Immobilienmarktbericht Bremen – Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorquartalen hat sich die Marktdynamik wieder verstärkt, wobei die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot übersteigt. Die folgende Analyse bietet einen detaillierten Überblick über die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Bremen liegt im Q3 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem bemerkenswerten Anstieg von 4,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Durchschnittspreis noch bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine Wertsteigerung von etwa 4,3 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung hat sich damit gegenüber dem Vorquartal merklich beschleunigt. Während im Q2 2025 noch eine gewisse Zurückhaltung am Markt zu spüren war, zeigt sich nun eine deutliche Stabilisierung mit verstärkter Preisdynamik. Besonders energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen und guter Dämmung verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen und werden teilweise mit Aufschlägen von bis zu 15 Prozent gegenüber dem Durchschnitt gehandelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt weiterhin äußerst angespannt. Die Neubauaktivität befindet sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was hauptsächlich auf die anhaltend hohen Baukosten und die zurückhaltende Bautätigkeit der Entwickler zurückzuführen ist. Besonders gravierend ist der Rückgang beim Bauplatzangebot, das im Jahr 2024 um dramatische 48,6 Prozent eingebrochen ist. Diese Verknappung setzt sich auch im Q3 2025 fort und verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt trotz der gestiegenen Preise auf einem konstant hohen Niveau. Viele Kaufinteressenten, die in den vergangenen Quartalen aufgrund der Zinsunsicherheit noch abgewartet hatten, treten nun verstärkt als aktive Nachfrager auf. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht verkürzt und liegt aktuell bei etwa 60 bis 75 Tagen für gut ausgestattete Objekte in attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens haben sich im Q3 2025 weiter ausdifferenziert. Zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel wie Schwachhausen, die Neustadt und Horn-Lehe verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärksten Wertsteigerungen. Hier werden für modernisierte Altbauhäuser teilweise Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In den Randbezirken wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, zeigen aber ebenfalls eine positive Entwicklung. Besonders gefragt sind hier Neubaugebiete mit guter Infrastrukturanbindung, wo junge Familien noch bezahlbare Eigenheime finden können. Die Preisdifferenz zwischen Premium-Lagen und einfacheren Stadtteilen beträgt mittlerweile bis zu 40 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Bauland und die weiterhin niedrige Neubauaktivität werden das Angebot auch mittelfristig limitieren. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei energetisch hochwertige Objekte überdurchschnittlich profitieren dürften.

Die erwarteten Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer weiteren Marktbelebung führen. Allerdings bleibt die Entwicklung stark von makroökonomischen Faktoren und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängig. Mittelfristig könnte sich der Markt auf dem aktuellen Preisniveau stabilisieren, sofern keine unerwarteten externen Schocks eintreten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Q3 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als das Segment der Kaufhäuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 4,1 bis 4,2 Prozent über dem Vorquartal, als noch durchschnittlich 2.686 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Preisanstieg sogar beachtliche 7,8 Prozent.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen, die mittlerweile regelmäßig Quadratmeterpreise von bis zu 4.600 Euro erreichen. Diese Premium-Objekte, meist mit hochwertiger Ausstattung, Balkonen oder Terrassen und optimaler Energieeffizienz, finden trotz der hohen Preise schnell Abnehmer. Die Preisschere zwischen Bestands- und Neubauwohnungen hat sich damit weiter geöffnet.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im Q3 2025 leicht zurückgegangen, wobei sich diese Verknappung besonders bei Bestandswohnungen zeigt. Neubauprojekte werden meist schon in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet, was die außerordentlich hohe Nachfrage in diesem Segment unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Neubauwohnungen liegt bei bemerkenswert kurzen 30 bis 45 Tagen.

Der Leerstand bleibt marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Wohnungen in weniger beliebten Lagen. Die effektive Leerstandsquote, die marktgängige Wohnungen berücksichtigt, liegt praktisch bei null. Dies zeigt die anhaltende Anspannung am Markt, die durch die begrenzte Neubautätigkeit weiter verstärkt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Präferenzen der Käufer haben sich im Q3 2025 weiter verfestigt. Zentrale Lagen wie die Bremer Innenstadt und die moderne Überseestadt sind besonders gefragt und weisen die niedrigsten Leerstandsquoten auf. In der Überseestadt werden für hochwertige Neubauwohnungen mit Wasserblick Spitzenpreise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Energetisch sanierte Bestandswohnungen in guten Lagen erzielen mittlerweile Preisaufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber unsanierten Objekten. Dies reflektiert das gestiegene Bewusstsein für Energieeffizienz und die Bedeutung niedriger Nebenkosten. In Stadtteilen wie dem Viertel oder Findorff, die bei jungen Berufstätigen und Familien besonders beliebt sind, ist die Nachfrage besonders intensiv.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt bleiben positiv, wobei für die nächsten 12 bis 24 Monate mit jährlichen Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent gerechnet wird. Die Wachstumsdynamik dürfte sich allerdings etwas verlangsamen, da die Preise bereits ein hohes Niveau erreicht haben und die Erschwinglichkeit für viele Käufergruppen an Grenzen stößt.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch demografische Faktoren wie die anhaltende Urbanisierung und den Trend zu kleineren Haushalten. Gleichzeitig könnte eine mögliche Lockerung der Kreditvergaberichtlinien und sinkende Zinsen die Finanzierungsbedingungen verbessern und neue Käuferschichten mobilisieren. Langfristig wird die Marktentwicklung stark davon abhängen, ob es gelingt, die Neubautätigkeit signifikant zu steigern.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im Q3 2025 eine moderate Entwicklung mit Mietsteigerungen zwischen 1 und 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Während exakte Quadratmetermietpreise in den verfügbaren Daten nicht explizit beziffert werden, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass die Mieten für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 8 und 14 Euro pro Quadratmeter liegen.

Die Mietpreisentwicklung verläuft damit deutlich verhaltener als im Kaufsegment, was teilweise auf die regulatorischen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Dennoch zeigt sich auch hier ein stetiger Aufwärtstrend, der die generelle Knappheit an verfügbaren Mietobjekten widerspiegelt.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Miethäusern ist leicht von 5,4 Prozent im Q2 2025 auf aktuell 5,6 Prozent gestiegen. Diese marginale Erhöhung signalisiert jedoch keine echte Entspannung am Markt, da ein Großteil der leerstehenden Objekte nicht den aktuellen Qualitätsansprüchen der Mieter entspricht. Viele dieser Häuser befinden sich in renovierungsbedürftigem Zustand oder in weniger attraktiven Lagen.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch, besonders von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und die Gartenflächen schätzen. Das Angebot an neu auf den Markt kommenden Miethäusern ist jedoch äußerst begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten, um von den aktuell hohen Verkaufspreisen zu profitieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte stadtteilspezifische Daten für Miethäuser begrenzt sind, zeigen sich klare Präferenzmuster. Zentrale und zentrumsnahe Lagen bleiben am stärksten nachgefragt und weisen die geringsten Leerstandsquoten auf. Hier sind Miethäuser besonders rar und werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

In den Außenbezirken ist das Angebot etwas größer, wobei Objekte mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten ebenfalls schnell Mieter finden. Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, bewegen sich aber dennoch in einer Spanne von etwa 30 Prozent zwischen Premium- und einfachen Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen prognostiziert. Die strukturelle Verknappung bei Miethäusern wird als langfristiges Problem gesehen, das sich ohne signifikante Änderungen in der Angebotssituation nicht lösen lässt. Die erwarteten jährlichen Mietsteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent bewegen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Sanierung des Bestands sein. Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen werden energieeffiziente Häuser zunehmend bevorzugt, was zu einer weiteren Differenzierung der Mietpreise führen könnte. Langfristig könnte der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach Miethäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im Q3 2025 ebenfalls moderate Steigerungen von etwa 1 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten bewegen sich je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 7 und 12 Euro, wobei Neubauwohnungen in Premiumlagen auch Mieten von über 14 Euro pro Quadratmeter erreichen können.

Die Mietpreisentwicklung bleibt damit hinter der Dynamik des Kaufmarktes zurück, was die relative Attraktivität von Mietwohnungen für viele Haushalte erhöht, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise kein Eigentum leisten können. Diese Entwicklung führt zu einer anhaltend hohen Nachfrage im Mietsegment.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt aktuell bei 5,6 Prozent, was einen leichten Anstieg von 0,2 Prozentpunkten gegenüber dem Q2 2025 darstellt. Diese marginale Erhöhung deutet auf ein leichtes Angebotserhöhungspotenzial hin, allerdings entsprechen viele der freiwerdenden Wohnungen nicht den aktuellen Nachfragewünschen hinsichtlich Qualität, Ausstattung oder Lage.

Die effektive Marktsituation bleibt angespannt, da marktgängige Wohnungen in attraktiven Lagen weiterhin sehr schnell vermietet werden. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit dutzenden Interessenten, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen liegt bei unter zwei Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Disparitäten am Mietwohnungsmarkt sind im Q3 2025 weiterhin ausgeprägt. In zentralen Lagen wie der City und der Überseestadt sind die Leerstandsquoten minimal und liegen teilweise unter 2 Prozent. Diese Gebiete profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Randlagen weisen leicht höhere Leerstandswerte auf, wobei auch hier differenziert werden muss. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung und entwickelter Sozialinfrastruktur sind deutlich gefragter als periphere Gebiete ohne diese Vorzüge. Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen können bis zu 40 Prozent betragen, wobei die Überseestadt und das Viertel die höchsten Durchschnittsmieten aufweisen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird voraussichtlich robust bleiben, mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten. Städtische Investitionen in neue Wohnquartiere und verschiedene Projektentwicklungen könnten mittelfristig dazu beitragen, Nachfragespitzen besser zu bedienen und den Markt etwas zu entspannen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Fertigstellung bereits geplanter Neubauprojekte sein. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Pipeline, deren Fertigstellung in den Jahren 2026 und 2027 für eine gewisse Entlastung sorgen könnte. Allerdings wird die grundlegende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Bremen aufgrund der positiven Wirtschaftsentwicklung und des anhaltenden Zuzugs voraussichtlich hoch bleiben.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 in einer robusten Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufmärkte zeigen mit Zuwächsen von über 4 Prozent eine stärkere Dynamik als die Mietmärkte, wo die Steigerungen moderater ausfallen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, insbesondere im Neubausegment, bleibt die zentrale Herausforderung.

Die Marktentwicklung wird maßgeblich von der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot bestimmt. Während sich im Mietbereich erste leichte Entspannungstendenzen durch minimal gestiegene Leerstände zeigen, bleibt der Kaufmarkt extrem angespannt. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Neubauprojekte und mögliche Zinssenkungen zu einer nachhaltigeren Balance zwischen Angebot und Nachfrage führen können.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Bremer Immobilienmarkt attraktiv, wobei die Fokussierung auf energieeffiziente Objekte in guten Lagen empfehlenswert erscheint. Die erwarteten moderaten Preissteigerungen bei stabiler Nachfrage sprechen für eine positive, aber nicht überhitzte Marktentwicklung in den kommenden Jahren.