrieren sich verstärkt auf mittlere bis gehobene Marktsegmente, da hier die höchsten Renditen erzielbar sind. Die Fertigstellungsquote neuer Wohneinheiten liegt etwa 20 Prozent unter dem prognostizierten Bedarf, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich auf etwa 45 Tage verkürzt, in besonders gefragten Lagen sogar auf unter 30 Tage. Dies zeigt die hohe Marktliquidität und das starke Käuferinteresse.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtlagen ist erheblich. In Toplagen werden durchschnittlich 3.145 Euro pro Quadratmeter erzielt, während gute Lagen sogar Preise von bis zu 3.614 Euro pro Quadratmeter erreichen. Mittlere Lagen liegen bei durchschnittlich 2.875 Euro pro Quadratmeter.

Bremen-Süd zeigt mit 3.067 Euro pro Quadratmeter im Q3 2025 eine besonders dynamische Entwicklung mit einer Steigerung von 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Überseestadt als Konversionsprojekt bleibt ein Hotspot mit kontinuierlich steigenden Preisen und hoher Nachfrage nach modernen Neubauwohnungen. Die zentrumsnahen Quartiere wie das Viertel und Schwachhausen bleiben die teuersten Wohnlagen der Stadt.

Bremen-West verzeichnet mit 2.823 Euro pro Quadratmeter und einem Plus von 4,8 Prozent eine solide Entwicklung. Die westlichen Stadtteile profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis. In den Randlagen sind die Preise moderater, zeigen aber ebenfalls eine positive Tendenz.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleiben positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Wachstumstrends erwartet, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik. Die erwarteten weiteren Zinssenkungen der EZB dürften die Finanzierungsbedingungen verbessern und die Nachfrage zusätzlich stützen.

Mittelfristig wird mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent gerechnet. Toplagen werden ihre Preisposition voraussichtlich halten oder sogar ausbauen können. Randlagen könnten vom anhaltenden Homeoffice-Trend profitieren und überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin auf hohem Niveau halten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Bremen zeigt im Q3 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Obwohl spezifische Quartalsdaten für Einfamilienhäuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Markttrends eine moderate Aufwärtsbewegung der Mietpreise ableiten. Die durchschnittlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.500 Euro monatlich.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Mietpreise für Häuser weitgehend stabilisiert. Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf noch nicht leisten können. Die Mietpreissteigerungen fallen moderater aus als im Kaufsegment, was teilweise auf die Mietpreisbremse und den sozialen Wohnungsbau zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Bremen ist stark limitiert. Nur wenige Eigentümer bieten Einfamilienhäuser zur Vermietung an, da die meisten Objekte entweder selbst genutzt oder verkauft werden. Dies führt zu einer angespannten Marktsituation mit schnellen Vermietungen und teilweise langen Wartelisten für begehrte Objekte.

Die Neuvermietung von Häusern erfolgt häufig über persönliche Netzwerke oder spezialisierte Makler, noch bevor die Objekte öffentlich ausgeschrieben werden. Die durchschnittliche Leerstandsdauer beträgt weniger als vier Wochen, in gefragten Lagen oft nur wenige Tage. Renovierte oder modernisierte Häuser mit guter Energieeffizienz sind besonders gefragt und erzielen Premiummieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In Premium-Lagen wie Schwachhausen, Oberneuland oder Borgfeld werden Spitzenmieten von über 2.000 Euro monatlich für moderne Einfamilienhäuser erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Infrastruktur und der Nähe zu internationalen Schulen.

In den mittleren Lagen wie Findorff, Walle oder der Neustadt liegen die Mieten für Reihenhäuser und kleine Einfamilienhäuser zwischen 1.300 und 1.800 Euro. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Familien beliebt, die urbanes Wohnen mit ausreichend Platz kombinieren möchten.

Die günstigeren Stadtrandlagen und Bremen-Nord bieten Mietshäuser zwischen 900 und 1.400 Euro an. Hier finden sich vermehrt ältere Objekte mit Modernisierungsbedarf, aber auch neu entwickelte Gebiete mit modernen Reihenhausanlagen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine kontinuierliche, aber moderate Entwicklung erwartet. Die Mieten dürften jährlich um 2 bis 4 Prozent steigen, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und der Zinsentwicklung zunächst zur Miete wohnen. Gleichzeitig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, wenn Investoren verstärkt in den Build-to-Rent-Sektor einsteigen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsobjekte werden die höchsten Mietsteigerungen verzeichnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im Q3 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 9,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Baujahr bestehen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Mieten um durchschnittlich 2,37 Euro pro Quadratmeter oder 26,4 Prozent über einen längeren Betrachtungszeitraum gestiegen.

Gegenüber dem Q2 2025 haben sich die Mietpreise weitgehend stabilisiert mit einer leichten Tendenz nach oben. Die Mietpreissteigerungen fallen deutlich moderater aus als die Kaufpreisentwicklung, was teilweise auf regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Neuvertragsmieten liegen durchschnittlich 15 bis 20 Prozent über den Bestandsmieten, was die Bedeutung langfristiger Mietverhältnisse unterstreicht.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote in Bremen liegt im Q3 2025 bei etwa 5,4 Prozent, was einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr darstellt. Für das Gesamtjahr 2025 wird eine weitere leichte Erhöhung auf 5,6 Prozent prognostiziert. Trotz dieser scheinbar entspannten Gesamtsituation ist der Markt in gefragten Lagen weiterhin angespannt.

Zentrale Lagen wie die City und die Überseestadt weisen sehr niedrige Leerstandsquoten auf und die Nachfrage übersteigt hier deutlich das Angebot. Die durchschnittliche Vermietungsdauer für attraktive Wohnungen in guten Lagen beträgt weniger als zwei Wochen. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit teilweise über 50 Interessenten pro Wohnung.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich leicht belebt, bleibt aber unter dem notwendigen Niveau zur Deckung der Nachfrage. Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse am Bremer Mietwohnungsmarkt, was zu einer professionelleren Bewirtschaftung und teilweise auch zu Mietpreissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In Toplagen werden Mieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Schwachhausen, das Viertel und die Überseestadt führen die Mietpreistabelle an. Hier sind vor allem moderne, gut ausgestattete Wohnungen in zentraler Lage gefragt.

In guten mittleren Lagen wie Findorff, der östlichen Vorstadt oder Peterswerder liegen die Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig moderateren Preisen.

Die Stadtrandlagen und Bremen-Nord bieten mit 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten. Hier finden sich vermehrt größere Wohnungsbestände aus den 1960er bis 1980er Jahren sowie Sozialwohnungen. Diese Gebiete zeigen jedoch zunehmende Aufwertungstendenzen mit entsprechenden Mietpreissteigerungen nach Modernisierungen.

Besonders dynamisch entwickelt sich der Markt für möblierte Wohnungen und Mikro-Apartments, die vor allem von Studierenden, Young Professionals und Projektarbeitern nachgefragt werden. Hier werden Premiummieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigen für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung. Experten erwarten jährliche Mietpreissteigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei gefragte Lagen und Neubauten höhere Steigerungsraten aufweisen könnten.

Die demografische Entwicklung mit einem kontinuierlichen Zuzug in die Stadt und die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft werden die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten verbesserte Finanzierungsbedingungen durch die EZB-Zinssenkungen einige Mieter zum Immobilienkauf bewegen und damit den Mietmarkt leicht entlasten.

Mittelfristig wird der Homeoffice-Trend zu einer Neubewertung von Wohnlagen führen. Randlagen mit guter digitaler Infrastruktur und mehr Wohnfläche fürs gleiche Geld könnten an Attraktivität gewinnen. Die Energieeffizienz wird zu einem zunehmend wichtigen Kriterium bei der Wohnungswahl, was modernisierte und energetisch sanierte Wohnungen begünstigt.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen werden weiterhin eine wichtige Rolle spielen. Die Diskussion um Mietpreisbremse, Milieuschutz und soziale Erhaltungssatzungen wird die Mietpreisentwicklung in bestimmten Gebieten dämpfen. Gleichzeitig könnten neue Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau zu einer Entspannung im unteren und mittleren Preissegment beitragen.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als einer der dynamischsten Märkte Deutschlands. Mit den bundesweit höchsten Preissteigerungen setzt Bremen seinen Aufwärtstrend fort. Die Kombination aus begrenztem Angebot, starker Nachfrage und attraktiven Finanzierungsbedingungen treibt sowohl Kauf- als auch Mietpreise nach oben. Während der Kaufmarkt besonders dynamisch ist, zeigt der Mietmarkt eine moderatere, aber stetige Entwicklung. Die kommenden Quartale versprechen eine Fortsetzung dieser Trends, wobei regulatorische Eingriffe und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung die Intensität der Preissteigerungen beeinflussen werden.