Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der kontinuierlichen Stabilisierung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der turbulenten Zinsschockphase der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das dominierende Marktmerkmal darstellt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 €/m². Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 2.586 €/m² lag, was einem Zuwachs von 3,2 Prozent entspricht. Die positive Entwicklung zeigt sich noch deutlicher im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen die Häuserpreise einen Anstieg von 5,6 Prozent.

Diese Aufwärtsbewegung markiert eine bemerkenswerte Trendwende gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem noch erhebliche Preisrückgänge bei bestimmten Haustypen zu verzeichnen waren. Während Reihenhäuser und Doppelhaushälften im Vorquartal noch Preisrückgänge von bis zu 18 Prozent im Jahresvergleich hinnehmen mussten, zeigt sich nun eine deutliche Stabilisierung mit ersten Aufwärtstendenzen über alle Haustypen hinweg.

Marktdynamik

Die Angebotslage auf dem Bremer Häusermarkt bleibt außerordentlich angespannt. Die Neubauaktivität verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes weiter verschärft. Besonders dramatisch ist die Entwicklung bei den Bauplätzen: Mit einem Rückgang von 48,6 Prozent im Jahr 2024 hat sich das Angebot nahezu halbiert. Diese extreme Verknappung der Baugrundstücke wirkt sich unmittelbar auf die zukünftige Angebotssituation aus und befeuert die Preisdynamik zusätzlich.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt trotz des gestiegenen Preisniveaus robust. Käufer haben sich offenbar an die neuen Marktverhältnisse angepasst und akzeptieren die höheren Preise, nicht zuletzt aufgrund der Erwartung weiter steigender Preise in der Zukunft. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine zunehmende Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens. In Bremen-West liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei 2.612 €/m², was einem Jahresanstieg von 5,4 Prozent entspricht. Dieser Stadtteil entwickelt sich damit leicht unterhalb des Gesamtmarktdurchschnitts, zeigt aber dennoch eine solide Aufwärtsdynamik.

Die klassischen Toplagen der Stadt, insbesondere in den zentrumsnahen Bereichen und etablierten Wohnvierteln, verzeichnen weiterhin die höchsten Preise, während die Randlagen eine interessante Entwicklung zeigen: Getrieben vom anhaltenden Homeoffice-Trend und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche im Grünen, erfahren auch periphere Lagen eine verstärkte Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine differenzierte Entwicklung. Kurzfristig, also für die Jahre 2025 bis 2026, wird mit einer Seitwärtsbewegung und nur minimalen Preiskorrekturen gerechnet. Die strukturelle Angebotsknappheit verhindert größere Preisrückgänge, während die Nachfrage aufgrund der demografischen Entwicklung und des Zuzugs nach Bremen stabil bleibt.

Mittelfristig, für den Zeitraum 2027 bis 2028, prognostizieren Analysten moderate Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die weiterhin knappe Neubautätigkeit gestützt. Langfristig bis 2030 wird für die Toplagen eine Stabilisierung auf hohem Niveau erwartet, während die Randlagen vom anhaltenden Homeoffice-Trend und der damit einhergehenden Suburbanisierung profitieren könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 noch dynamischer als der Häusermarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.798 €/m², wobei einzelne Erhebungen sogar Werte von bis zu 2.813 €/m² ausweisen. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem die Preise zwischen 2.650 und 2.686 €/m² lagen, entspricht dies einem beachtlichen Anstieg von 4,1 bis 5,6 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich die Stärke des Wohnungsmarktes noch deutlicher: Mit einem Plus von 7,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 übertrifft die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen jene bei Häusern erheblich. Diese überdurchschnittliche Performance unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Anlageform und Wohneigentum in der Hansestadt.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bewegt sich auf einem marginalen Niveau und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Moderne, energetisch sanierte Wohnungen werden besonders stark nachgefragt und erzielen Preisaufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten. Diese Entwicklung spiegelt das gestiegene Bewusstsein für Energieeffizienz und die Bedeutung niedriger Nebenkosten wider.

Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Belebung. Nach Jahren der Stagnation werden wieder vermehrt Bauprojekte initiiert, wobei die Fertigstellungen allerdings erst in den kommenden Quartalen marktrelevant werden. Die aktuell verfügbaren Neubauwohnungen finden trotz der höheren Preise schnell Käufer, was die robuste Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Bremen-Süd sticht mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.067 €/m² hervor und markiert damit die Spitze des Marktes. Diese Premium-Lage profitiert von der Nähe zu Grünflächen, guter Infrastruktur und einem gehobenen Wohnumfeld.

In Bremen-West zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem aktuellen Quadratmeterpreis von 2.823 €/m², was einem Jahresanstieg von 4,8 Prozent entspricht. Die zentrumsnahen Lagen und die Überseestadtals modernes Entwicklungsgebiet bleiben besonders gefragt, während periphere Stadtteile eine moderatere, aber dennoch positive Preisentwicklung aufweisen.

Prognose und Ausblick

Die Zukunftsaussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen sind überwiegend positiv. Experten erwarten für Toplagen Brutto-Mietrenditen von 3,0 bis 3,5 Prozent, während in Randlagen sogar Renditen von 3,8 bis 4,5 Prozent möglich erscheinen. Diese attraktiven Renditeperspektiven machen Eigentumswohnungen weiterhin zu einer beliebten Anlageform für private und institutionelle Investoren.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet, wobei die Preisentwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Bremen wird voraussichtlich auch mittelfristig bestehen bleiben, was einem drastischen Preisverfall entgegenwirkt und für eine gewisse Preisstabilität sorgt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 10,50 €/m². Dies stellt eine Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die durchschnittliche Miete noch bei 10,20 €/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung mit einem Plus von 6,1 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit verhaltener als die Kaufpreisentwicklung, zeigt aber dennoch eine kontinuierliche und robuste Aufwärtsbewegung. Diese moderatere Entwicklung ist teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, die extreme Mietsprünge verhindert.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Bremen bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Immobilien lieber verkaufen als vermieten, um von den gestiegenen Kaufpreisen zu profitieren. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien mit Kindern, ungebrochen hoch. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu kurzen Vermarktungszeiten und einer hohen Anzahl von Interessenten pro Objekt.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser ist nahezu zum Erliegen gekommen. Die hohen Baukosten und die regulatorischen Beschränkungen machen den Neubau von Mietshäusern für viele Investoren unattraktiv. Stattdessen konzentriert sich die Bautätigkeit auf den Verkaufsmarkt, was die Angebotsknappheit im Mietsegment weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Lage und Ausstattung. In den begehrten Stadtteilen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Grünflächen liegen die Mieten deutlich über dem Durchschnitt. Hier werden teilweise Quadratmeterpreise von über 12 €/m² aufgerufen und auch bezahlt.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen bewegen sich die Mieten hingegen im Bereich von 8 bis 9 €/m². Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von der allgemeinen Verknappung des Angebots und verzeichnen ebenfalls steigende Mieten, wenn auch auf niedrigerem Niveau.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietwachstums zu rechnen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden voraussichtlich extreme Preissteigerungen verhindern, während die grundlegende Marktdynamik aus knappem Angebot und hoher Nachfrage für kontinuierliche Aufwärtsbewegungen sorgt.

Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind. Die Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob es gelingt, das Angebot durch Neubauaktivitäten zu erhöhen oder ob die strukturelle Unterversorgung des Marktes bestehen bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9,59 €/m² auf. Im Vergleich zum Vorjahresquartal, in dem die durchschnittliche Miete bei 9,33 €/m² lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 2,79 Prozent. Diese verhältnismäßig zurückhaltende Entwicklung steht im Kontrast zu den deutlicheren Preisanstiegen im Kaufsegment.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen zeigt sich damit stabiler und weniger volatil als in anderen Marktsegmenten. Dies ist teilweise auf die stärkere Regulierung des Mietmarktes zurückzuführen, aber auch auf die größere Preissensibilität der Mieter, die bei zu hohen Mieten eher auf günstigere Alternativen ausweichen oder ihre Wohnungsgröße reduzieren.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen, mit einer erwarteten Quote von 5,6 Prozent für 2025. Dieser leichte Anstieg des Leerstands konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen und Objekte in weniger attraktiven Lagen. In den zentralen Lagen wie der City und der Überseestadtbleiben die Leerstandquoten hingegen auf einem sehr niedrigen Niveau, was ihre ungebrochene Attraktivität unterstreicht.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt insgesamt hoch, wobei sich ein deutlicher Trend zu kleineren, aber modern ausgestatteten Wohnungen zeigt. Insbesondere Ein- und Zweizimmerwohnungen in zentraler Lage sind stark nachgefragt, was sich in überdurchschnittlichen Quadratmeterpreisen für diese Wohnungsgrößen niederschlägt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut ausgestattete Wohnungen in gefragten Lagen beträgt oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt und in der modernen Überseestadtwerden Spitzenmieten von über 12 €/m² für Neubauwohnungen erzielt. Diese Bereiche profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die klassischen Wohnviertel wie Schwachhausen oder das Viertel bewegen sich mit durchschnittlichen Mieten zwischen 10 und 11 €/m² im oberen Preissegment, bieten dafür aber etablierte Wohnlagen mit gewachsenen Strukturen. In den Stadtrandlagen und in Stadtteilen wie Huchting oder Gröpelingen liegen die Mieten hingegen bei 7 bis 8 €/m², wobei auch hier eine Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in aufstrebenden Stadtteilen wie der Neustadt, die von Gentrifizierungsprozessen profitieren und zunehmend junge Familien und Kreative anziehen. Hier zeigen sich überdurchschnittliche Mietsteigerungen, während das absolute Preisniveau noch unter dem der etablierten Toplagen liegt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die nächsten 12 bis 24 Monate sind von verschiedenen Faktoren geprägt. Einerseits wird die moderate Leerstandsentwicklung und die regulatorische Begrenzung durch die Mietpreisbremse extreme Preissteigerungen verhindern. Andererseits sorgt die anhaltende Zuwanderung nach Bremen und die strukturelle Wohnungsknappheit für einen kontinuierlichen Aufwärtsdruck auf die Mieten.

Experten prognostizieren für die kommenden zwei Jahre jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent für den Gesamtmarkt. In gefragten Innenstadtlagen und in Quartieren mit besonderer Entwicklungsdynamik können die Steigerungen jedoch auch 4 bis 5 Prozent erreichen. Entscheidend für die weitere Entwicklung wird sein, inwieweit es gelingt, durch Neubauaktivitäten das Wohnungsangebot zu erhöhen.

Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zu einem preisbestimmenden Faktor. Wohnungen mit guter Energieeffizienz werden Mietaufschläge durchsetzen können, während unsanierte Altbauwohnungen mit hohen Nebenkosten zunehmend schwerer vermietbar werden. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise zwischen modernen und veralteten Wohnungen führen.

Fazit und Gesamtbewertung

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer klaren Aufwärtsdynamik über alle Segmente hinweg. Die Erholung nach der Zinsschockphase hat sich gefestigt, und der Markt zeigt sich auf einem neuen, höheren Preisniveau stabil.

Die größte Herausforderung bleibt die strukturelle Angebotsknappheit, die durch den dramatischen Rückgang der Bautätigkeit und die Halbierung des Baulandangebots noch verschärft wird. Diese Entwicklung wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen und für anhaltenden Preisdruck sorgen.

Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Dynamik zwischen Kauf- und Mietmarkt, wobei der Kaufmarkt deutlich stärkere Preissteigerungen zeigt. Dies reflektiert einerseits die regulatorischen Unterschiede, andererseits aber auch die Flucht in Sachwerte angesichts der Inflationssorgen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften. Verkäufer profitieren von einem Verkäufermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten. Mieter sehen sich mit kontinuierlichen, aber moderaten Mietsteigerungen konfrontiert, während Vermieter von stabilen Renditen und geringen Leerständen profitieren.

Die Hansestadt Bremen bleibt damit ein attraktiver, aber zunehmend hochpreisiger Immobilienmarkt, der von seiner wirtschaftlichen Stabilität, der demografischen Entwicklung und seiner Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort profitiert.