Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im dritten Quartal 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.669 Euro liegt das aktuelle Niveau etwa 4,3 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch 2.559 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Diese Entwicklung deutet auf eine beginnende Stabilisierung nach der volatilen Phase der vergangenen Monate hin.

Die differenzierte Betrachtung einzelner Haustypen offenbart jedoch ein heterogenes Bild: Während freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit durchschnittlich 394.000 Euro einen leichten Jahresanstieg von 0,8 Prozent verzeichnen, mussten Käufer von Doppelhaushälften mit durchschnittlich 272.000 Euro deutliche Preisrückgänge von 10,5 Prozent im Jahresvergleich hinnehmen. Reihenhäuser bewegten sich mit 284.000 Euro und einem Minus von 5 Prozent im mittleren Bereich dieser Entwicklung.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 2.550 Euro lag, entspricht dies einer Jahressteigerung von rund 4,7 Prozent. Diese moderate Wertsteigerung steht im deutlichen Kontrast zu den zweistelligen Wachstumsraten der Jahre 2020 bis 2022 und signalisiert eine Normalisierung des Marktes.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Besonders auffällig ist der drastische Rückgang bei Neubauprojekten, der sich bereits seit Ende 2023 abzeichnete. Die Zahl der verkauften Bauplätze ging 2024 um beeindruckende 48,6 Prozent zurück, was die zukünftige Angebotsentwicklung nachhaltig beeinflussen wird.

Die Nachfrage präsentiert sich differenziert: Während das Interesse an hochwertigen, freistehenden Einfamilienhäusern stabil bleibt, zeigt sich bei Reihen- und Doppelhäusern eine gewisse Kaufzurückhaltung. Diese Entwicklung korreliert mit den gestiegenen Finanzierungskosten, die besonders preissensible Käuferschichten treffen. Der Leerstand im Wohnbereich ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf prognostizierte 5,6 Prozent für 2025 gestiegen, was jedoch primär auf strukturelle Faktoren und weniger auf Nachfrageschwäche zurückzuführen ist.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Hohe Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und restriktive Finanzierungsbedingungen haben zu einem faktischen Stillstand vieler Projekte geführt. Dies wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen und preisstützend wirken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung in Bremen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. Während in den zentralen und südlichen Stadtteilen Quadratmeterpreise von durchschnittlich 2.593 Euro für Häuser erzielt werden, liegen die Preise in peripheren Lagen teilweise 15 bis 20 Prozent darunter.

Besonders begehrt bleiben die etablierten Wohnlagen in Bremen-Süd, wo sich eine kaufkräftige Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft. Die Stadtteile Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland verzeichnen weiterhin Spitzenpreise, während in Bremen-Nord ein deutlicher Preisrückgang von 22,3 Prozent bei Bauplätzen zu beobachten war.

Die innenstadtnahen Quartiere profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten. Hier ist die Nachfrage trotz höherer Preise konstant hoch. In den Randlagen hingegen zeigt sich ein differenzierteres Bild: Während gut angebundene Stadtteile mit S-Bahn-Anschluss stabile Preise aufweisen, kämpfen periphere Lagen ohne adequate Verkehrsanbindung mit Nachfragerückgängen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz bei Häusern zum Kauf in Bremen. Die Preissteigerungen werden voraussichtlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich liegen und damit deutlich unter den Wachstumsraten der Boomjahre bleiben.

Mehrere Faktoren werden die Entwicklung prägen: Die anhaltende Verknappung des Neuangebots wird preisstützend wirken, während die weiterhin restriktiven Finanzierungsbedingungen die Nachfrage dämpfen. Politische Unsicherheiten und mögliche regulatorische Änderungen im Immobiliensektor könnten zusätzliche Volatilität erzeugen.

Mittelfristig wird die demografische Entwicklung Bremens mit einem prognostizierten moderaten Bevölkerungswachstum für eine stabile Grundnachfrage sorgen. Die sich abzeichnende Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau könnte ab Mitte 2026 zu einer Belebung der Nachfrage führen, sofern sich die wirtschaftliche Lage nicht verschlechtert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Verfassung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro im Stadtgebiet liegt das aktuelle Niveau etwa 1,8 Prozent über dem Vorquartal (Q2 2025: 2.750 Euro/m²) und 4,2 Prozent über dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 2.686 Euro/m²).

Diese moderate Preisentwicklung spiegelt die relative Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Eigenheim wider. Im Vergleich zur dynamischen Preisentwicklung der Jahre 2020 bis 2022, als jährliche Steigerungen von über 10 Prozent keine Seltenheit waren, hat sich der Markt deutlich beruhigt und bewegt sich nun in einem nachhaltigeren Wachstumskorridor.

Besonders auffällig ist die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen: Während Bestandswohnungen im Durchschnitt knapp unter 3.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, erreichen Neubauwohnungen Preise von etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter. Diese erhebliche Spreizung reflektiert die gestiegenen Baukosten und energetischen Standards.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Bremen bleibt trotz der herausfordernden Finanzierungsbedingungen auf hohem Niveau. Besonders Singles, junge Paare und Kapitalanleger zeigen weiterhin starkes Interesse an diesem Segment. Die Angebotsseite präsentiert sich jedoch zunehmend angespannt: Die Neubauaktivität ist auf ein historisches Tief gefallen, während gleichzeitig viele potenzielle Verkäufer in Erwartung höherer Preise mit dem Verkauf zögern.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bewegt sich weiterhin auf niedrigem Niveau, was die Knappheit des verfügbaren Angebots unterstreicht. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer, wobei gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen oft mehrere Interessenten anziehen.

Die Transaktionszahlen haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, liegen aber immer noch etwa 20 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Dies deutet auf eine gewisse Marktträgheit hin, die sowohl auf die Zurückhaltung der Verkäufer als auch auf die verschärften Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen ist in Bremen besonders ausgeprägt. Spitzenreiter ist Bremen-Süd mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.067 Euro, was etwa 10 Prozent über dem stadtweiten Durchschnitt liegt. Die zentralen Bereiche der Stadt, insbesondere die Altstadt und das Viertel, erzielen ebenfalls überdurchschnittliche Preise.

In den beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen, Horn-Lehe und der Neustadt werden für moderne, gut ausgestattete Wohnungen regelmäßig Preise über 3.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Universität und kulturellen Einrichtungen.

Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Huchting, Gröpelingen und Teile von Bremen-Nord, wo Eigentumswohnungen teilweise für unter 2.000 Euro pro Quadratmeter erworben werden können. Diese Preisunterschiede von bis zu 50 Prozent innerhalb des Stadtgebiets bieten unterschiedlichen Käufergruppen entsprechende Optionen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen für die nächsten 12 bis 24 Monate sind verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit getragen, während die Nachfrage durch die Finanzierungsbedingungen gedämpft bleibt.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Bauzinsen sein. Sollten diese sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren oder sogar leicht sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen. Gleichzeitig könnten regulatorische Änderungen, wie etwa Anpassungen bei der Grunderwerbsteuer oder Förderungen für energetische Sanierungen, den Markt beeinflussen.

Langfristig wird der demografische Wandel und die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stützen. Die Herausforderung wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Qualitäts- und Nachhaltigkeitsstandards zu vernachlässigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit durchschnittlichen Angebotsmieten von 10,90 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau etwa 3,8 Prozent über dem Vorquartal und rund 6,9 Prozent über dem Vorjahresquartal. Diese Entwicklung setzt den seit 2023 beobachteten Trend steigender Mietpreise fort.

Die Preissteigerungen betreffen alle Segmente des Mietshausmarktes, wobei moderne, energieeffiziente Objekte besonders starke Zuwächse verzeichnen. Für das Jahr 2026 prognostizieren Marktbeobachter eine weitere Steigerung auf durchschnittlich 11,40 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von weiteren 4,6 Prozent entspräche.

Im Vergleich zu den Kaufpreisen haben sich die Mietrenditen leicht verbessert, was Häuser als Mietobjekte für Investoren wieder attraktiver macht. Die Bruttomietrendite liegt aktuell bei etwa 4,9 Prozent und damit über dem Niveau der vergangenen Jahre.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Bremen bleibt weiterhin knapp. Die geringe Neubauaktivität im Segment der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser trägt zu dieser Verknappung bei. Gleichzeitig ist die Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensschichten, ungebrochen hoch.

Der leichte Anstieg des Leerstands von 4,5 auf 5,6 Prozent ist primär auf strukturelle Faktoren zurückzuführen und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen. Moderne, gut ausgestattete Miethäuser finden hingegen in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Miethäuser hat sich auf etwa drei Wochen verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten, moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz. Die Bereitschaft, höhere Mieten für qualitativ hochwertige Objekte zu zahlen, hat deutlich zugenommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser innerhalb Bremens sind erheblich. In den zentralen Stadtteilen und beliebten Wohnlagen werden Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders die Stadtteile mit guter Infrastruktur und Nähe zu Schulen und Kindergärten verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreise.

In Bremen-Süd, Schwachhausen und Horn-Lehe liegen die Durchschnittsmieten etwa 15 bis 20 Prozent über dem städtischen Mittel. Diese Lagen profitieren von ihrem gehobenen Wohnumfeld, der guten Verkehrsanbindung und dem reichhaltigen Freizeitangebot.

Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtrandlagen und weniger nachgefragte Quartiere, wo Miethäuser teilweise für unter 9 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Die Preisspreizung zwischen Top- und einfachen Lagen hat sich im vergangenen Jahr weiter vergrößert und beträgt nun bis zu 55 Prozent.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Miethausmarkt in Bremen bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate von steigenden Preisen geprägt. Experten erwarten eine jährliche Mietsteigerung von 3 bis 5 Prozent, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu größeren Wohnflächen und der Wunsch nach mehr Lebensqualität werden die Nachfrage nach Miethäusern weiter stützen. Gleichzeitig wird die begrenzte Neubautätigkeit das Angebot weiterhin verknappen.

Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Langfristig wird sich der Markt für Miethäuser als stabiles und attraktives Segment etablieren, wobei qualitativ hochwertige Objekte besonders gefragt bleiben werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des Wohnimmobilienmarktes. Mit durchschnittlichen Angebotsmieten von 10,93 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen liegt das aktuelle Niveau etwa 2,8 Prozent über dem Vorquartal und beeindruckende 7,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 14,41 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Mieten.

Diese Preisentwicklung reflektiert die anhaltende Wohnraumknappheit in Bremen und die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Die Schere zwischen Bestands- und Neubauwohnungen hat sich weiter geöffnet: Während Bestandswohnungen moderat im Preis steigen, erreichen Neubauten aufgrund hoher Baukosten und energetischer Standards Rekordmieten.

Für das Jahr 2026 prognostizieren Marktanalysten eine weitere Steigerung auf 11,43 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 15,19 Euro für Neubauten. Dies entspräche einem weiteren Anstieg von etwa 4,6 beziehungsweise 5,4 Prozent.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation auf dem Bremer Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin das dominierende Thema. Trotz politischer Bemühungen und verschiedener Förderprogramme konnte die Neubauaktivität nicht in dem Maße gesteigert werden, wie es zur Entspannung des Marktes notwendig wäre.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau ist aufgrund gestiegener Baukosten, höherer Zinsen und verschärfter regulatorischer Anforderungen auf einem historisch niedrigen Niveau. Im dritten Quartal 2025 wurden nur wenige neue Mietwohnungsprojekte begonnen, was die mittelfristige Angebotssituation weiter verschärfen wird.

Der Leerstand ist zwar leicht auf etwa 5,6 Prozent gestiegen, dies betrifft jedoch hauptsächlich schwer vermietbare Wohnungen in unattraktiven Lagen oder mit erheblichem Sanierungsstau. In gefragten Stadtteilen und bei modernen Wohnungen liegt die Leerstandsquote praktisch bei null. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für attraktive Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise in Bremen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den Top-Lagen der Stadt werden für moderne Wohnungen Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders die zentralen Bereiche, das Viertel, Schwachhausen und Teile der Neustadt verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreise.

Die beliebten innenstadtnahen Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und kulturellen Einrichtungen. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt.

In peripheren Stadtteilen wie Huchting, Gröpelingen oder Teilen von Bremen-Nord liegen die Durchschnittsmieten mit 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Mittel. Diese Preisunterschiede von bis zu 70 Prozent innerhalb des Stadtgebiets verdeutlichen die sozialräumliche Segregation und die unterschiedlichen Wohnqualitäten in Bremen.

Besonders auffällig ist die Entwicklung in aufstrebenden Quartieren wie der Überseestadt, wo sich die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich nach oben entwickelt haben und mittlerweile das obere Preissegment erreichen. Diese Gentrifizierungsprozesse setzen sich auch in anderen, bisher günstigeren Stadtteilen fort.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent, wobei regional und segmentspezifisch deutliche Unterschiede auftreten werden.

Die strukturellen Faktoren, die den Mietanstieg treiben, werden mittelfristig bestehen bleiben: Die Zuwanderung nach Bremen, die Singularisierung der Haushalte und der Trend zu mehr Wohnfläche pro Person sorgen für eine kontinuierlich hohe Nachfrage. Gleichzeitig wird das Angebot durch die schwache Neubautätigkeit und den Wegfall von Sozialwohnungen aus der Bindung weiter verknappt.

Politische Interventionen wie die Diskussion um eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Marktentspannung führen. Die Herausforderung für die Stadtentwicklung wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Lebensqualität und Nachhaltigkeit zu vernachlässigen.

Langfristig wird sich der Bremer Mietwohnungsmarkt nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots entspannen können. Dies erfordert neben verstärkten Neubauaktivitäten auch innovative Konzepte wie Nachverdichtung, Aufstockungen und die Umnutzung von Gewerbeimmobilien. Bis diese Maßnahmen greifen, werden Mieter in Bremen weiterhin mit steigenden Wohnkosten rechnen müssen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Konsolidierung mit weiterhin steigenden Preisen und Mieten. Die Dynamik hat sich gegenüber den Vorjahren deutlich abgeschwächt, bleibt aber im positiven Bereich. Während der Kaufmarkt erste Stabilisierungstendenzen aufweist, setzt sich die Aufwärtsbewegung im Mietsektor unvermindert fort.

Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitig steigenden Bau- und Finanzierungskosten. Die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden entscheidend für die weitere Marktentwicklung sein. Investoren und Selbstnutzer sollten die Marktentwicklung aufmerksam verfolgen und ihre Entscheidungen sorgfältig abwägen.

Bremen bleibt trotz der aktuellen Herausforderungen ein attraktiver Immobilienstandort mit stabilem Wertsteigerungspotenzial und einer robusten Nachfragestruktur. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die positive Grundstimmung in konkrete Transaktionen und Neubauprojekte übersetzen lässt.